Dans le creux de la vague

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1 DTZ Research PROPERTY TIMES Dans le creux de la vague Deuxième Couronne T Avril 215 Sommaire Contexte économique 2 Deuxième Couronne 3 Deuxième Couronne Sud 5 Pôle de Roissy 7 Marne-la-Vallée 9 Saint-Quentin-en-Yvelines 11 Définitions 13 Le marché des bureaux de la Deuxième Couronne a marqué son plus mauvais démarrage jamais enregistré, totalisant 51 8 m² placés, un décrochage de 45% en un an. Cette contre performance mérite pourtant d être nuancée. A la même période en 214, la Deuxième Couronne démarrait sur les chapeaux de roue, boostée par la transaction de SAFRAN à Châteaufort sur plus de 45 m² de bureaux. Seul secteur de marché rescapé de ce repli généralisé, la Deuxième Couronne Sud, qui a doublé ses volumes de bureaux commercialisés d une année sur l autre. Un rebond qui repose d ailleurs sur une seule transaction d envergure : 1 8 m² de bureaux transactés à Villebon-sur-Yvette. Ailleurs, tous les autres secteurs de marché sont en berne avec des reculs de -25% à Saint-Quentin-en- Yvelines jusque -6% pour Marne-la-Vallée. La valeur moyenne de première main se replie de -28% d une année sur l autre, positionnée à 15 /m²/an, tandis que le loyer moyen de seconde main reste stable à 14 /m²/an. Cette surprenante proximité s explique par la volatilité des valeurs dans ce marché sans entrain. La suite de l année devrait restaurer la hiérarchie classique des valeurs et voir le loyer de première main se redresser sur des niveaux usuels. Le niveau plancher d activité s accompagne d un alourdissement mesuré des disponibilités, qui se maintiennent au-delà du seuil des 1,1 million de m², soit une configuration nettement offreuse. La Deuxième Couronne Sud voit son stock vacant s alourdir le plus d une année sur l autre (18%). Sur les autres secteurs, les disponibilités progressent de façon plus mesurée, de 4% à 8%. Les livraisons de bureaux devraient approcher les 2 m² en 215, soit un tiers de moins qu en 214. La moitié de ces livraisons futures sont encore disponibles. Graphique 1 Demande placée en Deuxième Couronne, en milliers de m² Auteur Pierre d Alençon Chargé d Etudes pierre.d Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 () Magali Marton Head of EMEA Research +33 () Deuxième Couronne Sud Pôle de Roissy Marne-la-Vallée Saint-Quentin-en-Yvelines Deuxième Couronne Autres Source: DTZ Research à partir des données Immostat Property Times 1

2 Deuxième Couronne T1 215 Contexte économique Vers des lendemains meilleurs? L économie mondiale continue d afficher une tendance positive même si l heure est au ralentissement en Chine et que des voix s élèvent pour alerter sur la stagnation de l économie américaine dans les prochains trimestres. En Europe, les signes d une reprise se dessinent mais comme toujours ils sont plus ou moins intenses selon les pays considérés : fort dynamisme de l activité au Royaume-Uni, en Allemagne et en Europe Centrale et de l Est. En France, les derniers chiffres du PIB ont montré un nouveau recul au 4 ème trimestre sans cependant entamer la confiance dans un retour de cet indicateur autour de,3% et,4% au 1 er semestre 215. L INSEE vient d ailleurs de réaffirmer sa prévision de croissance de 1,1% pour l ensemble de l année 215 (graphique 2). Des ménages plus optimistes que les entreprises En mars 215, la confiance des ménages s est améliorée pour le deuxième mois consécutif pour atteindre un score de 93, son plus haut niveau depuis novembre 21 (graphique 3). Dans le même temps, le climat des affaires est lui aussi en hausse avec un indicateur synthétique passé de 94 à 96, après trois mois de stabilité. Selon les secteurs d activité la confiance des chefs d entreprise est cependant variable : elle gagne un point dans les services et trois dans le commerce. Les industriels sont, quant à eux, plus pessimistes avec un recul d un point en un mois. Nouvelle hausse du chômage Après avoir atteint un point haut à 3,5 millions de demandeurs d emploi, la courbe du chômage s est inversée mais pour un mois seulement. Aux bons chiffres de janvier ont succédé d autres moins enthousiasmants. En un an, le nombre de demandeurs d emplois a augmenté de 4,4% pour atteindre 3,494 millions de demandeurs d emplois (graphique 4). Depuis 3 mois, la progression de ce chiffre est de l ordre de,7% par mois, avec des perspectives très faibles de voir cette courbe s inverser à court terme. Les différentes mesures politiques prises par le gouvernement pour soutenir l emploi - CICE et Pacte de responsabilité devraient produire leurs effets haussiers sur l emploi marchand au cours du premier semestre 215. La traduction immobilière de l ensemble de ces données macro-économiques tient à une demande exprimée plutôt en phase de contraction. Si les grands projets immobiliers restent d actualité, les PME et PMI restent, quant à elles, très prudentes quant à l initiation de nouveaux déménagements. Il faudra sans nul doute attendre la concrétisation des espoirs d une reprise économique avant de revenir à des niveaux de demandes exprimées satisfaisants. Graphique 2 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 4 Demandeurs d emploi en France, en milliers, catégorie A Source: INSEE Property Times 2

