Cellule Economique Régionale de la Construction d Auvergne

Transcription

1 Cellule Economique Régionale de la Construction d Auvergne Etude relative aux impacts des dispositifs d encouragement à l investissement locatif privé dans le neuf sur les marchés de l habitat en Auvergne Etat des lieux et évaluation des impacts FS Conseil (F.Saumureau-Danton/JD Cussac) Novembre 2007 FS Conseil Le développement tout terrain 62, Av.E.Michelin Clermont-Fd Fax fs.conseil@wanadoo.fr

2 SOMMAIRE 1 Préambule Rappel du contexte et du contenu de la mission Note méthodologique Rappel des dispositifs d incitation à l investissement locatif dans le neuf, en vigueur depuis Robien ou Robien Classique Robien recentré Dispositif «Borloo neuf» (ou Borloo populaire) Etat des lieux des programmes d investissement défiscalisés Les principales tendances de la construction neuve et de la promotion privée en Auvergne La construction neuve La promotion privée La commercialisation des logements neufs : enquête ECLN Approche territoriale des logements défiscalisés dans le neuf Evaluation du potentiel des logements «investisseurs» Le produit «investisseur» : ses caractéristiques Les impacts de ces dispositifs sur le marché de l habitat en Auvergne Synthèse Conclusion

3 1 Préambule 1.1 Rappel du contexte et du contenu de la mission Depuis 4 ans, la construction neuve en France s envole pour atteindre un record historique de logements autorisés en 2006 ( mises en chantier). Cet essor résulte de l explosion de la construction de logements collectifs stimulée par le dispositif d incitation fiscale dit «Robien», mais aussi de la construction de maisons individuelles qui reste dynamique. L Auvergne n échappe pas à ce phénomène avec une croissance de la construction neuve soutenue : plus de logements autorisés par an entre 2003 et 2006 ; elle atteint même un record de logements autorisés en 2006 soit une augmentation de 9 % par rapport à La promotion privée, soutenue par le dispositif «De Robien», représente 32 % des autorisations et progresse de 14 % en nombre de logements. Interpellée par cette forte croissance de la construction neuve en Auvergne, la Cellule Economique Régionale de la Construction d Auvergne (CERC) a souhaité engager une étude d évaluation «des impacts des dispositifs d encouragement à l investissement locatif privé défiscalisé dans le neuf sur les marchés de l habitat en Auvergne» en collaboration avec la Direction Régionale de l Equipement (DRE) et la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC). L objet de la mission est double : Disposer d éléments de connaissance sur les opérations d investissement locatif défiscalisé de type «Robien» et «Borloo» à partager avec les acteurs de la construction et les élus locaux : Dresser un état des lieux des programmes d investissement locatif défiscalisé sur la Région Auvergne et plus particulièrement sur les six grandes agglomérations ; Identifier les impacts de ces dispositifs sur le fonctionnement du marché de l habitat : forces, atouts, handicaps, menaces ; Anticiper les effets de ce dispositif sur le marché local de l habitat. Organiser l observation de l évolution de ces produits et de leurs impacts pour, entre autre, alimenter les observatoires existants notamment l observatoire du Grand Clermont et celui de l Allier. Ce rapport présente les résultats de la première phase : Un état des lieux des opérations d investissement locatif défiscalisé sur l Auvergne. Les impacts de ces dispositifs sur le fonctionnement du marché de l habitat. En Annexe, figure une fiche synthétique pour chaque programme test investigué. 3

4 1.2 Note méthodologique Le périmètre de l étude correspond à la Région Auvergne ; toutefois notre analyse a plus particulièrement ciblé 7 secteurs géographiques : Le pôle urbain de Clermont-Ferrand qui est composé de 17 communes 1 ; Le pôle urbain de Vichy qui regroupe 10 communes 2 Le pôle de Moulins-Yzeure-Avermes ; Le pôle d Aurillac-Arpajon/Cère ; Les villes de Montluçon, Riom et Issoire. Aucune ville ou agglomération de Haute-Loire n a été retenue car ce département est, à ce jour, peu concerné par le phénomène. Nos sources d informations proviennent à la fois de données statistiques, d entretiens individuels et d enquêtes sur le terrain. Les données statistiques utilisées ont été fournies par la DRE : Le fichier de la construction neuve (SITADEL) : les logements autorisés et les logements destinés à la vente sur la période avril 2003-août 2007 ; L Enquête de Commercialisation de Logements Neufs (ECLN). De nombreux entretiens ont été réalisés, d une part avec les différents acteurs 3 de l immobilier (promoteurs, agences immobilières, bailleurs sociaux, experts et établissements bancaires), et d autre part avec les services techniques ou d urbanisme des agglomérations et villes investiguées. Une enquête «terrain» a été effectuée à partir de 9 programmes tests (cf annexe n 1) ; ces programmes ont été déterminés en fonction de trois critères : Origine du promoteur : promoteur local ou national Type d agglomération : Clermont-Fd, Vichy Type d opération : localisation (centre ville/périphérie), taille (nombre de logements), date de livraison (livré en 2005 ou 2007) et répartition (accession à la propriété/investisseur). Le dispositif d investissement défiscalisé «De Robien» étant applicable depuis avril 2003, nous avons donc pris le parti de travailler sur la période Avril 2003 Août 2007 ; a noter toutefois, que l Auvergne n est véritablement concernée par ces programmes immobiliers d investissement défiscalisés que depuis le début de l année Aubière, Aulnat, Beaumont, Blanzat, Cébazat, Le Cendre, Ceyrat, Chamalières, Châteaugay, Clermont-Fd, Cournon, Durtol, Gerzat, Lempdes, Nohanent, Romagnat et Royat. 2 Abrest, Bellerive-sur-Allier, Creuzier-le-Vieux, Creuzier-le-Neuf, Cusset, Hauterive, Le Vernet, Saint-Yorre, Serbannes et Vichy. 3 Cf annexe n 2 : liste des acteurs rencontrés 4

