FICHE D IDENTITE COPROPRIETE RESIDENCE DE L ORME N 7 A 10 SQUARE BORNE

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1 1 Conseil syndical Syndic Typologie FICHE D IDENTITE COPROPRIETE RESIDENCE DE L ORME N 7 A 10 SQUARE BORNE Principal : Mr ROGNANT, Mme AUVRAY, Mr JASEMIN, Mr SEBIHI, Mr CHUNG, Mr GUETTOUFI Secondaire : Mme AUVRAY (Presidente), Mme Le Gall, Mr CARNET, Mme IRIARTGOITY, Mr CHUNG, Mr ROGNANT, Mr GUETTOUFI Cabinet CLD Année de construction : Gestionnaire : Mr SALEMBIER Bâtiment A (n 7, 8, 9 et 10) : privés Bâtiment B (n 1 à 6) : bailleur social (I3F) Un parking souterrain de emplacements avec 2 entrées séparées (privés/bailleur) 1982 (PC du 10/07/1981) Typologie des 32 logements privés : 10 T2, 10 T3, 3 T4 duplex, 6 T4 et 3 T5 Nombre de logements : 32 privés + 60 sociaux. Nombre de lots : 71 Nombre de copropriétaires : 34 (SP) et 32 (SS) Parcelle AN 16 de 6391 m² I COPROPRIETAIRES / PROFILS SOCIAUX PO 26 PB 6 PB institutionnel ou social 1 Locaux d activités/commerciaux / 13 PO 3 locataires Nb de contacts : 16 Loyer moyen hors charges : 8,2 / m² 81% de propriétaires occupants. Une majorité de salariés et de personnes retraitées. Occupations longues à récentes des occupants. Ressenti mitigé concernant l évolution du quartier. Mauvais ressenti des occupants sur la gestion de la copropriété. Réalisée à partir de : II GESTION, FONCTIONNEMENT ET ANALYSE FINANCIERE PV AG SP juin convocation + annexes exercice 2008, PV AG SP décembre annexes exercice 2007, PV AG SP mai 2007, PV AG SS juin 2009, PV AG SS décembre annexes exercice RGD 2007, PV AG SS mai comptes exercice RGD 2006, Situation comptes individuels copropriétaires mars 2010, Règlement de copropriété + état descriptif de division, Contrat chauffage, Feuille de présence AG 2009.

2 2 1. INSTANCE DE GESTION ET FONCTIONNEMENT INTERNE Gestion de la copropriété par CLD Immobilier pour les 2 syndicats (principal et secondaire). Syndic rencontré le 24/08/2010. Le syndicat principal est composé de la copropriété secondaire (bâtiment A), du bâtiment (B) du bailleur social, des deux parkings en sous sol (contigus) et des espaces extérieurs. Règlement de copropriété de 1982 (règlement principal) + modificatif en mai 1984 : Charges liées aux parties communes générales (/ èmes) : Sol, espaces verts, clôtures, passage sous porche, voies de circulations, allées, canalisations et réseaux (collecteur, drains, EP ), le local EDF (situé dans le hall n 7), la sous station de chauffage, l éclairage des espaces extérieurs, le compteur d eau général, le gardien (logement + salaires et charges..). Le bâtiment B est en un seul lot : n 71. Charges spéciales liées aux parties communes du bâtiment A (/ èmes) : Gros œuvres (murs, refends, planchers, escaliers), les terrasses accessibles et non accessibles, les balcons, les circulations horizontales, les conduits et canalisations des réseaux à usages communs, halls et équipements, locaux communs (OM et VE), les VO, les compteurs généraux d eau et d électricité. Charges chauffage et ECS (issu de RC modifié) : 4 clefs différentes réparties selon 3 grilles de tantièmes/ èmes a et b: liées à l entretien et réparation du local de la chaufferie, l électricité consommée, les relevés des compteurs et aux installations communes, c : dépenses d entretien, réparation et remplacement des installations propres à chaque réseau (bâtiment A et bâtiment B), d : frais communs d énergie déduction de l énergie nécessaire à la production d ECS. Charges ECS : en fonction des 2 compteurs au niveau de la chaufferie centrale. Charges calories : en fonction des compteurs individuels (pour le P1). Charges EF : en fonction des compteurs individuels en charges générales. Mobilisation aux Assemblées Générales Il est à noter que le syndic fait les 2 AG à la suite l une de l autre. Ce système est possible puisque CLD gère les 2 syndicats. AG du 24 juin 2009 AG du 9 décembre 2008 AG du mai 2007 syndicat principal 14/34 copropriétaires présents ou représentés soit /20 000èmes soit 68% des tantièmes. 16/34 copropriétaires présents ou représentés soit /20 000èmes soit 72% des tantièmes. 25/34 copropriétaires présents ou représentés soit /20 000èmes soit 86% des tantièmes. syndicat secondaire 11/32 copropriétaires présents ou représentés soit / èmes soit 33,8% des tantièmes. Pas de quorum donc non élection du syndic et du CS. 14/32 copropriétaires présents ou représentés soit 4 497/ èmes soit 45% des tantièmes. 23/32 copropriétaires présents ou représentés soit 7 294/ èmes soit 73% des tantièmes. 2. ANALYSE DE LA SITUATION FINANCIERE Copropriétaires débiteurs (syndicat secondaire) : Au 31/12/2007 : ,60 soit 40,3% du budget réalisé 2007 Au 31/12/2006 : ,74 soit 32 % du budget réalisé 2006 Pas de données sur les exercices 2008 et PO et PB Situation au Nombre de dossiers Montant Dette entre et ,02 Dette entre et ,15 Dette entre et ,40 Dette entre et ,06 Dette de moins de ,19 Total ,82