3 Deuxième Couronne T1 215 Deuxième Couronne Plancher historique de demande placée Dans un contexte économique encore peu lisible, le recentrage des utilisateurs sur Paris et La Défense a eu raison du marché des bureaux de la Deuxième Couronne. Le trimestre d ouverture de 215 a totalisé 51 8 m² de bureaux commercialisés, un volume d activité qui représente non seulement un décrochage de -45% en un an, mais aussi le plus mauvais démarrage jamais enregistré. Pour autant, la barre était haute, car à la même époque de l année dernière, la seule transaction SAFRAN à Châteaufort (45 3 m²) avait donné le coup d envoi spectaculaire de l exercice 214. Une seule transaction d envergure, portant sur 1 7 m² de bureaux à Villebon-sur-Yvette est venue animer le marché au 1 er trimestre 215. Cette unique signature a pesé plus du cinquième du volume placé du trimestre en Deuxième Couronne (tableau 1). Les typologies de surfaces intermédiaires n ont pas été épargnées, en recul de -41% d une année sur l autre. A l inverse, celles inférieures à 1 m² ont bien résisté. Ce socle du marché a rassemblé plus de la moitié des volumes transactés, amortissant la décélération générale de la Deuxième Couronne (graphique 5). Au clivage du marché en termes de typologie s est ajouté le déséquilibre géographique inhérent au périmètre étendu de la Deuxième Couronne. Ainsi, le marché de la Deuxième Couronne Sud a plus que doublé sa demande placée, tiré par le seul secteur de Massy. A l inverse, tous les autres secteurs s inscrivent dans le rouge, notamment le Pôle de Roissy (-9%) et Marne-la-Vallée (-6%), tous deux à l arrêt. Saint- Quentin-en-Yvelines, en revanche, enregistre aussi une chute de la demande placée, mais moins brutale (-25%) que celle des autres secteurs. Correction des loyers moyens Les valeurs locatives fléchissent, à l exception du loyer prime, qui reste pour l heure en suspens. Celui-ci varie de 2 /m²/an sur le Pôle de Roissy à 235 /m²/an sur les meilleurs localisations tertiaires de la Deuxième Couronne Sud. La valeur moyenne de première main, positionnée à 15 /m²/an confirme son mouvement de repli entamé depuis 21. Moins malmené, le loyer moyen de seconde main se consolide pour s établir à 14 /m²/an. Derrière cette moyenne, les loyers faciaux des transactions varient de 12 /m²/an à 18 /m²/an Cette proximité de loyers entre première et seconde main s explique principalement par le faible nombre de transactions sur des bureaux neufs et/ou restructurés. La suite de l année devrait restaurer la hiérarchie classique des valeurs (graphique 6). Graphique 5 Demande placée en Deuxième Couronne, en milliers de m² Tableau 1 Demande placée en Deuxième Couronne par tranche de surface au cours du 1 er trimestre 215 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² % 7% De 1 à 5 m² % -41% Plus de 5 m² % -76% Surface totale 51 8 % -45% Graphique 6 Evolution des valeurs locatives en Deuxième Couronne, /m²/an Deuxième Couronne Sud Marne-la-Vallée Deuxième Couronne Autres Loyer prime Loyer moyen 2nde main Pôle de Roissy Saint-Quentin-en-Yvelines Loyer moyen 1ère main Property Times 3

