Essentiel immo IDF by. 3 ème Trimestre

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1 Essentiel immo IDF by 3 ème Trimestre

2 2 Sommaire I L actualité économique...4 II Le marché des bureaux...6 III Le marché des locaux d activité...8 IV L investissement IV Le commerce...12 IV En bref ESSENTIEL IMMO IDF - 3 ÈME TRIMESTRE 2018 BY

3 I L actualité économique

4 4 L année 2018 est très dynamique pour l immobilier d entreprise L année 2018 est très dynamique pour l immobilier d entreprise en Ile-de-France et plus particulièrement pour les opérations d acquisition, que ce soit pour l utilisateur ou pour l investisseur. Les taux de crédit sont toujours avantageux, bien que les exigences des banques commencent à se durcir. Cette conjoncture exceptionnelle devrait perdurer jusqu à la fin de l année en dépit d une conjoncture économique française hésitante. La croissance marque en effet un ralentissement sur les deux premiers trimestres de 2018 à 0,2% seulement, en deçà des prévisions qui avaient été réalisées. Au final, l INSEE et la Banque de France annoncent une croissance pour 2018 de 1,6% au lieu des 2% prévus initialement. Les ménages, tout comme les entreprises, sont restés impactés par la forte hausse du prix du pétrole. On notera que la fin de l année promet, pour le pouvoir d achat des ménages, de bien meilleures auspices, avec la baisse des cotisations salariales et la suppression de la taxe d habitation pour les ménages les plus modestes. La baisse du chômage se poursuivrait, selon l INSEE, pour atteindre 8,9% en fin d année. Néanmoins, en Ile-de-France, les signaux économiques sont toujours aussi positifs : un taux de chômage à seulement 7,9% au 2ème trimestre 2018, des créations d entreprises en hausse de 12,6% sur un an, des défaillances d entreprises à +0,3% sur un an. L emploi salarié dans la région parisienne progresse de +1% même si ce sont surtout les emplois intérimaires qui expliquent cette tendance haussière. Les conditions de crédit restent exceptionnelles pour les entreprises 3% 2% 2% 1% 1% 0% Prévisions de la croissance française (Sources: BdF, INSEE) 1% 1,10% 2% 1,60% (Prévisions)

5 II Le marché des bureaux

6 6 LE MARCHE DES BUREAUX Le placement de bureaux en Ile-de-France s établit au 3ème trimestre 2018 à 1,930 millions de m², un niveau en hausse au regard d une année 2017 qui avait déjà été exceptionnelle. Si les grandes transactions restent dynamiques, on peut relever que transactions de moins de m² ont été signées dont 86% en dessous de m². Le dynamisme du marché francilien affiche toutefois quelques signes de faiblesses puisque le seul 3ème trimestre 2018 qui totalise m² est en baisse de 11% par rapport au 3ème trimestre Les entreprises sont encore nombreuses à rechercher de nouveaux locaux mais se heurtent à une véritable pénurie d offres, surtout à Paris. Le taux de vacance parisien n atteint plus que 2,7%, un niveau jamais vu. L offre immédiate en Ile de France s établit à 2,98 millions de m². L offre disponible sous un an se réduit également pour atteindre 4,3 millions de m². Les petites et moyennes entreprises s intéressent de plus en plus à des locaux à l acquisition. D ailleurs, les ventes à utilisateurs ont doublé par rapport à l année dernière sur la même période. Plus de 45% des ventes se sont réalisées dans la capitale. Les entreprises sont déterminées à profiter des conditions exceptionnelles d accès au crédit. La recherche des utilisateurs se concentrent sur les locaux les plus qualitatifs mais leurs exigences doivent être revues à la baisse au vu du manque d opportunités. Les tensions à l offre entrainent donc une hausse des valeurs locatives mais surtout une baisse des mesures d accompagnement. Les franchises de loyers sont de moins en moins conséquentes et les propriétaires acceptent moins souvent de négocier les loyers particulièrement à Paris intra-muros. Ainsi, les écarts entre les loyers de présentation et les loyers de transactions se réduisent. Les prix de vente suivent une tendance à la stabilisation à l exception de Paris, où la hausse atteint +2,6% en l espace de trois mois. DIFFÉRENCE ENTRE LE LOYER MOYEN DE PRÉSENTATION ET LE LOYER MOYEN DE TRANSACTION Paris Hauts-de-Seine Autres 1ère couronne 2nde couronne Loyer de présentation 0 /m² 200 /m² 400 /m² 600 /m² Loyer de transactions REPARTITION DE L OFFRE A UN AN SELON L ETAT DES LOCAUX Rénové 17% Neuf/Restructuré 26% 2nde main 57% 4,3MM² Offre à un an 5,5% Taux de vacance Source Evolis, ORIE 1,93MM² Demande placée Source Evolis Source Evolis

