Les Clés du Marché Bureaux / Ile-de-France 4 ème trimestre 2016

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1 Les Clés du Marché Bureaux / Ile-de-France 4 ème trimestre 2016 Clés du marché des bureaux en Ile-de-France au 4 ème trimestre 2016 : Une performance solide...portée par Paris En progression régulière trimestre après trimestre, la demande placée en Ile-de-France a totalisé m² au 4ème trimestre 2016, portant le volume d'activité à plus de 2,4 millions de m² au cumul de l'année. Soutenu par le dynamisme des grands mouvements d'entreprises, le marché francilien a dépassé son score de 2016 (+7% par rapport à 2015). Avec 65 transactions pour un total de m², les transactions d'envergure ont retrouvé un second souffle après une année 2015 plutôt morose, et affichent une spectaculaire progression (+23% en un an). La tendance est aussi porteuse sur le segment des petites surfaces, qui enchaînent une 3 ème année de hausse et dépassent pour la 2 ème fois en 16 ans la barre des m² placés. A l'inverse, la bonne dynamique observée en 2015 sur les bureaux de taille intermédiaire ne s'est pas confirmée; ils terminent l'année 2016 sur un recul de 6% tout en restant cependant au-dessus de leur moyenne décennale. Paris s'affirme comme le secteur le plus plébiscité en 2016, avec un volume jamais vu de plus d'un million de m² commercialisés, le QCA ( m²) et les arrondissements du Sud ( m², point haut historique) se taillant la part du lion. Autre secteur phare, La Défense efface sa contre-performance de 2015 et signe son meilleur score de tous les temps avec m² de bureaux placés (+93% en un an). Ailleurs, la dynamique de marché s'est avérée moins porteuse : en recul de -24% dans le Croissant Ouest et de -10% en Deuxième Couronne. L'accélération du marché au 4 ème trimestre a permis à la Première Couronne de reprendre pied sur le marché francilien ( m² placés en un an et une croissance de 29% d'une année sur l'autre), un volume qui reste encore assez faible par rapport à son rythme décennal ( m²). La contraction de l'offre immédiate de bureaux est sensible sur l'ensemble des micromarchés francilien (-10% en moyenne). L'ampleur du phénomène est la plus spectaculaire à Paris (-30%), tandis qu'ailleurs, la baisse de l'offre est comprise entre -2 et -11% selon les secteurs. Conséquence directe de la suprématie du marché parisien, le taux de vacance de la Capitale est en chute libre, positionné à 3,2% début 2017, un recul impressionnant depuis les 4,6% observés il y a un an. La Défense repasse sous la barre des 10% de surfaces vacantes, à comparer à 12% dans le Croissant Ouest. En dépit d'un rebond des transactions et sur fond de ralentissement des lancements en blanc d'opérations neuves, le stock immédiat évolue peu en Deuxième Couronne (6% de taux de vacance) alors qu'en Première Couronne, il s'affiche à 8,3%, une moyenne qui masque des contrastes importants entre les marchés de l'est (3,5%) et les ceux du Nord et du Sud (tous les deux autour de 10%). La hausse des volumes placés et la contraction de l'offre devraient logiquement créer des tensions sur les valeurs dans les secteurs les moins offreurs; un frémissement est pour l'instant perceptible uniquement sur quelques micromarchés parisiens, où l'étroitesse de l'offre de première main tire à la hausse les loyers : +16% dans les ème, +3% dans le QCA. Suivant la même dynamique haussière, citons aussi la Boucle Sud (+8% en un an). Du côté des bureaux de seconde main, l'observation des loyers faciaux suggère un tassement des valeurs : elles sont stables d'une année sur l'autre dans 8 micromarchés, elles progressent dans 7 secteurs seulement (contre 10 en 2015), et sont orientées à la baisse dans 5 autres. A Paris QCA, où les commercialisations ont été nombreuses, les valeurs locatives ont, quant à elles, progressé de 4% en 2016, après une hausse de 2% en CHIFFRES CLES DU MARCHE DES BUREAUX Evol. Demande placée (en m²)* % Nombre de transactions* % Demande placée + de m² (en nombre)* % Demande placée + de m² (% total)* 32% 37% 16% Loyer moyen de transactions (en /m²/an) 1ère main* % 2nde main* % Offre immédiate - fin de période (en m²)* % Taux de vacance - fin de période** 7,3% 6,5% -11% Offre à 12 mois (en m²)** % * Source: Immostat, ** Source: Cushman & Wakefield