4 Deuxième Couronne T1 215 Disponibilités stables, mais encore élevées L offre immédiate de bureaux en Deuxième Couronne, en très léger recul, continue de représenter plus de 1,1 million de m² vacants, totalisant 1 16 m² disponibles fin mars 215. Peu de modifications sont à relever dans la géographie des disponibilités : les secteurs de Marne-la-Vallée et de Saint- Quentin-en-Yvelines ont vu leurs stocks progresser modérément (de +4 à +5%), tandis que le pôle de Roissy est le seul à s être allégé (-4%) (graphique 7). Au regard des niveaux moyens d absorption observés depuis 24 (415 m² annuels), la Deuxième Couronne se maintient encore en situation de sur-offre. Les disponibilités actuelles correspondent globalement à près de 3 années de consommations tertiaires. Les surfaces anciennes, dont certaines, «datées», voir obsolètes, représentent environ 9% des disponibilités. Ce parc de bureaux vieillissant peine à trouver un écho chez les entreprises à la recherche d une nouvelle implantation. En outre, le périmètre de recherche des utilisateurs se heurte à l étroitesse de l offre neuve disponible sur ce secteur. De manière prévisible, les niveaux de vacance sont les plus élevés en Deuxième Couronne Sud (11,1%) et sur le secteur de Marne-la-Vallée (1%). A l inverse, le pôle de Roissy affiche une contraction importante, son taux de vacance descendant ce trimestre sous le niveau moyen francilien (7,6%). Moins d opérations en chantier en 215 et 216 Le rythme d activité dégradé, dans ce contexte de disponibilités importantes est de nature à réduire les développements neufs. En apparence explosif jusqu en 218, le pipeline de la production neuve, voisin de 1,5 million de m² sous autorisation, comporte, pour l heure, moins de 25 m² en chantier. Les livraisons de bureaux pour l ensemble de l année 215 approchent les 2 m², dont le tiers a déjà été livré au 1 er trimestre. Ce chiffre est à comparer aux 27 m² livrés en 214. Le taux de pré commercialisation observé au moment de ces livraisons de 215 est de l ordre de 5%. Pour 216, les opérations en cours de chantiers sont moins nombreuses et totalisent environ 95 m², dont 7% déjà pré commercialisés. Ce taux confirme la logique de lancement des chantiers sous condition expresse de sécurisation de l occupation de ces projets futurs. L opération la plus importante concerne la première tranche du «Garden Ouest», menée par GECINA à Montigny-le-Bretonneux et totalisant 42 m² de bureaux neufs. A partir de 217, les développements se font plus nombreux, mais aussi plus spéculatifs et incertains (graphique 9). Graphique 7 Offre immédiate en Deuxième Couronne, en milliers de m² Graphique 8 Taux de vacance en Deuxième Couronne 12% 1% 8% 6% 4% 2% Graphique 9 Marne-la-Vallée Pôle de Roissy Deuxième Couronne Autres Livraisons d immeubles de plus de 5 m² en Deuxième Couronne, en milliers de m² Marne-la-Vallée Pôle de Roissy Source: DTZ Research Deuxième Couronne Sud Saint-Quentin-en-Yvelines Deuxième Couronne Sud Ile-de-France Livré En chantier Permis obtenus Property Times 4

