La note de l'immobilier d'entreprise des Hauts-de-Seine n 3 Octobre 2012

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1 La note de l'immobilier d'entreprise des Hauts-de-Seine n 3 Octobre 2012 Sommaire Les bureaux p.2 Les locaux d'activités et les entrepôts p.10 Définitions p.12 L essentiel Bureaux 1 er semestre 2012 Un stock en légère baisse sur le semestre L offre neuve et restructurée s écoule lentement D importantes livraisons attendues à partir de 2013, notamment à La Défense QA Des lancements «en blanc» venus consolider l offre future Des reports fréquents de nombreux programmes envisagés Un ralentissement confirmé de l activité au 1 er semestre, pénalisée par un nombre limité de grandes transactions Mais une activité qui résiste sur le marché des petites et moyennes surfaces Une baisse généralisée des loyers faciaux, l afflux de surfaces neuves pourrait progressivement endiguer cette tendance Locaux d'activités 1 er semestre 2012 Un stock qui commence à diminuer Des disponibilités dont la qualité se dégrade petit à petit Des volumes commercialisés en légère hausse Un marché hétérogène en termes de valeurs Entrepôts 1 er semestre 2012 Un manque d offres de qualité Pas de renouvellement du stock à prévoir Un marché quasiment atone en termes de commercialisations Des valeurs parmi les plus élevées d Ile-de-France Contacts Pôle Attractivité et Emploi Études économiques et territoriales Isabelle Sahakian Tél : Courriel : isahakian@cg92.fr Aide à l implantation des entreprises Hélène de Drouas Tél : Courriel : hdedrouas@cg92.fr Indicateurs clés Bureaux Locaux d'activités Entrepôts Volumes transactés Évolution* Offre disponible Évolution** Offre future certaine Évolution** Loyers (HT HC/m²/an) Évolution** = = * par rapport au 1S 2011 ** par rapport au 1 er janvier 2012 Site : Note réalisée par le département Études & Recherche de CBRE Tél : / etude@cbre.fr

2 Les bureaux dans les Hauts-de-Seine Offre disponible Légère baisse du stock immédiat Le volume de bureaux immédiatement disponibles dans les Hauts-de-Seine atteint à la fin du 1 er semestre 2012, un niveau en légère baisse sur 6 mois (- 2 %) mais qui reste en hausse de + 9 % sur un an. Le taux de vacance s élève ainsi à 9,2 %, signe d un marché relativement sur-offreur en comparaison de celui observé en Ile-de-France (6,5 %) et plus particulièrement de la tension qui règne à Paris (4,5 % de vacance). La concentration de l offre dans le département met en exergue le poids de La Défense - Deux Seine qui concentre 37 % du stock disponible, avec (- 7 % sur le semestre) dont localisés dans La Défense - Seine Arche (- 6 % en 6 mois). Le Val de Seine constitue le 2 ème marché (246 50) tandis que la Vallée Scientifique de la Bièvre, Nord Défense et la Boucle Nord présentent un stock d offres comparables et une vacance supérieure à 10 %. Un stock de grandes surfaces stable L offre alto-séquanaise est composée d une part élevée de grands immeubles, qui représentent 50 % du stock immédiatement disponible, soit début juillet (volumes stables par rapport au 1 er janvier). Cette prédominance prévaut dans l ensemble des pôles tertiaires du département, hormis pour Nord Défense (38 % du stock) malgré la livraison récente du Carré Champerret à Levallois-Perret (18 40 rénovés) et de So Ouest l an dernier. Les nombreuses libérations et rénovations de surfaces comprises entre et 5 00, couplées au ralentissement de l activité locative ont fait bondir le stock de la zone (+ 31 % en 6 mois), notamment à Neuilly-sur-Seine (+ 168 % par rapport au 1 er janvier 2012). À La Défense, le stock immédiat s élève à , en baisse de - 10 % sur le semestre puisqu aucune libération ou livraison majeure n est intervenue. Les grandes offres disponibles représentent et correspondent principalement à des rénovations (Tour Prisma, Tour CB 21, Cœur Défense), auxquelles s ajoutent restructurés de la Tour First et 9 90 neufs pour Praetorium. Dans les autres secteurs de La Défense - Deux Seine, Rueil-Malmaison voit son stock se consolider (+ 8 %) et propose 7 disponibilités de grande taille. À Nanterre, le stock immédiat est en légère baisse de - 3 % sur le semestre, 3 grandes offres neuves y sont proposées à la location : Axe Seine (23 10), Eureka (11 60) et 5 40 encore disponibles dans l immeuble Viaverde. Dans le Val de Seine, l offre disponible reste abondante malgré une baisse de - 8 % par rapport au 1 er janvier 2012, conséquence de la bonne performance du marché locatif. Le stock de grandes surfaces est notamment composé de plusieurs immeubles