Le marché des bureaux 4ème trimestre 2008 Janvier 2008

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1 Le marché des bureaux 4ème trimestre 28 Janvier 28 P Van Mal Les

2 Chiffres clés Le marché de Péri-Défense au 4ème trimestre 28 : - Une performance supérieure en 28 mais une forte correction des taux, - Péri Défense plébiscité par les grands utilisateurs en 28, Nanterre Puteaux Suresnes Courbevoie - Des loyers toujours orientés à la hausse, - Une augmentation de l'offre de seconde main, - Une offre future neuve abondante en 29. Le marché de au 4ème trimestre 28 : - Fort ralentissement des transactions observé sur les surfaces intermédiaires, - Des valeurs toujours en hausse, - L'offre immédiate et à un an s'alourdit largement, - Une production neuve au compte-goutte. Chiffres clés du marché des bureaux Demande placée Evol. Péri-Défense 8 2 m² m² 26 4 m² 26 8 m² Offre immédiate T4 27 T4 28 Evol. Péri-Défense 35 m² 75 m² 25 m² 42 8 m² Taux de vacance T4 27 T4 28 Evol. Péri-Défense 7,6% 9,6% 3,8% 6,2% Disponibilités dans la production neuve (29-22) au 3/2/28 Péri-Défense Rueil- Malmaison Certaine 4 m² 2 8 m² Probable 2 2 m² 5 m² Potentielle 23 2 m² 24 m² Principales transactions en 28 à SAGEM Rueil route de l'empereur m² er trimestre VEOLIA ENVIRONNEMENT L'Apollo - rue Jacques Daguerre 2 54 m² 3ème trimestre LEFEBVRE SOFTWARE 8 boulevard de l'hôpital Stell 34 m² er trimestre KASPERSKY LAB FRANCE L'Européen - rue Joseph Monier 88 m² er trimestre COFIP 22 avenue Paul Doumer 59 m² er trimestre

3 Demande placée et valeurs locatives Fort ralentissement des transactions observé sur les surfaces intermédiaires Avec 2,4 millions de m² commercialisés, la demande placée en 28 en Ile-de-France est en recul de 4% par rapport à 27. Le secteur Péri-Défense suit une tendance opposée et enregistre une hausse importante, essentiellement grâce à la concrétisation de grandes transactions à Nanterre. A, les commercialisations sont stables entre 27 et 28, à 26 8 m² placés. Ce marché aura été fortement soutenu par le positionnement de SAGEM COMMUNICATION sur "Rueil 25" (4 9 m² de bureaux rénovés et près de 8 5 m² de locaux d'activités). Il s'agit de l'unique transaction sur le segment des surfaces de plus de 5 m² en 28. Suivant la tendance francilienne à la baisse sur le créneau des moyennes surfaces ( -5 m²), la demande placée à passe de cinq transactions (8 4 m²) en 27 à deux (3 9 m²) en 28 : VEOLIA ENVIRONNEMENT sur 2 5 m² dans l'immeuble "Apollo" et LEFEBVRE SOFTWARE sur 3 m² au "8 boulevard de l'hôpital Stell". La commune, au-delà de l'attrait de ses nouvelles opérations, confirme son dynamisme sur le marché des petites surfaces. Le rythme de commercialisation de ces surfaces est plus soutenu (8 m² en 28), en augmentation de 45% entre 27 et 28. Des valeurs toujours en hausse Bien que la tendance soit au ralentissement de la hausse valeurs en Ile-de-France, le loyer prime de Péri Défense, établi à 38 /m²/an, pourrait augmenter au regard des valeurs de présentations des opérations en cours. A par exemple, l'immeuble "H2O" en cours de restructuration par ICADE (livrable au second semestre 29) est présenté à 4 /m²/an. Faute de nouvelle transaction en 28 sur un immeuble de première main à, le loyer prime de la commune demeure pour l'instant autour de 35 /m²/an. Le loyer moyen de seconde main continue sa progression pour atteindre 258 /m²/an en Péri Défense et 267 /m²/an à où les commercialisations ont souvent concerné les immeubles modernes de Rueil-sur-Seine (ex Rueil 2) à l'instar de l'immeuble "L'Apollo" commercialisé sur la base d'une valeur locative de 34 /m²/an. Demande placée (en m²) Evol. Ile-de-France Croissant Ouest Péri-Défense Nanterre En milliers de m² Nanterre Evolution de la demande placée en Péri-Défense Reste Péri-Défense Tranche de surface 28 % Moins de m² 8 m² 3% De m² à 5 m² 3 9 m² 4% Plus de 5 m² 4 9 m² 56% Surface totale 26 8 m² % Péri-Défense La Défense Boucle Nord Paris QCA En /m²/an HT-HC Secteur Immostat 7 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Loyers prime Evolution des loyers moyens Péri Défense Boucle Nord T4 28 Evol La Défense Croissant Ouest