5 Deuxième Couronne T1 215 Deuxième Couronne Sud Rebond de la demande placée porté par une seule transaction d envergure Le marché des bureaux de la Deuxième Couronne Sud a plus que doublé ses volumes commercialisés en un an. Affichant près de 2 8 m² transactés, le seul secteur de Massy a capté l essentiel de la demande placée (18 5 m²). Ce rebond de l activité contraste avec un démarrage 215 difficile pour tous les autres marchés de la Deuxième Couronne. Pour autant, ces volumes commercialisés se situent encore en retrait du niveau croisière décennal situé à 37 5 m² (graphique 1). La géographie de l activité n en demeure pas moins inégale : le triplement des volumes placés à Massy côtoie des replis importants sur les marchés de Vélizy et d Orly, respectivement de -66% et de -44%. Cette configuration de l activité correspond d ailleurs à celle observée fin 214. En outre, une seule transaction d envergure, intervenue sur le marché de Massy, a pesé plus de la moitié des volumes commercialisés du 1 er trimestre 215. Cette prise à bail de 1 7 m² de bureaux de seconde main à Villebon-sur-Yvette restera la seule grande signature du trimestre de toute la Deuxième Couronne. Pour les autres typologies de surfaces, les rythmes d activité font le grand écart. Les surfaces inférieures à 1 m² affichent un recul de -2% tandis que celles intermédiaires ont doublé leur score depuis un an (tableau 2). Massy, Vélizy, Orly : loyers en suspens Compte tenu du faible nombre de transactions intervenues au 1 er trimestre 215, les valeurs de référence restent celles observées en 214 pour les loyers moyens de première main : 135 /m²/an pour Orly et 14 /m²/an pour Vélizy. Sur le marché de Massy, le loyer moyen de seconde main reste aussi maintenu à 16 /m²/an. Les transactions, un peu plus abondantes, se sont échelonnées de 13 à 15 /m²/an avec un dépassement marginal de la barre des 16 /m²/an (graphique 11). Graphique 1 Demande placée en deuxième couronne Sud, en milliers de m² Tableau 2 Demande placée par tranche de surface en Deuxième Couronne Sud au cours du 1 er trimestre 215 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² % -21% De 1 à 5 m² % +99% Plus de 5 m² % - Surface totale 2 8 % 123% Graphique 11 Valeurs locatives moyennes de seconde main en Deuxième Couronne Sud, /m²/an 2 15 Marché de Massy Marché de Vélizy Marché d'orly Marché de Massy Marché d'orly Marché de Vélizy Property Times 5

6 Deuxième Couronne T1 215 Stocks au plus haut, surtout à Vélizy Les stocks de bureaux disponibles de la Deuxième Couronne Sud se maintiennent au dessus de 4 m², un seuil franchi brutalement à partir de 214. Ces disponibilités avoisinent leur point haut décennal (44 m² en 21) et ce pour le 2 ème trimestre consécutif. Compte tenu d un rythme d absorption de l offre de 155 m² par an en moyenne, ces disponibilités représentent un peu plus de 2 ans et demi d écoulement (graphique 12). Le marché de Vélizy concentre, à lui seul, 6% des disponibilités de la Deuxième Couronne Sud, composées en majorité de surfaces de seconde main. Il réunit aussi une proportion de l offre de grands gabarits qui pèse sur l offre immédiate de la Deuxième Couronne Sud. L essentiel du contingent disponible est localisé au Plessis-Robinson, à Clamart et à Vélizy-Villacoublay. L offre immédiate restante de la Deuxième Couronne Sud se partage équitablement entre Massy et Orly, avec 2% des disponibilités chacun. Le secteur de Massy affiche une légère contraction, conséquence directe du rebond des commercialisations en 214. Sans surprise, le secteur de Vélizy présente le taux de vacance le plus élevé de la Deuxième Couronne Sud, approchant les 25%. Celui de Massy (5,75%), passé depuis 214 sous celui d Orly (7,3%) conforte ses positions en deçà de la moyenne francilienne (graphique13). Massy en tête de la production neuve Près de 385 m² de bureaux neufs sont en projet en Deuxième Couronne Sud, dont m² actuellement en chantier et livrables à l horizon 217. En 215, près de 9 m² de surfaces tertiaires sont en passe d être livrées sur les 3 secteurs de Massy, Vélizy et d Orly. Cette production neuve est déjà très largement pré commercialisée et moins de 35 m² de surfaces futures sont encore disponibles. Par ordre de surfaces livrables, Massy capte l essentiel de la production, totalisant 5 m² en chantier, suivi de Palaiseau et d Orly-Rungis. Jusqu en 217, outre le «Campus de Saclay» à Palaiseau - 33 m² pré commercialisés auprès d EDF- livrable mi- 215, la 1 ère tranche de «Cœur d Orly», lancée en blanc en 213, propose encore plus de 17 m² de bureau (graphique 14). Graphique 12 Offre immédiate en Deuxième Couronne Sud, en milliers de m² Graphique 13 Taux de vacance 25% 2% 15% 1% 5% % Graphique 14 Marché de Massy Marché de Vélizy Marché d'orly Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Deuxième Couronne Sud, en milliers de m² 2 15 Marché de Massy Marché d'orly Marché de Vélizy 5 T2-T Marché de Massy Marché de Vélizy Marché d'orly Source: DTZ Research Property Times 6

