ZAC Malakoff Centre Dossier de réalisation

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1 Grand Projet de Ville Malakoff Pré Gauchet ZAC Malakoff Centre Dossier de réalisation Janvier 2011 Source : Atelier Ruelle Page 1 sur 17

2 Sommaire 1 Rapport de présentation Objet de l opération A Contexte B Les objectifs Description du site A Situation B Accès et desserte C Les activités et services D Les réseaux A Les intentions de programme B Le projet d aménagement C Justification du parti d aménagement Programme des équipements publics Programme global des constructions à réaliser Modalité prévisionnelles de financement Etude d impact Page 2 sur 17

3 1 Rapport de présentation 1.1 Objet de l opération 1.1.A Contexte Le quartier de Malakoff est un quartier d habitat social qualifié de «fragile» qui bénéficie depuis plus de 10 ans de programmes d actions importants au titre de la politique de la ville. A proximité immédiate de ce quartier, les friches urbaines du Pré Gauchet (secteur de la gare sud) se présentent comme de nouvelles opportunités foncières, qui ont amorcé la mutation de ce secteur (ZAC du Pré Gauchet EURONANTES GARE). Nantes Métropole a décidé de travailler sur la réintroduction du site de Malakoff Pré Gauchet dans la dynamique de la ville dans une démarche de désenclavement géographique et social de ces quartiers. S agissant d un projet d envergure mêlant social et urbain, la ville de Nantes a demandé l inscription du projet parmi les sites pour un Grand Projet de Ville (GPV). En décembre 2001, suite à un marché de définition, l équipe d architectes urbanistes de l Atelier Ruelle a été retenue pour travailler sur l ensemble du GPV «le nouveau Malakoff». «Le Nouveau Malakoff», état actuel du projet dessiné par l Atelier Ruelle (juin 2010) Les objectifs du GPV sont de réintégrer physiquement le quartier de Malakoff Pré Gauchet dans la ville en le reliant aux quartiers voisins et en lui redonnant une qualité d espace et d habitat d un niveau satisfaisant, et de le désenclaver socialement en développant une mixité de l habitat et des équipements publics susceptibles d accueillir des publics diversifiés. La réalisation du GPV nécessite des actions de désenclavement urbain en utilisant des interventions conséquentes sur les infrastructures terrestres et les espaces publics (création de nouvelles voiries structurantes, création d un nouveau Pont sur la Loire). Page 3 sur 17

4 1.1.B Les objectifs Dans la ZAC Malakoff centre, la revalorisation des logements, la création d un nouveau centre commercial, associées à l aménagement des espaces publics ainsi que l implantation de bureaux sont les éléments clés du programme. Localisation du périmètre de la ZAC Malakoff Centre au sein du Grand Projet de Ville (sur fond photographique initial) A la charnière de plusieurs périmètres de projet (ZAC du Pré Gauchet : m² SHON de bureaux dont en cours de construction, plus de logements dont 572 en cours de construction ; transformation en voie d achèvement sur Malakoff Amont, Ile de Nantes «rapprochée» par la création du nouveau pont), le développement de Malakoff Centre doit être à la mesure de son nouveau positionnement dans la ville. La volonté d aménagement du secteur répond à deux objectifs principaux : Désenclaver géographiquement et socialement le quartier de Malakoff ; Valoriser les potentialités foncières du site avec un projet global de renouvellement urbain. Les aménagements mis en œuvre pour atteindre ces objectifs vont viser à : Requalifier profondément le quartier en y intégrant la création du nouveau pont sur la Loire et de l Avenue de la Gare ; Renouveler le parc de logements par des opérations de réhabilitation, de démolition et de construction en favorisant la mixité des logements ; Doter le quartier d un pôle commercial attractif ; Accueillir des activités tertiaires et des équipements (services publics et locaux associatifs). Page 4 sur 17

