Projet de renouvellement urbain de la Monnaie /quartier Rochegude. Club QDRA / 24 Avril 2012 Ville de Romans / Direction de l Aménagement Urbain

Transcription

1 Projet de renouvellement urbain de la Monnaie /quartier Rochegude

2 Projet de renouvellement urbain Monnaie / Rochegude Sommaire 1/ SITUATION 2/ PROJET URBAIN 3/ STRATEGIE ET MISE EN OEUVRE

3 1/ SITUATION

4 1/ SITUATION : Quartier de la Monnaie 5000 hab. / 90 % de logements sociaux Potentiel de : 250 logements, 700 habitants, 2 ha d activités, soit m² de SHON possible

5 2/ LE PROJET URBAIN

6 2/LE PROJET URBAIN: Objectifs sur la Monnaie Projet de renouvellement urbain de la Monnaie : vers un quartier durable d int intégration sociale Favoriser l ouverture du quartier sur la ville et de la ville sur le quartier ; Améliorer la qualité urbaine et l attractivité du quartier ; Diversifier les fonctions du quartier, en termes à la fois d habitat et d économie ; S appuyer sur la rénovation urbaine pour la résolution des problèmes sociaux ; Favoriser la mixité sociale.

7 2/LE PROJET URBAIN: Objectifs sur la Monnaie zone pavillonnaire Avenue du Maquis 2 ZI des Allobroges Séparée du quartier Rochegude par la rocade 1 ZA Rochegude Bureaux dédiés à l économie sociale et solidaire, dans un bâti en R+2 organisé autour de cours communes. Créé un espace tampon entre les lots d habitat et la rocade. zone pavillonnaire La Foncière Zone d habitat Rochegude Phases 1 et 2 Programme de 28 logements projet de renouvellement urbain de la Monnaie Réalisé depuis 2005 : démolitions-reconstructions, requalification des espaces publics, nouveaux équipements commerciaux Objet de la nouvelle convention ANRU signée en décembre 2011 : recomposition de l entrée Ouest (démolition des 2 tours), création de jardins partagés, d une nouvelle Maison des Associations à rayonnement communal.

8 2/LE PROJET URBAIN: Enjeux et conditions de réussite Objectifs du projet sur Rochegude : Attractivité à l échelle de l agglomération : Prendre en compte la situation de la partie Ouest de la Monnaie et des lieux identifiés comme «difficiles», et à terme d améliorer l image de l ensemble du quartier. Équilibre et continuité urbaine, physique avec la Monnaie : Réussir la mutation non encore aboutie sur la partie Est, le nouveau quartier à construire : un potentiel foncier à optimiser, des opérations de qualité, un tissu à recomposer. Améliorer la mixité sociale et fonctionnelle. Réaliser des produits d habitat qualitatifs, avec des critères res environnementaux, sociaux et urbains de durabilité. Identification des conditions de réussite du projet : Validation des typologies, de l organisation urbaine, des attentes architecturales en adéquation avec les orientations urbaines et les capacités du marché immobilier. Validation d un niveau d exigence QEB / qualité d habiter et impact en terme de charge foncière re. Répartition foncière et recherche d une diversité d acteurs ou de modes opératoires alternatifs. Communication autour des futurs habitants et des investisseurs potentiels. programme de 28 logements de la Foncière (réalisation )

9 3/ MISE EN ŒUVRE DU PROJET ET ROLE CLE DE L AMO

10 Missions de l équipe l AMO : PHASE 1 / Validation de la stratégie : A. Fixer des exigences environnementales et urbanistiques en tenant compte des objectifs sociaux, urbains et financiers du projet, B. Analyser la faisabilité financière des opérations au regard du marché immobilier C. Fixer un programme, des cibles et des objectifs de coûts de sortie D. Mettre en place un Cahier des Prescriptions Architecturales Urbaines et Paysagères qui sera annexé au CCCT et un outil de suivi PHASE 2 / Appel à projet et accompagnement des opérateurs en phase de conception A. Démarchage auprès des opérateurs pour présenter le projet et établir une discussion B. Assistance à consultation dans le cadre de la cession des lots C. Accompagnement des opérateurs RBE Commercialisation ZAE Ville de Romans Pilotage du projet Habitat Pays de Romans Aménageur AMO Environnementale / Urbaine Architecturale / Programmation ITF / PDV / Adéquation