2 Demande placée & Taux de rotation Demande placée Secteur de marché Evol. T T Evol. N-1 Paris m² m² +14% m² m² +24% k La Défense m² m² +93% m² m² -26% m Croissant Ouest m² m² -24% m² m² -50% m Première Couronne m² m² +29% m² m² +86% k Deuxième Couronne m² m² -10% m² m² -41% m ILE-DE-FRANCE m² m² +7% m² m² -11% m Taux de rotation* Secteur de marché Evol. Paris 5,8% 6,6% +14% La Défense 4,4% 8,4% +93% Croissant Ouest 7,7% 5,8% -25% Première Couronne 3,1% 3,9% +23% Deuxième Couronne 1,7% 1,5% -10% ILE-DE-FRANCE 4,2% 4,4% +5% * taux de rotation = demande placée / parc

3 Loyers prime Secteur de marché T T Evol. Paris % g La Défense % g Croissant Ouest % k Première Couronne % g Deuxième Couronne % g Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT. Source : Cushman & Wakefield

4 Loyers de première main & seconde main Loyer de première main Secteur de marché Evol. T T Evol. Paris % % g La Défense % % m Croissant Ouest % % k Première Couronne % % k Deuxième Couronne % % m ILE-DE-FRANCE % % g Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT. Source : Immostat Loyer de seconde main Secteur de marché Evol. T T Evol. Paris % % g La Défense % % m Croissant Ouest % % k Première Couronne % % m Deuxième Couronne % % g ILE-DE-FRANCE % % g Les loyers (valeurs faciales) sont en /m²/an et s'entendent HC et HT.

5 Offre immédiate & taux de vacance Offre immédiate Secteur de marché T T Evol. T T Evol. N-1 Paris m² m² +6% m² m² -30% m La Défense m² m² +2% m² m² -11% m Croissant Ouest m² m² -6% m² m² -5% m Première Couronne m² m² +5% m² m² -5% k Deuxième Couronne m² m² +7% m² m² -2% m ILE-DE-FRANCE m² m² +3% m² m² -10% m Taux de vacance Secteur de marché T T Evol. T T Evol. N-1 Paris 4,9% 5,2% +6% 4,6% 3,2% -30% m La Défense 12,7% 12,5% -2% 11,0% 9,8% -11% m Croissant Ouest 13,9% 12,8% -8% 12,5% 11,7% -6% m Première Couronne 9,2% 9,6% +4% 9,2% 8,3% -10% m Deuxième Couronne 5,7% 6,1% +6% 6,1% 6,0% -2% m ILE-DE-FRANCE 7,5% 7,6% +1% 7,3% 6,5% -11% m

6 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, m² à la 7 location ou m² à la vente, réalisées par des 000 utilisateurs m² finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives m² m² m² Taux de rotation : volume de demande placée rapporté au parc de bureaux d'un secteur donné m² m² m² Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de premièree 000 m² main (surfaces 000 m² neuves ou restructurées) m² m² m² m² Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde 000 m² main (hors 000 surfaces m² neuves ou restructurées) m² Loyer prime : Le loyer prime correspond à la m² moyenne du 000 premier m² quartile des valeurs 1 les 143 plus 000 élevées m² après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Carte des secteurs Immostat Fondé en 2001, le GIE Immostat contribue à améliorer la lisibilité et la transparence du marché pour les utilisateurs et les investisseurs en leur permettant de disposer d indicateurs homogènes et de meilleure qualité. Il s agit de produire des indicateurs statistiques sur l état du marché de l immobilier de bureaux, des entrepôts et de l investissement en Ile-de-France, chaque membre du GIE établissant ensuite sa propre analyse des différents marchés et sa propre prospective. Les analyses, projections et commentaires de ce document sont propres à Cushman & Wakefield.

7 Contacts Research Magali Marton Tél : +33 (0) CUSHMAN & WAKEFIELD France Antoine Derville Tél : +33 (0) Olivier Gérard Tel : +33 (0) Ludovic Delaisse Tél : +33 (0) Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. Cushman & Wakefield 2016

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