de la ZAC Seguin - Rives de Seine à Boulogne-Billancourt, comme Etik (9 40) ou la Tour Horizons (17 60 vacants). Évolution de l'offre disponible de bureaux dans les Hauts-de-Seine (en volume, en fin de période) La Défense Val de Seine Vallée Boucle Nord - Deux Seine Scientifique de la Bièvre S 2012 Taux de vacance au 1 er juillet 2012 Offre disponible Taux de vacance L offre de qualité s écoule lentement Nord Défense % neuf/ restructuré La Défense QA ,9 % 18 % La Défense - Deux Seine ,5 % 22 % Val de Seine % 31 % Vallée Scientifique de la Bièvre ,7 % 28 % Nord Défense ,9 % 21 % Boucle Nord ,3 % 37 % Paris QCA ,7 % 17 % OIN Plateau de Saclay ,4 % 3 % St Quentin en Yvelines ,4 % 10 % Plaine Commune ,9 % 35 % Marne-la-Vallée ,9 % 14 % Ile-de-France ,5 % 21 % / ORIE La part de l offre neuve et restructurée est stable sur le semestre et représente 26 % des surfaces disponibles dans le département, la part étant de 21 % à l échelle francilienne (contre 23 % 6 mois plus tôt). Dans la Boucle Nord, secteur qui demeure particulièrement sur-offreur (179 20, + 3 % en 6 mois), les grands immeubles livrés depuis plus de 3 ans peinent à se commercialiser, à l image d O2 à Asnièressur-Seine (22 80) et du Delage à Gennevilliers (21 00 encore disponibles). Le marché de la Vallée Scientifique de la Bièvre voit son stock diminuer de - 8 % sur 6 mois avec disponibles (10,7 % de vacance). Aucune libération ou livraison importante n a eu lieu au cours du semestre. n 3 - Bilan 1 er semestre Page 2 sur 12

3 Les bureaux dans les Hauts-de-Seine Offre future D importantes livraisons en 2013 Les livraisons de bureaux neufs disponibles à la location resteront limitées à 2 programmes d ici la fin d année, avec New Side (17 70) à La Garenne-Colombes et le Palatis (10 80) à Montrouge. Ce nombre restreint devrait permettre au stock de qualité de s écouler en partie, tandis que des libérations de surfaces en état d usage (113 50) et les rénovations (90 40) seront plus importantes qu au 1 er semestre. Les principales rénovations prochainement disponibles sont localisées dans le nord du département, avec notamment dans Espace Seine à Levallois- Perret et dans la Tour Europe à La Défense. Après la reprise des mises en chantier en 2011, l offre disponible en 2013 est conséquente avec prévus, tandis que viendront s ajouter au stock alto-séquanais en 2014 (+ 42 % par rapport au 1 er janvier). Le département concentre ainsi 75 % des surfaces livrables en Ile-de-France. Avec programmés, La Défense - Deux Seine regroupe la moitié de l offre future des Hauts-de- Seine. Dans La Défense - Quartier d Affaires, 2013 et 2014 marqueront le renouveau du parc avec la livraison de plusieurs grands programmes : Carpe Diem ( m² neufs) et la Tour Eqho (79 20) au 1 er semestre 2013 ; Majunga (63 00), D2 (54 00) et la Tour Allianz-Athéna (35 20) en Dans le reste du territoire de La Défense - Deux Seine, les programmes actuellement en chantier et non pré-commercialisés sont composés de Seine Way (23 80 restructurés, à Rueil- Malmaison), La Défense Autrement (22 25 et 6 90, à la Garenne-Colombes), ainsi que Pixel (14 10) et le Gaia (11 10) à Nanterre. Dans le Val de Seine, l offre future bondit sur le semestre : plusieurs programmes ont été lancés «en blanc» au cours du semestre notamment dans le cadre du développement de la ZAC Seguin - Rives de Seine à Boulogne-Billancourt. Ainsi, les programmes Petra (17 70) et Kinetic (15 20) seront livrés fin 2013, tandis que les travaux de restructuration des programmes City Lights (35 90) et In Out (33 20) ont récemment démarré. Dans le secteur Nord Défense, 3 livraisons sont attendues à Neuilly-sur-Seine en 2014 suite à la mise en chantier ce semestre de Newtime (18 60), Viscarosa (13 40) et Silvergreen (12 00). À Levallois- Perret, So Ouest Plaza (40 00 restructurés) sera disponible fin L attractivité de la Vallée Scientifique de la Bièvre sera renforcée par l arrivée de 5 nouveaux immeubles en 2013 dont Area Prima (21 30) à Châtillon, Viva (15 80) à Malakoff et le Fairway (15 70) à Montrouge. Dans la Boucle Nord, West Plaza (31 00 neufs) dans la ZAC des Champs Philippe à Colombes et Pointe Metro (14 50) à Gennevilliers seront les principaux programmes livrés en Échelonnement de l'offre future de bureaux dans les Hauts-de-Seine (en volume) Fin et + En cours de construction Programmes projetés Échelonnement de l'offre future certaine neuve et restructurée dans les Hauts-de-Seine (en volume) Fin La Défense QA Vallée Scientifique de la Bièvre Nord Défense La Défense - Deux Seine Boucle Nord Val de Seine Offres futures dans les pôles immobiliers franciliens (en volume) En cours de construction Programmes projetés n 3 - Bilan 1 er semestre Page 3 sur 12