7 III Le marché des locaux d activité

8 8 Offre immédiate 1,75 Mm² LE MARCHE DES LOCAUX D ACTIVITE Au 30 septembre 2018, m² ont été placés sur le marché des locaux d activité francilien, soit une hausse de 19 % par rapport au placement observé sur les 3 premiers trimestres Les critères de recherche des prospects restent les mêmes : des locaux de qualité, bien situés à proximité des grands axes de transports, indépendants ou encore à l acquisition. La demande reste particulièrement dynamique sur cette typologie de biens. De fait, l offre disponible se réduit encore et toujours, représentant désormais 1,75 Mm². Ce stock vieillissant ne permet plus de répondre à la demande des utilisateurs. En raison des taux de crédit historiquement bas, l offre disponible à l acquisition est également très prisée et donc rare, une situation qui est appelée à perdurer, car les quelques projets déjà identifiés sont commercialisés avant même le lancement des travaux. Les sociétés ont en effet tendance à s éloigner de Paris pour trouver des offres neuves, ce qui permet de tenir l écoulement rapide des parcs d activités neuf et le maintien voire la hausse des valeurs à la vente et à la location. Le marché francilien pourrait ainsi souffrir d une sous offre de qualité. Les offres inadaptées et obsolètes sont nombreuses et nécessiteraient d importants travaux ou des restructurations pour pouvoir être écoulées sur le marché. Près d un tiers des transactions se sont conclues sur la base de loyers compris entre 70 et 90 /m². Le prix de vente moyen reste également stable d un trimestre sur l autre: /m². Demande placée m² RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE (EN NOMBRE DE TRANSACTIONS) PAR TRANCHE DE LOYER 30% 20% 10% 0% < >110 1ère couronne 2nde couronne Source: EVOLIS

9 IV L investissement

10 L investissement 10 13,3 milliards d euros ont été investis en Ile-de- France sur les 9 premiers mois de l année 2018, un niveau en hausse de 38% par rapport à la même période de Les grands quartiers d affaires franciliens, à savoir Paris Ouest et le nord des Hauts-de-Seine trustent la majeure partie des opérations. Sur les 13 transactions de plus de 200 millions d euros recensées sur la période, 7 se sont signées sur ces quartiers d affaires. Les investissements de petite taille, inférieures à 50 millions d euros, ont également bénéficié d un dynamisme exceptionnel : les 170 signatures concentrent les deux tiers des transactions Deux raisons à ce phénomène: les excellentes conditions d accès au crédit et un marché locatif toujours en pleine forme. A noter également que l OAT 10 ans est toujours inférieur à 1% et le taux de vacance en bureaux à Paris est de 2,7% seulement. Si les actifs de bureaux sont toujours très privilégiés par les investisseurs, la logistique a fait l objet de quelques attentions en ce 3ème trimestre En effet, 3 plateformes ont été acquises de plus de m² chacune dont deux par un investisseur paneuropéen. Il reste intéressant de noter que de nombreux investisseurs étrangers ont animé le marché en Les acquéreurs français ne concentrent plus que la moitié des montants investis au profit des allemands (23%) ou des américains (8%). Pour les typologies d acquéreurs, outre les fonds d investissements qui sont toujours majoritaires, les banques-assurances ont trusté plus de 20% des montants investis. Les vendeurs sont principalement des fonds d investissements, des foncières/siic/scpi, et des promoteurs. 13,3 milliards Montant investis en progression par rapport au 1er semestre % Taux de rendement prime stable sur 1 an 50 % Part des acquéreurs Français Source : Evolis RÉPARTITION DES INVESTISSEMENTS DE BUREAUX PAR SECTEURS (en % des montants investis) Croissant Ouest 24% 1ere couronne 15% La Défense 4% 2nde couronne 3% Reste de Paris 21% Paris QCA 33% Source : Evolis Seul bémol pour ce marché de l investissement, la forte appétence pour les produits Core ou Core + entraîne une hausse des prix pour ces actifs. Les propriétaires de biens situés sur des marchés secondaires ont donc tendance à statuer sur des prix trop élevés par rapport à leur localisation et/ou prestations. Mais, contrairement à la période d avant crise, on assiste aujourd hui à une résistance du marché à l acquisition de biens surévalués. L élargissement des classes d actifs a aussi contribué à cette résistance pour ces derniers. Par ailleurs, beaucoup de biens en copropriétés finissent par se vendre soit aux locataires déjà en place, soit vides à un utilisateur. Le dernier trimestre de l année est traditionnellement très actif et nous pourrions espérer une année 2018 aux alentours de 19 à 20 milliards d euros investis en Ile-de- France, ce qui serait exceptionnel.

