Dynamiques économiques et spatiales

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1 [ Marchés de l immobilier de bureaux Nantes - Métropole ] Dynamiques économiques et spatiales Nantes Métropole - communauté urbaine CINA - Club immobilier Nantes Atlantique AURAN - Agence d urbanisme de la région Nantaise

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3 Le développement du marché immobilier tertiaire sur le territoire de Nantes Métropole s inscrit dans un mouvement plus général de renforcement de l attractivité et de dynamisme économique. La croissance démographique, largement alimentée par un solde migratoire positif, un taux d augmentation des emplois métropolitains supérieurs et des emplois salariés privés parmi les plus élevés en France sont autant de points positifs pour Nantes Métropole, dans un contexte de compétitivité des territoires. La volonté récemment exprimée d une coopération renforcée entre les principales agglomérations de l Espace métropolitain Loire Bretagne Nantes, Saint-Nazaire, Angers, Rennes, Brest conforte les ambitions européennes de Nantes Métropole. Ce document présente une analyse partagée du marché immobilier de bureaux sur une période de cinq années, permettant de dépasser les mouvements conjonctur els, à partir des résultats des enquêtes annuelles conduites conjointement par le Cina et l Auran auprès des professionnels, constructeurs, promoteurs, commercialisateurs, sociétés d économie mixte Cette analyse porte plus particulièrement sur les grands équilibres du marché tertiaire de Nantes Métropole et sur les dynamiques spatiales à l œuvre sur ce grand territoire. Auran >

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5 Sommaire Indicateurs économiques Dynamiques territoriales Bureaux neufs Bureaux de seconde main Actualité et valeurs du marché Méthodologie & Définitions 4 à 9 10 à à à à à 27 >

6 Indicateurs économiques <

7 > établissements et plus de emplois publics et privés sont présents sur le territoire de Nantes Métropole > 80 % de ces emplois sont dans le commerce et les services > Nantes Métropole rejoint les premiers marchés français d immobilier de bureaux Aujourd hui, l aire urbaine de Nantes compte plus de emplois publics et privés, dont plus de sont localisés dans l agglomération nantaise, soit près de 9 emplois sur 10. Deux tiers des emplois sont occupés dans le secteur des services. Avec le commerce (14 % des emplois), 80 % des emplois dans l aire urbaine de Nantes sont des emplois tertiaires. La tertiarisation de l économie sur les vingt dernières années est très sensible (ce secteur représentait moins de 70 % de l emploi total en 1982 pour 80 % aujourd hui). Même si le socle industriel est toujours visible, les emplois secondaires ont diminué en 20 ans (ce secteur représentait plus de 30 % en 1982 pour moins de 20 % aujourd hui). Le développement du secteur des services s accompagne dans l aire urbaine de Nantes de l une des plus fortes progressions des emplois métropolitains supérieurs observées en France. Avec une augmentation de + 28,7 % sur 10 ans, les emplois métropolitains supérieurs 1 représentent près de 9 % de l emploi total. L ensemble de ces évolutions dynamise le marché et la production d immobilier de bureaux. Le dynamisme démographique et économique de Nantes Métropole s est accéléré dans les années quatre-vingtdix, et se poursuit. Il s exprime, sur le territoire de l aire urbaine de Nantes, par un taux de croissance démographique plus élevé dans les communes formant la couronne périurbaine que dans le pôle urbain lui-même. > 1 : Les emplois métropolitains supérieurs définis par l INSEE sont des emplois d ingénieurs, de cadres dans leurs fonctions d animation et de direction dans les secteurs d activités suivants : art, banque assurance, commerce, commercial dans l industrie, gestion, information, informatique, recherche, services aux entreprises, télécommunications, transports

8 Cinq années d évolution de la population Cinq années d évolution de l emploi salarié privé sources : INSEE - DGI - Auran Ainsi, sur la période , la croissance démographique de Nantes Métropole a été de + 14 %, soit habitants supplémentaires. Nantes Métropole compte aujourd hui habitants. Sur la même période, l aire urbaine de Nantes, qui est le bassin de vie de Nantes Métropole, a progressé de + 18 %, passant de à habitants. Entre 1990 et 1999, Nantes Métropole a contribué pour 74 % à la croissance démographique de l aire urbaine de Nantes. Entre 2000 et 2005, cette contribution est descendue à 46 %. Au sein de Nantes Métropole, la progression de la population dans la ville centre est sur le même rythme que la progression démographique de l agglomération. La ville de Nantes a progressé de + 14,5 %, passant de habitants en 1990 à habitants aujourd hui. La Région des Pays de la Loire se place au 7 e rang des régions françaises les plus dynamiques au plan démographique, avec un taux annuel de variation de + 0,84 % (la moyenne nationale est de + 0,62 %), sur la période La population de l aire urbaine de Nantes représente plus de 22 % de la population régionale. La croissance démographique est plus forte dans l aire urbaine de Nantes qui contribue pour 29 % à la croissance de la population régionale entre 2000 et La croissance démographique régionale s appuie désormais sur le solde migratoire, pour près de la moitié. L enjeu de l attractivité des territoires est devenu un facteur important pour poursuivre cette croissance et approcher le renouvellement des générations, dans un contexte global de vieillissement de la population. sources : Unedic - Assedic - Auran Parmi les facteurs de l attractivité figurent, au premier plan, l économie et l emploi. <