4 ZOOM : Les projets futurs de bureaux > 5 00 Des lancements «en blanc» venus accroître l offre future Malgré un environnement économique très incertain et les contraintes de financement qui pèsent sur les investisseurs et les promoteurs, le nombre de programmes en cours de construction est passé de 23 en début d année, à 30 à la fin du 1 er semestre 2012 ( ) pour un total de (+ 24 % en 6 mois). Le département a concentré ¾ des lancements en «blanc» recensés en Ile-de-France au cours du semestre. Ces programmes viendront s ajouter aux 23 disponibilités immédiates neuves et restructurés ( ) représentant (volume stable sur 6 mois). Les 32 projets de construction ( ) répertoriés dans les Hauts-de-Seine représentent une offre potentielle proche d 1,1 million de m². La moitié de ces programmes est actuellement dans l attente d une pré-commercialisation avant d être lancée tandis que l autre moitié concerne des projets dont les permis de construire sont en cours d instruction. La commune de Nanterre compte 6 projets de construction dont 5 sont actuellement prêts à démarrer pour un total de , potentiellement livrables à partir de La mise en chantier des grands programmes à La Défense - Quartier d Affaires, parmi lesquels figurent la Tour Phare, Air² ou Ava, est constamment reportée en raison de la succession des recours déposés par les tiers contre l obtention des permis de construire. Dans le sud du département, quelques projets de construction sont répertoriés principalement à Bagneux, Clamart et Montrouge. Dans le nord du département, des projets sont envisagés notamment à Gennevilliers. Localisation des programmes neufs et restructurés, immédiats et futurs n 3 - Bilan 1 er semestre Page 4 sur 12

5 Les bureaux dans les Hauts-de-Seine Transactions Ralentissement confirmé de l activité : recul des grandes transactions Avec commercialisés au cours du 1 er semestre 2012, le volume de transactions dans les Hauts-de-Seine accuse un recul significatif de - 33 % par rapport au 1 er semestre 2011, le repli ayant été néanmoins plus modéré sur un semestre (- 7 %). Le département n échappe pas à la baisse d activité qui a sévi sur le marché francilien (960 00, soit - 18 % sur une année). En raison d un climat économique particulièrement pesant pour les projets immobiliers des grandes entreprises, seulement 7 transactions > 5 00 (dont 1 > 20 00) ont été conclues au cours du semestre dans le département pour un total de 91 00, contre 11 transactions (dont 4 > et ) au 1 er semestre Les comportements des grands utilisateurs ont pu être impactés par le contexte électoral, entraînant des reports de décision. Le marché des petites et moyennes surfaces résiste mieux puisque la baisse d activité est restée mesurée (- 7 % sur un an) avec commercialisés. La part des Hauts-de-Seine dans le volume total des transactions de la région représente 32 % (26 % au 2 nd semestre 2011) contre 40 % pour Paris. Parmi les principaux pôles tertiaires de la région, la part du QCA de Paris s élève à 16 % des surfaces commercialisées au 1 er semestre 2012 (151 30) contre 12 % pour La Défense - Deux Seine (114 30). En périphérie, les territoires de Plaine Commune et de Saint-Quentin-en-Yvelines ont marqué le pas après un 2 nd semestre 2011 actif avec respectivement et commercialisés. Le Val de Seine tire son épingle du jeu L activité peine toujours à redémarrer sur le territoire de La Défense - Quartier d Affaires avec commercialisés au cours du 1 er semestre 2012 (- 45 % sur un an). Seulement 2 grandes transactions (> 5 00) y ont été enregistrées avec la prise à bail par RTE de dans Cœur Défense et l acquisition par Fiducial de l Ellipse (5 20). Sur le reste du territoire de La Défense - Deux Seine (73 40 commercialisés), la baisse d activité (- 15 % sur un an et une seule grande transaction avec la pré-commercialisation de l immeuble Le Vermont, 15 40, par Veolia à Nanterre) a été limitée par la très bonne tenue du marché des petites et moyennes surfaces (< 5 00). Le Val de Seine a été le territoire le plus dynamique du département au cours du 1 er semestre avec commercialisés (+ 44 % sur un an). 