5 1.3 Rappel des dispositifs d incitation à l investissement locatif dans le neuf, en vigueur depuis 2003 Depuis 2003, trois dispositifs d encouragement à l investissement locatif défiscalisé ont été mis en œuvre : Robien Classique, Robien recentré et Borloo populaire Robien ou Robien Classique Ce dispositif est en vigueur depuis janvier Les investisseurs concernés : Les propriétaires de logements neufs et assimilés donnés en location non meublés ; Les personnes, détenant des parts de sociétés non soumises à l impôt sur les sociétés, qui donnent en location non meublée des logements neufs dont elles sont propriétaires. Les logements concernés : Les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) acquis à compter entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006 ; Les logements que le contribuable a fait construire et qui font l'objet, entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006, d'une déclaration d'ouverture de chantier ; Les locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements acquis entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006 ; Les logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui font l'objet de travaux de réhabilitation définis par arrêté permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du ) acquis entre le 3 avril 2003 et le 31 août Les principales conditions : Le propriétaire bailleur doit prendre l'engagement de louer le logement nu, pendant une durée de 9 ans au moins. Le logement doit constituer la résidence principale du locataire. La location devra prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure. Le loyer doit être inférieur à un plafond réglementé, qui dépend de la zone géographique d'implantation du logement (cf tableau p7). Il n'y a pas de condition de ressources du locataire. Le titulaire du bail doit être une personne physique autre que le propriétaire ou un membre de son foyer fiscal. Sous cette réserve, il peut s'agir d'un ascendant ou descendant du contribuable. L avantage fiscal : Il consiste en une déduction au titre de l'amortissement du prix initial d'acquisition ou de construction du logement. Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à : 8% du prix d'acquisition ou de construction du logement pendant les cinq premières années, 2,5% de ce prix pour les quatre années suivantes. A l'issue de cette période, tant que la condition de loyer reste remplie, le propriétaire peut, par période de trois ans et pendant six années supplémentaires au plus, continuer de bénéficier d'une déduction de l'amortissement égale à 2,5 %, en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du bail ou en cas de changement de titulaire du bail. Au total, le bailleur est donc en mesure d'amortir 65% du coût d'acquisition ou de construction du logement. Le plafond annuel d'imputation du déficit foncier sur le revenu global est de euros. 5

6 1.3.2 Robien recentré Applicable depuis le 1er septembre 2006, le dispositif Robien a été modifié et recentré dans les zones où marché immobilier est le plus tendu. Les principales conditions : le logement doit être loué nu pendant 9 ans à titre de résidence principale. Le loyer au m² est plafonné. Les modifications par rapport au Robien Classique Les modalités de l'amortissement : le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à : 6% du prix d'acquisition ou de construction du logement pendant les sept premières années, 4% de ce prix pour les deux années suivantes. Au total, le bailleur est donc en mesure d'amortir 50% du coût d'acquisition du logement. La durée de l'engagement ne peut être prorogée au-delà de 9 ans Le zonage est plus précis, avec la division de la zone B en deux zones B1 et B2 Les plafonds des loyers sont abaissés dans les zones les moins tendues Les investissements réalisés avant le 1er septembre 2006 peuvent continuer à bénéficier du «Robien classique», pour lequel ces modifications ne s'appliquent pas Dispositif «Borloo neuf» (ou Borloo populaire) Applicable depuis le 1 er septembre 2006, ce dispositif a été créé en faveur de l'investissement locatif intermédiaire dans le neuf ou ancien à réhabiliter. Les investisseurs concernés sont identiques au dispositif «Robien». Les logements concernés sont identiques au dispositif «Robien» sauf qu ils doivent être acquis à compter du 1 er septembre Toutefois, ce dispositif peut s appliquer aux investissements réalisés depuis le 1er janvier Les conditions sont identiques au dispositif «Robien» à l exception du plafond de ressources ; les ressources du locataire doivent être inférieures à certains plafonds fixés par décret au moment de la signature du premier bail, et à chaque changement de locataire. Pour les baux conclus en 2006, les plafonds de ressources des locataires sont les suivants : Composition du foyer locataire Zone A (en ) Lieu du logement Zone B1 (en ) Zone B2 (en ) Zone C (en ) Personne seule Couple Personne seule ou couple ayant une personne à charge Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de ème la 5 6

7 L avantage fiscal est double : Le premier consiste en une déduction spécifique de 30% des revenus bruts fonciers applicable pendant toute la durée de l'engagement de location. Le second consiste en une déduction au titre de l'amortissement du prix initial d'acquisition ou de construction du logement. Le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement égal à : 6% du prix d'acquisition du logement pendant les sept premières années, 4% de ce prix pour les deux années suivantes. A l'issue de cette période, tant que la condition de loyer reste remplie, le propriétaire peut, par période de trois ans et pendant six années supplémentaires au plus, continuer de bénéficier d'une déduction de l'amortissement égale à 2,5 %, en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du bail ou si la condition de ressources est remplie, en cas de changement de titulaire du bail. Au total, le bailleur est donc en mesure d'amortir jusqu'à 65% du coût d'acquisition du logement. Le plafond annuel d'imputation du déficit foncier sur le revenu global est de euros. En bref, les différences essentielles entre Robien recentré et Borloo neuf sont : Le «Robien recentré» est fiscalement moins avantageux : l'amortissement est limité à 50% du montant de l'investissement sur 9 ans. Le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire. Le «Borloo neuf» est fiscalement plus attractif : la déduction au titre de l'amortissement peut atteindre 65% sur 15 ans du prix d'acquisition ou de revient global du logement. Une déduction fiscale de 30% sur les revenus bruts est applicable. En contrepartie, les loyers sont plafonnés à 20% en-dessous de ceux du «Robien recentré» et le locataire doit respecter des plafonds de ressources. Pour les plafonds de loyers : Il est à noter que l Auvergne n est pas concernée par la zone A ; la région est classée, en grande partie, en zone C à l exception du pôle urbain de Clermont-Fd (B1), du pôle urbain de Vichy (B2) et des communes de Pont Salomon et Saint-Ferréol d Auroure (B1) en Haute Loire. En /m² Robien Classique Robien recentré Borloo neuf Zone B 14,21 Zone B1 14,21 11,37 Zone B2 11,62 9,30 Zone C 10,22 8,52 6,82 7

