Intégrer la question commerciale dans les projets d aménagement

Transcription

1 Intégrer la question commerciale dans les projets d aménagement Présentation méthodologique au travers des modalités d intervention d Epareca Groupe de travail «Le citoyen et l entrepreneur, moteurs de l EcoQuartier»_15/06/2010

2 Comment développer, à l échelle d un quartier, une offre commerciale de proximité adaptée aux besoins de ses habitants? Présentation méthodologique du process d intervention d Epareca du diagnostic commercial jusqu à l exploitation de l équipement

3 1. Epareca, «promoteur public» : un opérateur public pour restructurer et pérenniser les espaces commerciaux et artisanaux dégradés 2. La dégradation du commerce de proximité : une priorité pour les collectivités 3. Des prémices du projet à la mise en exploitation de l espace commercial : un processus bien établi 4. Etude de cas : opération commerciale du quartier de Bois du Quesnoy à Hautmont (59)

4 1. Epareca, «promoteur public» : Un opérateur public pour restructurer et pérenniser les espaces commerciaux et artisanaux dégradés Un opérateur commercial spécifique Des prérogatives publiques Un enjeu qui dépasse la simple fonction commerciale Un objectif de retour au droit commun à court terme Des objectifs arrêtés en terme de développement durable

5 Un opérateur commercial spécifique Un rôle de promoteur, d investisseur et de gestionnaire Une action déclenchée par la collectivité, quand l initiative privée fait défaut pour des raisons juridiques (maîtrise des droits immobiliers) pour des raisons économiques (déficit d opération) pour des raisons temporelles (reconstitution d attractivité différée) Objectif : Mener à bien le projet commercial et garantir sa réussite dans la durée

6 Des prérogatives publiques Un statut d EPIC, créé en 1996, par la Loi du Pacte de Relance pour la Ville Des moyens coercitifs (Déclaration d Utilité Publique, expropriation) Une dotation annuelle d Etat définie dans le cadre d un Contrat d Objectifs et de Moyens Objectif : Maintenir un service de proximité pour les habitants, souvent captifs, des quartiers les plus en difficulté

7 Un enjeu qui dépasse la simple fonction commerciale Une intervention dans les quartiers prioritaires de la Politique de la Ville (ZUS, ZRU, ZFU ) Un partenariat privilégié avec l ANRU et la CDC Objectifs : Accompagner les Projets de Renouvellement Urbain Favoriser la mixité sociale et urbaine Créer des lieux de vie et d échange Contribuer à la politique de l emploi

8 Un objectif de retour au droit commun Un retour aux règles du «marché» dès la remise en exploitation de l équipement restructuré Objectifs : Rendre pérenne la poursuite de l objectif social Permettre une reconfiguration économiquement viable qui puisse intéresser les investisseurs privés à court terme

9 Des objectifs arrêtés en terme de développement durable Respecter de nouvelles normes en termes de performance énergétique Recourir aux énergies renouvelables Encourager l expérimentation d opérations à énergie passive Mettre en place une gestion raisonnée des chantiers de rénovation ou de construction Maîtriser les consommations dans la phase d exploitation des centres pour limiter les charges d exploitation Sensibiliser les commerçants pour une consommation raisonnée (énergie, eau, déchets) Objectifs inscrits dans le Contrat d Objectifs et de Moyens

10 2. La dégradation du commerce de proximité : une priorité pour les collectivités Des conditions d exploitation hétérogènes Des équipements commerciaux en perte de vitesse Des besoins d intervention de différente nature

11 Des conditions d exploitation hétérogènes Principaux facteurs de commercialité Structure introvertie Conception spatiale et perception du bâti Polarité sur dalle Accessibilité réduite (emmarchement, surélévation) Vétusté des commerces Manque d entretien Vacance élevée Offre commerciale Activités en doublons Absence de locomotive alimentaire Enclavement du site Environnement urbain Environnement concurrentiel dense Ambiance et image négatives

12 Des équipements commerciaux en perte de vitesse La tendance est à un manque d attractivité au sein des quartiers faisant l objet d un projet de rénovation urbaine : localisation peu favorable qui se traduit par une faible lisibilité et accessibilité appauvrissement de l offre dû à une vacance élevée, à l absence de locomotive alimentaire ou à la présence de doublons, par exemple. problèmes morphologiques liés à une conception datée et peu fonctionnelle ou à un bâti vétuste et mal entretenu image négative qui s explique notamment par un sentiment fort d insécurité et par un défaut de mise en valeur des boutiques et des espaces publics environnants Ce constat est renforcé par la présence presque systématique d équipements plus qualitatifs dans un environnement proche.