5 1.2 Description du site 1.2.A Situation La ZAC de Malakoff Centre est localisée en limite du centre ville, entre la gare SNCF Sud et la Loire, et représente une superficie de 5 ha. De plus, elle est intégrée dans le GPV «Le Nouveau Malakoff» et dans la ZUS Malakoff au coté de deux autres secteurs Malakoff Centre et Malakoff Amont. Le site est encadré par deux sites naturels : la Loire et ses berges et une zone humide classée Natura 2000 «La petite Amazonie». Les voies de chemin de fer et le boulevard urbain en bord de Loire entoure le site et l exclue de l espace urbain central, Malakoff Centre est un site enclavé. GPV Le Nouveau Malakoff Page 5 sur 17

6 La ZAC se trouve en zone classée UH2 dans le PLU modifié le 23 octobre 2009 par le Conseil Communautaire autorisant cette opération. La zone UH couvre les secteurs de la commune, urbanisés sous forme d espaces ouverts construits de «tours et de barres» avec quelques secteurs pavillonnaires. Dans la majorité des cas, ces quartiers font l objet d opération de revitalisation qui pourront entraîner des démolitions, des constructions nouvelles, ou des changements d affectation permettant une mixité des fonctions mal assurée jusqu à présent. Le règlement de la zone UH2 permet de remplir les objectifs liés au renouvellement urbain qui passent par une certaine densification du secteur et la requalification des espaces publics, ainsi que l implantation d activités pour une meilleure mixité. Les principaux points du règlement à retenir sont les suivants : L article 1 permet l occupation du sol par des activités, commerce et habitat L article 9 précise que l emprise au sol des constructions n est pas limitée. Toutefois pour les constructions comportant des logements collectifs, les espaces non construi ts, autre que les circulations et les stationnements, doivent être affectés à un usage collectif pour 60% de leur surface au moins. L article 10 précise que la hauteur maximale «hors tout» des constructions neuves dans le secteur UH2 peut atteindre 55 mètres. L article 11 met en avant l innovation et la qualité architecturales comme guide du renouvellement urbain de la ville sur elle même. L article 14 indique que le coefficient d occupation des sols n est pas réglementé et permet donc la densification du bâti. Zonage PLU (Nantes Métropole) 1.2.B Accès et desserte Le quartier de Malakoff est directement relié au périphérique via la pénétrante Est. Le boulevard de Sarrebruck, au Sud du site, constitue l axe de desserte principal. Au nord, l accès se limite au passage sous un pont ferroviaire depuis le quartier du Pré Gauchet. Cependant, un axe direct, entre le Sud de Page 6 sur 17

7 la gare et la ZAC Malakoff Centre, appelé avenue de Berlin («Avenue de la gare» sur le plan), sera mis en place fin 2011 et permettra un rapprochement du centre ville. La desserte en transports en commun se fait par deux lignes de bus de la SEMITAN (56 et 58). Le site bénéficie également de la proximité de la gare SNCF de Nantes, qui sera bientôt reliée par une ligne de transport en commun en site propre sur l Avenue de Berlin («Avenue de la gare» sur le plan). Enfin, le pont Eric Tabarly, a été construit entre l île de Nantes et la ZAC et ouvre le quartier sur le Sud de Nantes il sera mis en service mi Desserte actuelle et future, Ouest Infra, mars C Les activités et services Le secteur Malakoff Centre est à proximité du centre ville de Nantes et de l île de Nantes. Il bénéficie donc d un accès aisé aux différents services scolaires, de proximité, tertiaires et administratifs. De plus, une maison de quartier, une mairie annexe et une antenne locale de Nantes Habitat sont implantées sur le site. Enfin, au centre commercial va être construit en plein cœur de la ZAC le long de l Avenue de Berlin. 1.2.D Les réseaux Le site est desservi par les réseaux suivants : réseau d eaux pluviales, réseaux d eau usées, réseau d eau potable, réseau d électricité basse et moyenne tension et réseau de chauffage urbain, ainsi que le réseau haut débit O méga. Le projet prévoit le raccordement aux réseaux existants. Page 7 sur 17