8 2 Etat des lieux des programmes d investissement défiscalisés NB : rappel les données statistiques traitées portent sur : la période 2003 juin 2007 pour la construction neuve, la période avril 2003 août 2007 pour la promotion privée et les logements «investisseurs» 2.1 Les principales tendances de la construction neuve et de la promotion privée en Auvergne La construction neuve Sur la période 04/ /2007, logements autorisés ont été enregistrés en Auvergne (soit une moyenne annuelle de logements). 04/ /2004 La construction neuve les logements autorisés 04/ / / / / / / /2007 Moyenne annuelle (estimation) Allier Cantal Haute-Loire Puy de dôme Auvergne Après une année civile 2005 marquée par une progression des logements autorisés de 13% par rapport à 2004, l année 2006 confirme cette tendance avec logements autorisés ( logements entre 04/2006 et 03/2007). Avec appartements en 2006, le secteur collectif progresse de 3% par rapport à 2005 et atteint un volume historique (38,9% des logements autorisés). Toutefois, des disparités existent selon les départements : si l Allier enregistre une forte hausse des logements collectifs (+47%), le Puy de Dôme connaît la situation inverse (-14%). Pour les maisons individuelles, la progression est plus marquée avec une augmentation de 13% par rapport à Si l activité de la construction neuve a atteint des «sommets» en 2006, elle a fortement ralenti au cours du 1 er semestre 2007 : Le nombre d autorisations décroît de manière significative ces 6 derniers mois avec -9% sur l ensemble des logements (notamment -16% en collectif). A ce rythme, on pourrait atteindre logements en 2007 contre en Les mises en chantier baissent également de 9% au 1 er semestre 2007 par rapport au 1 er semestre Elles restent toutefois supérieures de près de 10% à celles enregistrées au 1 er semestre

9 2.1.2 La promotion privée La promotion privée 4, soutenue par les dispositifs «De Robien» et «Borloo», représente, sur la période 04/ /2007, un peu plus d ¼ des logements autorisés. sur cette période, le nombre de logements destinés à la vente est de logements (soit 26,6% des logements autorisés). Plus des 2/3 sont localisés dans le Puy de Dôme ; 22,7% sont situés dans l Allier, 7,6% en Haute Loire et 4,3% dans le Cantal. En comparaison avec la période (941 logements/an), la part de la promotion privée a aujourd hui quasiment triplé : logements/an sur la période avril 2003 août Répartition du parc de logements destinés à la vente par département Puy de Dôme 65,4% Allier 22,7% Toutefois, ce marché semble évoluer aujourd hui : au second trimestre 2007, la promotion privée chute pour représenter 18% contre 29% au 1 er trimestre Dans le même temps, l accession à la propriété progresse de 49 à 56%. Cantal 4,3% Haute-Loire 7,6% Si on restreint le champ d observation et que l on ne prend en compte que les opérations d au moins 5 logements, on recense 324 programmes pour logements destinés à la vente 5. Ces logements sont concentrés principalement dans sept entités géographiques : Le pôle urbain de Clermont-fd ( habitants) : logements soit 47,3% des logements destinés à la vente (146 programmes 6 dont 102 sur Clermont-Fd) ; Le pôle urbain de Vichy ( habitants) : logements soit 12,3% des logements destinés à la vente (26 programmes) ; Issoire ( habitants) : 723 logements soit 7,3% des logements destinés à la vente (16 programmes) ; L agglomération Moulins-Yzeure-Avermes ( habitants) : 560 logements soit 5,7% des logements destinés à la vente (12 programmes) ; Riom ( habitants) : 514 logements soit 5,2% des logements destinés à la vente (10 programmes) Montluçon ( habitants) : 318 logements soit 3,2% des logements destinés à la vente (7 programmes) ; Le pôle d Aurillac-Arpajon/Cère ( habitants) : 326 logements soit 4,2% des logements destinés à la vente (10 programmes). Ces 7 entités concentrent donc 79% des logements destinés à la vente (soit logements). Les logements restants sont disséminés sur l ensemble de la Région sans avoir un impact significatif sur une commune en particulier. 4 Il s agit des logements destinés à la vente qui peuvent correspondre soit à un investissement locatif soit à une propriété occupante. 5 Ce nombre correspond à la totalité des opérations de plus de 5 logements. 6 Ces programmes sont en majorité mixte : propriétaires occupants et investisseurs, ou il peut s agir d accession sociale. 9

10 Les logements autorisés destinés à la vente Avril Août 2007 Montluçon 314 logements Moulins-Yzeure-Avermes 560 logements Pôle urbain de Vichy logements Riom 514 logements Pôle urbain de Cfd logements Issoire 723 logements Aurillac/Arpajon/Cére 326 logements Nombre de logements autorisés (programmes d au moins 5 logements) Source : Données DRE FS Conseil - Octobre 2007 N apparaissent que les 7 secteurs géographiques qui concentrent le plus de logements autorisés destinés à la vente

