Approche théorique de l estimation d un bien

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1 IMMO-BREAKFAST DU 14 JUIN 2013 ESTIMATION DE LA VALEUR D UN BIEN IMMOBILIER : DU SIMPLE AU TRIPLE, SELON LE TAXATEUR! Après avoir constaté que sur la côte vaudoise les objets immobiliers peuvent être évalués dans des valeurs passant de un à trois, les participants à l Immo-Breakfast organisé à Cressier ont pu mesurer la différence entre le marché lémanique, et celui de Neuchâtel, beaucoup plus serein. Dans le canton, les disparités sont très mesurées, voire inexistantes entre les expertises proposées par les divers acteurs invités. Cette 10 ème édition des conférences Immo-Breakfast organisées par Firstcaution a réuni une septantaine de participants des milieux immobiliers et financiers et a proposé une confrontation sur le thème de l estimation d un bien immobilier, en compagnie de 4 spécialistes : Stéphanie Osler de Naef Immobilier Neuchâtel, François Thorens de Thorens SA, Steve Ecoffey de PostFinance et Jean-Michel Brunner de l ECAP, Établissement Cantonal d Assurance et de Prévention. Approche théorique de l estimation d un bien Cas d intervention d un expert immobilier Vente ou achat traditionnel Contexte matrimonial Liquidation d un régime Détermination de la valeur du bien Contexte successoral En vue d une attribution (valeur familiale) En vue de la vente à un tiers En matière de droit agricole Servitudes Évaluation de l impact d une servitude Usufruit, droit d habitation En matière de droit des assurances ou fiscalité Évaluation des parcs immobiliers selon directives de la FINMA Expropriation DDP (droit de superficie) Méthodologie de l estimation du bien par l expert 1. Choix de l expert Une relation de confiance La formation Le professionnalisme L éthique

2 2. Détermination du cadre du mandat Quels sont les besoins du client? L approche de la valeur peut être différente selon le type d objet, la qualité du mandant, le cadre du mandat, etc. 3. Récolte des documents et informations 4. Détermination des valeurs a. Valeur intrinsèque Deux approches principales : le terrain et ce qui y est à bâtir, en tenant compte également des aménagements extérieurs, des frais secondaires et de la vétusté. b. Valeur de rendement «Un bien vaut par ce qu il rapporte ou rapportera» Les trois principales méthodes sont la valeur de rendement, la valeur actuelle et la valeur DCF (Discounted Cash Flow). Les revenus : Quid de la composition loyers bruts/nets Type de contrats Profil de l état locatif Réserves locatives Analyse vacants risque vacants Les charges : L entretien L exploitation L administration Les taux (net) : WACC ou CMPC : Taux pondéré en fonction du rapport fonds étrangers/fonds propres et des taux y relatifs Taux de rendement moyen d un titre sûr + prime pour illiquidité Taux hypothécaire moyen de référence : sur les 15 à 40 dernières années Les taux (brut) exemple : Résultat net % (taux net) Charges : Exploitation 11' % Entretien 18' % Administration 7' % Risque vacants 3' % Provisions 7' % RLAN : 160' % (taux brut) Calcul exemple : a) Revenu brut / taux brut : RLAN de , taux de 5.53 % / 5.53 % = b) Revenu net / taux net : Résultat de , taux de 3.90 % / 3.90 % = c. Méthodes mixtes Dans les méthodes mixtes, la valeur de rendement et de la valeur intrinsèque sont pondérées 2

3 d. Méthodes comparatives Méthode hédoniste Cette méthode est basée sur l approche par les caractéristiques (bases de données comparatives) et sur le risque selon l échantillonnage (fiabilité des bases de données) Méthode empirique Cette méthode se base sur l expérience de l estimateur. Méthodologie de l estimation du bien par l ECAP 1. Qu est-ce que l ECAP? L ECAP est un établissement autonome de droit public, financièrement indépendant et fondé en 1810 par Berthier à l'instigation du roi de Prusse. L ECAP en quelques chiffres (2012) : 47'690 bâtiments assurés CHF de capitaux assurés CHF 7'973'699.- de dommages feu CHF 1'809'942.- de dommages EN Ses missions : 2. L estimation L objectif de l estimation d un bien par l ECAP est de définir une valeur permettant la réparation ou la reconstruction en cas de sinistre à l'identique, en mode contemporain. Le processus : 1.Visite 2.Cubage 3.Classification 4.Usage 5.Assuré / non assuré 6.Plus-value 7.Spécialités Les principes d évaluation sont fixés par la LAB et son règlement d'application Art. 15 (RLAB) : 1.La valeur à neuf est calculée sur la base du volume réel et du coût unitaire du mètre cube spécifiques aux diverses parties du bâtiment. 2.Le coût unitaire du mètre cube est fonction de l'importance du volume et de la qualité de la construction. 3.Les experts tiendront compte également de la difficulté d'accès et d'autres obstacles à la construction. 3