11 VLe commerce

12 12-0,3 % VENTES DE COMMERCE DE DÉTAIL Source: INSEE, sur la période de Juin à août ,7 % FRÉQUENTATION DES MAGASINS Source: Procos, fréquentation en août ,1 % INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX (ILC) Source: Ministère de la transition écologique et solidaire, Evolution sur 6 mois Le Commerce Le marché du commerce se caractérise toujours par une fréquentation des magasins physiques en baisse. Le Procos s interroge actuellement sur la nécessaire adaptation des centres commerciaux. Selon l organisme, les magasins en centres commerciaux voient leur fréquentation baisser de 5 % par an en moyenne depuis 5 ans. Les fermetures de magasins sont donc toujours aussi nombreuses : l enseigne de prêt à porter Newlook a annoncé la fermeture de 21 magasins, Casino prévoirait de fermer 20 hypermarchés et Chaussexpo va fermer 35 points de vente. En parallèle, certains secteurs bénéficient d un dynamisme important, comme les salles de sports en franchise. Il faut rappeler que les ventes de commerce au détail sont en baisse dans tous les secteurs à l exception du marché automobile, de l optique et de l électronique grand public alors que le e-commerce poursuit son ascension (+14% au 2ème trimestre 2018 selon la FEVAD). En dépit de ces indicateurs en berne, quelques signatures significatives ont été recensées au 3ème trimestre 2018, notamment dans la capitale avec l installation de Christian Dior sur m² dans les Champs-Elysées. On peut également noter la location de m² par O Tera, enseigne de produits frais en circuits courts, à Bretigny sur Orge (Essonne). Enfin, on notera une hausse de l indice des loyers commerciaux de +1,1% sur 6 mois.

13 VI En bref...

14 14 En bref... De nombreuses créations d entreprises, un taux de chômage francilien en baisse, des conditions crédit particulièrement accessibles, autant d éléments qui permettent au marché de l immobilier d entreprise d exceller dans tous les domaines. La principale conséquence de cette embellie demeure dans la raréfaction de l offre de bureaux. D autant que plusieurs immeubles obsolètes pèsent toujours sur le marché. Les immeubles les plus qualitatifs sont très rapidement loués. Les entreprises en recherche de locaux vont devoir revoir leurs exigences à la baisse ou reporter leurs projets. 2,6 18/20 Millions m² Même si les utilisateurs devront faire face à une offre trop limitée et à des valeurs locatives en progression, le marché des bureaux pourrait atteindre près de 2,6 millions de m² placés pour Md Porté par un marché locatif en pleine forme et des conditions d accès au crédit exceptionnelles, le marché de l investissement devrait continuer sur le même rythme effréné pour un atterrissage entre 18 et 20 milliards d euros en Ile-de-France. Près de 2 millions de m² sont m² Le marché des locaux d activités pour atteindre m² placés pour actuellement en chantier selon la dernière étude Deloitte, mais plus de 40% sont déjà pré-commercialisés. Dans ce contexte de sousoffre, cette tendance à la PRECOMMERCIALISATION devrait s accentuer dans les prochains mois.

15 QUELQUES CHIFFRES + 26% DE CHIFFRE D AFFAIRES EN COLLABORATEURS 5 METIERS 850 TRANSACTIONS EN IMPLANTATIONS LOCALES EN IDF, A BORDEAUX, A AMIENS 6 DEPARTEMENTS AGENCE Préconisations de valeurs Etudes de marché Commercialisation Recherche de locaux COMMERCE Préconisations de valeurs Etudes de marché Commercialisation Recherche de boutiques TRAVAUX & AMENAGEMENT Aménagement Rénovation Space planning Conduite de chantier Mobilier CONSEIL UTILISATEURS Audit et conseil stratégique Conseil en implantation Optimisation de site Conseil en aménagement Renégociation de bail INVESTISSEMENT Valorisation des actifs Conseil en acquisition Vente de biens occupés Value added Vente de biens aux professionnels GESTION LOCATIVE Property Management Négociation des baux Maîtrise des dépenses Suivi budgétaire Gestion technique

16 Contacts Directrice Pôle Etudes Cindy EMOND Chargée d études Senior Laure Cormont lcormont@evolis.fr 17 rue de la Banque PARIS