Marché des locaux d activités Bilan Focus Ile-de-France Sud

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1 Marché des locaux d activités Bilan 215 Focus Ile-de-France Sud Avril 216

2 Présentation du territoire Sectorisation délimitée par l A13 à l Ouest et l A4 à l Est, soit : 78 Sud et 92 Sud ; 91 / 94 ; 77 Sud 2

3 Demande placée : Après un 1 er semestre atone, le rebond de la 2 nde partie de l année permet d afficher une progression de 28% de la demande placée entre 214 et 215 ; Les locaux d activités «purs» ont concentré plus des 2/3 de la demande placée (contre 55% l an passé), un plus haut depuis 211 ; Des dynamiques de marché contrastées entre l Est et l Ouest : Forte progression de la demande placée en Essonne et dans le Sud des Yvelines, quand le Sud de la Seine-et-Marne et le Val-de-Marne marquent le pas ; L Essonne devient le principal moteur du marché, totalisant près de la moitié des commercialisations (48%), devant le Val-de-Marne (21%) ; Progression spectaculaire en Essonne, effet de plusieurs facteurs : La forte demande pour des locaux d activités de 1 à 3 m² à Wissous, Bondoufle et Lisses ; D importantes commercialisations de petits entrepôts (jusqu à 1 m²), à Wissous essentiellement ; A noter que la location a dominé, les ventes à utilisateur représentant seulement 2% des signatures recensées dans le 91; Demande placée selon sa sectorisation Répartition de la demande placée selon la sectorisation % S1 S2 195 m² 22% 22 m² Val-de-Marne : Repli de la demande placée (-2%) qui répercute la chute de l activité pour toutes les typologies supérieures à 1 m² ; Sud des Yvelines : Fort rebond des commercialisations pour des locaux d activités «purs» de 5 à 1 m² (Trappes, Montigny le Bretonneux, Coignières) et de plus de 3 m² (Maurepas) ; 3 77 Sud Sud Sud Répartition de la demande placée selon la typologie des locaux 1% 8% 6% 4% 2% % 25% 15% Activités Locaux mixtes Entrepôts

4 Demande placée : Locaux d activités : Tous les segments de surfaces au-delà de 5 m² ont vu leur volume d activité progresser ; Les gabarits de 1 à 3 m² représentent à eux seuls 42% du marché en 215 ; Locaux mixtes : Au contraire des locaux d activités, les surfaces comprises entre 1 à 3 m² ont marqué le pas en 215. Repli logique compte tenu du dynamisme inhabituel de Voisins-le-Bretonneux en 214, RENTOKIL INITIAL et ISS HYGIENE ET PREVENTION cumulant à eux deux 4 m² ; Le segment des surfaces de 5 à 1 m² a fortement progressé, notamment à Torcy, Montigny-Le-Bretonneux et de façon générale dans l ensemble de l Essonne. A noter que les ventes à utilisateur ont représenté 4% des signatures ; Une seule transaction de plus de 3 m² en 215 : ATI INTERCO dans le Parc Technologique Leonard de Vinci à Lisses ; Marché des ventes à utilisateur : Depuis 5 ans, la location représente près de 75% des schémas de commercialisation ; Chute brutale (-32% ) des ventes à utilisateurs (41 m²) en 215, à leur plus bas depuis 211,et ce malgré un plus grand nombre de signatures ; Plus d une vente à utilisateur sur deux concerne des locaux d activités, locaux mixtes et petits entrepôts se partageant l autre moitié ; Tous les secteurs du Sud de l'île-de-france ont vu ce schéma transactionnel se replier en 215 à l exception du Sud des Yvelines, soutenu par les locaux d activités «purs». Seuls les locaux mixtes ont vu leurs ventes à utilisateur progresser entre 214 et 215 ; 4 Locaux d activités : demande placée en milliers de m² selon la tranche de surface Locaux mixtes : demande placée en milliers de m² selon la tranche de surface Demande placée selon le schéma de transaction 1% 8% 6% 4% 2% < 5 m² 5-1 m² 1-3 m² >3 m² % Location < 5 m² 5-1 m² 1-3 m² >3 m² sign. Vente utilisateur 177 sign. 29 sign. 49 sign. 41 m² 18 m²

