Le marché des terrains à bâtir

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1 Le marché des terrains à bâtir L année 2013 ne confirme pas la légère reprise des ventes de Avec 120 ventes, le marché retrouve le niveau bas des années 2010 et Le marché des terrains à bâtir en Bretagne Romantique devrait rester sur une faible activité au vu du potentiel de terrains à urbaniser. Le faible renouvellement de l offre pénalise le marché alors que la demande en terrains est forte. La communauté de communes est un territoire attractif, les ménages y trouvent des terrains plus grands et moins chers qu en moyenne dans les couronnes de l aire urbaine. Sommaire 120 terrains à bâtir vendus en 2013 en Bretagne Romantique 12 lots en moyenne par hectare ; 10 hectares consommés en 2013 Au sein de la Bretagne Romantique, des caractéristiques de marché spécifiques à chaque secteur Qu en est-il des autres marchés fonciers? Mai 2015

2 120 terrains à bâtir vendus en 2013 en Bretagne Romantique 250 Ventes de terrains à bâtir en Bretagne Romantique Source : Perval (Notaires) et ADIL 35 jusqu en 2009 ; actes notariés (services fiscaux) en 2010 et 2011 ; Demandes de Valeurs Foncières (DVF-DGFiP) / traitements AUDIAR à partir de 2012 Sont comptabilisés, dans ce graphe, les ventes de terrains à bâtir en lotissement, en diffus et en hameaux Avec 120 ventes, 2013 s aligne sur les années basses 2010 et 2011 et ne confirme pas la légère reprise du marché observée en En 2013, 120 terrains à bâtir ont été vendus en Bretagne Romantique, qu il s agisse de terrains en lotissement, en diffus ou en hameaux. Les terrains en lotissement représentent 52 % des ventes, ceux situés en hameaux 26 % et les terrains dans le diffus 22 %. Cette année, le volume de ventes ne confirme pas la légère reprise observée en 2012 où l on avait atteint 136 ventes. Avec 120 transactions, l année 2013 s aligne sur 2010 et 2011, c est-à-dire sur un niveau relativement faible. Dans les couronnes de l aire urbaine, même si les ventes se sont également tassées en 2013 (1 149 contre en 2012), l activité se situe sur un bon niveau avec plus de transactions depuis 2 ans (contre 800 en moyenne auparavant). Le marché des terrains à bâtir s est en revanche fortement développé en périphérie rennaise, avec un quasi doublement des ventes (642 en 2013 contre 355 l an passé). En Bretagne Romantique, les terrains vendus en 2013 ont une superficie moyenne de 659 m² pour un prix moyen de , soit 77 /m². On observe peu d écarts de ces caractéristiques entre les terrains en lotissements et ceux en diffus. 1 En 1 En lotissement, la superficie moyenne des parcelles est de 665 m² pour un prix au m² de revanche, les terrains situés en hameaux sont presque deux fois plus grands (1 234 m²) et deux fois moins chers ( ). Le prix moyen du m² se situe à 33, comparable à celui observé sur les couronnes de l aire urbaine. Les terrains en Bretagne Romantique sont plus grands et moins chers qu ailleurs. Dans les couronnes de l aire urbaine, les terrains font en moyenne plus de 100 m² de moins pour un prix au m² 55 % plus élevé (532 m², 119 /m²). Avec la périphérie rennaise, l écart est encore plus marqué, avec une superficie moyenne plus faible de plus de 200 m² pour un prix moyen au m² plus de deux fois plus élevé (428 m², 182 /m²). Aussi, en Bretagne Romantique, les ménages peuvent acquérir un terrain à bâtir pour environ , quand il faut compter plus de dans les couronnes de l aire urbaine et plus de en périphérie rennaise, soit respectivement 25 % et 67 % plus cher. 80. Les terrains en diffus font en moyenne 645 m² et sont vendus à 72 le m². Le prix au lot présente toutefois un écart de entre ces deux types de terrains ( en lotissement en diffus). AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché des terrains à bâtir / Mai 2015 / 2