7 Deuxième Couronne T1 215 Pôle de Roissy En rase motte Le pôle de Roissy a totalisé seulement 8 m² de bureaux placés au 1 er trimestre 215. Il s agit du plus mauvais démarrage depuis 21. En fait, aucun autre trimestre des années précédentes n était jamais descendu sous la barre des 1 5 m² transactés. Ce décrochage est d autant plus fort que le trimestre de démarrage 214 avait été dynamique (graphique 14). Ces 8 m² commercialisés correspondent à 5 prises à bail et une vente de bureaux à utilisateur. A l exception de cette dernière, les surfaces - toutes de seconde main - n excèdent guère 2 m², sur des niveaux de loyers oscillant de à 13 /m²/an pour des immeubles localisés à Roissy-en-France, Villepinte et Aulnay-sous-Bois. Le résultat trimestriel, décevant, décevant, ne reflète pas les fondamentaux économiques solides et le potentiel de développement du pôle de Roissy. Pour autant, la mobilité des entreprises y est aujourd hui faible. Sur un rythme habituel, l activité se partage à part égale entre les typologies inférieures à 1 m² et celles intermédiaires. Les transactions d envergures sont plus rares, la dernière en date concernant, en 212, la signature d AIR FRANCE pour 9 5 m² dans l immeuble «Altai». Loyers stables Compte tenu de l absence de transaction pour des surfaces de première main, la valeur de référence reste celle observée en 214, positionnée à 155 /m²/an. Le loyer de seconde main se replie quant à lui de 8% d une année sur l autre, pour s établir à 12 /m²/an, confirmant la pente douce des loyers observée sur ce marché depuis 211 (graphique 16). Graphique 15 Demande placée sur le Pôle de Roissy, en milliers de m² Tableau 3 Segmentation de la demande placée sur le Pôle de Roissy par tranche de surface au cours du 1 er trimestre 215 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 8 % -77% De 1 à 5 m² % -% Plus de 5 m² % -% Surface totale 8 % -91% Graphique 16 Valeurs locatives sur le Pôle de Roissy, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Loyer prime Property Times 7