11 Missions de l équipe l AMO : PHASE 1 / Validation de la stratégie : A. Fixer des exigences environnementales et urbanistiques en tenant compte des objectifs sociaux, urbains et financiers du projet, B. Analyser la faisabilité financière des opérations au regard du marché immobilier C. Fixer un programme, des cibles et des objectifs de coûts de sortie D. Mettre en place un Cahier des Prescriptions Architecturales Urbaines Environnementales et Paysagères (annexe du CCCT) et un outil de suivi PHASE 2 / Appel à projet et accompagnement des opérateurs en phase de conception A. Démarchage auprès des opérateurs pour présenter le projet et établir une discussion B. Assistance à consultation dans le cadre de la cession des lots C. Accompagnement des opérateurs

12 Fixer des exigences environnementales et urbanistiques en tenant compte des objectifs sociaux, urbains et financiers du projet Ex : simulation des ombres portées Ex : simulation pour le stationnement vélo Ex : simulation pour le stationnement voiture

13 Fixer des exigences environnementales et urbanistiques en tenant compte des objectifs sociaux, urbains et financiers du projet Répartition des opérateurs modifiée

14 Fixer des exigences environnementales et urbanistiques en tenant compte des objectifs sociaux, urbains et financiers du projet Stratégie de phasage de l opération en 5 ans Un déroulé de l opération sur 5 ans en intégrant : Un total de 230 logements primoaccédants «promotion» (offre primo-accession classique) à l échelle de l opération (45 logements par an), Un total d environ 15 logements coopératifs + 25 logs locatifs/ accession sociale, OU de 40 logements locatifs/ accession sociale. Planning de commercialisation envisageable des logements libres - quartier de la Monnaie - Romans Ilot J 45 Logs Ilot I 45 Logs Ilot C 50 Logs 20 Logs Ilot B 20 Logs 50 Logs Somme 45 Logs 45 Logs 50 Logs 40 Logs 50 Logs

16 Analyser la faisabilité financière des opérations au regard du marché immobilier Evolution de la construction neuve par forme urbaine CA du Pays de Romans Plus de 500 logements construits au cours des années 2004 et 2005 sur le territoire du Pays de Romans. Ces volumes ont permis de répondre à une situation de croissance du territoire (ratio de 11 logs /1000 habs). Mais cette production n a pas duré dans ces volumes (300 logements produits en moyenne entre 2006 et 2010) Collectif Individuel groupé Individuel pur Depuis 2006, la production a fortement diminué : 317 logs /an en moyenne, soit un ratio de 6.1 logs /1000 habs. Les promoteurs nationaux ont quitté le territoire, ce qui a directement impacté les volumes de logements produits Objectif du PLH : revenir à des volumes de production supérieurs à ceux constatés aujourd hui, de l ordre de 410 logements /an en moyenne (ratio de 8 logements /1000 habitants) Pour atteindre cet objectif, il est nécessaire de réinvestir le territoire en promotion immobilière Revenir à une part de +/- ¼ en promotion immobilière sur l agglomération de Romans (100 logements) et 1/3 à Romans (+/- 70 logements /an). Ratio de construction de logements pour 1000 habitants Sous- Production Croissance Développroduction a minima raisonnée pement Pénurie Equilibre Nbre log construits / an Ca Du Pays De Romans Ville de Romans Objectif PLH - Pays de Romans Objectif PLH EPCI