5 Offre immédiate : Environ 8 m² de locaux d activités sont disponibles début 216, 6% de plus que l an passé : Allégement important de l offre immédiate en Essonne (-15%) et dans le Sud des Hauts-de-Seine (-35%) ; le Val-de-Marne devance désormais le Sud des Yvelines comme deuxième secteur le plus offreur ; De très loin, l Essonne offre les plus grandes disponibilités ; Lisses (locaux d activités), Villebon-sur-Yvette (locaux mixtes) et les Ulis ( locaux mixtes) concentrant 3% de l offre du département; Pour le Sud des Yvelines, Elancourt, Trappes et Montigny-le-Bretonneux totalisent plus de la moitié des surfaces vacantes du secteur ; Peu de changement du côté des grands gabarits de surfaces, mais une offre d autant plus abondante que les surfaces proposées sont importantes ; Offre immédiate en IDF Sud selon la localisation 755 m² 8 m² 1% 18% 1% 13% 49% T1 215 T Sud 78 Sud 92 Sud Offre immédiate en IDF Sud selon le segment de surface T1 215 T % 21% 23% 1% 4% Surfaces de plus de 3 m² : Grandes offres de locaux d activités concentrées à Charenton-le-Pont (Parc de Bercy) et Lisses ; Petits entrepôts localisés principalement à Thiais, Orly et Bonneuil-sur- Marne ; 57% 2% 7% 34% 6% 6% 2% 32% Rapport offre / demande : L offre de surfaces jusqu à 1 m² se révèle systématiquement inférieure à la demande placée en moyenne depuis 5 ans ; Situation inverse pour les surfaces dépassant 3 m² ; Qualité des surfaces : 15% du parc se compose de surfaces neuves, récentes ou rénovées localisées principalement en Essonne (Wissous, Les Ulis) et dans le Sud des Yvelines (Elancourt et Bois d Arcy) ; L Essonne concentre la plus grande partie de l offre ancienne / obsolescente mais aussi l offre la plus abondante de surfaces qualitatives (neuf / récent / rénové), loin devant le Sud de la Seine-et-Marne et des Yvelines. 5 Moins de 5 m² Entre 5 et 1 m² Entre 1 m² et 3 m² Plus de 3 m² Offre immédiate en IDF Sud selon l état des surfaces T1 215 T % 5% 92% 4% 12% 84% Etat d'usage Rénové/Récent Neuf

6 Offre immédiate : Répartition de l'offre immédiate avec un rééquilibrée au profit des locaux d activités «purs», formant le cœur des disponibilités ; Toutes surfaces confondues, l Essonne offre la plus grande profondeur de marché ; Des dominantes territoriales fortes : - Locaux d activités «purs» concentrés à Lisses et Corbeil- Essonnes en Essonne, Charenton-le-Pont et Créteil pour le Val-de- Marne; - Locaux mixtes très présents à Villebon-sur-Yvette (91), mais aussi dans le Sud des Yvelines (Elancourt); - Un parc d entrepôts qui domine dans le Val-de-Marne (Thiais et Orly) ; Offre immédiate en IDF Sud selon la typologie des locaux 14% 52% 34% 16% 28% 55% T1 215 T1 216 Activités Locaux mixtes Entrepôts Disponibilités selon le schéma de vente : Peu de changements dans la composition de l offre immédiate, avec 45 m² disponibles exclusivement à la location ; Les intentions de vente «exclusive» ont fortement progressé ; La aussi, l Essonne propose l offre la plus abondante (à vendre et à louer), alors que le Val-de-Marne, deuxième poche de disponibilités, reste ancré sur des schémas de location exclusive ; Le Sud des Yvelines est de loin le secteur le plus offreur en termes de ventes à utilisateurs (Elancourt, Montigny). Offre immédiate en IDF Sud selon le schéma de commercialisation 28% 14% T1 215 T % 23% Location 21% 57% Vente utilisateur exclusive Vente utilisateur potentielle 6