3 transactions > 5 00 y ont grandement contribué, avec l acquisition par Yves Rocher d un immeuble à construire de à Issy-les-Moulineaux, la prise à bail par Safran des rénovés d Equilis et la signature de Canal + pour rénovés dans Arcs de Seine. Le marché des petites et moyennes surfaces a été actif notamment à Boulogne-Billancourt, 1 er foyer de PME/PMI avec 83 mouvements initiés, soit 20 % des transactions du département. Évolution des volumes de bureaux commercialisés en Ile-de-France (en millions de m²) 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0, S 12 Évolution des volumes de bureaux commercialisés dans les Hauts-de-Seine Hauts-de-Seine La Défense - Deux Seine Reste Ile-de-France Val de Seine Nord Défense Poids des Hauts-de-Seine en Ile-de-France Vallée Scientifique de la Bièvre S % 45 % 40 % 35 % 30 % 25 % 20 % Boucle Nord Évolution des volumes de bureaux commercialisés par tranche de surfaces dans les Hauts-de-Seine S 2012 < > 5 00 n 3 - Bilan 1 er semestre Page 5 sur 12

6 Les bureaux dans les Hauts-de-Seine Transactions Évolution du nombre de transactions par tranche de surfaces dans les Hauts-de-Seine 700 tr. 600 tr. 500 tr. 400 tr. 300 tr. 200 tr. 100 tr. 0 tr S 2012 < > 5 00 Au cours du semestre, la zone Nord Défense a enregistré une baisse d activité de - 23 % sur un an avec loués ou vendus à des utilisateurs finaux. Levallois-Perret reste le principal marché du nord du département pour les petites et moyennes surfaces avec 50 mouvements initiés (12 % du total du département) mais aucune grande transaction n a été signée. Une seule signature > 5 00 a été répertoriée dans le secteur avec l installation programmée de Lilly France dans l immeuble neuf le Riva (6 90), situé sur l île de la Jatte à Neuilly-sur-Seine. La baisse d activité est conséquente à Clichy (3 60 commercialisés contre l an dernier à la même période). Dans la Vallée Scientifique de la Bièvre, les volumes commercialisés au cours du semestre ont enregistré une progression de + 67 % sur un an avec Malakoff et Montrouge ont concentré 27 des 46 transactions conclues sur ce territoire. En revanche, 1 seule transaction > 3 00 a été signée à Châtillon. Après une année 2011 marquée par 2 grandes opérations clés-en-main (Thalès dans le Carré 92 à Gennevilliers et Coface dans le Cityzen à Bois-Colombes), l activité a été atone dans la Boucle Nord avec seulement 9 80 commercialisés (- 60 % en 6 mois) répartis en 23 transactions et aucune > Références de transactions de bureaux au 1 er semestre 2012 Trimestre Nom de l'immeuble Commune Nom du Preneur Surface État des locaux Valeur (HT HC/m²/an) T1 Véga Issy-les-Moulineaux Yves Rocher m² Neuf Vente T1 Equilis Issy-les-Moulineaux Safran m² Rénové 395 T1 Le Vermont Nanterre Veolia Restructuré 360 T1 Coeur Defense Courbevoie (La Défense) RTE m² Rénové N.D T1 Arc de Seine Boulogne-Billancourt Canal Plus m² Rénové N.D T1 Neuilly-sur-Seine Lilly France m² Neuf N.D T1 Ileo Boulogne-Billancourt Medtronic France m² Neuf N.D T1 Boulogne-Billancourt Les Nouveaux Constructeurs 4 60 Neuf N.D T1 La Factory Boulogne-Billancourt Al Jazeera m² Neuf N.D T1 Suresnes SITA France m² Etat d'usage 260 T1 Ariane Puteaux (La Défense) IMS Health m² Rénové 260 T1 Le Prisme Châtillon Mutualité Francaise m² État d'usage 310 T1 Levallois-Perret PWC Consulting 3 03 État d'usage 430 T2 L'Ellipse Courbevoie (La Défense) Fiducial m² État d'usage Vente T2 Arcs de Seine Boulogne-Billancourt Hewlett Packard m² Rénové N.D T2 Prisma Courbevoie (La Défense) Aelia m² Rénové N.D T2 Technip France Rueil-Malmaison m² État d'usage N.D N.D. : Non déterminé / Immostat n 3 - Bilan 1 er semestre Page 6 sur 12

7 ZOOM sur les transactions du secteur industriel Le secteur industriel : moteur traditionnel de l activité Les entreprises dont les activités sont liées au secteur industriel ont été les principaux moteurs de l activité en Ile-de-France et plus particulièrement dans les Hautsde-Seine. Le département a, en moyenne, concentré plus de la moitié des surfaces commercialisées du secteur industriel en Ile-de-France au cours des 5 dernières années (transactions > 1 00). Au 1 er semestre 2012, le secteur industriel a concentré 40 % des volumes commercialisés dans le département (transactions > 1 00). Le marché aura été animé par deux transactions réalisées à Issy-les-Moulineaux au cours du 1 er trimestre : le compte propre d Yves Rocher pour l immeuble à construire Véga (22 80) ainsi que l installation du groupe Safran dans l immeuble Equilis (16 20). Sur le territoire de La Défense - Deux Seine, Veolia a pris en location l immeuble Le Vermont (15 40) à Nanterre. Quelques transactions pour des volumes intermédiaires ( ) ont été recensées dans la zone avec Technip France à Rueil-Malmaison ou encore SITA France à Suresnes. Dans le