8 Deuxième Couronne T1 215 Retour des stocks sur des niveaux normalisés Malgré l absence d activité ce trimestre sur le pôle de Roissy, l offre de bureaux s est allégée pour retrouver son niveau de 213, légèrement au-dessus de 8 m². Ce fléchissement est d autant plus bienvenu que le plus haut décennal, atteint en 214, approchait dangereusement le seuil des m² disponibles (graphique 17). Ce recul est porté essentiellement par le segment des surfaces comprises entre 1 et 5 m², en baisse de -25% en 3 mois. Ces typologies de surfaces pèsent néanmoins encore pour la moitié des disponibilités, présentes en particulier à Villepinte. L absence de transaction d envergure finit par peser sur le stock vacant, dont l offre de grands gabarits s est alourdie de près de 15% en un an. Ces immeubles de bureaux vacants, essentiellement de seconde main, sont localisés à Roissy, Tremblay et Villepinte. L allégement des stocks tertiaires tend à compenser le rythme d activité au point mort du côté des transactions. Dans ces conditions, le taux de vacance de Roissy a quitté son point haut du 4 ème trimestre 214, positionné dorénavant à 6,8% (graphique18). Production neuve En écho aux niveaux de consommation limités de grands gabarits, le volume d opérations futures de Roissy reste contenu et prudent. Investisseurs et promoteurs utilisent à plein les possibilités de reports de leurs développements, avançant à pas mesurés pour lancer de nouvelles opérations. Concentrés sur l année 217, les quelques 6 m² tertiaires sous autorisation de construire correspondent à 2 projets d envergure, pour l heure non démarrés. La première opération concerne l immeuble «Parc Mail», sur le ZAC de la Demi-Lune, développant 37 m² de bureaux, en cours de pré commercialisation. La seconde opération concerne le projet «International Trade Center» (24 9 m²), développé par ROISSY EUROCENTRE. Initialement prévu pour fin 215, l immeuble n est pas encore en chantier, sa livraison ayant été successivement reportée en 216 puis en 217, dans l attente d une pré commercialisation suffisante (graphique 19). Graphique 17 Offre immédiate sur le Pôle de Roissy, en milliers de m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Graphique 18 Taux de vacance 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% Graphique 19 Pôle de Roissy Ile-de-France Deuxième Couronne Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables du Pôle de Roissy, en milliers de m² T2-T Aulnay-sous-Bois Gonesse Roissy en France Tremblay en France Villepinte Source: DTZ Research Property Times 8

9 Deuxième Couronne T1 215 Marne-la-Vallée Décrochage brutal Les 2 3 m² de bureaux commercialisés sur le marché de Marne-la-Vallée au terme du 1 er trimestre 215 correspondent au pire démarrage de la décennie écoulée. Il faut remonter à 213 pour retrouver un volume d activité aussi bas. Ce résultat contraste fortement avec le démarrage 214, plus prometteur (graphique 2). Sur ce marché aux rythmes de commercialisations fluctuant d un trimestre à l autre, la tendance est clairement depuis 212 à l érosion des volumes placés. Marne-la-Vallée peine à capter la demande des entreprises pour de grandes typologies de surfaces. Cette absence de transaction d envergure avait d ailleurs été compensée, l an dernier, par sept signatures sur des gabarits de surfaces intermédiaires. Pour rappel, les plus grandes transactions concernaient deux signatures de DISNEY : sur 9 m² dans l immeuble «le Cassiopée» à Chessy fin 213 et sur 6 6 m² dans «le Greenwich» à Serris au cours du 3 ème trimestre de la même année. Pour le coup d envoi de cette année 215, la plupart des transactions enregistrées ont porté sur des surfaces de moins de 3 m². Sur ces volumes certes assez faibles, le niveau d activité des typologies inférieures à 1 m² a néanmoins progressé de 6% d une année sur l autre (tableau 1). Hausse des loyers de seconde main La faible activité transactionnelle limite la portée des valeurs locatives observées au 1 er trimestre 215, générant trop peu de comparables exploitables. Sur ce marché largement dominé par des transactions de seconde main, la superposition des loyers dans l ancien et le neuf/ restructuré ne reflète pas une réelle tendance de fond. Cette volatilité provisoire devrait s estomper au fil de l année La valeur prime se maintient tandis que le loyer de première main recule de façon significative, à la faveur de signatures pour de petites surfaces à Lognes et Champs-sur-Marne comprises entre 135 et 18 /m²/an (graphique 21). Graphique 2 Demande placée à Marne-la-Vallée, en milliers de m² Tableau 4 Demande placée par tranche de surface à Marne-la-Vallée au cours du 1 er trimestre 215 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 23 % +6% De 1 à 5 m² % -% Plus de 5 m² % -% Surface totale 2 3 % -6% Sources : Immostat, DTZ Research Graphique 21 Valeurs locatives à Marne-la-Vallée, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Loyer prime Property Times 9