9 Nantes Métropole représente 9 emplois sur 10 de l aire urbaine de Nantes. Globalement, les communes de l aire urbaine de Nantes hors agglomération n ont pas connu une augmentation des emplois dans les mêmes proportions que celle de leur population. Surfaces de bureaux mises en chantier, en m Indicateurs économiques nouveaux mètres-carrés de bureaux en 10 ans L évolution des emplois salariés du secteur privé sur les cinq dernières années confirme cette tendance, avec une progression de + 16,5 % dans l agglomération nantaise, et de + 7,3 % dans les autres communes de l aire urbaine de Nantes. Entre 2000 et 2005, Nantes Métropole a contribué pour 94 % à la croissance en emplois salariés privés de l aire urbaine de Nantes Nantes Agglomération hors Nantes sources : DRE - Auran L aire urbaine de Nantes représente un quart de l emploi salarié privé régional. La croissance de l emploi salarié privé est plus forte dans l aire urbaine de Nantes qui contribue pour 43 % à la croissance régionale entre 2000 et Niveaux des transactions sur le marché immobilier tertiaire dans les grandes métropoles françaises (moyenne annuelle ) Le marché de l immobilier tertiaire est alimenté par une production totale de bureaux neufs de plus d un million de mètres carrés de 1990 à 2005, dont près de m 2 sur les dix dernières années. La localisation des opérations de construction de bureaux se situe, au total sur cette période, pour moitié sur la ville de Nantes, pour l autre moitié dans les sites d activités des communes périphériques. Toutefois, depuis le milieu de la décennie 1990, la part des surfaces de bureaux construits à Nantes est en très nette diminution au profit des autres communes de sources : Atis-Real - Auran >

10 Le système des villes européennes Poids et tendances démographiques Volumes des transactions en immobilier de bureaux dans les principales métropoles tertiaires européennes Volumes annuels de transactions m et évolution sur un an Manchester Londres Thames Valley Lille Randstad Bruxelles Paris Ile-de- Luxembourg France Hambourg Düsseldorf Cologne Francfort Berlin Munich Lyon Milan Toulouse Marseille -Aix Madrid Barcelone Lisbonne sources : Atis-Real - CBRE - Auran <

11 l agglomération. Ainsi, la ville de Nantes qui représentait les deux tiers des surfaces de bureaux de l agglomération il y a quinze ans, n en représente plus qu un tiers. Le marché d immobilier de bureaux dans l agglomération nantaise s inscrit dans une tendance de progression régulière, et franchit, au début des années 2000, le seuil des m 2 de transactions annuelles, ce qui le place parmi les tout premiers marchés français. Indicateurs économiques entreprises. En 2005, par exemple, la comparaison des volumes négociés dans les principales métropoles françaises place l agglomération nantaise avec m 2, après Lyon, Marseille-Aix, Lille (métropoles disposant d importants quartiers d affaires) et Toulouse (pôle aéronautique européen), dont les marchés dépassent les m 2. Strasbourg et Bordeaux ont des volumes d affaires comparables à celui de Nantes Métropole. Les stocks au sont de l ordre de m 2. L offre future à un an (hors les m 2 de stocks) est attendue à m 2. Ces disponibilités à court terme apparaissent faibles, compte tenu du bon niveau de la demande exprimée par les La répartition géographique des disponibilités est semblable à celle des transactions, avec les trois-quarts des surfaces offertes en périphérie. Nantes Métropole Évolution des volumes de transactions et des disponibilités sur le marché immobilier tertiaire m sources : Cina - Auran >

12 Dynamiques territoriales Nantes Métropole Répartition des transactions de bureaux entre centre-ville et périphérie total périphérie centre-ville sources : Cina - Auran 10 <