8 1.3 Parti d aménagement 1.3.A Les intentions de programme En réponse à la volonté de renouveler le parc de logements, de développer la mixité urbaine et de créer un pôle urbain attractif, le programme s appuie sur : La création d un pôle commercial et de services de m² de SHON La création de près de m² SHON de bureaux, La construction de près de 150 logements, La création d une maison de quartier La création d une mairie annexe Des interventions sur le «linéaire d Angleterre» (démolition de 103 logements et réhabilitation de 145 logements), La requalification complète des espaces publics (création de l avenue de la gare dans le prolongement du nouveau franchissement de la Loire, future avenue de Berlin, et aménagement d une place et d aires de stationnement). Projet urbain octobre 2008 source : Atelier Ruelle 1.3.B Le projet d aménagement Structure urbaine La ZAC s articule autour de deux axes : l avenue de Berlin (créée) et la rue d Angleterre (redessinée). Chacune d elle prend place de façon spécifique dans le tissu urbain et participe à la structuration du projet. Page 8 sur 17

9 L avenue de Berlin s inscrit dans la continuité du nouveau franchissement de la Loire. Le secteur de la ZAC Malakoff Centre s ouvre alors vers le quartier de la ZAC du Pré Gauchet, et par extension vers le centre ville, et est également mieux relié à l île de Nantes. La rue d Angleterre retrouve un tracé plus linéaire pour relier Malakoff Amont à l Avenue de Berlin. Elle devient alors l axe principal interne de desserte de tout Malakoff, au détriment du boulevard de l Europe qui disparaît. Les constructions nouvelles et les restructurations permettent de conforter cette organisation. En effet, en déplaçant le centre commercial du boulevard de Sarrebruck sur l avenue de Berlin, l attractivité du centre commercial vient renforcer le rôle de cette avenue. L avenue de Berlin est un axe structurant à l échelle du GPV, qui dépasse le strict cadre de la ZAC Malakoff Centre, puisqu elle prolonge le secteur du Pré Gauchet. C est donc une opération spécifique au sein de la ZAC. Espaces Publics Les espaces publics sont retraités. Le boulevard de l Europe libère une emprise qui servira pour aménager les pieds d immeubles (stationnements, jardins, ). Les espaces de jeux sont réorganisés en prenant en compte les réflexions émanant d une étude portant sur les facteurs bioclimatiques (CERMA), notamment pour éviter les espaces trop exposés au vent et à l ombre. L implantation des constructions neuves implique une réduction des espaces publics : il y aura moins d espace de jeux «non aménagés» et un peu moins de stationnement. L emprise de l espace public non qualifié est réduite mais elle sera redistribuée et requalifiée pour répondre aux usages des habitants. Pour répondre à un certain équilibre, ces espaces sont répartis différemment sur l ensemble du territoire GPV. Habitat L un des éléments prépondérants du projet est le renouvellement du parc de logements. Il s exerce de plusieurs façons : Des logements privés nouveaux au niveau de l a ctuel magasin LIDL et du centre commercial, et également au niveau du futur centre commercial (150 logements) Des logements sociaux rénovés : 145 logements pour le linéaire d Angleterre, 175 pour le linéaire de Tchécoslovaquie, 72 pour la tour d Angleterre Des logements sociaux démolis : 5 cages d escaliers du linéaire d Angleterre (103 logements). 1.3.C Justification du parti d aménagement Au regard des dispositions d urbanisme La création d une ZAC apparaît la procédure la plus adaptée pour la mise en œuvre de cette opération de renouvellement urbain. En effet il s agit de pouvoir gérer la complexité et la diversité des opérations bâties à réaliser et des acteurs associés, mais aussi de permettre une maîtrise foncière sur l ensemble et enfin, assurer une cohérence d aménagement. Page 9 sur 17