18 Fixer un programme, des cibles et des objectifs de coût de sortie Répartition des ménages par tranches de revenus et estimation de leurs capacités budgétaires maximum Ménages types Jeunes Décohabitants, ans, sans enfant Retraités ans Jeunes Primos Actifs, ans, 1 enfant ; Seniors actifs ans Jeunes mén. intermédiaires, ans, 2 enfants Mén. intermédiaires d'âge mûr, ans, 2 enfants CSP + & secundo accédants Revenus maximum Source : Traitement Adéquation des données DGI/INSEE sur les revenus des ménages fiscaux 2008 Répartition des CA Pays de ménages Budget maximum Loyer par mois - Romans- Romans sur-isère achat < 400 6% 7% K 800 7% 8% K % 16% K % 15% K % 12% K 35% 37% % 10% K % 9% K % 6% K % 5% K % 2% K % 0% K % 2% K > % 7% > K 100% 100% Le cœur de la demande potentielle en promotion immobilière, actuellement marginalement desservie en promotion immobilière sur Romans et son agglomération est composé de jeunes ménages en début de parcours résidentiel (profil «jeunes primo actifs» et «jeunes ménages intermédiaires»). Leurs revenus sont globalement compris entre 1300 et 3000 /mois : +/- 1/3 des ménages présents sur le territoire. Leur capacité d achat est aujourd hui comprise entre et Profils de ménages Jeunes décohab. Primo-actifs Jeunes mén. interméd. Décomposition du poids des ménages composant le cœur de la demande en promotion immobilière : Revenus maximum Budget maximum à l'achat Nombre de ménages de moins de 50 ans K mén K 493 mén K 465 mén K 422 mén K 410 mén K 415 mén K 591 mén. La nécessité de servir tous les ménages dont les revenus se situent dans ces tranches et pas uniquement les ménages aux revenus positionnés sur le haut de la fourchette (116, 170 et 204 K ).

19 Fixer un programme, des cibles et des objectifs de coût de sortie Synthèse des prix pratiqués sur le territoire : l offre neuve proposée reste peu adaptée à la demande des primo accédants 116 K 129 K 143 K 157 K 170 K 184 K 204 K T2 T3 T4 90 K 100 K 110 K 120 K 130 K 140 K 150 K 160 K 170 K 180 K 190 K 200 K 210 K 220 K 230 K 240 K 250 K 260 K Maisons 3P Maisons 4P Maisons 5P et plus Romans : marché de la revente Périphérie : marché de la revente Romans : offre neuve en promotion immobilière Romans : offre neuve en maisons de constructeurs Les primo-accédants sont en capacité d accéder à une offre d appartements T3 ancien sur la ville de Romans (offre rare), ou aux petites maisons situées en périphérie (3 pièces). A défaut, il s orienteront sur un bien à rénover. Le projet développé sur le quartier de la Monnaie doit permettre de redévelopper une offre adaptée à ces ménages. Dans ces conditions, elle constituera alors une offre nouvelle peu concurrencée sur le territoire.

20 Fixer un programme, des cibles et des objectifs de coût de sortie La nécessité de diversifier les logements sur le projet pour capter l intégralité de la demande des primo-accédants Accessibles aux ménages «jeunes décohabitants» «ménages primo-actifs» «jeunes ménages intermédiaires» Prix proposés par appartements pour le projet du quartier de la Monnaie NB : les surfaces sont mentionnées à titre indicatif. Les prix sont indiqués hors stationnement. T2 T3 standard T4 Standard Evolutif Compact Standard Evolutif Compact Standard Surface mini. 42 m² 48 m² 58 m² 63 m² 67 m² 78 m² 85 m² Surface maxi. 44 m² 50 m² 60 m² 65 m² 70 m² 80 m² 88 m² Prix maxi TVA réduite Prix maxi TVA 19,6 % Répartition 20% 45% 35% Diversifier les typologies sur un panel de prix unitaires susceptibles de correspondre aux capacités financières des ménages ciblés Capter l intégralité des ménages et répondre aux modes de vie actuels grâce aux logements évolutifs Servir un large panel de ménages grâce à différents montages immobiliers >> Dans ces conditions, le projet d ensemble du quartier de la Monnaie devrait être capable d absorber environ 50 logements libres par an.

