Boucle Nord. Le marché des bureaux 3ème trimestre 2008 Octobre 2008

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1 Le marché des bureaux 3ème trimestre 28 Octobre 28

2 Chiffres clés et marché de l'investissement Le marché de la au 3ème trimestre 28 : - Un marché de l'investissement dynamique, - Une demande placée de nouveau en hausse ce trimestre, - Des loyers prime et de seconde main en légère progression ce trimestre, Villeneuve-la- Garenne Gennevilliers Colombes Bois-Colombes Asnières-sur-Seine La Garenne- Clichy Colombes - Une vacance en baisse mais qui demeure pourtant élevée dans la, - Une production neuve importante mais néanmoins maîtrisée. Un marché de l'investissement dynamique sur le secteur de la Le volume investi en Ile-de-France au cours des trois premiers trimestres 28 apparaît relativement faible : seulement 6,3 milliards d'euros. Sur le secteur de la en revanche, 355 millions d'euros ont déjà été investis depuis le début de l'année, soit un volume équivalent aux engagements de l'année 27. Deux importantes acquisitions auront animé ce marché : Le "River Plaza" m² de bureaux loués à L'OREAL, FUJITSU et LESIEUR - a ainsi été vendu à DEGI par la COMPAGNIE LA LUCETTE, pour un peu plus de 17 millions d'euros. Un montant équivalent a été engagé par IMMOSELECT dans l'acquisition de "Perspective Défense", immeuble neuf de 26 9 m² à Colombes, entièrement loué à AREVA. Enfin, PARTICIPATION FONCIERE OPPORTUNITE a acquis 5 1 m² de bureaux de seconde main pour un peu moins de 1 millions d'euros ce trimestre à Clichy. Chiffres clés du marché des bureaux Indicateurs 27 T1-T3 28 Evol. Demande placée m² 55 7 m² Offre immédiate (au 3/9) 164 m² 161 m² Taux de vacance (au 3/9) 11,5% 11,2% Investissement 365 M 355 M Taux de rendement prime 5,25% 6,5% Disponibilités dans la production neuve (28-211) au 3/9/28 Certaine 18 8 m² Probable 24 4 m² Potentielle m² Montants investis 27 T1-T3 28 Evol. Ile-de-France M M 365 M 355 M Taux de rendement prime 27 T3 28 Evol. Paris QCA 3,75% 5,5% Première Couronne Nord 5,5% 6,25-6,5% 5,25% 6,5% En % 12, 9, Evolution des taux de rendement prime 1ère Couronne Nord Paris QCA Le taux de rendement prime, qui s'établissait à 5,25% à la fin de l'année 27, a enregistré une correction d'au moins 1 points de base. 6, 3, T3 28

3 Demande placée et valeurs locatives Une demande placée de nouveau en hausse ce trimestre Plus d'1,8 million de m² ont été commercialisés en Ile-de- France depuis le début de l'année, confortant les perspectives d'une demande placée évaluée pour 28 entre 2,2 et 2,4 millions de m². Chaque trimestre, le niveau des commercialisations dans le Croissant Ouest n'a cessé d'augmenter, enregistrant une amélioration globale de 8% par rapport à l'an dernier à la même période. Avec m² commercialisés depuis le mois de janvier, le Croissant Ouest concentre toujours un quart des transactions franciliennes. Après un deuxième trimestre mitigé (seulement 8 9 m² placés contre 24 1 m² au 1er trimestre), la retrouve un niveau de commercialisation plus en phase avec le rythme moyen enregistré depuis 2 ans avec 22 7 m² consommés ce trimestre. Alors que la demande des moins de 1 m² enregistre une baisse significative (-22% en un an), les grands utilisateurs sont demeurés actifs, notamment sur les surfaces de première main qui ont aujourd'hui la préférence des entreprises. Nous retiendrons notamment la prise à bail par la SNCF de 14 9 m² sur l'immeuble "Urbia" livrable en 29 à Clichy, et loué 36 /m²/an (valeur faciale). Des loyers prime et de seconde main en légère progression ce trimestre La fourchette de loyers prime de la progresse légèrement ce trimestre et affiche des valeurs désormais comprises entre 255 /m²/an à Gennevilliers et 36 /m²/an à Clichy. Demande placée (en m²) Ile-de-France Première Couronne Nord Croissant Ouest En m² T1-T3 28 Evol Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface Moins de 1 m² De 1 m² à 5 m² Plus de 5 m² Surface totale T1-T m² 11 8 m² 29 7 m² 55 7 m² % 25% 22% 53% 1% Secteur Immostat Croissant Ouest Première Couronne Nord Evolution de la demande placée en T1 T2 T3 T4 Loyers prime T1-T T1-T Evolution des loyers moyens T3 28 Evol Source: DTZ Research 1ère Couronne Nord Croissant Ouest Le loyer moyen de seconde main de la enregistre lui aussi une hausse pour atteindre 193 /m²/an, soit un niveau légèrement supérieur à celui de la Première Couronne Nord (189 /m²/an). Des disparités de loyers demeurent sur ce secteur entre Colombes notamment (193 /m²/an sur des locaux en état d'usage) et Clichy ou Asnières-sur-Seine (environ 16 /m²/an sur le même type d'immeubles). En /m²/an HT-HC