7 Valeurs locatives des locaux d activités en Ile-de-France/Sud Stabilité des valeurs faciales, notamment pour les locaux mixtes et l entreposage ; Grande amplitude de valeurs selon la qualité des surfaces, avec parfois une tension sur les sites bien raccordés, fonctionnels et disposant de surfaces récentes: - De 5 à 12 /m²/an* pour les locaux d activités : bureaux d accompagnement de 8 à 12 /m²/an et partie activités de 5 à 1 /m²/an ; - De 65 à 135 /m²/an* pour les locaux mixtes ventilés comme suit : bureaux d accompagnement de 9 à 135 /m²/an et partie activité comprise entre 65 et 1 /m²/an ; - De 4 à 8 /m²/an* pour des locaux d entreposage. * Loyer moyen non pondéré Amplitude des loyers de présentation selon la typologie des locaux et leur secteur de marché ( /m²/an HT, HC)* ACTIVITES LOCAUX MIXTES ENTREPOTS Sud 78 Sud Sud Sud 78 Sud Sud Sud 78 Sud Sud * Valeurs partiellement retraitées. Minima correspondant aux produits les plus anciens, maxima correspondant à des surfaces au moins récentes et qualitatives 7

8 Amplitude des loyers faciaux selon la typologie des locaux et la localisation ( /m²/an HT, HC)*, début /85 7/12 5/11 6/1 7/12 6/1 Activité min/max Loc. mixtes min/max Entrepôts min/max 4/1 6/12 45/9 55/9 6/1 4/8 * Valeurs partiellement retraitées. Minima correspondant aux produits les plus anciens, maxima correspondant à des surfaces au moins récentes et qualitatives 8

9 Marché de l investissement en Ile-de-France, locaux d activités Les volumes investis en locaux d activités, locaux mixtes et petits entrepôts ont totalisé 162 m en 215, un rythme décroissant depuis 213; Après un 1 er semestre 215 atone (36,5 millions d euros), un rattrapage s est opéré en seconde partie d année, dans le sillage de l accélération du marché de l investissement; Susceptible de délivrer des rendements attractifs, ce marché spécifique est resté modérément impacté par les mouvements de diversification, opérés par des investisseurs en recherche de rendement Compte tenu de l obsolescence rapide d un certain nombre d actifs et du risque de vacance locative, le taux d occupation au moment des acquisitions approche fréquemment les 75-1%; Pour autant, certains opérateurs misent ponctuellement sur la valorisation d actifs individuels disposant d un fort potentiel; Des portefeuilles omniprésents : Les portefeuilles ont représenté 4% des engagements, un niveau élevé depuis 213 ; les locaux d activités sont dans ce cas la composante de portefeuilles plus vastes, permettant de délivrer des rendements attractifs tout en pondérant les risques inhérents à cette classe d actifs ; La 2 ème Couronne (95;78;91;77) a concentré le tiers des investissements en 215, Val-d Oise et Essonne en tête; Peu de changement dans la typologie des locaux à l acquisition, locaux mixtes et entrepôts de moins de 5 m² prenant cependant un peu plus de poids en 215; En termes de segment de surfaces, propension des investisseurs à viser une taille critique (gabarits de + de 3 m²). Volumes d investissements en locaux d activités, locaux mixtes et petits entrepôts en IDF, m S1 S2 1% 2% 88% Moyenne : 324 mds 13% 13% 74% 162 mds Volumes d investissements en locaux d activités, locaux mixtes et petits entrepôts selon le secteur de marché, m m mds m mds IDF Nord IDF Sud Portefeuille Répartition des investissements selon la typologie des locaux, % Locaux d'activités Locaux mixtes Entrepôts 9