22 Mettre en place un Cahier des Prescriptions Architecturales Urbaines Environnementales et Paysagères (annexe au CCCT) et un outil de suivi Objectifs du CPAUEP (résumé) Valorisation des qualités paysagères du site Espaces verts très présents, Arbres existants préservés au maximum, Intégration des édicules techniques aux limites ou aux bâtiments, Limitation de l impact de la voiture, Gestion alternative des eaux pluviales. Qualité d habiter et qualité d usage Grande capacité d évolution des logements, Plaisir de vivre et de venir à la Monnaie, Qualité des espaces de transition entre espace public et espace domestique, Protection de l intimité des rez-de-chaussée, Un confortable espace extérieur privatif par logement pour toutes les typologies, Une pièce de rangement (cellier, grenier, dressing...) facilement accessible par logement. Qualité architecturale Fluidité des vues entre les bâtiments, Simplicité des formes, Une intention architecturale pour chacun des bâtiments, Une attention forte portée à la qualité des détails architecturaux. Hiérarchie entre les façades Des bâtiments repères, souvent alignés sur les rues principales ou placés en entrée de quartier (traitement des angles), Des pignons des bâtiments installés perpendiculairement par rapport aux voiries seront ouverts sur les rues qui les bordent, Des bâtiments construits en cœur d îlot, plus simplement traités ou faisant l objet d écritures spécifiques à l îlot. Qualité urbaine Diversité des formes urbaines, Diversité des écritures architecturales et de rythme, Pluralité des situations urbaines, Ouverture des projets sur leur environnement et sur les quartiers voisins, Lisibilité des continuités bâties et non bâties, Traitement des limites variables en fonction des situations urbaines.

23 Mettre en place un Cahier des Prescriptions Architecturales Urbaines Environnementales et Paysagères (annexe au CCCT) et un outil de suivi Objectifs du CPAUEP (résumé) Prescriptions Au regard du contexte, d un réalisme technique et économique, d une volonté politique, des prescriptions de qualité environnementale guideront l ensemble du projet. Afin de laisser libre la conception, ces prescriptions sont rédigées en terme «d objectif à atteindre». Elles concernent 10 items et s articulent autour de 2 échelles, en voici la trame : Les atouts environnementaux du site Des apports solaires Un terrain orienté Nord/Sud, pas de masques lointains Echelle parcellaire : -Travailler le bioclimatisme du projet (apports solaires, lutte contre l ilot de chaleur urbain ) - Concevoir une gestion alternative des eaux pluviales du projet - Permettre la biodiversité sur la parcelle - Encourager les mobilités douces et diminuer l impact de la voiture dans l aménagement - Permettre une gestion optimisée des déchets Pas de masques proches -Echelle bâtiment : - Travailler l enveloppe du bâtiment (indice de solarisation, isolation, protections solaires.) - Garantir un bon confort et une qualité de vie (qualité de l air intérieur, confort d été ) - Permettre l efficacité énergétique des bâtiments (niveaux de consommation chauffage, eau chaude, éclairage naturel ) - Avoir des matériaux peu impactant environnementalement (énergie grise et émission de CO²) : OPTION - Réaliser un chantier faible nuisance Simulation des ombres portées au 21 décembre 15h Un terrain plat et infiltrant, Un réseau de chaleur qui dessert les parcelles. Actuellement au gaz, une étude est en cours pour l alimenter au bois plaquette. Les points de vigilance : le confort d été, le confort visuel et la qualité de l air intérieur

24 Mettre en place un Cahier des Prescriptions Architecturales Urbaines Environnementales et Paysagères (annexe au CCCT) et un outil de suivi Schéma d aménagement