10 Deuxième Couronne T1 215 Offre immédiate abondante Près de 14 m² de bureaux sont aujourd hui disponibles sur le marché de Marne-la-Vallée. Ces surfaces vacantes, en hausse de 7%, frôlent le plus haut historique sur la décennie écoulée, mettant fin à la contraction des stocks observée depuis 212 (graphique 22). La structure par catégorie de surfaces a légèrement évolué. La diminution importante des disponibilités pour les typologies inférieures à 5 m² a été contrebalancée par un retour en force des de celles sur de grands gabarits. Cette offre peine à entrer dans le champ d une demande plutôt étroite et aujourd hui centrée sur les pôles tertiaires parisiens ou à l Ouest. Du côté des surfaces intermédiaires, le repli des disponibilités ne correspond pas directement à l activité transactionnelle observée au 1 er trimestre 215. Cette typologie pèse encore près de la moitié des mètres carrés à placer sur le marché de Marne-la-Vallée. Toutes surfaces confondues, les stocks de seconde main avoisinent 9% des disponibilités totales. Les communes de Noisy-le-Grand, Champs-sur-Marne et de Bussy-Saint- Georges pèsent les 4/5 èmes de cette offre. Le niveau d activité atone et la progression des disponibilités ont fait grimper le taux de vacance. Il s élève désormais à 1% fin mars 215, l un des niveaux les plus élevés de l ensemble francilien (graphique 23). Train d offre future en 215 Le contexte de marché des bureaux de Marne-la-Vallée, très offreur, tend à compliquer l initiation de nouveaux projets tertiaires. Ainsi, le pipeline de production à l horizon 218, qui dépassait les 3 m² fin 214, totalise désormais moins de 26 m² dont seulement 35 m² en chantier. L année 215 capte l essentiel de ces livraisons : 28 m² répartis sur 4 opérations. La plus importante concerne les 1 m² du «Génome» (lancé en blanc début 214), dans le cadre des opérations d aménagement du secteur 4 de Marne-la-Vallée. Pour 216, une seule opération est en chantier, à Chessy, correspondant à la première tranche du «Bellini», développant 8 2 m² de bureaux neufs. L explosion des projets pour 217 et 218 n est qu apparente. Parmi les 22 m² de bureaux en développement et dotés d autorisations de construire, aucun chantier n a pour l heure démarré (graphique 24). Graphique 22 Offre immédiate à Marne-la-Vallée, en milliers de m² Graphique 23 Taux de vacance 12% 1% 8% 6% 4% 2% Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Graphique 24 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Marne-la-Vallée, en milliers de m² Marne-la-Vallée Ile-de-France Deuxième Couronne T2-T Chessy Champs-sur-Marne Melun Montevrain Serris Source: DTZ Research Property Times 1

11 Deuxième Couronne T1 215 Saint-Quentin-en-Yvelines Démarrage au ralenti pour les transactions Le marché des bureaux de Saint-Quentin-en-Yvelines a enregistré 3 9 m² de bureaux commercialisés au 1 er trimestre 215, en recul de -25% d une année sur l autre. Sur ce secteur caractérisé par des rythmes d activité en baisse depuis 27, ces volumes constituent un décrochage moins prononcé que sur le pôle de Roissy ou le secteur de Marne-la- Vallée (graphique 25). L année 214 s était pourtant clôturée sur une note encourageante, totalisant près de 5 m² de bureaux et clôturant 3 années d un bon rythme transactionnel. L activité, souvent plus marquée aux 1 ers semestres depuis 211, laisse espérer un rattrapage sur les 3 prochains mois. Le faible niveau d activité enregistré au 1 er trimestre correspond à onze prises à bail, toutes pour des surfaces de seconde main, intervenues principalement à Guyancourt et Montigny-le-Bretonneux. Toutes les typologies de surfaces affichent des replis de leurs volumes placés. Le fléchissement, contenu pour les surfaces intermédiaires, côtoie un recul plus brutal et plus inquiétant pour les bureaux de moins de 1 m². Cette dernière typologie constitue en effet, sur un rythme de croisière, un socle d activité important pour le marché de Saint-Quentin-en- Yvelines (tableau 5). Relative stabilité des valeurs locatives Compte tenu de l absence de transaction pour des surfaces de 1 ère main, la valeur de référence reste celle observée pour des transactions intervenues en 214. Cette valeur, en suspens, se positionnait à cette date à 185 /m²/an. Les dernières références (214) pour des transactions sur des surfaces de moins de 1 m², oscillaient pour la plupart entre 16 et 19 /m²/an, avec quelques dépassements ponctuels. Quant au loyer de seconde main, en repli depuis 213, il se positionne désormais, en moyenne, à 13 /m²/an. Graphique 25 Demande placée à Saint-Quentin-en-Yvelines, en milliers de m² Tableau 5 Demande placée par tranche de surface à Saint-Quentinen-Yvelines au cours du 1 er trimestre 215 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² % -31% De 1 à 5 m² % -6% Plus de 5 m² % -% Surface totale 3 9 % -25% Graphique 26 Valeurs locatives à Saint-Quentin-en-Yvelines, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Loyer prime Property Times 11