10 Marché de l investissement en Ile-de-France, locaux d activités 25 signatures en 215 contre 29 en 214 ; Les montants unitaires inférieurs à 2 millions d euros représentent 75% des volumes investis ; la moitié des transactions n excède pas 5 millions d euros; Principaux acteurs présents, les fonds d investissements (BLACKSTONE; FIDELITY), suivis des foncières (PROUDREED ; ETCHE) et des SCPI (LA FRANCAISE) ; Sur ce marché de niche, plusieurs «pure players» sont présents et les fonds opportunistes restent en embuscade ; SCPI et OPCI sont susceptibles d engager une part mesurée de leur allocation d actif en locaux d activités, à condition de trouver des actifs sécurisés (secteur établi, bâti neuf/récent, baux fermes, signature de qualité); Quelques sale and lease back opérés par des utilisateurs ont permis à des foncières de prendre position (OREXIM ; ETCHE); Transaction de l année, la partie activités du portefeuille «Kensington», acquis par BLACKSTONE (estimé 4 m ) explique la progression des investisseurs étrangers; 2 ème grand deal de l année, le parc d activités de Thiais, acquis par FIDELITY (17,4 m ); En terme de nationalité, la Suède et le Royaume-Uni augmentent leur exposition au marché; Sur ce marché occupé habituellement par des investisseurs domestiques, les investisseurs nationaux ont représenté moins de 5% des volumes en 215; 1 Nombre de transactions en locaux d activités, locaux mixtes et petits entrepôts en IDF selon les montants unitaires; m Moins de 1 m De 2 à 5 m De 1 à 2 m De 1 à 2 m De 5 à 1 m Plus de 2 m Répartition des investissements le profil d investisseur, % 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Fonds d'invest. Foncières Sociétés d'invest. SCPI/OPCI Investisseurs privés Autres Investissement net selon la nationalité en 215 Acquisitions Ventes Investissement net

11 Marché de l investissement en Ile-de-France, locaux d activités Plusieurs freins pèsent sur cette classe d actifs, malgré des atouts indéniables : L abondance de liquidité des principaux acteurs du marché reste contrariée par la rareté de produits sécurisés et le manque de fonciers permettant de développer de nouvelles opérations; Valeurs vénales de présentation à l investissement en IDF* ( /m²) Activités Locaux mixtes L inadéquation de l offre avec la demande au sein de certains territoires est parfois accentuée par une gestion foncière peu lisible, complexifiant les montages d opérations et dissuadant les investisseurs; En prise avec un tissu de PME/PMI et de sociétés de taille moyenne sensibles à la conjoncture économique, les locaux d activités sont parmi les 1 ers actifs à souffrir d une aversion au risque des investisseurs et des établissements financiers. Autant de facteurs qui allongent les délais d opérations et/ou réduisent leur dimensionnement; Certaines opérations susceptibles d être l objet d une demande ferme de la part d utilisateurs n atteignent pas la taille critique permettant de compenser les coûts de portage côté promoteurs; Malgré les contraintes pesant sur cette classe d actifs, les opportunités offrant un risque mesuré et un rendement attractif restent fortement convoitées, d autant que contrairement aux bureaux, aux commerces et aux plateformes logistiques, les locaux d activités n ont pas encore franchi les planchers de rendement prime de (autour de 6%). * Valeurs partiellement retraitées. Minima correspondant aux produits les plus anciens, maxima correspondant à des surfaces au moins récentes, qualitatives et louées dans le cadre de baux fermes à des locataires de qualité. 11 Entrepôts Taux de rendement usuels des locaux d activités IDF* Activités Locaux mixtes Entrepôts 7% 8% 9% 1% 11% 12% 13% 14% 15% Historique des taux de rendement prime des locaux d activités 12,% 1,% 8,% 7,5% 6,% 4,% 2,%,% Locaux d'activités Bureaux prime Paris QCA Logistique OAT 1 ans