4 Offre immédiate et production neuve Une vacance en baisse mais qui reste élevée Avec 2,5 millions de m² immédiatement disponibles, l'offre en Ile-de-France est restée relativement stable en comparaison à la même période en 27. En outre, la région conserve un taux de vacance équivalent d'une année sur l'autre. Le secteur de la a enregistré une très légère baisse de son stock immédiat mais son taux de vacance demeure toujours élevé. Offre immédiate (en m²) T3 27 T3 28 Tx vacance Ile-de-France ,% ,2% Première Couronne Nord ,9% Croissant Ouest ,3% Evolution du taux de vacance 1ère Couronne Nord Croissant Ouest IDF 2% L'analyse de la composition des disponibilités par tranche de surfaces met en évidence le caractère nettement suroffreur de la sur le créneau des 1-5 m² : plus de 7 m² disponibles alors que le marché n'en écoule que 25 m² de bureaux par an. Peu d'offres de première main de plus de 5 m² sont actuellement disponibles mais, sous 6 mois, près de 6 m² seront livrés sur ce secteur, alimentant ainsi la demande des utilisateurs toujours forte sur ce secteur. 16% 12% 8% 4% % T3 28 Evolution des disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Ile-de-France 11,2% 7,9% 7,3% 5,% Une production neuve importante mais néanmoins maîtrisée 2 Paris La Défense Croissant Ouest 1ères Couronnes 2ème Couronne Sud Autres En Ile-de-France, sur 386 m² restant à livrer en 28, 197 m² ont été précommercialisés, représentant près de la moitié de la production de l'année. En, seul l'immeuble "O²", propriété de CARLYLE (22 4 m² toujours disponibles), est attendu mais il pourrait bien être précommercialisé. En milliers de m² La production livrable en 29 représente près de 15 m² dont 92 1 m² de bureaux restent à commercialiser, majoritairement sur les communes d'asnières-sur-seine : 22 5 m² de l'immeuble "Front Office" développé par EIFFAGE IMMOBILIER pour le compte d'ivg - et de Bois- Colombes : 22 7 m² dans l'opération "Europe Avenue" développée pour le compte de BEACON CAPITAL et précommercialisée en partie auprès d'ibm. L'essentiel des projets de 21 et 211 se concentrera à Gennevilliers : on citera notamment 26 3 m² et 18 7 m² de bureaux de l'immeuble "Parc de Seine" lancé par CARLYLE, et 4 m² du "Parc Tertiaire de la Boucle" dont SEMAG 92 devrait lancer prochainement l'appel d'offre. En m² Evolution des disponibilités de première main (de plus de 5 m²) en Asnières-sur-Seine Clichy Gennevilliers Villeneuve la Garenne 92 Bois-Colombes Colombes La Garenne Colombes

5 Tableau de bord Secteur Immostat Demande placée T1-T3 28 Offre disponible au 3/9/28 Taux de vacance au 3/9/28 Loyer moyen T1-T3 28 Paris QCA m² 222 m² 3,2% 531 Paris Centre Ouest (hors QCA) 5 5 m² 59 m² 4,1% 48 Paris Sud 92 8 m² 15 m² 2,2% 381 Paris Nord Est 8 8 m² 18 m² 3,8% 246 La Défense m² 11 m² 3,5% 399 Croissant Ouest m² 51 m² 7,3% 282 Première Couronne Est m² 56 m² 3,9% 213 Première Couronne Nord 98 5 m² 148 m² 7,9% 189 Première Couronne Sud 97 1 m² 25 m² 1,7% 24 Deuxième Couronne Sud 85 7 m² 312 m² 8,9% 159 Pôle de Roissy 15 3 m² 66 m² 6,5% 136 Deuxième Couronne Autres 13 9 m² 368 m² 3,3% 126 Marne-la-Vallée 4 1 m² 78 m² 5,8% 118 Saint-Quentin-en-Yvelines 47 4 m² 167 m² 12,4% 152 Total Ile-de-France m² m² 5,% 316 Sources: Immostat, DTZ Research Cette note de conjoncture est déclinée sur plus de 2 micromarchés : pour les recevoir, merci de contacter Magali MARTON par téléphone : par magali.marton@dtz.com Quelques études à paraître prochaînement : "Le marché de l'investissement au 3ème trimestre 28" "Offre future de bureaux et développement durable" "Une histoire de bureaux De l aménagement au management". Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Loyer moyen : Exprimé en euros HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions. Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition HT de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).

6 Pour plus d informations sur le marché, merci de transmettre votre demande par mail à : Magali Marton Directrice des études Audrey Haas Chargée d études +33 () magali.marton@dtz.com +33 () audrey.haas@dtz.com DTZ : conseil international en immobilier d entreprise Commercialisation - Investissement - Asset management Expertise - Consulting - Aménagement Avec plus de 12 5 collaborateurs opérant dans 15 villes et 45 pays, et 2 bureaux en France, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients. Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research. DTZ Research 8, rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine dtz.neuilly@dtz.com +33 ()