3 Caractéristiques des terrains à bâtir vendus en 2013 ventes 2013 prix moyen au lot prix moy au m² surf. moy en m² Bretagne Romantique /m² 659 m² Couronnes aire urbaine /m² 532 m² Périphérie rennaise /m² 428 m² Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF-DGFiP) ; traitements AUDIAR Il s agit, dans ce tableau, des caractéristiques des ventes de terrains à bâtir en lotissement et en diffus (hors hameaux) prix moyen en euros HT Caractéristiques des terrains en hameaux vendus en 2013 ventes 2013 prix moyen au lot prix moy au m² surf. moy en m² Bretagne Romantique /m² m² Couronnes aire urbaine /m² m² Périphérie rennaise Marché non significatif sur ce territoire Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF-DGFiP) ; traitements AUDIAR Prix moyen en euros HT En Bretagne Romantique, les terrains sont plus grands et moins chers qu ailleurs. Les écarts entre les territoires se maintiennent. Les évolutions, en un an, sont assez similaires quel que soit le territoire. La superfice des terrains est plutôt orientée à la baisse (- 3 % en Bretagne Romantique, - 8 % ailleurs), tandis que le prix au m² est plutôt orienté à la hausse (+ 3 % environ), sauf en Bretagne Romantique où il se maintient. Le prix au lot se tasse donc un peu en un an (- 3 % partout). La Bretagne Romantique reste donc un territoire attractif financièrement, mais la consommation foncière y est plus importante qu ailleurs. En effet, un hectare permet de lotir moins de terrains que dans les autres territoires. Caractéristiques des terrains à bâtir (hors hameaux) en 2012 et en prix au m² 2012 prix au m² superficie 2012 superficie Bretagne Romantique Couronnes Aire Urbaine Périphérie rennaise Bretagne Romantique Couronnes Aire Urbaine Périphérie rennaise prix au lot 2012 prix au lot / AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché des terrains à bâtir/ Mai 2015 Bretagne Romantique Couronnes Aire Urbaine Périphérie rennaise Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF-DGFiP) ; traitements AUDIAR La baisse des superficies des terrains permet de contenir le prix au lot, car le prix au m² augmente..

4 12 lots en moyenne par hectare ; 10 hectares consommés en 2013 Les ventes 2013 de terrains à bâtir en Bretagne Romantique représentent en moyenne une densité de 12 lots par hectare. Mais cette densité s abaisse à 8 lots/hectare pour les terrains en hameaux et s élève à 15 lots/hectare pour les terrains en lotissements/diffus. Une densité relativement faible et stable dans la communauté de communes alors qu elle s améliore sur les autres territoires, en lien notamment avec la constante diminution des superficies des terrains. Ce de ventes rapporté à l hectare est de 19 dans les couronnes de l aire urbaine et de 23 en périphérie rennaise (respectivement 12 et 17 lots/hectare en 2007). En Bretagne Romantique, en 2013, l ensemble des ventes de terrains à bâtir représente une consommation foncière de 10 hectares (6 en lotissement/diffus et 4 en hameaux). C est en moyenne ce qui est consommé chaque année par ce marché depuis 4 ans. Consommation foncière des ventes de terrains à bâtir en lotissements/diffus (ventes 2013) de ventes Surface totale consommée moyen de lots/hectare surface moyenne parcelle Bretagne Romantique m² Couronnes aire urbaine m² Périphérie rennaise , m² Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF-DGFiP) ; traitements AUDIAR En Bretagne Romantique, les ventes ne représentent en moyenne que 15 lots par hectare, une densité plus faible qu ailleurs, en raison d une taille de parcelle encore très grande. Consommation foncière des ventes de terrains en hameaux (ventes 2013) de ventes Surface totale consommée moyen de lots/hectare surface moyenne parcelle Bretagne Romantique 31 3, m² Couronnes aire urbaine 61 6, m² Périphérie rennaise Marché non significatif sur ce