12 Deuxième Couronne T1 215 Offre immédiate stable Le stock de bureaux à Saint-Quentin-en-Yvelines s est maintenu proche de son niveau observé à la fin de l année 214. Totalisant environ 14 m² disponibles fin mars 215, il gagne à peine 3 m² supplémentaires (+2%) d une année sur l autre. Ces stocks vacants tendent globalement à se résorber par paliers successifs, depuis le plus-haut atteint en 21 (graphique 27). Plusieurs ajustements importants dans la structure de l offre immédiate sont récemment intervenus. Les surfaces intermédiaires ont bondi de prés de 2% tandis que les disponibilités au sein d immeubles de grande taille ont nettement fléchi (-8%). Ces stocks vacants sur de grands gabarits représentent désormais une part importante de l offre immédiate totale. Situés principalement à Montigny-le- Bretonneux et à Trappes, ces surfaces, essentiellement de seconde main, sont en inadéquation avec le niveau d exigence exprimé aujourd hui par les entreprises. Pour les surfaces intermédiaires - seconde poche de disponibilités - l offre de bureaux neufs ou restructurés demeure très marginale. La vacance en bureaux du secteur de Saint-Quentin-en- Yvelines, stable d une année sur l autre (9,7%) se positionne bien au-delà des 6,1% moyens enregistrés pour la Deuxième Couronne (graphique 28). Offre neuve contenue, mais gros porteur à l horizon L offre future neuve jusqu en 218 tend à régresser. Depuis le dernier trimestre 214, le volume de production neuve s est contracté de 82 à 65 m² (1 er trimestre 215). En dehors d une opération livrée au 1 er trimestre 215, d ores et déjà pré-commercialisée auprès du CREDIT AGRICOLE, aucun autre immeuble tertiaire ne devrait être inauguré cette année sur le secteur de Saint-Quentin-en-Yvelines. Pour 216, le principal projet de développement concerne la première tranche du «Garden Ouest» à Montigny-le- Bretonneux, proposant 42 m² de bureaux disponibles. Actuellement en chantier, l opération est livrable pour la fin de l année 216 (graphique 29). Graphique 27 Offre immédiate à Saint-Quentin-en-Yvelines, en milliers de m² Graphique 28 Taux de vacance 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 29 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Saint-Quentin-en-Yvelines, en milliers de m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Saint-Quentin-en-Yvelines Ile-de-France Deuxième Couronne T2-T Elancourt Guyancourt Montigny le Bretonneux Source: DTZ Research Property Times 12

13 Deuxième Couronne T1 215 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Property Times 13

14 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville Président +33 () Heading Name Title +44 () Heading Name Title +44 () Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 () Investissement Nils Vinck Directeur +33 () Valuation Jean-Philippe Carmarans PDG +33 () Asset Management Alban Liss Président +33 () Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 () Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ 215 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () fax +33 ()

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