Nord du département, Lilly France (laboratoire pharmaceutique) s est installé à Neuilly-sur-Seine, dans les 6 90 de l immeuble neuf le Riva. Les petites structures dédiées aux activités industrielles (transactions < 1 00) ont privilégié le territoire de La Défense - Deux Seine et notamment les communes de Rueil-Malmaison, Nanterre et Suresnes. Boulogne- Billancourt, moteur des PME du département a également vu une part importante de petites entreprises industrielles s installer au cours du semestre. Répartition des volumes commercialisés dans les Hauts-de-Seine par secteur d activité au 1 er semestre 2012 (transactions > 1 00) Secteur public 2% Services Immobiliers 5% Technologies de l'information et de la communication 9% Transport - Logistique - Distribution 15% Communication - Médias 11% Autres 3% Services juridique et conseil 9% Services financiers & Assurances 6% Industries (transformation, pointe, agroalimentaire) 40% Répartition géographique des volumes commercialisés par le secteur industriel en Ile-de-France (transactions > 1 00) 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % Hauts-de-Seine Paris Seine-Saint-Denis Val-de-Marne 2ème Couronne S 2012 Références de transactions de bureaux réalisées au 1 er entreprises du secteur industriel semestre 2012 par des Trimestre Nom de l'immeuble Commune Nom du Preneur Surface N.D. : Non déterminé / Immostat État des locaux Valeur (HT HC/m²/an) T1 Véga Issy-les-Moulineaux Yves Rocher m² Neuf Vente T1 Equilis Issy-les-Moulineaux Safran m² Rénové 395 T1 Le Vermont Nanterre VEOLIA Restructuré 360 T1 Le Riva Neuilly-sur-Seine Lilly France m² Neuf N.D T1 Suresnes SITA France m² Etat d'usage 260 T1 Clichy OTIS 1 00 Rénové 220 T2 Arcs de Seine Boulogne-Billancourt Hewlett Packard m² Rénové N.D T2 Rueil-Malmaison Technip France m² État d'usage N.D T2 Boulogne-Billancourt Grass Valley 974 m² État d'usage N.D n 3 - Bilan 1 er semestre Page 7 sur 12

8 Les bureaux dans les Hauts-de-Seine Loyers Baisse généralisée des valeurs faciales Localisation des transactions signées au 1 er semestre 2012 par tranche de loyers faciaux Le loyer facial moyen pour des bureaux neufs, restructurés ou rénovés poursuit sa baisse dans les Hauts-de-Seine pour s établir à 316 HT HC/m²/an à la fin du 1 er semestre 2012 (- 7 % sur un an et - 2 % sur le semestre). Cette évolution contraste avec la tendance observée à Paris où les valeurs faciales se sont maintenues, notamment dans le QCA en raison de la pénurie de locaux de qualité. La baisse des loyers est quasi-généralisée sur l ensemble des secteurs périphériques d Ile-de-France. Les propriétaires sont davantage ouverts aux discussions et prêts à de nombreuses concessions faces aux demandes d entreprises particulièrement exigeantes et dont la principale motivation de mouvements reste la maîtrise des coûts (loyers, charges, rationalisation). Sur l ensemble des secteurs alto-séquanais, les valeurs ont été orientées à la baisse notamment sur les marchés où l offre est particulièrement abondante. Les mesures d accompagnement demeurent conséquentes, de l ordre d 1,5 à 2 mois de franchise par année d engagement pour des prises à bail de longue durée > 2 00 et parfois au-delà dans certains cas. Un renouvellement de l offre qui devrait stopper la baisse des loyers moyens À La Défense - Quartier d Affaires, peu de transactions ont été conclues au-delà de 500 HT HC/m²/an. Plusieurs propriétaires ont revu les loyers de présentation à la baisse, les utilisateurs potentiels se montrant très exigeants lors des négociations. Les valeurs locatives pourraient s apprécier dans les trimestres à venir avec le renouveau attendu du parc. Dans les autres marchés de La Défense - Deux Seine, les loyers des bureaux neufs se maintiennent, profitant d une demande relativement active et de leur proximité avec le quartier d affaires. La fourchette des valeurs locatives faciales demeure large : de 120 HT HC/m²/an pour des locaux anciens à Nanterre (hors quartier du Parc) à 390 pour des immeubles neufs ou restructurés. Dans Nord Défense, les loyers pour des locaux récents ou rénovés sont stables et peuvent atteindre 470 à Neuilly-sur-Seine et 430 à Levallois-Perret. La baisse des loyers de présentation pour certains immeubles localisés à Boulogne-Billancourt et Issyles-Moulineaux a permis de soutenir l activité locative du secteur en début d année. Dans la Boucle Nord, la baisse des valeurs pour les immeubles neufs et restructurés se poursuit, les propriétaires étant confrontés à une demande limitée. La valeur haute atteint 310 pour les meilleurs actifs. Dans le secteur de Vanves, Malakoff, Montrouge, les valeurs locatives pour des bureaux neufs, restructurés ou rénovés sont stables et s échelonnent de 240 à 360, tandis que les surfaces en état d usage subissent une décote de - 5 %. À Bagneux, les loyers pour les grands immeubles disponibles ont été revus à la baisse. n 3 - Bilan 1 er semestre Page 8 sur 12