10 Au regard de l insertion du projet dans l environnement urbain Les propositions d aménagement du secteur Malakoff Centre reposent sur la volonté de : Participer au désenclavement du quartier Malakoff Restructurer le quartier dans la continuité politique du renouvellement urbain Pour ce faire, les principes d aménagement favorisent : L ouverture du quartier sur son environnement à la fois par de nouveaux accès (Avenue de Berlin, rue de l Eglise, continuité de la rue d Angleterre) et par la démolition des bâtiments L implantation de nouveaux bâtiments avec un niveau souterrain et le développement des rez de chaussée L affirmation d une trame paysagère marquée Ouest Infra, mars 2007 Page 10 sur 17

11 2 Programme des équipements publics Le programme d équipements publics de la ZAC Malakoff Centre correspond aux voiries, aux réseaux divers et aux espaces publics nécessaires pour assurer la viabilité des différents terrains de la ZAC. Il inclut : En travaux de superstructures : La réalisation d une maison de quartier La réalisation d une mairie annexe En travaux d infrastructures : La réalisation d un axe structurant : l Avenue de Berlin Elle assure la liaison de la ZAC avec la gare et le centre ville. Elle est affectée à la circulation en double sens, la circulation des deux roues et des piétons sur de vastes trottoirs plantés. Elle accueillera à terme la ligne de transports en site propre, la ligne 5, reliant l île de Nantes à la gare (tram bus à guidage optique sur le terre plein central). Elle nécessite la création d un ouvrage d art : le pont Eric Tabarly, à son extrémité Sud. La réalisation de voiries secondaires o Rue d Angleterre : Perpendiculaire à l avenue de Berlin, elle est redessinée pour devenir lien entre l avenue de Berlin et le coté Malakoff Amont de la ZUS Malakoff. Parallèle à la Loire, elle devient axe de desserte des habitations au cœur de la ZAC Malakoff Centre. o Rue de l Eglise : Parallèle à l avenue de Berlin, ce petit axe urbain est redessiné pour permettre une desserte des habitations et une ouverture de la ZAC sur les bords de Loire. o Parvis du Centre Commercial : le centre commercial sera le point névralgique de la ZAC Malakoff Centre. Vecteur d animation et de développement du quartier, l espace public lui faisant face sera construit pour permettre une zone d échange au cœur de la ZAC. o Extérieurs du Gymnase : Equipement primordial du quartier, les espaces publics aux alentours du gymnase seront mis en valeur pour en faciliter l accès et la visibilité. o Espaces publics bordant les bâtiments (Tour bleue, Linéaire de Tchécoslovaquie, Sarrebruck) : Afin de valoriser l ensemble de la ZAC, l ensemble des espaces publics seront retraités et améliorés. La réalisation des VRD : o Réseaux humides, notamment d eaux usées, de collecte des eaux pluviales, d adduction d eau potable et de défense incendie Page 11 sur 17

12 o Réseaux secs, notamment d électricité sous terrains moyenne tension et basse tension, du réseau d éclairage public des voiries et régulation de trafic, du génie civil des réseaux Télécom. o Plantations et espaces verts d accompagnement des contre allées et aménagements de voiries Equipements d infrastructures financés par la ZAC (montant prévisionnel en milliers d euros HT) Voiries, Aménagement de surface et Réseaux Prix en K (HT) Maître d ouvrage Rue Angleterre Rue de l Eglise 500 Parv is du centre commercial 500 Extérieurs du gymnase 300 Nantes Métropole Aménagement Espaces publics bordant les bâtiments (Tour bleue, Linéaire de Tchécoslovaquie, Sarrebruck) A ce jour, l ensemble de ces éléments sont encore à l état de projet. Une nouvelle équipe de maîtrise d œuvre sera désignée en mai 2011 à la suite d une consultation lancée par Nantes Métropole Aménag ement. Une fois désignée, les plans des différents équipement de voiries et de réseaux seront dessinés afin de pouvoir lancer la construction des espaces publics de la ZAC Malakoff centre. Le montant exact des travaux sera donc connu à la fin de l année Pour information, la livraison du centre commercial, cœur de la ZAC, est prévue pour Page 12 sur 17