3 3 Au 17 mars 2010 les impayés s élèvent à ,82 soit 38,6% du budget prévisionnel Deux dettes irrécouvrables pour ,02 : ,02 sont issus d un compte copropriétaire débiteur dont l appartement a été vendu en 1991 suite à une procédure, à cause de l avocat qui n aurait pas bien fait son travail. Selon le gestionnaire l assignation est en cours et la procédure est sur le point d aboutir, la dette devrait être recouverte dans sa quasi totalité qui ne seront pas recouvert selon le syndic. Les CS suivent bien les comptes débiteurs en partenariat avec le syndic. Des échéanciers de paiements sont systématiquement proposés. En AG du Syndicat Secondaire de décembre 2008 : inscrits à l ordre du jour les votes pour 2 saisies immobilières à l encontre de 2 copropriétaires redevables pour l un de 4 854,62 et pour l autre de 3 284,28. Non votés car absence de quorum. Dettes fournisseurs : Au 31/12/2008 : ,41 de factures non payées. Au 31/08/2010 suite à notre entretien du 24/08/2010 avec le syndic : de dettes sont à relever, une grande partie des dettes du 31/12/2008 ont été acquittées. Trésorerie positive sur le syndicat principal : ,31 au 31/12/2008 Trésorerie positive sur le syndicat secondaire : ,41 au 31/12/2007 et ,54 au 31/12/2008 Analyse des principaux postes de charges : Exercice 2007 SYNDICAT PRINCIPAL Exercice 2008 Poids des postes exercice 2008 SYNDICAT SECONDAIRE % entre 2006 Exercice 2006 Exercice 2007 et 2007 Poids des postes exercice 2007 Chauffage R1+R , ,44 31,0% , ,61 +3% 38,7% P2/P3/P , ,26 11,4% 5 429,9 0,0% Réchauffement ECS 8 033, ,15 6,3% ,9 +24% 3,3% Eau , ,28 26,0% 8 680, ,64 8,8%% 9,3% Contrat de maintenance 1 791, ,86 0,9% 9 304, ,52 +32% 14,4% Entretien et petites 3 411, ,45 2,1% 8 552, ,76 = 10,0% réparations Honoraires Gestion 8 508, ,4% 8 750, ,38 39% 6,2% Assurances 7 177, ,54 3,7% 3 979, ,44 +10% 5,1% Nettoyage 2 655, ,16 Electricité 8 323, ,99 5,2% 3 844, ,14 48% 2,3% Electricité espaces EXT 897,56 679,09 0,3% 319,6 0,0% Espaces verts 7 500, ,08 3,9% 2 844,05 0,0% Compteurs 4 035, ,69 1,5% 2 365, ,59 +2,5% 2,8% Salaires gardien 0,0% 6 715, ,61 = 7,8% Autres 1 668, ,71 1,0% 638,77 0,0% TOTAL , ,70 100, % , ,59 11% 100,0%