11 La production relève de différents promoteurs : Des promoteurs locaux : ITINERIS-BUILDING, ACI-CICO promotion, COULON Centre-Promotion, AIP (Auvergne Investissements Promotion), Centre Auvergne, ARCAD imm, AB promotion Ils se distinguent globalement par des programmes mixtes (investisseurs/propriétaires occupants), de qualité et de petite taille (10 à 40 logements), et bénéficiant d un bon emplacement en centre ville ; Des promoteurs nationaux qui ont une antenne locale : NEXITY, VINCI, EIFFAGE, BOUYGUES ; Ils réalisent principalement des programmes mixtes (50 à 60% d investisseurs), de taille moyenne (50 à 100 logements) et relativement bien situés en centre ville. Des promoteurs nationaux qui, pour la plupart, se sont implantés en Auvergne au cours des 4-5 dernières années : AKERYS 7 (Toulouse), PIERA promotion (Gap), Groupe CAILLEAU (Toulouse), FONTA Habitat (Toulouse), TAGERIM (Toulouse), MONNE-DECROIX promotion (Toulouse), EUROPEAN HOMES 8 (Paris), ATEMI Immobilier (Paris), CARRERE Promotion (Toulouse), SOPRA promotion (Toulouse), PROGIMMO (Aix en Provence), SEVIRINI Pierre et Loisirs (Toulouse) Ils se distinguent notamment par des programmes immobiliers de grande taille (supérieurs à 50 voire 100 logements) aux prix tirés destinés essentiellement à des investisseurs (80 à 100%). Le niveau des prestations est moindre et la localisation globalement moins attractive que celle des programmes évoqués plus haut La commercialisation des logements neufs : enquête ECLN NB : Données issues de l enquête sur la commercialisation des logements neufs Le boom de la construction neuve observé fin 2005 en Auvergne se retrouve dans la commercialisation des logements neufs ; en effet, on constate une forte hausse de logements commercialisés à partir du 1 er trimestre 2006 : le nombre de logements vendus a progressé de 37% entre 2005 et Cette hausse est particulièrement 500 sensible dans l Allier où on est 0 passé de 19 logements vendus en à 654 en 2006, et dans une moindre mesure dans le Cantal (18 en 2005 contre 84 en 2006) ; Mise en vente Vendus Dans le Puy de Dôme, le rythme est plus régulier entre 2004 et 2006 avec un nombre moyen de logements vendus compris entre et Aujourd hui, la situation semble évoluer en Auvergne ; Volume d'appartements commercialisés en Auvergne Au 2 nd trimestre 2007, on constate une baisse significative de la demande et de l offre et à l inverse une inflation des stocks depuis le 4 ème trimestre 2006 (914 logements au 30 juin 2007) ; près des 2/3 des logements en stock sont concentrés dans le Puy de Dôme (558) et 30% dans l Allier (276). L Allier semble être le département qui connaît le plus de difficultés de commercialisation car si on effectue une comparaison entre le nombre de logements destinés à la vente ( ) et le stock de logements disponibles aujourd hui, on constate que près de 10% des logements autorisés destinés à la vente sont en stock. 7 AKERYS est né du regroupement de trois sociétés 4M, ACTIF+ et IBF. 8 EUROPEAN HOMES est implanté en Auvergne depuis près de 20 ans mais son activité s est considérablement développée au cours des 4-5 dernières années. 11

12 Dans le Puy de Dôme, la proportion est moindre car cela représente un peu moins de 7% de la promotion privée. Les délais de commercialisation sont aujourd hui beaucoup plus longs. Les acteurs, tant les promoteurs que les établissements bancaires sont plus prudents ; les promoteurs attendent que 60 à 70% des logements soient commercialisés pour lancer les travaux (auparavant, les travaux démarraient dès que 30% des logements étaient commercialisés). Le marché de la promotion privée en Auvergne e trim e trim e trim er trim e trim e trim e trim er trim e trim e trim e trim er trim e trim e trim e trim er trim Mise en vente Apparts vendus Stock disponible 2e trim