4 Offre immédiate et production neuve L'offre immédiate et à un an s'alourdit largement Le stock vacant francilien augmente fin 28 et représente 2,7 millions de m² immédiatement disponibles, soit un taux de vacance de 5,4%. Malgré un très bon niveau de commercialisation, le stock vacant de Péri-Défense augmente également et atteint 75 m². De nombreuses surfaces de seconde main ont en effet été libérées sur les segments des moyennes et des grandes surfaces. Ce phénomène s'observe aussi à où le stock gonfle au fur et à mesure des libérations. Ainsi près de 2 m² sont vacants fin 28 sur le segment des moyennes surfaces contre à peine 4 m² fin 27. Concernant les plus de 5 m², près de 8 8 m² sont maintenant disponibles immédiatement sur l'immeuble "Le Napoléon", alors que 5 6 m² sont toujours vacants au "28 rue Danton". Offre immédiate (m²) T4 27 T4 28 Tx vacance Ile-de-France ,4% Croissant Ouest ,% Péri-Défense ,6% Nanterre ,2% ,2% Evolution du taux de vacance à % 8% 6,2% 5% 3% Le stock des petites surfaces (7 8 m² disponibles) semble en parfaite adéquation avec les commercialisations (8 m²). L'offre à venir à un an est importante, surtout sur les grandes surfaces où près de 5 m² sont attendus. Parmi les plus importantes, 26 8 m² seront disponibles dans "H2O", 6 9 m² que SCHNEIDER libérera au "89/9 boulevard Franklin Roosevelt" et m² libérés dans la "Tour Alberter". % T4 28 Evolution des disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Ile-de de-france Paris La Défense Croissant Ouest ères Couronnes 2ème Couronne Sud Autres Une production neuve au compte-goutte Sur 876 m² encore disponibles dans la production neuve de 29 en Ile-de-France, 6 6 m² concernent le secteur de Péri-Défense. Ces disponibilités se concentrent majoritairement sur la communes de Nanterre (6 9 m²). A, une seule opération est attendue en 29 : "H2O". ICADE restructurera l'ancien siège d'esso de 2 4 m² en R+8 et pourrait ensuite développer 5 m² attenants. A Rueil-sur-Seine (ex Rueil 2), après "Le Hive" (ex "Trianum") livré fin 28 pour SCHNEIDER, BOUYGUES IMMOBILIER pourrait développer l'immeuble "Trianum 2" sur 24 m². En milliers de m² Evolution des disponibilités de première main (de plus de 5 m²) en Péri Défense En m² P Courbevoie Nanterre Puteaux Suresnes

5 Tableau de bord Secteur Immostat Demande placée Offre disponible Taux de vacance Loyer moyen 28 au 3/2/28 au 3/2/28 28 Paris QCA m² 272 m² 3,9% 529 Paris Centre Ouest (hors QCA) 69 2 m² 77 m² 5,3% 42 Paris Sud 29 7 m² 53 m² 3,% 4 Paris Nord Est 6 m² 5 m² 4,% 276 La Défense m² 7 m² 3,6% 4 Croissant Ouest m² 564 m² 8,% 283 Première Couronne Est 62 4 m² 6 m² 4,% 22 Première Couronne Nord 49 8 m² 52 m² 8,% 89 Première Couronne Sud 9 3 m² 28 m²,7% 27 Deuxième Couronne Sud 4 4 m² 344 m² 9,9% 59 Pôle de Roissy 22 5 m² 73 m² 7,2% 38 Deuxième Couronne Autres 35 8 m² 35 m² 3,% 27 Marne-la-Vallée 52 m² 95 m² 7,% 9 Saint-Quentin-en-Yvelines 77 m² 65 m² 2,2% 53 Cette note de conjoncture est déclinée sur plus de 2 micromarchés : pour les recevoir, merci de contacter Magali MARTON par téléphone : par magali.marton@dtz.com Quelques études à paraître prochainement : "Le marché de l'investissement: retour sur une année 28 agitée" "Bilan 28 sur le marché des bureaux en régions" "Développement durable et immobilier tertiaire en Ile-de-France" - étude en collaboration avec l'ard DTZ Insights : "Une histoire de crises". Total Ile-de-France m² m² 5,4% 36 Défintions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Loyer moyen : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions. Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition HT de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).

6 Pour plus d informations sur le marché, merci de transmettre votre demande par mail à : Magali Marton Directrice des études Emilie Bonnet Chargée d études +33 () magali.marton@dtz.com +33 () emilie.bonnet@dtz.com DTZ : conseil international en immobilier d entreprise Commercialisation - Investissement - Asset management Expertise - Consulting - Aménagement Avec plus de 2 5 collaborateurs opérant dans 5 villes et 45 pays, et 2 bureaux en France, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients. Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research. DTZ Research 8, rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine dtz.neuilly@dtz.com +33 ()