4 Les paramètres suivant sont compris dans la valeur d'assurance Les installations techniques nécessaires à la jouissance normale du bâtiment Les installations fixées à demeure, non liées à l'exploitation Les paramètres suivant sont exclus de la valeur d'assurance La valeur du sol Les ouvrages de consolidation en-dessous du sol Les droits attachés aux bâtiments Les avantages résultant de la situation Méthodologie de l estimation du bien par le financier 1. Méthodes d évaluation La valeur de rendement : Le financement des immeubles de rendement représente environ 2,5 % de notre volume de crédits hypothécaires. La méthode hédoniste : Le financement est traditionnel. Dans ce cas, PostFinance propose à ses clients des crédits de construction et des prêts hypothécaires variables et fixes. 2. La méthode hédoniste Les estimations hédonistes sont réalisées par Wüest & Partner sur la base de calcul et d évaluation suivante : transactions immobilières, pour un montant de CHF 132 mia ventes de gré à gré analysées par année 2 modèles : PPE et villa Mise à jour des données trimestriellement La définition du prix du marché se fait d après les paramètres suivants : L objet La situation La macro-situation La surface habitable L année de construction Les aménagements La vue Les transports publics Les nuisances sonores 4

5 L immeuble de rendement Nature de l'objet Situation immeuble locatif d'habitation comportant 16 appartements ouest de Neuchâtel Date de construction 1965 Etat locatif brut Etat d'entretien CHF 145'000.- moyen Volume 4'830 m 3 Surface de plancher habitable environ 1'000 m 2 Valeur retenue par l'expert Approche suggérée environ CHF 2'550'000.- valeur de rendement selon DCF et, pour vérification, valeur intrinsèque actualisée Estimation de l expert immobilier 1. Eléments de base Font partie des éléments de base le mandat, la vision locale et l objet. Propriétaire - Parcelle n X Cadastre - Adresse - Surface parcelle 1'396 m 2 Zone d habitation à haute densité (ZHD) Date de construction 1965 (selon ECAP) Surface de plancher (SP) 1 1'900 m 2 Surface utile principale (SUP) m 2 Surface utile secondaire (SUS) m 2 Surface de dégagement (SD) 4 50 m 2 Volume selon ECAP 4'830 m 3 Estimation cadastrale 2009 : CHF 1'283' : CHF 830'000.- Assurance incendie n police : X date estimation : 2006 valeur assurée : 2'640'000.- Mentions et annotations Servitudes sans incidence néant 5

6 2. Appréciation générale Lors de l appréciation générale les points positifs et négatifs sont définis Points positifs Points négatifs -Proximité des commerces et des transports -Etat actuel du bâtiment -Présence d espaces verts et dégagement -Qualité de la construction -Quartier sans nuisances -Quartier d immeubles locatifs -Places de parc 3. Construction et descriptif a. Etat locatif L immeuble est décrit en détails, étage par étage, y compris annexes et extérieur. b. Etat général L état de l immeuble est décrit en détails, comprenant l état qualitatif, l état d entretien (travaux réalisés), ainsi que les travaux à prévoir tant au niveau de l immeuble en général qu au niveau des appartements. Deux types de rénovation sont à prendre en considération, à savoir rénovation complète ou simple. Par "rénovation complète", il faut entendre : Remplacement des sols dans les chambres, les halls, les cuisines et les sanitaires Rafraîchissement des peintures dans toutes les pièces Rénovation complète des cuisines (sans équipement) et des sanitaires Par "rénovation simple", il faut entendre : Remplacement des sols dans les chambres, les halls, les cuisines et les sanitaires Rafraîchissement des peintures dans toutes les pièces c. Situation générale Les points suivants sont pris en compte : Voisinage Vue/orientation Nuisances Accessibilité Ecoles Magasins Poste Eglise d. Risques Les points suivants sont pris en compte : Radon Amiante Champignons Humidité Site pollué Dangers naturels 6