13 > En 5 ans, les transactions ont porté sur près de m 2 de bureaux > L immobilier tertiaire de périphérie est majoritaire dans les transactions, et voit son poids augmenter > Le marché est largement alimenté par une production importante d immeubles neufs Nantes Métropole Répartition des transactions de bureaux entre neuf et seconde main total neuf seconde main Près de m 2 de bureaux ont changé de main en 5 ans dans l agglomération nantaise dont : m 2 en centre-ville m 2 en périphérie La part de la périphérie dans les transactions est passée de 58 % en 2001 à 72 % en sources : Cina - Auran Les transactions portent majoritairement sur des bureaux neufs, soit m 2 (59 %), pour m 2 en seconde main (41 %). La répartition entre neuf et seconde main est stable sur la période L activité sur le marché de l immobilier tertiaire constitue la réponse aux besoins des entreprises, lesquelles expriment également des préférences en termes de localisation, d accessibilité vis-à-vis d autres métropoles, de praticité des réseaux de déplacements, de disponibilité en services (pour l entreprise elle-même ou ses salariés, restauration, loisirs, petite enfance, ). > 11

14 Nantes Métropole Répartition de l ensemble des transactions de bureaux pour la période sources : Cina - Auran 12 <

15 > 13 Nantes Métropole Principaux espaces tertiaires

16 Bureaux Neufs Nantes Métropole Vente et location de bureaux neufs total [neuf] location vente sources : Cina - Auran 14 <

17 > Les bureaux neufs représentent, avec m 2, près de 60 % des surfaces transactées en 5 ans > Les deux-tiers des bureaux neufs, soit m 2, ont été placés en location > De 2001 à 2005, les espaces périphériques ont accueilli plus de 70 % des bureaux neufs, soit m 2 Nantes Métropole Localisation des transactions de bureaux neufs > périphérie centre-ville total [neuf] sources : Cina - Auran Les bureaux neufs ont largement contribué à la croissance de l activité sur le marché immobilier de Nantes Métropole, qu il s agisse d opérations commercialisées (vente ou location) ou d ensembles immobiliers réalisés en compte propre pour l utilisateur final. L activité sur ce marché porte principalement sur de la location dans des immeubles localisés dans les sites tertiaires de périphérie, lesquels se sont particulièrement développés ces dernières années selon deux axes : le Nord- Ouest [Atlantis et Moulin Neuf à Saint-Herblain, Orvault], et le Nord-Est avec la poursuite des opérations sur Chantrerie à Nantes, La Fleuriaye à Carquefou. Sur 5 ans, la part de la périphérie est croissante, passant de 69 % en 2001, à 77 % aujourd hui. D autres opérations significatives, programmées pour les prochaines années, sont localisées également en périphérie, à l exemple de la ZAC Armor-Zénith à Saint-Herblain. En centre-ville le pôle d affaires EuroNantes porte sur la construction de nouveaux mètres carrés tertiaires à l horizon 2015, avec un rythme annuel de commercialisation de l ordre de m 2.

18 Nantes Métropole Surfaces de bureaux neufs vendus de 2001 à 2005 sources : Cina - Auran Chaque cercle correspond à une transaction 16 <

19 Bureaux neufs Nantes Métropole Surfaces de bureaux neufs loués de 2001 à 2005 sources : Cina - Auran > 17 Chaque cercle correspond à une transaction

20 Bureaux de seconde main Nantes Métropole Vente et location de bureaux de seconde main sources : Cina - Auran 18 <

21 > Les bureaux de seconde main représentent environ 40 % des surfaces transactées en 5 ans, soit m 2 > Le marché des bureaux de seconde main est essentiellement locatif, m 2 ayant été loués, pour m 2 vendus > Les bureaux de seconde main alimentent plus que le neuf le marché de centre-ville, toutefois, les volumes de transactions progressent en périphérie passant de 44 % à 65 % Nantes Métropole Localisation des transactions de bureaux de seconde main sources : Cina - Auran Sur le marché des bureaux de seconde main, le volume des locations est cinq fois supérieur au volume des ventes, en moyenne sur la période Le marché des bureaux de seconde main évolue de plus en plus vers la location ; entre 2001 et 2005, le volume des surfaces louées est passé de 75 % à 86 % des transactions. Bien que le centre-ville soit plus représenté sur ce marché que sur celui du neuf, la part des transactions opérées en périphérie tend à augmenter. Entre 2001 et 2005, le volume des surfaces en périphérie est passé de 44 % à 65 % des transactions de bureaux de seconde main. Cette dynamique, en périphérie, est liée à une génération plus récente de produits, remis sur le marché et correspondant mieux aux attentes des entreprises. > 19

22 Nantes Métropole Surfaces de bureaux de seconde main vendus de 2001 à 2005 sources : Cina - Auran Chaque cercle correspond à une transaction 20 <

23 Bureaux de seconde main Nantes Métropole Surfaces de bureaux de seconde main loués de 2001 à 2005 sources : Cina - Auran > 21 Chaque cercle correspond à une transaction