13 2.2 Approche territoriale des logements défiscalisés dans le neuf Evaluation du potentiel des logements «investisseurs» En s appuyant sur nos différentes investigations 9 et notre connaissance des marchés de l habitat de plusieurs agglomérations, nous avons pu affiner la part de logements «investisseurs» (Robien ou Borloo) par entité géographique. Le pôle urbain de Clermont-fd : Le nombre de logements «investisseurs» est estimé à soit un poids de 26% dans la construction neuve. A titre de comparaison avec la Bretagne, le poids des logements «investisseurs» sur le pôle de Rennes 10 en 2005 représentait 33% de la construction neuve (16% pour le pôle de Brest 11 ). Ces logements sont concentrés pour plus des 2/3 sur Clermont-Fd (65%), ils représentent 27% de la construction neuve clermontoise ; les autres communes particulièrement concernées sont Cournon et Gerzat qui regroupent respectivement 19% et 8% des logements défiscalisés de l agglomération Clermontoise. Le pôle urbain de Vichy : Le nombre de logements «investisseurs» est estimé à logements soit un poids de 36-37% dans la construction neuve. Ces opérations se concentrent à près de 90% sur trois communes : Vichy (44% des logements défiscalisés), Cusset (27%) et Bellerive (16% ) ; l es autres communes concernées sont Creuzier le Vieux (1 programme) et Vendat (1 programme). L agglomération Moulins-Yzeure-Avermes : le nombre de logements «investisseurs» est estimé à logements (8 programmes) soit un poids de 27-28% dans la construction neuve. Ces programmes sont, pour la grande majorité, en cours de construction ; ils sont portés principalement par des promoteurs nationaux (AKERYS, European Homes, PROGIMMO). Issoire : le nombre de logements «investisseurs» est estimé à logements soit un poids de 47-48% dans la construction neuve. Parmi ces opérations, on distingue deux programmes de plus de 100 logements (dont le Domaine de l Abbaye : 111 logements). Riom : Le nombre de logements «investisseurs» est estimé à logements soit un poids de 14-15% dans la construction neuve. La ville de Riom est aujourd hui peu touchée par le phénomène «De Robien» ; toutefois, l offre locative demeure importante du fait de la mise sur le marché d environ 200 logements locatifs situés dans le centre historique classé en secteur sauvegardé (donc éligible au dispositif Malraux). Montluçon : le nombre de logements «investisseurs» est estimé à logements soit un poids de 24-25% dans la construction neuve. Cinq opérations d envergure, pour la plupart en cours de construction, sont identifiées. Le pôle Aurillac-Arpajon/Cère : le nombre de logements «investisseurs» est estimé à 200 logements soit un poids de 26-27% dans la construction neuve. Quatre à cinq programmes, situés sur Arpajon, sont identifiés dont trois qui ne seront livrés qu au cours de l année Ces investigations comprennent notamment des entretiens avec les services d urbanisme/services techniques/secrétaires de mairie de chaque ville ou agglomération, les promoteurs, les agences immobilières et les experts habitants pour le pôle de Rennes habitants pour le pôle de Brest 13

14 En résumé, ces 7 secteurs investigués regrouperaient entre et logements «investisseurs» Robien ou Borloo. Un grand nombre de ses logements sont en cours de construction, ils devraient être livrés pour la plupart au cours de l année Période 04/ /2007 Logements autorisés ordinaires 12 Logements destinés à la vente 13 Logements Robien/Borloo Poids du Robien/Borloo dans la construction neuve (en%) Pôle urbain de Clermont-Fd % Pôle urbain de Vichy % 37% Issoire % - 48% Agglo Moulins-Yzeure- Avermes % - 28% Montluçon %-25% Pôle Aurillac-Arpajon/Cére % Riom %-15% Outre ses sept secteurs, il convient de noter que ces produits «investisseurs» pourraient, à court terme, se développer en Haute-Loire avec notamment 2 à 3 projets de programmes immobiliers neufs (NEXITY notamment) au Puy en Velay et à Monistrol/Loire. Quelques programmes mixtes (Propriétaires occupants/investisseurs) ponctuels ont été également repérés sur Billom, Pérignat les Sarliève, Pont du Château et Pont de Dore notamment Le produit «investisseur» : ses caractéristiques NB : partie élaborée à partir des entretiens avec les syndics/agences immobilières et de nos enquêtes réalisées dans le cadre des programmes tests. Le produit type «investisseur» : il s agit principalement de logements de type T2-T2 bis-t3 ; les T1, T4 sont beaucoup plus rares. Le dispositif de défiscalisation privilégié est le «De Robien» à plus de 80% ; le «Borloo» est peu utilisé, les contraintes étant plus importantes (loyers plafonnés, plafond de ressources à respecter). Les niveaux de loyers sont élevés, très proches des loyers plafonds «De Robien» ; ils différent en fonction de la localisation, les loyers étant logiquement plus élevés sur l agglomération clermontoise. A titre de comparaison, le loyers dans le parc social neuf sont en moyenne de 6 /m². Logement «investisseur» Coût des loyers (en /m²) T1 T2/T2 bis T3 T4 Pôle urbain de Clermont-Fd 9,8-11 8,7 9,8 8,3 8,8 Pôle de Vichy 9,6-9,7 8,6-8,7 7,8 Moulins 7,6-7,7 7,3 Issoire 8,4 8,5 7,9-8 Arpajon/Cère 14 8,8-9 7,8-7,9 Le montant des charges varie en fonction des prestations : Pour des charges classiques (eau 15, entretien des parties communes et des espaces verts, ascenseur, parking aérien, portail automatique, digicode ), le montant est compris entre 30 et 50 en fonction du type de logements. Si les prestations sont plus «haut de gamme» (piscine, important volume d espaces verts, gardiennage 16 ), les charges peuvent «grimper» jusqu à Les délais de location : ils étaient très courts jusqu au début de l année 2007 mais ils s allongent fortement aujourd hui, notamment pour les programmes dont l emplacement est médiocre. Les difficultés de location s accentuent, de plus en plus de logements vacants sont repérés. 12 Hors logements en résidence 13 Ne sont comptabilisés que les logements figurant dans des programmes d au moins 5 logements 14 A noter que pour Arpajon, il s agit de loyers pour du Robien classique ce qui explique le coût supérieur au plafond du Robien recentré. 15 A noter que pour les programmes AKERYS, l eau chaude n est pas comprise dans les charges. 16 Le gardiennage est assuré dans les programmes de plus de 70 logements. 14