13 Des équipements commerciaux en perte de vitesse Sentiment d'insécurité 30% Environnement concurrentiel dense 80% Localisation défavorable 27% Vacance > à 15% 27% Absence de locomotive alimentaire 50% Offre peu diversifiée 46% Problèmes de structure et d'entretien 52% Problèmes de conception spatiale 31,50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Exploitation de l état des lieux des activités commerciales diligenté par Epareca dans 196 quartiers issus de la géographie prioritaire de l ANRU

14 Des besoins d intervention de nature différente Des réponses diversifiées au besoin d intervention identifié sur des équipements existants : Immobilier Besoin d analyses complémentaires (potentiel, positionnement) + Pas de besoin d intervention Accompagnement des commerçants (CUCS, FISAC ) Remise à niveau partielle du bâti (type FISAC) Offre Restructuration lourde nécessitant une mobilisation publique (type Epareca) - Restructuration lourde nécessitant une mobilisation publique (type Epareca) Exploitation de l état des lieux des activités commerciales diligenté par Epareca dans 196 quartiers issus de la géographie prioritaire de l ANRU

15 3. Du projet de restructuration à la revente de l espace commercial : un processus bien établi Le schéma d intervention La phase d études et de projet La phase de réalisation La phase de gestion La phase de revente

16 Le Schéma d intervention Saisine par la collectivité Décision du Conseil d Administration Phase d études et de projet Décision du Conseil d Administration Phase de réalisation Phase de gestion Décision du Conseil d Administration Revente Un process identique pour une opération de restructuration ou de démolition-reconstruction

17 La phase d études et de projet Etat des lieux Étude de marché Potentiel Étude juridique et foncière Étude de projet Projet commercial Étude financière Faisabilité de l opération

18 La phase d études et de projet Déterminer la viabilité économique et commerciale du projet Etude de marché : travail d enquêtes qualitatives (commerçants, clients, ménages) analyse de l environnement concurrentiel détermination de la zone de chalandise et évaluation du marché potentiel ZONE COMMERCIALE CORA FLERS m UNIVERSITE CHARLES DE GAULLE LILLE m POLE COMMERCIAL PONT DE BOIS 800 m CENTRE COMMERCIALV2 POLES COMMERCIAUX IRIS INSEE PONT DE BOIS ZONE A 400 METRES

19 La phase d études et de projet Déterminer la viabilité économique et commerciale du projet Etude juridique et foncière : analyse de la copropriété estimation des murs et des fonds évaluation des transferts et des évictions autres indemnisations (évaluation des troubles commerciaux pendant les travaux ) Exemple de programmation, Centre commercial Perseigne, Alençon (61)

20 La phase d études et de projet Etude de projet : définition du programme commercial et de son insertion urbaine approche locative estimation des coûts Saint-Etienne «Montreynaud» Etude financière : plan de financement montage recherche de subventions

21 La phase de réalisation Maîtrise d ouvrage complète de l opération commerciale Alençon «Perseigne» Acquisition du foncier (par voie amiable ou expropriation) Démolition éventuelle de l ancien centre Construction ou restructuration de l équipement

22 La phase de réalisation Rôle d investisseur Acquisition des rez-de-chaussée commerciaux en état futur d achèvement ou en construction achevée Rennes «Kennedy»

23 La phase de gestion Commercialiser les surfaces disponibles : - prospection de terrain - publicités dans des parutions locales Impliquer les associations de commerçants dans l animation des sites : - sensibilisation des commerçants à adhérer ou créer une association de commerçants - distribution d un «guide des bonnes pratiques» à l attention des commerçants (en cours d élaboration)

24 Reims «L Hippodrome» La phase de revente

25 4. Etude de cas : opération commerciale du quartier de Bois du Quesnoy à Hautmont (59)

26 Opération d Hautmont (59), Bois du Quesnoy Une saisine de la Ville d Hautmont datant de septembre 2006 Ville de habitants dont dans le quartier de Bois du Quesnoy Un projet de rénovation urbaine initié par la Ville et poursuivi par un projet ANRU dans lequel s inscrit l opération commerciale Un taux de chômage de 32 % à l échelle du quartier 1/3 des ménages non motorisé dans le quartier

