MARKETBEAT IDF PARIS QCA BUREAUX. 4ème Trimestre 2016

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1 MARKETBEAT IDF PARIS QCA BUREAUX 4ème Trimestre 2016

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée et valeurs locatives 3 03 Offre immédiate et future 4 04 Définitions 5

3 CONTEXTE ECONOMIQUE MI FIGUE, MI RAISIN Désalignement des astres Brexit, élection de Donald Trump, l année 2016 détient le palmarès des réalisations inattendues. L agenda 2017 s annonce chargé : élections en France et en Allemagne, négociations de sortie de l UE du Royaume-Uni. Les grandes économies ont assez bien absorbé les turbulences de 2016, mais le fameux «alignement des planètes» (taux d intérêts faibles, parité euro/dollar favorable et pétrole bas) carburant d une reprise auto entretenue se désaxe (hausse du pétrole, des taux longs). Après son passage à vide du 2 ème trimestre, la croissance française reste faible (0,2% au 3 ème trimestre), et devrait terminer l année autour de 1,2% (contre 1,6% en zone euro). Plusieurs indicateurs sont timidement repassés au vert, notamment la consommation des ménages (+0,4% en novembre), sur fond de regain d inflation (+0,6% en décembre) lié à l énergie. Confiance des chefs d entreprise Les facteurs d incertitudes pesant sur l économie française touchent davantage le moral des ménages (stable à 99 points) que le climat des affaires, en net regain (105 points) et supérieur à depuis 6 mois. Les secteurs de l industrie et de l hôtellerie-restauration (fortement touché par les vagues d attentats) gagnent chacun 4 points, tandis que le commerce montre des signes d amélioration (+3 points). Seul bémol, le bâtiment, encore en deçà de sa moyenne long terme. L indice PMI Markit termine aussi l année 2016 sur une note positive à 53,1 points en décembre, contre 51,4 en novembre, le secteur privé touchant son plus haut niveau d activité depuis 18 mois. Pour autant, ce sursaut ne s est traduit que marginalement par des hausses d effectifs salariés. Timide embellie sur l emploi Le taux de chômage a amorcé sa descente à partir du 4 ème trimestre 2015, atteignant même les 9,6% au printemps Au 3 ème trimestre, ce taux s'établit à 9,7%. Selon l INSEE, les gains de marge des entreprises et la prime à l embauche ont permis d abaisser le seuil de croissance apte à créer de l emploi. En Ile-de-France, le taux de chômage francilien (8,5 % au deuxième trimestre 2016) s est réduit de 0,5 point depuis mi L exil consécutif au Brexit ne s est pas encore réalisé et les grandes entreprises qui examinent la question n en sont qu au début de leur réflexion. L Ile-de-France est certes en 1 ère ligne pour accueillir ces mouvements, mais Londres pourrait contre-attaquer fiscalement, comme en témoigne le transfert récent de la base fiscale de MAC DONALDS. Croissance du PIB en France, % 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0-0,2-0,4 Oxford Economics Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11,0 10,5 10,0 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 Climat des affaires INSEE Moral des ménages 2