24 Actualité et valeurs du marché Nantes Métropole Évolution des prix de location /m 2 /an sources : Cina - Auran 22 <

25 > Avec m 2 négociés en 2005, le marché immobilier tertiaire témoigne de l attractivité de Nantes Métropole > La demande évolue vers des surfaces de bureaux plus importantes > Les prix pratiqués en 2005 correspondent à un marché équilibré, sans tensions majeures Le volume des transactions se situe à plus de m 2, en 2005, dans la continuité des années précédentes ( m 2 en 2004, m 2 en 2003). Les bureaux neufs jouent un rôle moteur sur le marché et représentent environ 60 % du volume des transactions, avec près de m 2 chaque année. Le choix des entreprises se porte de plus en plus sur des immeubles bien équipés (numérique, climatisation ou air rafraîchi, ) ou vecteurs d image. Le marché répond de plus en plus à des demandes de surfaces tertiaires plus grandes (par exemple en 2005, 5 % des transactions ont porté sur des surfaces de plus de m 2 ). Le marché immobilier tertiaire de l agglomération nantaise est celui d une métropole régionale attractive. En témoignent des opérations récentes significatives concernant à la fois des collectivités locales (Conseil Régional, Nantes Métropole, ) des administrations (CAF, ) des entreprises publiques (SNCF, La Poste, ) et privées (I.M.A, Ouest-France, KPMG, Henner, ) et des sièges régionaux (Banque Populaire Atlantique, ). Les secteurs d activités les plus porteurs sont, avec les administrations, l informatique, le conseil, et la banque-assurance. Les prix pratiqués en 2005 sont les suivants : - Location neuf centre-ville : 150 à 160 e / m 2 - Location neuf périphérie: 115 à 130 e / m 2 - Vente seconde main centre-ville : à e / m 2 - Vente neuf périphérie : à e / m 2 Leur évolution sur un an est modérée, parfois stable. Les prix sur le marché immobilier tertiaire de Nantes Métropole se situent à des niveaux comparables à des agglomérations comme Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Nice. > 23

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27 Actualité et valeurs du marché Transactions de bureaux [surfaces en m 2 ] sources : Cina - Auran > 25

28 Méthodologie & Définitions 26 <

29 Méthodologie Les données analysées dans le présent document sont issues du traitement de l enquête annuelle réalisée par le Club Immobilier Nantes Atlantique (CINA) et l Agence d Urbanisme de la Région Nantaise (AURAN) auprès des professionnels de l immobilier d entreprise, constructeurs, promoteurs, commercialisateurs, SEM, intervenant sur le territoire de Nantes Métropole. Cette enquête, déclarative, permet une analyse annuelle du marché (nombre de transactions, mètres carrés livrés, vendus ou loués) pour l immobilier neuf et de seconde main. Elle comprend également des indicateurs de volume de biens disponibles sur le marché à six mois (stock) et à un an, ainsi que les prix moyens des transactions par grandes familles de biens. Sont exclus de la présente enquête les commercialisations à investisseur, ainsi que les pieds d immeuble à usage de commerce. Définitions Surfaces Les surfaces sont indiquées en surface utile brute : surface utile à laquelle sont ajoutées les parties communes (couloirs, sanitaires ) hors circulations verticales. Bureaux Locaux exclusivement affectés à une activité de bureau Bureaux clés en main ou en compte propre (transactions à utilisateur location ou achat) Opérations menées par un promoteur en ayant connaissance de l utilisateur final ou pour le compte d autrui. Ces opérations peuvent être menées soit dans des zones aménagées spécialement pour accueillir des immeubles de bureaux (parcs d activités tertiaires) soit en dehors. Bureaux neufs Nouvelles constructions et restructurations lourdes nécessitant un permis de construire et jamais réoccupées depuis la restructuration. Fiscalement assujettis à la TVA. Bureaux de seconde main Locaux préalablement occupés remis sur le marché ou reloués Stocks neufs disponibles Surfaces neuves vacantes, construites ou livrables dans l année (chantier en cours). Stocks de seconde main Stocks des surfaces préalablement occupées et remises sur le marché. > 27 Prix de transaction Indiqués sur la base des surfaces utiles brutes parking exclus, exprimés en E H.T./m 2 pour les ventes et en E H.T./m 2 /an hors charges pour les locations.

30 Nantes Métropole - communauté urbaine NANTES Cedex 9 Tél : / Fax : CINA - Club immobilier Nantes Atlantique Centre des Salorges - 16, quai Ernest Renaud - BP NANTES Cedex 4 Tél : / Fax : AURAN - Agence d urbanisme de la région nantaise 2, cours du Champ de Mars - BP NANTES Cedex 1 Tél : / Fax :