territoire Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF-DGFiP) ; traitements AUDIAR Avec des terrains deux fois plus grands en hameaux, la densité y est deux fois moins importante, et comparable entre les territoires. lotiss. et diffus hameaux total La Baussaine Bonnemain Cardroc La Chapelle-aux-Fltz Combourg Cuguen Dingé Hédé-Bazouges Les Iffs Lanhélin Lanrigan Longaulnay Lourmais Meillac Plesder Pleugueneuc Québriac Saint Brieuc des Iffs Saint-Domineuc Saint-Léger-des-Prés St-Pierre-de-Plesguen Saint-Thual Tinténiac Trémeheuc Tressé Trévérien Trimer Total EPCI , Traitement AUDIAR Malgré la faible activité en 2013 du marché des terrains à bâtir en Bretagne Romantique, celui-ci est présent sur l ensemble du territoire. Les plus importants volumes de ventes se situent toutefois sur les communes le long de l axe Rennes-Saint Malo et à Combourg. 4 / AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché des terrains à bâtir / Mai 2015

5 Au sein de la Bretagne Romantique, des caractéristiques de marché spécifiques à chaque secteur En 2013, deux-tiers des ventes de terrains à bâtir en Bretagne Romantique sont réalisées au sein du secteur mixte, 14 % à Combourg, 12 % dans le secteur rural en croissance modérée et 6 % dans le secteur rural en développement. 3 ventes seulement sont enregistrées dans les trois nouvelles communes, uniquement des terrains en hameaux. Le secteur mixte présente les terrains les plus chers, 10 % de plus que le prix moyen au m² du territoire (85 /m² pour 77 ), talonné par Combourg et ses terrains, plus petits, vendus 82 le m². Sur ces secteurs, pour acquérir un terrain, les ménages doivent débourser entre et A l inverse, les secteurs ruraux sont les moins chers avec un prix moyen du lot autour de Mais, dans le secteur rural en croissance modérée, ce prix est permis grâce à un prix au m² faible car les parcelles sont encore très grandes (44 /m² ; 684 m²), alors que dans le secteur rural en développement, ce sont les parcelles plus petites (521 m²) qui permettent de contenir le prix au lot car les terrains se vendent en moyenne à 54 le m² (mais cela concerne seulement 6 ventes en 2013). La commune de Tinténiac se distingue dans le territoire avec, en 2013, la vente de 30 terrains à bâtir, puis les communes de Combourg et Saint Pierre de Plesguen avec 17 transactions. Globalement, même si le marché est présent sur l ensemble du territoire, les volumes de ventes à la commune sont très faibles et interrogent le niveau de l offre de terrains à bâtir. Les perspectives de tenue de ce marché sont peu encourageantes au vu du faible niveau de ventes de terrains à urbaniser réalisées ces dernières années (cf. page suivante). Bretagne Romantique par secteur : Caractéristiques des ventes 2013 de terrains à bâtir ventes 2013 prix moy au lot prix moy au m² surf. moy en m² Combourg /m² 593 m² Secteur Mixte /m² 681 m² Secteur rural Croissance modérée /m² 684 m² Secteur rural en développement /m² 521 m² Cardroc, Les Iffs, St Brieuc des I Total /m² 659 m² Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF-DGFiP) ; traitements AUDIAR / prix moyen en euros HT 67 % des ventes de terrains à bâtir, hors hameaux, se réalisent sur le secteur mixte, qui présente le niveau de prix le plus élevé. Bretagne Romantique par secteur : Caractéristiques des ventes 2013 de terrains en hameaux ventes 2013 prix moy au lot prix moy au m² surf. moy en m² Combourg /m² m² Secteur Mixte /m² 862 m² Secteur rural Croissance modérée 3 NR NR NR Secteur rural en développement 1 NR NR NR Cardroc, Les Iffs, St Brieuc des I. 3 NR NR NR Total /m² m² Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF-DGFiP) ; traitements AUDIAR / prix moyen en euros HT Le de ventes au secteur est parfois trop faible pour permettre une analyse fine, et n est peut-être pas représentatif du marché du secteur. Les données ne sont pas renseignées. 31 ventes de terrains à bâtir situés en hameaux ont été réalisées en Cela représente un quart du volume total des ventes sur le territoire. Le secteur mixte localise 61 % des mutations en hameaux. 5 / AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché des terrains à bâtir/ Mai 2015