13 3 Programme global des constructions à réaliser Page 13 sur 17

14 L aménagement de la ZAC Malakoff Centre comprend environ m² de logements, soit 150 logements, m² SHON de bureaux, 4500 m² SHON de commerces. Les logements comprennent des logements libres, des logements sociaux et des logements abordables permettant ainsi d instituer une mixité sociale au quartier. Les bureaux et les commerces apportent une mixité fonctionnelle à ce quartier longtemps cantonné au statut de quartier d habitat social. Le programme des constructions de la ZAC Malakoff Centre a donc pour objectif de créer un réel quartier mixte à vivre, qui retrouve sa place au cœur de l agglomération nantaise. Dès 2014, le nouveau centre commercial sera livré avec les logements et bureaux qui l accompagnent, donnant au quartier l impulsion d une première mutation. Par la suite, les constructions de bureaux et de logements s étaleront jusqu en 2015 et offriront le renouvellement du quartier de manière continue et performante. PLAN DE REPARTITION DU PROGRAMME SELON ILOTS Page 14 sur 17

15 4 Modalités prévisionnelles de financement CRAC 2009 OP 1437 ZAC MALAKOFF CENTRE PLAN DE TRESORERIE EN K Bilan Engagements Réalisé Fin Bilan Ligne Intitulé Initial Approuvé Engagé Reste Total Année Année Année Année Année Année Année Année Nouveau Ecart RESULTAT D'EXPLOITATION DEPENSES MAITRISE FONCIERE ETUDES TRAVAUX HONORAIRES SUR TRAVAUX FRAIS FINANCIERS REMUNERATIONS 7 FRAIS GENERAUX 8 TVA NON RECUPERABLE RECETTES 1 CESSIONS PARTICIPATIONS SUBVENTIONS AUTRES PRODUITS FINANCEMENT AMORTISSEMENTS EMPRUNTS AVANCES 3PRETS 4TIERS 5 COMPTES D'ATTENTE ET DIVERS 9TVA A PAYER MOBILISATIONS EMPRUNTS AVANCES 3PRETS 4TIERS 5 COMPTE D'ATTENTE ET DIVERS 9TVA TRESORERIE TVA sur dépense TVA sur recette TVA sur financement TVA période TVA déclarée (CA3) Dépenses TTC Recettes TTC Amortissements Mobilisations Clients Fournisseurs TRESORERIE PERIODE TRESORERIE CUMUL Page 15 sur 17

16 Mal akoff Centre Dossier de réalisation de ZAC Janvier 2011 CRAC 2009 OP 1437 ZAC MALAKOFF CENTRE FINANCEMENT EN K Bilan Engagements Réalisé Fin Bilan Ligne Intitulé Initial Approuvé Engagé Reste Total Année Année Année Année Année Année Année Année Nouveau Ecart FINANCEMENT AMORTISSEMENTS EMPRUNTS Remboursement d'emprunt op 1437 LT CDC 3M OP 1437 Ligne de crédit AVANCES 3PRETS 4TIERS 5 COMPTES D'ATTENTE ET DIVERS 9TVA A PAYER MOBILISATIONS EMPRUNTS Mobilisation d'emprunt op 1437 LT CDC 3M OP 1437 Ligne de crédit AVANCES 3PRETS 4TIERS 5 COMPTE D'ATTENTE ET DIVERS 9TVA TVA remboursée par le Trésor Page 16 sur 17

17 5 Etude d impact Etude réalisée par Ouest Infra (sous l égide de Nantes Métropole) Page 17 sur 17