15 Le profil des investisseurs : On distingue deux types d investisseurs : Des investisseurs locaux qui recherchent certes une défiscalisation de leurs revenus, mais qui ont une vision patrimoniale de leur investissement ; ils connaissent le marché local et ont une démarche de prospection et de gestion. L acquisition du bien s effectue directement entre le promoteur et le particulier. Des investisseurs nationaux qui sont exclusivement dans une démarche d investissement et de défiscalisation de leurs revenus. Ils achètent leur produit sur plan par le biais de sociétés de gestion de patrimoine ou d établissements bancaires qui leur proposent une offre packagée qui comprend notamment l achat du bien, les frais de notaires, une garantie de location pendant un an, une garantie de loyers Ce package, qui est compris dans le prix de vente, peut être estimée à en moyenne. Ces investisseurs sont en majorité des professions libérales/des cadres, les artisans/commerçants sont également bien représentés. La tranche d âge la plus représentée est surtout les ans ; A l inverse, les moins de 40 ans sont peu concernés. Le montant moyen de leur investissement varie, en fonction de la localisation entre et pour du T2-T3 (hors package) ; au-delà, on touche le marché de l accession. Le profil des locataires : Il varie en fonction de la localisation : Lorsque les programmes immobiliers sont localisés en centre ville, proche des facultés, il s agit en majorité d étudiants résidant seuls, en couple ou en colocation ; dans la majorité des cas, il s agit d une première location. Lorsque les programmes sont situés en périphérie, ils sont occupés davantage par de jeunes actifs qui commencent à travailler (25-35 ans) et des actifs en mutation ; ils vivent seuls ou en couples (parfois avec un enfant). Dans certains cas, ces résidences accueillent des populations ciblées travaillant dans des entreprises qui ont fait l objet d un démarchage de la part des grands groupes immobiliers (AKERYS par exemple) : salariés de club sportif de haut niveau (SCAB, Clermont Foot ), salariés de grandes entreprises (Michelin ). La majorité des locataires occupe ces logements pour une période transitoire, notamment ceux résidant dans l agglomération clermontoise ; ils envisagent de changer soit pour une autre location plus grande, soit pour accéder à la propriété. La rotation devrait être ainsi importante dans ces programmes. Quatre critères ont été déterminants dans le choix des locataires pour ce type de résidence : l état neuf du logement, la proximité des commerces et services, la proximité du lieu de travail ou d étude et la qualité de la desserte (transports en commun, proximité d axes routiers majeurs). La qualité de la résidence : l analyse, qui reste subjective, s appuie sur les enquêtes «programmes test» : Dans le cas des programmes réalisés par les promoteurs locaux ou par les promoteurs nationaux qui privilégient les programmes mixtes, les résidences sont globalement confortables et biens agencées. Dans le cas des programmes exclusivement destinés aux investisseurs et réalisés par les promoteurs nationaux, la qualité de certaines résidences laisse beaucoup à désirer ; au cours de nos enquêtes «programmes tests», plusieurs problèmes ont été identifiés, peu de temps après la livraison des logements : Des problèmes de finitions : pas de réception TV, plinthes non posées, prises mal branchées, joints qui n ont pas été faits Des désordres structurels : fissures des murs, problèmes d étanchéité (moisissures), fondations pas adaptées Des problèmes de gestion locative et de syndic : entretien des communs peu ou pas réalisé, coupures d électricité dans les parties communes liées à des impayés de facture, absence de gardiens, portail automatique en panne ; une association de locataires a ainsi été créée pour une résidence de l'agglomération vichyssoise en vue d'inciter le gestionnaire à davantage de réactivité. Une différence est toutefois à souligner : les programmes situés hors agglomération clermontoise sont les plus agréables ; c est le cas notamment sur Issoire, Moulins et Cusset où on a de belles résidences, plus aérées et situées dans des quartiers plus calmes. 15

16 3 Les impacts de ces dispositifs sur le marché de l habitat en Auvergne La production de logements défiscalisés, «De Robien» essentiellement, a eu un effet positif sur la dynamique de l habitat et la diversification de l offre, mais ne sera pas sans effet sur le marché locatif à court et moyen terme. Le renouvellement du parc et le développement d une nouvelle offre locative Le «Robien» a contribué à la relance de la production ; on n a jamais autant construit en Auvergne que depuis le début des années Sur Clermont-Fd par exemple, il y a dix ans, on construisait 400 logements par an, aujourd hui ce sont logements qui sont construits chaque année. La part des logements défiscalisés représente en moyenne près de 30% de la construction neuve dans les sept secteurs investigués. Cet apport de programmes neufs, sur toutes les agglomérations, a contribué d une part au renouvellement du parc et d autre part à répondre en partie aux besoins du marché ; ceci est particulièrement vrai sur les secteurs suivants : Montluçon où l offre locative ne portait que sur des biens anciens souvent désuets ne correspondant pas à la demande. Cette arrivée récente d investisseurs permet de renouveler l offre et de répondre à de réels besoins car, ces dernières années, Montluçon souffrait de l absence de logements neufs. Arpajon/Cère où la demande en logements locatifs neufs est importante (T3 notamment) ; il s agit d un secteur résidentiel très prisé, proche de la campagne et très bien équipé en commerces et services. Moulins où l offre en appartements de type T2-T3 était quasi-inexistante. La requalification de quartiers situés en centre ville malgré une qualité de bâti qui reste modeste Ces programmes neufs contribuent au réaménagement et à la requalification de quartiers ; certains programmes ont permis d éliminer des friches (où bâtiments commerciaux/artisanaux, anciennes cliniques ) qui constituaient des verrues dans le linéaire urbain notamment dans les agglomérations vichyssoise et clermontoise. Ils ont également permis de densifier certains quartiers et d urbaniser des secteurs qui étaient, jusqu à présent, délaissés par les promoteurs privés clermontois et les bailleurs sociaux. C est le cas par exemple des programmes localisés en bordure du Boulevard Maurice Pourchon à Clermont-Fd (AKERYS, NEXITY) ou à proximité du quartier de la Gauthière (TAGERIM). Ces programmes participent également au développement d une certaine mixité sociale en particulier sur les ZAC (ZAC des Toulaits à Cournon, ZAC de la Mourette à Beaumont) où se mêlent à la fois des programmes de logements sociaux collectifs et individuels, des programmes «investisseurs» et des programmes privés destinés à l accession à la propriété. Toutefois, comme constaté lors des différentes investigations, la qualité technique et fonctionnelle de plusieurs programmes est modeste, inférieure à celle de logements HLM récents. C'est notamment le cas pour certains programmes «investisseurs» de l'agglomération clermontoise où la recherche de rentabilité a tiré vers le bas de gamme le niveau des prestations. 16

