LES STRATEGIE DE DETENTION DE SCI. Acquisition de l'usufruit temporaire des parts de la SCI par la Société d exploitation

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1 LES STRATEGIE DE DETENTION DE SCI Acquisition de l'usufruit temporaire des parts de la SCI par la Société d exploitation

2 DOSSIER PATRIMONIAL SIMULATION SCI Paramètres de l étude Détail de l évaluation de l usufruit économique Evolution de la fiscalité de la SCI à l IS (sans y avoir opté) Evolution de la trésorerie da la SCI à l IS Paramètre de l acquisition Résultat fiscal pour la société d exploitation Trésorerie pour la société d exploitation Cession de l immeuble au terme

3 Paramètres de l étude Simulation établie sur les bases suivantes : Désignation de l étude : Cession de l usufruit des parts sociales Type de simulation : Acquisition de l usufruit temporaire des parts de la SCI Durée de l étude : 15 ans Date d acquisition : 01/01/2016 Date d exploitation : 01/01/2016 Valeur des parts : euros Taux de détention de parts : % Valeur du terrain : euros Valeur de l immeuble : euros Frais d acquisition : euros Droits d enregistrement : euros Durée d amortissement de l immeuble : 30 ans, soit euros Valeur usufruit temporaire des parts : euros Durée du démembrement : 15 ans Assiette taxable sur cession d usufruit : euros Impôt de sur cession d usufruit : euros Flux prévisionnels relatif à l acquisition Compte tenu d un taux d évolution de 2.00 % Année Revenus Charges locatives Charges propriétaire

4 Paramètres de l étude (suite) Année Revenus Charges locatives Charges propriétaire Financement de l acquisition Un emprunt amortissable d un montant de est souscrit le 01/01/2016, pour une durée de 180 mois, au taux annuel de 4.00 %. Tableau d amortissement de l emprunt Année Intérêts Capital Capital payés remboursé restant dû

5 Détail de l évaluation de l usufruit économique L usufruit économique des parts de la SCI est déterminé par la Valeur Nette Actualisée (VAN) du flux de trésorerie net d IS, remontant à la société d exploitation chaque année. On a exclu l indexation de la valeur locative pour le calcul de l usufruit temporaire du bâtiment. Taux d actualisation : 8.89% Année Valeur Charges Emprunt IS Trésorerie Taux Valeur locative usufructuaire nette d actualisatio actualisée n % % % % % % % % % % % % % % % 894 Montant total :

6 Evolution de la fiscalité de la SCI (IS), sans y avoir opté. Années Recettes Charges Amortissements Intérêts Résultats imposables déductibles déductibles d emprunt fiscaux Article 238 bis K du CGI : Lorsque les droits dans une société ou un groupement mentionnés aux articles 8, 8 quinquies, 239 quater, 239 quater B, 239 quater C, 239 quater D sont inscrits à l actif d une personne morale passible de l impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun ou d une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole imposable à l impôt sur le revenu de plein droit selon un régime de bénéfice réel, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée selon règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l entreprise qui détient ces droits. Conformément à l article 238 bis K ci-dessus, la SCI est donc assujettie à l IS pendant toute la durée du démembrement des parts.

7 Evolution de la trésorerie de la SCI (IS) Année Recettes Dépenses Remboursement Trésorerie d emprunt Evolution du flux de trésorerie Flux de trésorerie Cumul flux de trésorerie

8 Paramètre de l acquisition par la société d exploitation Acquisition établie sur les bases suivantes : Type de constitution : Acquisition de l usufruit temporaire des parts de la SCI Durée d acquisition de l usufruit : 15 ans Valeur de l usufruit temporaire : Droits d enregistrement : 920 Frais d acquisition : 0

9 Résultat fiscal pour la société d exploitation Années Recettes Charges Amortissements Intérêts de Résultats Economie(+) imposables déductibles déductibles de l emprunt fiscaux supplément (-) par la SE souscrit d impôt Remarque : La société d exploitation détenant l usufruit temporaire des parts de la SCI, le résultat fiscal lui revient en complément de son résultat propre. De ce fait, l économie ou le supplément d impôt sont théoriques puisque dépendants du résultat (bénéficiaire ou déficitaire) de la société d exploitation.

10 Trésorerie pour la société d exploitation Années Recettes Dépenses Emprunt souscrit Economie (+) Trésorerie par la société supplément (-) d exploitation d impôt Remarque : Au terme du démembrement, les associés de la SCI détiendront à nouveau la pleine propriété des parts. Il y a exonération totale de la plus-value en cas de cession de l immeuble après 30 ans. Dès lors que la durée de détention (démembrement compris) se situe entre 5 et 30 ans, l exonération n est que partielle.

11 Cession de l immeuble au terme Valeur de cession : Valeur d acquisition : Frais d acquisition (+ droits d enregistrement) : Travaux : Plus-value : Quote part de plus-value taxable : Taux abattement fiscal pour durée de détention : % Taux abattement PS pour durée de détention : % Base taxable à l impôt de PV : Base taxable des prélèvements sociaux : Impôt : Capital restant dû sur emprunt : -0 Produit de cession net :