6 Qu en est-il des autres marchés fonciers? Sur le marché de la terre agricole à vocation productive, en Bretagne Romantique, les 95 transactions en 2013 représentent près de 250 hectares échangés. La superficie et le prix moyens des mutations restent stables : 2,6 hectares, pour un prix au m² de 0,4. Un prix comparable aux autres territoires. Comme les années passées, les petites parcelles, inférieures à un hectare, sont majoritaires. Elles représentent 56 % des ventes en Bretagne Romantique, une proportion plus importante que dans les couronnes de l aire urbaine (39 %) ou en périphérie rennaise (53 %). Il s agit peutêtre de transactions de convenance. Le marché des terrains à vocation de loisirs, est, globalement dans l aire urbaine, peu homogène et très fluctuant dans ses caractéristiques de prix et de superficie d une année sur l autre. En effet, de la terre quasi-agricole à l extension de domaine bâti, il couvre des valeurs très différentes. Sur ce marché, le de transactions est partout en augmentation, et l ensemble des parcelles vendues ces dernières années représentent une consommation foncière importante de terrains agro-naturels à des fins de loisirs. Cela peut conduire à un émiettement de la propriété agricole. La superficie moyenne des parcelles vendues est inférieure à 1 hectare, et est comparable entre territoire : 0,5 hectare en Bretagne Romantique en 2013 pour une surface totale échangée de 39 hectares. Le prix moyen des 71 transactions est de 11 le m², très en deçà des prix pratiqués sur les autres territoires (qui ont fortement augmenté), et 7 de moins au m² que le prix de l année précédente, pour deux fois plus de ventes cette année dans la communauté de communes. Ces volumes de ventes et ces tailles de parcelles ne laissent pas présager une reprise d activité de la construction neuve sur le territoire ; le potentiel de réalisation de logements neufs reste faible. 2 A l instar de ce que l on observe globalement dans les couronnes de l aire urbaine, le marché des terrains à urbaniser, support des prochaines opérations d aménagement, reste faible avec peu de transactions. Dans le contexte de morosité des marchés immobiliers sur ces territoires, cela illustre peut-être la méfiance et le peu d anticipation des professionnels, mais interroge sur le risque de rupture dans les disponibilités foncières. En Bretagne Romantique, avec un prix moyen de 6 le m², proche des prix pratiqués sur les autres territoires, ce marché concerne principalement des terrains en extension urbaine classique (moins chers). Les terrains très proches de la zone urbaine ou quasi intégrés à celle-ci (plus chers) sont encore rares parmi les ventes. Corrélativement au repli de la promotion immobilière en Bretagne Romantique, aucune vente de terrain équipé à destination habitat (hors terrain à bâtir) n a été enregistrée sur le territoire en Les couronnes de l aire urbaine voient également ce marché se replier. Le territoire a enregistré cette année 14 transactions (à peine 3 hectares, soit moitié moins que précédemment) contre 43 l an passé. A l inverse, c est bien sur le cœur d agglomération que le marché de la promotion se recentre, puisque l on compte 73 ventes de terrains équipés en périphérie rennaise, contre 50 l an passé, soit 22 hectares. En Bretagne Romantique, 11 ventes seulement ont été enregistrées en 2013 (9 l'an passé) sur le marché des terrains bruts à urbaniser (AU au zonage PLU) à destination habitat. Cela reste un petit marché, qui comme en 2012, est caractérisé par des parcelles de faible dimension (2 600 m² en moyenne), soit un total de près de 3 hectares vendus. 