12 Exemples de transactions en Ile de France Year Property name / Description Address Dpt Town Vendor Buyer Price euro Area sqm /sqm Yield 215 Portefeuille Portefeuille Ile-de-France IDF Moissy/Villebon-sur-Yvette LAZARD ETCHE Portefeuille KENSINGTON (partie activités) Portefeuille Ile-de-France IDF IDF GE REAL ESTATE BLACKSTONE Parc d activités de Thiais 37 rue Hélène Muller IDF Thiais AXA REAL ESTATE IM FIDELITY Portefeuille SMILE Portefeuille Ile-de-France IDF IDF LBO FRANCE PROUDREED Parc des Barbanniers 1 Place des Hauts Tilleuls 93 Gennevilliers Fonds d investissement KEYSTONE FUND Rue Paul Painlevé 95 Saint-Ouen l'aumone Portefeuille WOLSELEY rue de Genève IDF La Courneuve Groupe WOLSELEY FONCIERE OREXIM Portefeuille SEGRO Portefeuille Ile-de-France 95 Taverny SEGRO AB SAGAX ,28% 215 ZAC des Bellevues 95 Herblay COGNE FRANCE AB SAGAX % 215 Bât A Innovespace Tigery Parc Innovespace 95 Tigery ALSEI LA FRANCAISE ,81% rue de la Croix Martre 91 Palaiseau / HERTEL INVESTISSEMENT Boulevard Napoléon 1er 95 L'Isle-Adam SCI DES 3 F UNE SCI , rue Gay Lussac 95 Gonesse IMMOLNAY TFE rue Henri Farman 95 Tremblay en France MACIF AB SAGAX ,25% 215 Valad Parc d'eragny avenue du Gros Chesnes 95 Herblay VALAD VILLA CONSULTING Neuilly-Plaisance JERICHO Technoparc de l'amirault ZAC de Lamirault 77 Collégien PITCH PROMOTION LA FRANCAISE ,1% 12

13 LEXIQUE Zone d activités Parc d activités Locaux d activités Locaux mixtes Petits entrepôts Demande placée : Offre immédiate : Sur un périmètre délimité, site dédié à l implantation d entreprises. Définies, gérées et aménagées par les collectivités territoriales, les zones d activités sont souvent implantées en périphérie des grands centres urbains, à proximité des infrastructures de transport et disposent en général d'une orientation spécifiques : activités artisanales, tertiaires, industrielles etc. Ensemble clairement délimité constitué par 8-1 lots minimum et/ou 3 m², reposant sur la mutualisation des ressources et des prestations (services communs, équipements) entre les entreprises implantées. Bâtiment ou lot individuel regroupant des activités de production, d assemblage, de distribution, de stockage, avec une partie de bureaux annexe n excédant pas 3 à 35% de la surface totale. Ces locaux disposent d accès fonctionnels (quai de déchargement, portes sectionnelles, portes à quai) et de hauteurs sous plafonds souvent supérieures à 4,5 m. Bâtiment ou lot individuel dédié à des activités légères du même type que pour des locaux d activités, mais disposant d un pourcentage de bureaux plus important (supérieurs à 35%). Bâtiment utilisé principalement comme lieu de dépôt, de stockage, de distribution ou d expédition de marchandises, doté d une hauteur libre d au moins 5 mètres, d accès livraison, et d une aire de manœuvre. Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les pré commercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Taux de rendement Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de l'actif. 13

14 Equipe Activités, Ile-de-France Sud Alexandre FRAIGNEAU Consultant Activités +33 () () Antoine GAILLARD Consultant Activités +33 () () antoine.gaillard@cushwake.com Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman & Wakefield, Inc. Tous droits réservés