27 Opération d Hautmont (59), Bois du Quesnoy Reims Objectifs «L Hippodrome et enjeux» de l opération : Recentrer et mettre en valeur une offre commerciale diffuse et peu visible à l échelle du quartier Créer un point de centralité dans le quartier Insérer le nouveau bâtiment dans un environnement urbain contraint : chapelle Saint-Eloi classée faisant face à l emplacement du futur équipement Concilier les spécificités d un équipement commercial (vitrines, visibilité nécessaire, obligations réglementaires en terme d hygiène) avec les cibles suivantes : - Performance énergétique améliorée - Respect des principes bioclimatiques - Gestion maîtrisée des consommations - Sensibilisation des commerçants Créer un outil facile d usage et de fréquentation

28 Opération d Hautmont (59), Bois du Quesnoy Reims Pôle «L Hippodrome commercial» d origine : 11 activités commerciales et de services dont - 3 sur la place Delattre de Tassigny, aux pieds d un immeuble à démolir - 8 en bordure de l avenue du Maréchal Leclerc Des activités en doublon : supérette, auto-école, boulangerie Des logiques de fonctionnement différenciées en fonction des secteurs : - Les commerces de la place Delattre de Tassigny drainent une clientèle qualitatif dont l image fait fuir une partie d hyperproximité. Ils souffrent d un environnement peu des clients. - Les activités implantées le long de l avenue du Maréchal Leclerc ont une clientèle de quartier mais capte également une clientèle de passage. Un site de projet devant s intégrer au mieux au sein du quartier tout en répondant aux besoins de la population (offre, emplacement )

29 Pôle commercial d origine : Reims «L Hippodrome» Opération d Hautmont (59), Bois du Quesnoy Commerces d origine Emplacement du site de projet Axe structurant du quartier

30 Opération d Hautmont (59), Bois du Quesnoy Etude commerciale: Reims «L Hippodrome» Une faible densité de population couplée à une zone de chalandise restreinte à l échelle du quartier Un environnement concurrentiel dense mais excentré un regroupement à opérer de 4 à 5 activités (supérette, auto-école, boulangerie ou point chaud, cours des halles, pharmacie, coiffeur ) sur le site du projet, soit un programme d environ 600 m². Une zone de chalandise estimée à habitants (1 500 ménages) constituée d une zone de proximité (1 400 habitants), d une zone primaire (900 habitants), d une zone secondaire (1 500 habitants) Commerces de la place De Lattre de Tassigny Commerces diffus Site du projet

31 Opération d Hautmont (59), Bois du Quesnoy Etude juridique et foncière : Reims «L Hippodrome» Une analyse au cas par cas de la situation des commerces (état patrimonial, conditions locatives, évaluation des murs) Des loyers d objectifs compris entre 50 et 70 /m²/an Des estimations du coût de transfert par commerce Etude de projet : Une programmation commerciale arrêtée comme suit : Programmation en Surface Utile : Surface alimentaire : 290 m² Primeur : 100 m² Point chaud : 120 m² Boucherie : 90 m² Total : 600 m²

32 Opération d Hautmont (59), Bois du Quesnoy Etude financière : Reims «L Hippodrome» Prix de revient global de HT financé par : - Epareca : HT ( HT de valorisation de la revente HT de charge nette) ancien modèle économique d Epareca - Ville d Hautmont : HT - ANRU (Plan de relance) : HT - Autres (recettes locatives, cofinancement d étude ) : HT Phase de réalisation : Des caractéristiques arrêtées en terme de développement durable : - Une toiture végétalisée - Une sur-isolation et une ventilation double-flux (atteignant la RT %) - Une protection solaire permettant de limiter les surchauffes des vitrines - Une maîtrise de la consommation d énergie (mousseurs, enseignes dotées de LED ) Un chantier commencé fin 2009 (démolitions de l existant) Une livraison prévue fin 2010

33 Reims «L Hippodrome» Opération d Hautmont (59), Bois du Quesnoy

34 Reims «L Hippodrome» Conclusion Une étude de cas présentant un parti pris d aménagement d un équipement commercial : - Démolition de l ancien et construction ex-nihilo - Quartier prioritaire de la politique de la ville - Présentation du point de vue du promoteur-investisseur-gestionnaire ET maître d ouvrage Des postulats d aménagement identiques pour tous types d opération (création, réhabilitation, extension urbaine ) : - Un potentiel commercial à définir très en amont dans le cadre d un projet urbain global - Une bonne intégration de l équipement commercial à un environnement urbain indispensable pour répondre aux critères d une bonne commercialité - Une attente forte des habitants sur l offre commerciale de proximité - Une évolution du regard et des pratiques en termes de développement durable sur l appareil commercial Quelles intégration de la question commerciale dans les projets d EcoQuartiers?