17 L inflation du coût du foncier Aujourd hui, les prix du foncier ont atteint un niveau élevé pour l Auvergne. Le coût des charges foncières s élève en moyenne à le m² ; il peut «grimper» à sur des programmes idéalement placés (Ex opération AIP place de Jaude). Les prix de vente des appartements sont ainsi compris entre et TTC le m² en fonction de l emplacement du programme. Cette inflation du foncier s explique pour une grande part par l arrivée des grands groupes nationaux «les majors» sur le marché auvergnat. Quand ils sont arrivés après avoir saturé leurs propres marchés, ils ont pu négocier des terrains convoités à des prix supérieurs au marché auvergnat, ces derniers étant inférieurs à ceux enregistrés dans le Sud-Ouest, la région Rhône- Alpes ou dans le Midi. Ils ont contribué à la mise en place d un système de surenchère, mettant en concurrence les promoteurs entre eux et même avec les organismes publics, les ventes de terrains se faisant au plus offrant. Toutefois, la politique conduite par Clermont Communauté (exigence d'un quota de logements sociaux) a permis à certains bailleurs sociaux de rester présents sur certaines opérations : Le programme «le Domaine des Arts» à Clermont-Fd où un partenariat Bouygues/Logidôme a été établi, ce dernier achetant en VEFA 17 ; cette opération comprendrait 321 logements dont 29 logements sociaux (PLUS) et environ 40-50% de logements investisseurs. Le programme «les Allées de Rochefort» à Gerzat avec un partenariat ICF Sud-Est Méditérannée/EUROPEAN Homes : 32 logements sociaux (PLUS) y sont prévus. Outre le foncier, les coûts à la construction ont également fortement augmenté (+50% depuis 2000) : en 2007, le coût moyen est estimé à HT/m² habitable. Cette hausse est liée principalement à trois critères : L augmentation des tarifs pratiqués par les entreprises du BTP très sollicitées ; L augmentation des coûts des matériaux (+10% depuis 2-3 ans) ; Les contraintes techniques qui se sont alourdies (RT 2005, fondations spécifiques liées à la nature du sol.). Toutefois, le rythme de commercialisation des logements commençant à ralentir nettement, on devrait observer un tassement des coûts à moyen terme (courant 2009). Une déstabilisation temporaire du marché locatif sur le segment des T2-T3 Lorsque la construction des logements «Robien» aura atteint son apogée c'est-à-dire quand les projets en cours de réalisation arriveront sur le marché locatif (d ici 6 mois/un an), on peut s attendre à une augmentation de la vacance, phénomène qui est d ores et déjà perceptible. Une telle évolution est fortement probable en raison d une standardisation des produits proposés : essentiellement des 2 et 3 pièces mais peu de grands logements pour les familles. Cette hausse de la vacance touche à la fois : Le parc ancien, en priorité les logements les plus vétustes localisés en centre ville qui sont délaissés au profit de logements neufs. C est particulièrement le cas sur Moulins et Issoire où l offre locative neuve était très réduite auparavant ; les locataires ont ainsi logiquement privilégié un logement neuf à un logement ancien pour un niveau de loyer avec charges proche. Les produits défiscalisés neufs qui deviennent trop nombreux, notamment ceux alliant une situation urbaine médiocre et une qualité moyenne : dans le cadre de nos programmes tests, plusieurs résidences sont déjà marquées par la présence de logements vacants, par exemple : Résidence Saint-Bernard à Clermont-Fd (AKERYS) : 20% de logements vacants au 1/10/07; Résidence la Feuillée de MontFerrand (TAGERIM) : 50% de logements vacants au 15/09/07. Trois secteurs investigués semblent particulièrement concernés par ce probable déséquilibre du marché locatif : L agglomération vichyssoise qui regroupe près de logements défiscalisés (37% de la production neuve) ; cette offre semble excessive pour une agglomération qui, même si elle est la seconde d Auvergne, n est pas en expansion économique. 17 Clermont Communauté a délibéré sur un prix de vente plafond en VEFA (1 700 HT + garages), elle s est calquée sur l agglomération grenobloise. 17