7 4. Détermination de la valeur a. Valeur de rendement DCF Loyers avant travaux CHF 145'152.- Loyers après travaux CHF 175'000.- (majoration raisonnable des loyers de l ordre de 20 %) Charges 5 % de frais de gérance 2 % de risque de vacances 20 % pour l'entretien régulier Travaux à réaliser Enveloppe globale de CHF Taux de rendement attendu 3.54 % Frais d'acquisition 4.00 % Taux de croissance estimé 0.5 % répercutables à 40 % sur les loyers des appartements (0.4 %) Valeur de rendement arrêtée à CHF b. Valeur intrinsèque Les calculs se basent sur des coûts de construction actuels pour une réalisation correspondante en qualité et au niveau du confort. Le terrain est évalué en fonction de sa valeur relative par rapport au volume construit ou encore constructible. Volumes SIA approximatifs Appartements et cages d escaliers 3'702 m3 Sous-sols 811 m3 Combles 558 m3 Coûts de construction à neuf Appartements et cages d escaliers CHF (hypothèse) (CHF / m3) Sous-sols CHF Combles CHF Aménagements extérieurs Jardin, place de jeux et places de parc CHF 80'000.- Frais 7 %, taxes, intérêts intercalaires Valeur relative du terrain % du montant total Facteur de vétusté, 40 % pour la construction d'obsolescence et de travaux 85 % pour les aménagements extérieurs complémentaires à déduire Valeur de rendement estimée à CHF , arrondie à CHF c. Montant estimé La valeur vénale pour le bien immobilier en question, ou prix de vente possible minimum conseillé, est de l ordre de CHF Estimation de la régie immobilière a. Valeur intrinsèque selon Naegeli Le terrain est évalué d après la méthode des classes de situation. Le coefficient obtenu après évaluation des 4 rubriques (général / transports & communications / standard d équipement & conception / habitation) est de 15.3, correspondant à une classe de situation de 3.8, et donc à un pourcentage de 26.6%. 7

8 Le calcul Terrain ( / 73.4 X 26.6= ) 1 396m2 à CHF 450.-/m2 CHF Bâtiment 4 830m3 à CHF 580.-/m3 CHF 2' Aménagements extérieurs 1 072m2 à CHF 85.-/m2 CHF 91'120.- Frais secondaires CHF 202'476.- Total 1 CHF 3'723'196.-./. Vétusté estimée à 35% CHF 1'012'814.- Total 2 CHF 2'710'814.- Valeur intrinsèque retenue arrondie à CHF 2'710'000.- b. Valeur de rendement Analyse de l état locatif : Selon la méthode relative : réserve à la baisse de 9 % environ Selon le marché : réserve à la hausse de 16 % environ Quid si travaux de rénovation? Construction du taux Taux hypothécaire moyen 3.94 Entretien 1.20 CHF Exploitation 0.10 CHF 2'489.- Administration 0.30 CHF 7'466.- Autres (vacances, situation,..) 0.70 CHF 17'421.- Total 6.24 CHF 2'488'734.- RLAN CHF 155'297 actualisés à 6.24%= CHF 2'488'734.- Le marché immobilier neuchâtelois est tendu en ce qui concerne les immeubles de rendement, principalement sur le littoral neuchâtelois. La demande excède l offre. Il s agit d un immeuble de rapport exclusivement résidentiel. Pour ce profil d objet, la notion de valeur de rendement est prépondérante. c. Montant estimé Valeur de marché retenue CHF 2' Estimation de l ECAP a. Calcul du volume Combles, vides : 494m3 3 ème étage, habitation : 887m3 2 ème étage, habitation : 887m3 1 er étage, habitation : 887m3 Rez, habitation : 889m3 Sous-sol caves: 786m3 8