2 Avec près de 3 hectares vendus en 2013, on peut en déduire un potentiel de 60 logements en Bretagne Romantique (en considérant une densité de 20 logements par hectare). Dans les couronnes de l aire urbaine, les 46 hectares vendus correspondent à un potentiel moyen de logements et dans la périphérie rennaise, près de logements sur 69 hectares. Les densités sur ces territoires étant plus élevées. 6 / AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché des terrains à bâtir / Mai 2015

7 Le marché des terrains équipés en renouvellement urbain comprend ici uniquement les ventes de terrains non bâtis en tissu urbain. Il peut s agir de friches, de dents creuses, de fonds de jardins. Ces terrains ne constituent qu une petite partie de ce marché, qui est essentiellement constitué de foncier bâti. La Bretagne Romantique enregistre 4 transactions sur ce marché en 2013, trois à Combourg et une à Plesder. Cela reste encore un petit marché, les caractéristiques ne sont pas représentatives et donc non transmises. Cependant, au regard des ventes réalisées sur les autres territoires, ce marché concerne des parcelles de superficie modeste, à un prix très élevé corrélativement à leur localisation, bien plus élevé que le prix des terrains situés en extension urbaine. Caractéristiques des ventes de terrains sur les autres marchés fonciers en 2013 en Bretagne Romantique de ventes Surface totale consommée surface prix moyen moyenne au m² Terre agricole à vocation productive ,6 0,4 Terrains à vocation de loisirs ,5 11 Terrains bruts à urbaniser (AU) à destination habitat 11 2,9 0,26 6 Terrain équipé à destination habitat* (charge foncière) Terrain équipé en renouvellement urbain Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF-DGFiP) ; traitements AUDIAR prix moyen en euros HT * hors terrain à bâtir Nombre de ventes inférieur à 5, marché non représentatif Caractéristiques des ventes de terrains sur les autres marchés fonciers en périphérie rennaise et dans les couronnes de l'aire urbaine en 2013 Terre agricole à vocation productive Terrains à vocation de loisirs Terrains bruts à urbaniser (AU) à destination Habitat Terrain équipé à destination habitat* (charge foncière) Terrain équipé en renouvellement urbain de ventes Source : Demandes de Valeurs Foncières (DVF-DGFiP) ; traitements AUDIAR prix moyen en euros HT RM : Rennes Métropole ; AU : Aire Urbaine * hors terrain à bâtir Surface totale consommée surface moyenne prix moyen au m² RM hors Rennes ,5 AU hors RM ,7 0,4 RM hors Rennes ,6 29 AU hors RM ,7 25 RM hors Rennes ,5 4,5 AU hors RM ,7 7 RM hors Rennes ,3 175 AU hors RM 14 2,8 0,2 108 RM hors Rennes 25 4,3 0,2 247 AU hors RM 16 3,6 0,2 163 Le prix des terrains équipés à destination habitat (charge foncière) est exprimé ici en /m². Le prix au m² de SHOB aurait plus de sens, mais la donnée n est pas disponible. 7 / AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché des terrains à bâtir/ Mai 2015

8 Depuis l année dernière (donnée 2012), la publication sur les marchés fonciers s appuie sur les données Demandes de valeurs foncières (DVF) de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Le recours à cette nouvelle base de données empêche la poursuite de certaines séries longues et les comparaisons avec les données antérieures de sources différentes (évolution des prix, évolution des superficies par exemple). Par ailleurs, ce fichier ne donne aucune information sur le profil des acquéreurs. AGENCE D URBANISME ET DE DÉVELOPPEMENT INTERCOMMUNAL DE L AGGLOMÉRATION RENNAISE 3 rue Geneviève de Gaulle-Anthonioz, CS RENNES cedex 2 Tél Fax Contact Amélie LEFOUR Tél a.lefour@audiar.org ETU / AUDIAR / Bretagne Romantique / Le marché des terrains à bâtir / Mai 2015