18 Issoire qui compte près de 470 logements «investisseurs» (47% de la construction neuve) ; même si le bassin d Issoire reste très dynamique sur le plan économique, les besoins restent proportionnels au poids de population ( habitants 18 ). L agglomération clermontoise, dans une moindre mesure, qui aujourd hui compte plus de logements «investisseurs» (soit une production de 600 logements par an) : plusieurs de ses programmes devraient être livrés courant 2008 ce qui devrait gonfler le stock de logements à la location. Toutefois le dynamisme de l'agglomération devrait permettre d'absorber cette offre rapidement si la production de produits «investisseurs se tasse.» Pour les autres secteurs, le volume de logements neufs est aujourd hui en adéquation avec la demande. Toutefois, la situation pourrait rapidement se fragiliser si les programmes se multipliaient notamment dans les agglomérations de Montluçon, Moulins et Arpajon où les besoins ne sont pas très conséquents du fait d une attractivité ou d une desserte limitée. Une concurrence accrue L offre nouvelle de produits neufs défiscalisés sera concurrencée par la mise sur le marché d autres programmes locatifs. : Des programmes défiscalisés dans l ancien, éligibles au dispositif Malraux : Sur Vichy, environ 260 logements locatifs sont prévus dans le cadre de la transformation d anciens hôtels en appartements ; Sur Riom, la mise sur le marché d environ 200 logements locatifs situés dans le centre historique dont l opération de l ancienne Manufacture des Tabacs (142 logements prévus). La mise en service des logements sociaux engagée dans le cadre du plan de cohésion sociale, offre qui peut correspondre aux attentes de locataires (petits immeubles, résidentialisation,...) qui, par défaut, résident dans le privé. Ces logements commencent seulement à être livrés au cours de l'année 2007 (700 à 800 logements par an à l'échelle de l'auvergne). L'offre de logements locatifs neufs à loyer libre a temporairement dépassé la capacité d'absorption du marché en particulier sur Vichy et dans une moindre mesure Issoire et Clermont-Ferrand. Il en résulte des difficultés de location aux prix demandés par les investisseurs. Les réactions des investisseurs sont encore incertaines et se partageront entre l'acceptation (espérée temporaire) d'un taux de vacance élevé, une baisse des loyers et une mise en vente des logements. Dans quelques opérations, la gestion des parties communes fait difficulté. Ce point doit être suivi avec attention par les pouvoirs publics car il peut conduire à l'apparition de copropriétés dégradées. 18 Issoire-Perrier ( habs) 18

19 4 Synthèse Le boom de la promotion de logements privés défiscalisés destinés à la location a été observé en Auvergne dans des proportions proches des tendances nationales. Ce boom s'est développé, pour l'essentiel, au cours des années 2005 et 2006 avec des livraisons qui s'échelonneront jusqu'à la fin de l'année Il a produit presque exclusivement des petits appartements, dans les principales agglomérations. Les mises en chantier ont fortement baissé au cours de l'année 2007 ce qui devrait marquer la fin du «boom», en raison de la dégradation de la rentabilité de ce type d'investissement sous l'effet : D une moindre attractivité des incitations fiscales depuis la fin de l'année 2006, Des difficultés croissantes à louer les logements produits aux loyers espérés, De la concurrence de logements HLM produits dans le cadre du plan de cohésion sociale et qui arrivent sur le marché. Au cours des années 2005 à 2007, la part des logements défiscalisés dans le neuf représente en moyenne 29% de la construction neuve sur l ensemble des sept secteurs investigués (entre et logements). Cette proportion varie toutefois d un secteur à l autre ; on distingue : Des secteurs où le poids des logements défiscalisés est supérieur à 40% : Issoire ; Des secteurs où le poids des logements défiscalisés est compris entre 30 et 40% : Pôle urbain de Vichy ; Des secteurs où le poids des logements défiscalisés est compris entre 20 et 30% : Pôle urbain de Clermont-Fd, Pôle d Aurillac-Arpajon/Cère, Agglomération de Moulins-Yzeure-Avermes et Montluçon ; Des secteurs où le poids des logements défiscalisés est inférieur à 20% : Riom. Le boom des logements défiscalisés est intervenu à un moment où l'offre de logements était insuffisante et a contribué à répondre aux besoins. Il a fait suite à une longue période au cours de laquelle l'offre de logements locatifs privés s'était contractée sous l'effet de mises en vente plus nombreuses que les mises en location. Les performances des logements réalisés sont très variables d'une opération à l'autre tant du point de vue de la rentabilité pour l'investisseur que de la réponse aux besoins locaux et de la qualité urbaine. Certaines opérations ont contribué de façon positive à la requalification des quartiers situés en centre ville. Ces opérations défiscalisées ont, il est vrai, contribué à la hausse des valeurs foncières mais cette hausse semble, en Auvergne, limitée à la fois au plan géographique et en taux. Leur effet sur la disponibilité des entreprises du bâtiment (retard dans la production de logements sociaux, hausse des coûts de construction) est certainement plus significatif. Les opérations les moins performantes connaissent des problèmes de finition et de mise en location qui se traduisent par une mauvaise maintenance des parties communes. Celles qui n'évolueront pas vers une occupation mixte (locataires/propriétaires occupants) risqueront de se transformer à terme en copropriétés dégradées. Le développement de l'offre locative privée neuve entre en concurrence avec l'offre locative dans le parc privé ancien. Cette concurrence peut être stimulante et bénéfique mais peut aussi favoriser la dégradation d'une partie du parc ancien. 19

20 Part des logements défiscalisés dans la construction neuve Montluçon 24-25% Moulins-Yzeure-Avermes 27-28% Pôle urbain de Vichy 36-37% Riom 14-15% Pôle urbain de Cfd 26% Issoire 47-48% Arpajon/Cére 26-27% Part des logements défiscalisés dans le neuf période 04/ /07 Plus de 40% Entre 30 et 40% Entre 20 et 30% Source : Données DRE FS Conseil - Août 2007 Moins de 20% 20

21 5 Conclusion Les avantages fiscaux accordés à la construction de logements locatifs privés a suscité pendant une période de temps limité (2005 à 2008) la mise sur le marché d'un nombre important de nouveaux logements locatifs privés dans les principales agglomérations d'auvergne, essentiellement sous forme de petits appartements : la promotion privée est passée de 941 logements par an en Auvergne vers 2000 à 2870 logements par an vers Cette production, intervenue dans une période de pénurie de logement a, en général, répondu à des besoins. Toutefois sur certains sites, le nombre de logements ainsi produits a, au moins temporairement, dépassé la demande solvable aux prix proposés causant des difficultés de mise en location tant dans le logement neuf que dans le parc privé ancien. En outre, quelques opérations posent des problèmes de finition et de maintenance. Ces situations nécessitent un suivi attentif des pouvoirs publics. Il devra en être tenu compte dans la programmation des aides à la pierre. 21