25 Mettre en place un Cahier des Prescriptions Architecturales Urbaines Environnementales et Paysagères (annexe au CCCT) et un outil de suivi Prescriptions à l îlot : implantation et gabarit

26 Mettre en place un Cahier des Prescriptions Architecturales Urbaines Environnementales et Paysagères (annexe au CCCT) et un outil de suivi Prescriptions à l îlot : accès

27 Mettre en place un Cahier des Prescriptions Architecturales Urbaines Environnementales et Paysagères (annexe au CCCT) et un outil de suivi Prescriptions à l îlot : traitement des limites

28 Mettre en place un Cahier des Prescriptions Architecturales Urbaines Environnementales et Paysagères (annexe au CCCT) et un outil de suivi Prescriptions à l îlot : espaces communs

29 Missions de l équipe l AMO : PHASE 1 / Validation de la stratégie : A. Fixer des exigences environnementales et urbanistiques en tenant compte des objectifs sociaux, urbains et financiers du projet, B. Analyser la faisabilité financière des opérations au regard du marché immobilier C. Fixer un programme, des cibles et des objectifs de coûts de sortie D. Mettre en place un Cahier des Prescriptions Architecturales Urbaines et Paysagères qui sera annexé au CCCT et un outil de suivi PHASE 2 / Appel à projet et accompagnement des opérateurs en phase de conception A. Démarchage auprès des opérateurs pour présenter le projet et établir une discussion B. Assistance à consultation dans le cadre de la cession des lots C. Accompagnement des opérateurs

30 Démarchage auprès des opérateurs pour présenter le projet et établir une discussion Présentation de l allotement J (extrait du dossier de consultation) SHON Maximum/ nombre de logements : m² SHON +/- 45 logements, 1,7 places de stationnement par logement Configuration des immeubles : - Forme urbaine : intermédiaire - Altimétrie : R+1 à R+3 - Nombre de bâtiments souhaités : 3 à 4 - Gestion du stationnement : 20% mutualisé avec le parking en surface des cours communes de ZA Rochegude, 60 % en maximisé (enterré, silo ou garages intégrés au volume principal du bâtiment) I J Profil ménages ciblés : - Ménages primo-accédant à la propriété - Ménages primo-accédant à la location Charge Foncière - Pivot : 110 H.T/ m² SHON - Plancher : 90 H.T/ m² SHON - Optimisée : 130 H.T/ m² SHON

32 Assistance à consultation dans le cadre de la cession des lots Une consultation organisée en deux phases, permettant de sélectionner une équipe, sur 1 ou 2 lots, puis d organiser avec elle un dialogue autour du projet Les candidats pourront se positionner librement sur un lot (I ou J), ou sur deux lots (I et J). Dans le cadre du positionnement sur deux lots, il s agira de bien prendre en compte les capacités d absorption du marché telles que présentées dans le présent dossier. La consultation se déroulera en 2 temps : - Une première phase de candidature, - Une deuxième phase de remise d offre. Premier bilans de la pré-consultation engagée avec les opérateurs : => procédure de consultation avec un dialogue sur le CPAUEP et zones de souplesse Phase 1: Candidature Ouverte à tout opérateur ou groupement d opérateurs avec équipe de conception (Architecte, Paysagiste, BET fluide, compétence Qualité). Présentation des groupements candidats et rédaction d une note d intention. Choix de 3 candidats invités à déposer une offre. Modalités de sélection : Références du ou des candidats, Pertinence de la proposition de groupement, qualité de l équipe et références financières, Qualité de la note méthodologique d intentions et pertinence du projet immobilier proposé au regard des enjeux identifiés, Réponse en terme de logement proposé face à la demande identifiée, Positionnement par rapport aux charges foncières, Positionnement au regard du planning proposé et des capacités d absorption du marché. Phase 2 : Remise de l offre Constitution des offres par les candidats sur la base du dossier de consultation. Analyse des options d offres. Audition de présentation pour désigner l équipe lauréate. Modalités de sélection : La promesse de vente sera signée sous conditions suspensives (atteinte des objectifs demandés à l avant projet, obtention du PC ) dans un délai de 6 mois après la sélection de l opérateur. L acte de vente sera signé au maximum 12 mois après la sélection de l opérateur immobilier. Au delà, l opérateur perdra sa clause d exclusivité. Les garanties d achèvement devront être mobilisées auprès d une banque ou d un organisme financier à la signature de l acte. Un accord des parties sur un projet architectural, une équipe de conception et de réalisation, la qualité de la mission d ingénierie qui lui est confiée, (mission «complète»), restera à établir. Il n est pas prévu d indemnité à l issue de cette phase.