9 b. Dépréciation Etat d entretien général extérieur avec fissures CHF Etat d entretien intérieur : les agencements sont d origine et un rafraîchissement est effectué lors de changement de propriétaires CHF c. Calcul du prix Sous-sol 786 m3 à CHF Rez 889 m3 à CHF er étage 887 m3 à CHF ème étage 887 m3 à CHF ème étage 887 m3 à CHF Combles 494 m3 à CHF Total CHF d. Montant estimé Valeur estimée CHF 2'816'470.- Estimation du financier a. Valeur de rendement Revenu locatif annuel CHF Taux de capitalisation 5,5 % Estimation CHF b. Montant estimé Valeur estimée CHF 2'640'

10 La villa individuelle Estimation de la régie immobilière a. Valeur intrinsèque selon Naegeli Le terrain est évalué d après la méthode des classes de situation. Le coefficient obtenu après évaluation des 4 rubriques (général / transports & communications / standard d équipement & conception / habitation) est de 13.5, correspondant à une classe de situation de arrondi à 3.4, et donc à un pourcentage de 23.8%. Le calcul Terrain / 76.2 X 23.8 CHF Bâtiment 801m3 à CHF 670.-/m3 CHF 536'670.- Véranda, en bloc CHF Aménagements extérieurs 235m2 à CHF 100.-/m2 CHF Frais secondaires CHF /. Vétusté estimée à 45% CHF Total 2 CHF Valeur intrinsèque retenue CHF b. Valeur de rendement La propriété est actuellement occupée par le propriétaire. S agissant d une maison familiale, la notion de valeur de rendement n est pas prépondérante dans l estimation de la valeur vénale du bien. Elle n est donc pas abordée ici. c. Valeur vénale Présentation des avantages et des inconvénients Avantages Inconvénients Situation centrée, proche des commodités Accessibilité Dégagement sur le lac et les Alpes Parcage Charme du début du XXème Obsolescence et vétusté 10

11 Cet objet nécessite d importants travaux de rénovation pour le remettre au goût du jour. La valeur vénale correspond à la valeur intrinsèque au vu des investissements conséquents que devra consentir le nouveau propriétaire. Valeur vénale retenue CHF d. Montant estimé Valeur retenue CHF Estimation de l expert immobilier a. Montant estimé Valeur estimée CHF 622'350.- Estimation de l ECAP a. Calcul du volume Combles, habitation : Etage, habitation : Rez, habitation : Sous-sol, caves : Annexe Sud, véranda : 65m3 326m3 226m3 184m3 31m3 b. Objets assurés / non assurés Assurés Marquise et portail Escaliers extérieurs Auvent Ouest Terrasse et barrière Boiler 150lt Parquets et boiseries Agencements fixes Non assurés Aménagements extérieurs Mur de soutènement Couvert Nord Réduit Est non-fondé c. Calcul du prix Sous-sol 184 m3 à CHF Rez 230 m3 à CHF Etage 331 m3 à CHF Combles 65 m3 à CHF Véranda 31 m3 à Total CHF d. Montant estimé Valeur estimée CHF

12 Estimation du financier a. Méthode hédoniste L estimation se situe entre CHF 530'000.- et CHF b. Montant estimé Valeur estimée moyenne CHF 574'000.- Les estimations regroupées Immeuble de rendement Villa individuelle Estimation de l expert CHF 2'550'000.- CHF 622'350.- Estimation de la régie CHF 2'490'000.- CHF 565'000.- Estimation de l ECAP CHF 2'816'670.- CHF 655'660.- Estimation du financier CHF 2'640'000.- CHF 574'000.- Conclusion A Neuchâtel, il règne une loi du «juste prix» qui est due au sérieux des expertises et à la spéculation bien moindre que dans d autres régions de Suisse romande. Les prix proposés sont sensiblement les mêmes, certainement en raison du nombre important de critères pris en compte lors des évaluations. Pour l acheteur lambda, qui ne connaît pas les subtilités susceptibles d influer sur son investissement, le risque de se fourvoyer est faible. Prochains rendez-vous matinaux Suite au succès rencontré par cette thématique lors des éditions de mars et juin, le même sujet sera abordé en Valais en octobre de cette année. Les invitations vous seront envoyées en primeur! Valais : 11 octobre 2013 en Valais Genève : À définir Organisé par En partenariat avec 12