9 Les bureaux dans les Hauts-de-Seine Loyers Loyers moyens des bureaux au 1 er semestre 2012 (valeurs faciales en HT HC/m²/an, en fin de période, évolution annuelle) Neuf/Restructuré/ en HT HC/m²/an État d usage Rénové Paris Centre Ouest 539 = 404 Paris 465 = 352 = La Défense - QA La Défense - Deux Seine Val de Seine = Hauts-de-Seine Val-de-Marne Seine-Saint-Denis Yvelines = Ile-de-France Cote des loyers faciaux de transactions des bureaux dans les Hauts-de-Seine au 1 er semestre 2012 (en HT HC/m²/an, en fin de période, évolution annuelle) en HT HC/m²/an Neuf/Restructuré/Rénové État d usage Minimum Maximum Minimum Maximum La Défense Neuilly-sur-Seine = Boulogne-Billancourt = = Issy-les-Moulineaux Levallois-Perret = = Puteaux (hors Défense) = Nanterre (Quartier du Parc) = = Vanves / Malakoff / Montrouge = Rueil-Malmaison = Colombes / Bois-Colombes / La Garenne Colombes = Nanterre (hors Quartier du Parc) Châtillon/ Bagneux = = Clichy = Asnières = Meudon = Suresnes = Gennevilliers = Courbevoie (hors La Défense) Saint-Cloud / Sèvres = = n 3 - Bilan 1 er semestre Page 9 sur 12

10 Les locaux d activités et les entrepôts dans les Hauts-de-Seine Un stock qui continue de se replier Au 1 er juillet 2012, avec disponibles, l offre immédiate en locaux d activités et entrepôts poursuit sa diminution dans les Hauts-de-Seine (- 5 % par rapport au 1 er janvier 2012). Ce sont uniquement les locaux d activités qui sont touchés par cette résorption, affichant - 14 % de leurs surfaces vacantes (236 20) par rapport au début de l année, alors que les surfaces d entrepôts disponibles sont en croissance (+ 41 %, 63 20). L absence de mises en chantier et un meilleur niveau de demande placée pour les locaux d activités, ainsi que des libérations venues alimenter le stock pour les entrepôts, expliquent ces évolutions. Malgré cette baisse de l offre, le marché des Hauts-de- Seine est plus offreur que les zones de développement comparables, où l offre disponible a augmenté dans quasiment tous les cas. Il est suivi par l Opération d Intérêt National du Plateau de Saclay ( vacants) et Plaine Commune (252 60). Près de la moitié du stock des Hauts-de-Seine est toujours localisée dans le secteur Boucle Nord (138 10, dont 74 % de locaux d activités), où Gennevilliers polarise les ¾ du stock (102 50) et la quasi-totalité des surfaces d entreposage (32 70). Ensuite, La Défense - Deux Seine concentre 36 % des disponibilités, avec (+ 4 % en 6 mois), dont 86 % de locaux d activités. C est dans le sous-secteur La Défense - Seine Arche que la majeure partie des surfaces vacantes est répertoriée (82 90). Les autres secteurs du département sont beaucoup moins dotés en locaux d activités et entrepôts et le 3 ème marché (la Vallée Scientifique de la Bièvre) totalise 43 30, soit 14 % du stock des Hauts-de-Seine. Marché de 1 ère couronne, l offre immédiate des Hauts-de- Seine est à 79 % composée de locaux d activités, en grande majorité en état d usage (80 %). C est dans le secteur Boucle Nord, et notamment à Gennevilliers, que les surfaces neuves, restructurées ou rénovées sont les plus importantes (27 00). Quant aux entrepôts, 84 % sont en état d usage, poids en hausse semestrielle, conséquence de libérations de produits de mauvaise qualité, remis sur le marché mais peinant à retrouver preneur. Seuls 45 % appartiennent à la typologie «classe B» (aucun «classe A»). En outre, le stock d entrepôts est surtout constitué de petites et moyennes surfaces (79 % < 10 00). Une seule disponibilité > est recensée : un bâtiment de classe B de 13 10, à Gennevilliers. Un renouvellement difficile de l offre Au 1 er juillet 2012, de libérations certaines sont recensés, dont concernent des locaux d activités. 