33 Assistance à consultation dans le cadre de la cession des lots Les marges de manœuvre identifiées pour résoudre la difficile équation entre prix de sortie, qualité bâtie et charge foncière Optimiser le nombre et la gestion des stationnements Réduire le volume des installations impactant fortement les coûts de construction (cuisines, salles de bains, places de stationnement ) en favorisant par exemple la construction de logements «familiaux» (T3 et T4). Opter pour des intensités urbaines adaptées, prévoir des variables d ajustement Avoir une plus forte densité Définir des allotements de bonne taille critique, mixant éventuellement les formes urbaines. Favoriser l initiative en matière de qualité architecturale et environnementale Partager un objectif de prix unitaires plus que de prix au m² Le bon équilibre entre SHON développée et prix global de la charge foncière peut offrir des contreparties et permet de retrouver des marges de manoeuvre suffisantes, de créer un complément de valeur à partager entre collectivité, aménageur, opérateurs et futurs habitants, permettant de proposer, par exemple : un prix ou un loyer plus abordable, un logement de taille plus confortable, de nouvelles formes d habitat, un investissement sur une architecture moins uniforme et une qualité environnementale plus performante, des «seuils vivants», ouvrant plus largement les logements sur le paysage urbain et naturel. T3 à m² 62 m² 64 m² / m² /m² /m²

35 Accompagnement des opérateurs Ce qui est remis aux opérateurs : Un cahier des prescriptions architecturales, urbaines environnementales et paysagère Qui donne l esprit du projet, le pourquoi on souhaite atteindre tel ou tel objectif Un tableau de suivi de la qualité des projets Qui donne : - Les objectifs à atteindre par thème - Les éléments «livrables» qui doivent être transmis par les opérateurs pour qu on puisse valider le fait qu ils répondent correctement aux prescriptions

36 Accompagnement des opérateurs LE TABLEAU DE SUIVI Évaluation et choix des projets

37 Accompagnement des opérateurs Le tableau servira à accompagner et valider l atteinte des objectifs par les opérateurs à chaque phase de conception «Avant Projet Sommaire»( APS) «Avant Projet Détaillé» (APD) «PRO/ DCE» (Projet, Dossier de Consultation des Entreprises) Chantier Processus pour la validation de l atteinte des objectifs par les opérateurs à chaque phase de conception architecturale 1. Envoi par les opérateurs immobiliers des «livrables» demandés dans le tableau des indicateurs 2. Analyse des livrables par ITF, PDV et Adéquation 3. Comité de pilotage avec présence : - De l aménageur - Des élus - De l opérateur immobilier - De son équipe de maitrise d œuvre - De l équipe d AMO : ITF, PDV

38 Accompagnement des opérateurs Illustration du phasage prévisionnel sur 1 ilot Mois Appel à idée et sélection APS/APD PRO/DCE Consultation Chantier 1.Temps de conception Moe opérateurs immobiliers 2.Analyse AMO 3.Temps de validation : - AMO - Politique 1.conception 2. Analyse 3.Temps de validation : - AMO - Politique 2. Analyse 3. Temps de validation : - AMO - Politique 1.conception Vérification AMO Vérification AMO Vérification AMO 2.Analyse 3.Temps de validation : - AMO - Politique