4 PARIS QCA DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Un 4 ème trimestre dynamique Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Après une performance décevante au 3 ème trimestre ( m² placés), le marché des bureaux du QCA signe une fin d année en fanfare : m² commercialisés et un volume annuel de m², stable d une année sur l autre. Ce 2 ème exercice consécutif à plus de m² placés atteste de la très bonne dynamique de ce marché. Le rebond des transactions au cours du 4 ème trimestre est essentiellement lié à une augmentation des transactions de bureaux inférieurs à m² (plus de 70 transactions) et celui des grands gabarits (BALMAIN dans le 8 ème, un opérateur de la net économie et LA BANQUE DE FRANCE dans le 9 ème ) Immostat T1 T2 T3 T4 Porté par les petites surfaces Les évolutions de la demande placée par tranche de surfaces à Paris QCA sont peu marquées à l exception des grandes surfaces en repli de 9% d une année sur l autre. Les transactions ont pourtant été plus nombreuses (7 en 2016 contre 6 en 2015) mais auront porté sur des surfaces plus modestes. Pour la 4 ème année consécutive, le Centre prend l avantage sur l Etoile pour les mouvements de grand gabarit et accueille la plus grande transaction de l année (BANQUE DE FRANCE dans «Intown». L élément le plus remarquable dans la structuration de l activité transactionnelle du QCA concerne le poids important des surfaces de moins de m²; elles ont représenté 54% du volume total de la demande placée, et frôlent les 60% sur le micro marché de l Etoile. Frémissement des valeurs locatives Les valeurs de transactions des bureaux dans le QCA ont enregistré des progressions relativement marginales en 2016 : +4% pour les surfaces de seconde main (540 /m²/an), et +2% pour celles restructurées (660 /m²/an en moyenne). Ces loyers pourraient évoluer à la hausse courant 2017 compte tenu de la faiblesse de l offre immédiate (3,3% de taux de vacance) et de la pression de la demande des entreprises sur ce secteur. La stabilisation des mesures d accompagnement depuis 2 trimestres (autour de 17% en moyenne) vient conforter cette hypothèse. Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface - T1-T TRANCHE DE SURFACE M² PART Evol. Moins de m² % 1% De à m² % -2% Plus de m² % -9% Surface totale % -1% Immostat Evolution des valeurs locatives à Paris QCA, /m²/an Loyer moyen de 2nde main Loyer prime Loyer moyen de 1ère main Immostat - Cushman & Wakefield 3

5 PARIS QCA OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate, où es tu? La très bonne dynamique de la demande placée explique la forte contraction de l offre immédiate observée tout au long de l année 2016 dans le QCA. Les surfaces vacantes ne représentent plus que m² début 2017, en repli de 24% d une année sur l autre. Il faut remonter à 2007 pour retrouver un niveau de disponibilités immédiates aussi bas sur ce secteur. La baisse de l offre concerne toutes les tranches de surfaces, avec une mention spéciale pour les bureaux de taille intermédiaire (-33% en un an) et les grands gabarits (-54% sur la même période). Sur ces créneaux de surfaces, l offre immédiate est aujourd hui extrêmement réduite et se résume en tout et pour tout à une quarantaine de propositions, dont 30 sur le seul secteur de l Etoile. Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² Moins de m² De à m² Plus de m² Immostat - Cushman & Wakefield Taux de vacance en chute libre Le taux de vacance des bureaux à Paris QCA a poursuivi son mouvement de repli pour se positionner à 3,3% début 2017, un niveau comparable à celui de La Capitale dans son ensemble (3,2%). Le marché parisien entre dans une nouvelle séquence, comparable à celle observée entre 2005 et 2007, caractérisée par une vacance moyenne de de l'ordre de 3%. Une configuration à ce point sousoffreuse est propice à brider l activité transactionnelle en Taux de vacance 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Offre future : cap sur 2018! Les livraisons de bureaux restructurés vont aller bon train dans le QCA parisien en 2017, mais surtout en Le cumul des surfaces disponibles sur des opérations en cours d édification ou dotées d un permis construire dépasse les m². Le centre de gravité de ces disponibilités futures est très clairement positionné sur l Etoile avec quelques m² répartis sur les 18 projets à commercialiser d ici Pour 2017, on relève un volume d offres futures de l ordre de m² répartis dans 8 opérations, dont 5 sur le secteur de l Etoile et 3 pour le seul 16 ème arrondissement («Seizame», «Eco One» et le «K»). En 2018, le 8 ème arrondissement concentrera le plus grand nombre de livraisons avec 7 opérations en cours de construction pour un total de m². Signalons aussi les développements tertiaires à Paris Centre Ouest, via l aménagement des ZAC Batignolles et Clichy-Pouchet, qui représentent un volume additionnel de m² à commercialiser. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris QCA, en milliers de m² Paris QCA Paris Ile-de-France Immostat - Cushman & Wakefield Centre Cushman & Wakefield Etoile 4

6 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 5

7 CONTACTS AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0) CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) Olivier Gérard Directeur Général +33 (0) Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés

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