53 % seront libérés d ici fin décembre 2012, le reste étant prévu pour l année Aucun programme à commercialiser n est en cours de construction à l issue du 1 er semestre. Le stock est donc uniquement alimenté par des libérations de produits en état d usage. Sa qualité devrait donc continuer à se dégrader. Enfin, les chantiers projetés (prêts à démarrer) totalisent 21 70, à Gennevilliers, chiffre stable depuis 6 mois. Évolution de l'offre disponible en locaux d'activités et entrepôts dans les Hauts-de-Seine (en volume, en fin de période) Boucle Nord La Défense - Deux Seine Vallée scientifique de la Bièvre Nord Défense S2012 Val de Seine Évolution des volumes commercialisés en locaux d'activités et entrepôts dans les Hauts-de-Seine S2012 La Défense - Deux Seine Boucle Nord Vallée scientifique de la Bièvre Nord Défense Val de Seine Évolution des volumes commercialisés en locaux d'activités et entrepôts dans les Hauts-de-Seine et zones comparables OIN Plateau de Saclay Cergy Pontoise Hauts-de-Seine Marne la Vallée OIN Orly Rungis Seine Amont Plaine Commune 1S S 2012 St Quentin en Yvelines Val d'europe Bezons "petite Défense" n 3 - Bilan 1 er semestre Page 10 sur 12

11 Les locaux d activités et les entrepôts dans les Hauts-de-Seine Ralentissement du marché Au cours du 1 er semestre 2012, ont été transactés (locations et ventes à des entreprises utilisatrices) dans les Hauts-de-Seine (- 46 % par rapport au 1 er semestre 2011). Ce niveau est équivalent à celui enregistré à la même période en Il s agit d un des semestres les moins dynamiques depuis Seuls d entrepôts ont été transactés, soit une chute de - 77 %. 2 signatures ont été réalisées au cours du 1 er trimestre. La première concerne la prise à bail par Iso Roulements d un bâtiment de classe B de 9 80 à Gennevilliers ; la seconde a été réalisée par Plastic Omnium à Nanterre (1 50). Le reste des surfaces commercialisées (près des ¾) concerne des locaux d activités (31 70, en hausse annuelle de + 8 %). Les transactions (en nombre) sont à 62 % localisées dans la Boucle Nord. Ce secteur est, de façon habituelle, le plus important. Ses volumes commercialisés augmentent de + 42 % par rapport au 1 er semestre 2011 et s élèvent à au 1 er semestre C est traditionnellement Gennevilliers qui concentre la majeure partie des volumes commercialisés (38 %, 11 90), suivie par Villeneuve-la-Garenne (26 %, 8 30) et Nanterre (11 %, 3 30). Ces 3 communes ont vu leurs volumes augmenter par rapport au 1 er semestre 2011, respectivement de + 95 %, + 16 % et + 71 %. Les transactions de locaux d activités sont toujours pour la quasi-totalité < 3 00, mais une inversion s opère entre les petites et les moyennes surfaces. En effet, alors qu au 1 er semestre 2011 les bâtiments compris entre 1 00 et 3 00 représentaient 23 % du nombre total de signatures, contre 49 % pour ceux < 50, au 1 er semestre 2012, ces chiffres sont respectivement de 42 % et 23 %. La majeure partie de ces immeubles est en état d usage. Par rapport aux zones de développement comparables d Ile-de-France, les Hauts-de-Seine, malgré leur ralentissement, sont toujours un des principaux pôles en termes de volumes commercialisés, avec l Opération d Intérêt National du Plateau de Saclay et la ville nouvelle de Cergy-Pontoise. Cependant, ces 2 secteurs affichent des évolutions différentes au 1 er semestre Le premier présente une très faible diminution annuelle de sa demande placée (- 4 %), tandis que le second connaît une très forte croissance (+ 28 %). Des valeurs élevées Les valeurs locatives faciales pour des locaux d activités classiques sont, en moyenne, comprises entre 50 et 190 HT HC/m²/an au 1 er juillet 2012, dans les Hauts-de-Seine. Elles sont inchangées par rapport au 1 er janvier 2012, mais sont toujours extrêmement variables selon la localisation. En effet, plus les locaux sont proches de Paris, comme à Gennevilliers, Issy-les-Moulineaux ou encore Nanterre, plus leur loyer est élevé. La qualité des immeubles n est plus un facteur déterminant des valeurs, dans la mesure où la plus grande partie d entre eux est en état d usage. Ce constat est également vrai pour les entrepôts. En effet, le manque d offres pour ce type d actif dans les Hauts-de-Seine entraîne un effet rareté important. Certains bâtiments peuvent ainsi être loués à des valeurs largement supérieures au reste de l Ile-de-France. Elles sont comprises entre 50 et 80 HT HC/m²/an. Les prix de vente théoriques des locaux d activités sont eux aussi inchangés, faute d un nombre suffisant de transactions. Ils s échelonnent, en moyenne, entre 740 et HT HC/m²/an au 1 er juillet Néanmoins, la pénurie d offres proposées à la vente dans les Hauts-de-Seine peut toujours avoir un effet haussier sur les prix. Références de transactions en locaux d activités et entrepôts dans les Hauts-de-Seine au 1 er semestre 2012 Trimestre Type Adresse Commune Preneur Surface État des locaux Valeur (HT HC/m²/an) T1 Entrepôt Route principale du Port Gennevilliers ISO ROULEMENTS