4 4 Charges du syndicat principal : En 2008, le coût de l exercice, rapporté à chaque logement (privés + sociaux) est en moyenne de 2 205,6 TTC /an soit 183 / mois. Charges du syndicat secondaire : En 2007, le coût de l exercice rapporté à chaque logement privé est en moyenne de 2 605,92 TTC/an soit 217 /mois (charges qui comprennent les charges principales représentant environ 65% du coût de l exercice gardiennage + chauffage + EF + ECS + entretien, travaux et maintenance des équipements communs et espaces verts). Comptes arrêtés au 31/12 SYNDICAT PRINCIPAL EXERCICE 2006 : Réalisé de ,85 approuvé lors de l AG de mai EXERCICE 2007 : Budget prévisionnel de voté lors de l AG Réalisé de ,08 (78,4% du BP) approuvé lors de l AG de EXERCICE 2008 : Budget prévisionnel de voté lors de l AG de Réalisé de ,70 (90,2% du BP) approuvé lors de l AG de juin EXERCICE 2009 : Budget prévisionnel de voté lors de l AG de juin SYNDICAT SECONDAIRE EXERCICE 2006 : Réalisé de ,82 approuvé lors de l AG de mai EXERCICE 2007 : Budget prévisionnel de voté lors de l AG de Réalisé de ,59 (85,4% du BP) approuvé lors de l AG de décembre EXERCICE 2008 : Budget prévisionnel de voté lors de l AG de Réalisé de ,04 (+ 4% du BP) approuvé lors de l AG de juin EXERCICE 2009 : Budget prévisionnel de voté lors de l AG de juin EXERCICE 2010 : Budget prévisionnel de voté lors de l AG de juin 2009.

5 5 III APPROCHE TECHNIQUE travaux envisagés / engagés / finis Intitulé Commentaires Montants HT Audit énergétique Honoraires maitrise d œuvre (étude et exécution) Audit énergétique et étude conjointe d un maître d œuvre recommandés. Les conclusions guideront la maîtrise d ouvrage vers les interventions les plus pertinentes du point de vue énergétique. L étude réalisée par GIFFART ainsi que ses rapports annuels de contrôles des installations seront à prendre en compte pour l audit énergétique et par voie de conséquence réduiront son coût. Couvertures Toitures terrasses R existant (approximatif) : 1,48 Réalisé en 2001 : étanchéité des toitures terrasses et des balcons avec isolation 60 mm (y compris réfection des EP et des joints de dilatation) HT soit ,43 TTC (bâtiments A et B) Problèmes d infiltrations au niveau des cages d escaliers n 7 et 10. La copropriété va faire jouer la décennale (recherche de fuites en cours). Façades Murs extérieurs en béton isolé par l intérieur avec polystyrène 7 cm R existant (approximatif) : 1,83 Façades enduites. Bon état général. Ponts thermiques importants au niveau des balcons (10% des baies) A réaliser : Ravalement thermique sous réserve que les balcons puissent être désolidarisés de la façade. Enveloppe/ structure/ fondations Présence de flocage en bon état d entretien sur plancher haut des halls et sur plancher haut du porche coté Mail Menuiseries (fenêtres et volets) Bois double vitrage, volets roulants sur 100% des baies coté Mail et voies de bus et volets pliants en PVC sur environ 80% des baies coté square (10% avec volets roulants et 10% sans volets) VMC 1 moteur par cage d escalier. A réaliser : Changement des menuiseries dégradées (estimation de 20%) + pose de volets extérieurs performants pour les baies coté square (20%) Contrat d entretien constaté sur RGD (les termes du contrat d entretien ne sont pas clairs société SEMI pour 421 TTC/an?) Certains moteurs ne seraient plus en état de marche depuis environ 2 ans. Ce qui expliquerait les phénomènes de condensations remarqués dans 2 logements visités. A vérifier. A réaliser : Mise en place d une VMC hygro y compris changement des entrées et extraction d air pour type hydro réglables (travaux PP). OPTION 1 : Adaptation si possible des moteurs existants OPTION 2 : Mise en place de moteurs neufs

6 6 Chauffage/ ECS Système mixte : panneaux de sol (jusqu à 14 ) + radiateurs collectifs (complément). Compteurs EF, ECS et calories (contrat LER d environ TTC/ an) Contrat P1/P2 / P3 /P4 avec SEMCRA depuis juillet 2006 pour 8 ans. P2 : HT P3 : HT Redevance annuelle P4 : HT (intérêt annuel fixe de 7%) Présence de 4 compteurs en chaufferie : 2 par bâtiment pour CH/ panneaux de sol et pour radiateurs (n 22 et 18 pour le bâtiment A et n 13 et 5 pour le bâtiment B). + un compteur général en amont (CG). Calcul de l énergie pour le réchauffement de l EF = CG ( ) Sous station gérée au niveau du Syndicat Principal. Un premier audit des installations a été réalisé en 2001 par ETC à la suite de problèmes de surchauffe constatés dans certains appartements Puis étude, et consultation d entreprises réalisées en 2006 par GIFFART (pour 4 148,16 TTC) => travaux à la suite sur la chaufferie (y compris armoire électrique), nettoyage (désembouage) des canalisations, panneaux de sol et radiateurs, pose d organes de réglages et de vannes d isolement en pieds de colonnes, rééquilibrage de la distribution pour améliorer la répartition et la diffusion de la chaleur, changement des compteurs thermiques (ou caloriques 1/logt) ainsi que les thermostats des radiateurs (mais tous n ont pas été fait..). Il a été constaté dans le RGD des réparations ponctuelles effectuées par SEMCRA pour des Fuites dans les planchers chauffants. Coût des travaux (financés par le P4) Mise en conformité sous station : HT Pose d un poste de traitement filmogène : HT Débourbage des réseaux de chauffage : HT Equipement des colonnes de chauffage : HT Equilibrage des colonnes de chauffage : HT Remplacement des purgeurs de haut de colonnes : HT Total : HT. Par ailleurs, GIFFART a un contrat pour une mission de «contrôle périodique et vérification technique des prestations contractuelles de l exploitant» (honoraires pour le syndicat secondaire : 1 668,06 TTC/an). Parties communes bâties d accès et de circulations (sécurité incendie, installation électrique, halls cages d escaliers, bal, VO et tri sélectif, accès et sécurisation, réseaux EU et EV...) Sécurité incendie : Famille 2 ou 3 (?) Escalier en cloisonné avec porte équipée de ferme porte + porte séparative entre le rez de chaussée et l accès au sous sol (un par hall). Pas de désenfumage mais skydom dans cages d escaliers (tous d origine sauf au n 8 suite à une dégradation par un locataire). Bloc autonome sécurité en bon état de fonctionnement et constat dans RGD d un contrat d entretien annuel pour les extincteurs (du parking?). Vérifier si obligation de mise en place d un désenfumage activé (manuellement ou automatique) depuis le rez de chaussée. Installation électrique en PC : A réaliser (1) : Mise aux normes Circulations et halls : Passage sous porche : carrelage dégradé aux murs. 4 halls d entrée distribuant 4 escaliers indépendants. Bon état des revêtements des halls + carrelage au sol + faux plafonds. Etat médiocre du lino au sol dans escaliers et sur paliers, enduit projeté sur murs et plafonds médiocres dans escaliers et bon sur paliers. Projet de réfection des peintures des cages d escaliers reporté pour l AG 2010 lors de l AG A réaliser (2) : Ravalement des cages d escaliers + réfection revêtement murs du passage sous porche Boites aux lettres aux normes pour colis. Condamnation récente des VO (suite à la présence d animaux nuisibles) Locaux poubelles en sous sol => tri sélectif mis en place mais 40% des personnes rencontrées estiment qu il n est pas pratique. Accès et sécurisation : Présence d interphones en bon état de fonctionnement + clef pour accès escalier sous sol. Réalisés récemment : travaux de remplacement des portes des halls d entrée (en acier) votés en AG de mai 2007 pour un montant de TTC (hors honoraire syndic qui étaient de 6,5%) soit TTC/hall. Projet de résidentialisation porté par la copropriété principale. Mais le projet en l état actuel ne satisfait pas entièrement les propriétaires privés au niveau de l accès parking.

7 7 A réaliser (3) : Résidentialisation (deux portails pour l accès des personnes + un portail véhicules) + centrale VIGIK. Travaux à partager au niveau du Syndicat Principal. Réseaux EU et EV : Non renseigné. Espaces extérieurs Voirie, éclairages, espaces verts Logements Installations électriques privatives Clôtures extérieures réalisées récemment coté Mail et voie de bus. Voté en AG du Syndicat Principal : AG 2007 : enveloppe de TTC votée pour des travaux de remise en état et de réaménagement des espaces verts sur plusieurs années (honoraires syndic : 6,5%!). 4 appels de fonds en octobre 2007, janvier 2008, avril 2008 et juillet Abattage de 70 arbres environ + mise en œuvre de plantations sur la butte pour éviter l effet de ravinement. Devis voté en AG 2009 pour TTC (1 appel de fond réalisé en juillet crédits issus des régularisations). Projet de changement des candélabres (vote reporté pour l AG 2010) Bon état général des logements. Il est à noter que 2 appartements en mauvais état d entretien ont été visités (occupés par des locataires). L étanchéité des salles de bains nécessitent notamment des travaux très rapidement ainsi que l installation électrique (environ /logement). A réaliser : Réfection ou mises aux nomes de 80 % des installations