m² Etat d'usage 50 T1 Activité Rue de la Garenne Nanterre SOREGRAPH 2 54 Etat d'usage 100 T1 Activité Rue des Peupliers Nanterre AXIMUM 787 m² Rénové 133 T1 Activité Rue du Moulin des Bruyères Courbevoie T1 Activité Valad Parc Louis Roche - Avenue Louis Roche NOUVELLE ORPHELIA CHAUSSURES 60 Rénové 110 Gennevilliers MEDIAPOST 575 m² Rénové 99 T1 Activité Rue Camille Desmoulins Issy-les-Moulineaux COMPAREX 523 m² Etat d'usage 270 T1 Activité Rue Leonard De Vinci Antony URBAN GYM 383 m² Etat d'usage 115 T2 Activité Avenue du Chemin des Reniers Villeneuve-la-Garenne TRANSADEL 1 46 Etat d'usage 110 T2 Activité Rue Marcellin Berthelot Villeneuve-la-Garenne TRANSPORTEUR CASTORY 1 00 Etat d'usage 65 T2 Activité Rue Rossignol Dubost Gennevilliers RTI PARIS 952 m² Etat d'usage T2 Activité Rue Pages Suresnes SFR 26 Etat d'usage 100 T2 Activité Route Du Bassin 6 Gennevilliers PIMENT PLUS 20 Rénové 96 n 3 - Bilan 1 er semestre Page 11 sur 12

12 Définitions Les locaux d activités et les entrepôts dans les Hauts-de-Seine Clés-en-main Transaction réalisée alors que l immeuble est encore un projet ou en cours de construction, mais dont la structure sera modifiée pour les besoins de la société bailleuse. Compte-propre Projet entrepris et réalisé pour le propre compte d une société, propriétaire ou non du terrain. Disponibilité/offre immédiate Ensemble des surfaces vacantes à un instant t, proposées à la commercialisation. Disponibilités/offres futures certaines Les locaux en cours de construction, de restructuration ou de rénovation (projets «en blanc»). Les locaux dont les travaux n ont pas commencé, mais pour lesquels la date de début du chantier est définie ; Les libérations certaines. Disponibilités/offres probables (projets «en gris») Projet pour lequel l ensemble des démarches préalables au lancement de la construction est déjà réalisé : acquisition du foncier, études préparatoires, définition du projet, obtention du permis de construire purgé de tous les recours et, le cas échéant, des autres autorisations administratives nécessaires. Ne reste plus que la construction proprement dite, ce qui réduit considérablement le délai d emménagement pour un utilisateur. Le chantier est prêt à débuter. Entrepôt Bâtiment disposant d une accessibilité poids lourds, dont la fonction principale est d abriter une activité de distribution, de stockage et/ou d expédition de marchandises. Immeuble ancien Immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré. Immeuble neuf Immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n ayant jamais été occupé. Cette catégorie d immeuble est fiscalement assujettie à la TVA en cas de vente. Immeuble récent Immeuble de moins de 10 ans, non rénové ou restructuré et ayant déjà été occupé ou immeuble nouvellement construit de plus de 5 ans jamais occupé. Immeuble rénové Immeuble ayant déjà été occupé et ayant fait l objet d une rénovation légère non assujettie à l obtention d un permis de construire. c c Immeuble restructuré Immeuble ayant fait l objet d une restructuration lourde avec passage en TVA, avec ou sans conservation de la façade principale. Local d activités Bâtiment ou lot individuel dont la fonction principale est destinée à des activités de production, de petit assemblage, de petite distribution et/ou de petit stockage. Ce local permet de regrouper toutes les fonctions d une entreprise sous un même toit. Les locaux d activités «classiques présentent un pourcentage de bureaux associés 35 %». Logistique Activité économique consistant en la gestion des flux de marchandises pour le compte de tiers. Les principales activités de la logistique sont le transport, le stockage et l entreposage, mais aussi l emballage, l étiquetage, le suivi des commandes, la traçabilité, l assemblage, etc. Loyer facial Le loyer facial correspond à la valeur figurant sur le bail acté entre les deux parties. Loyer économique Le loyer économique correspond au loyer effectivement payé par le locataire, déduction faite des franchises et remises commerciales. Loyer moyen «prime» Moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 50 dans une zone géographique donnée. Projet éventuel Projet potentiel mais crédible, pour lequel les autorisations administratives n ont pas encore été demandées ou sont en cours d obtention. Taux de vacance Ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total à un instant t. Transactions (commercialisations, demande placée) Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les clésen-main. n 3 - Bilan 1 er semestre Page 12 sur 12