Marché immobilier et accession à la propriété au Canada Comité permanent des finances

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1 Marché immobilier et accession à la propriété au Canada Comité permanent des finances 8 février 2017

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3 1 Introduction Le Mouvement des caisses Desjardins (ci-après le «MCD») est le premier groupe financier coopératif au Canada et le sixième au monde, avec un actif de plus de 260 milliards de dollars. Pour répondre aux besoins diversifiés de ses membres et clients, particuliers comme entreprises, le MCD offre une gamme complète de produits et de services grâce à son vaste réseau de points de service, ses plateformes virtuelles ainsi que ses filiales présentes à l échelle canadienne. En tant qu acteur de premier plan du secteur financier canadien, le MCD est particulièrement interpellé par le marché immobilier et l accession à la propriété au Canada. Avec plus de 36 % des parts de marché du crédit hypothécaire résidentiel au Québec, représentant plus de 100 milliards de dollars en 2016, le MCD est un joueur de première importance dans le marché du crédit hypothécaire résidentiel. C est pourquoi nous participons de façon continue aux travaux et réflexions touchant cet important enjeu pour les Canadiens. Nous aimerions remercier le Comité permanent des finances ainsi que les députés de se consacrer à cette étude et sommes heureux de pouvoir vous offrir nos commentaires. Marché immobilier au Canada Québec et Ontario Dans un premier temps, voici un bref bilan de la situation du marché immobilier au Québec et en Ontario en 2016 ainsi que nos projections pour Au Québec Le nombre de mises en chantier est demeuré relativement stable tout au long de 2016, avec mises en chantier, soit un résultat légèrement supérieur à celui de 2015 avec unités; Pour 2017, un léger ralentissement est prévu, soit à unités en raison de l effet restrictif de la légère remontée des taux d intérêt hypothécaires et des nouvelles mesures fédérales concernant les prêts assurés; Une progression moins rapide des ventes et des prix des propriétés existantes est aussi attendue en Les ventes ont connu une hausse de 5,5 % en 2016 dans la province tandis que le prix moyen a progressé de près de 3 %, soit une progression annuelle normale; À notre avis, nous pouvons conclure qu il n y a pas de bulle immobilière au Québec.

4 2 2. En Ontario Le nombre de mises en chantier a légèrement augmenté en 2016, soit à unités en 2016, comparativement à unités en 2015; La faible hausse des taux d intérêt hypothécaires et les nouvelles mesures fédérales concernant les prêts assurés devraient aussi avoir un effet négatif sur le marché de l habitation de l Ontario en 2017; La forte croissance du marché de l habitation des dernières années dans la région de Toronto fait même craindre que l Ontario sera l une des provinces les plus touchées par ces changements. Dans ce contexte, le nombre de mises en chantier de la province pourrait diminuer à unités en 2017; Du côté des propriétés existantes, l année 2016 a connu une hausse de 9,4 % des ventes, tandis que le prix moyen a crû de 15 %; À notre avis, un tel rythme de progression est insoutenable. Bien qu aucun essoufflement ne se manifeste actuellement, nous anticipons un ralentissement pour Défis liés à l accès à la propriété Suite à la crise financière de 2008, le gouvernement fédéral a mis en place une série de mesures visant la réduction de l endettement des ménages ainsi que le ralentissement de la surchauffe des prix de l immobilier constatée pour les marchés de Vancouver et Toronto. D une diminution de la période maximale d amortissement, en passant par une augmentation de la mise de fonds minimale et même par une hausse des primes d assurance prêt hypothécaire, le gouvernement a tenté à plusieurs reprises de modérer la hausse des prix sur le marché. Le resserrement des règles d octroi de crédit a eu un certain effet sur le surendettement des ménages. Étant donné que les acheteurs ont dû augmenter leur mise de fonds et que la période maximale d amortissement a été réduite, le montant pouvant être emprunté a été réduit. De plus, en diminuant le montant, on diminue aussi la valeur et les dimensions de la maison. Certains acheteurs ont choisi un condominium plutôt qu une maison unifamiliale alors que d autres se sont éloignés des centres urbains. Néanmoins, l ensemble de ces mesures n a pas empêché le ratio d endettement des ménages de continuer d augmenter. Une autre conséquence a été la diminution des mises en chantier. Comme mentionné précédemment, nous avons observé des répercussions sur le marché de l immobilier au Québec et en Ontario. Ainsi, on prévoit un ralentissement dans les deux provinces en 2017 et une stabilisation du prix des maisons, incluant la région de Toronto où l on prévoit une légère baisse des ventes et des prix. Les règles d octroi de crédit hypothécaire résidentiel ont été resserrées à plusieurs reprises lors des neuf dernières années. Or, il faut être conscient que chaque annonce d une nouvelle

5 3 mesure apporte avec elle son lot de confusion, d insécurité et d urgence chez ceux qui aspirent à devenir propriétaires ou à acquérir une nouvelle propriété. Plusieurs membres ou partenaires nous ont exprimé le fait que l information est difficile à comprendre. Ceci entraîne de fausses interprétations des nouvelles règles. Par exemple, suite à la dernière annonce, certains qui croyaient qu il était dorénavant obligatoire d avoir une mise de fonds de 20 % ont reporté leur achat. D autres se sont précipités pour se préqualifier pensant que les nouvelles mesures ne s appliqueraient pas à eux et ont acheté sans déployer autant de soins qu ils auraient dû. De même, le sentiment d urgence est également alimenté par la crainte d une éventuelle augmentation significative des taux d intérêt. Bien que les taux soient présentement très bas, plusieurs craignent que la Banque du Canada décide à chaque annonce de les réviser à la hausse. Bien que nous ayons discuté des impacts généraux qui ont affecté les acheteurs de première maison parmi nos membres, nous sommes d avis que les changements ont été minimes ou inexistants pour la majorité d entre eux. En effet, une grande proportion des emprunteurs auprès du MCD, qui dispose d une mise de fonds suffisante pour éviter que leur prêt soit assuré, n a pas été affectée par ces mesures. Dernier resserrement des mesures hypothécaires Le 3 octobre dernier, le ministre Bill Morneau a annoncé de nouvelles mesures visant «le maintien d un marché du logement solide, concurrentiel et stable». Puisque ces mesures ont été annoncées il n y a à peine quatre mois et que certaines d entre elles ne sont entrées en vigueur qu à la fin novembre, il est encore trop tôt pour évaluer l ensemble des conséquences qu elles auront. Cependant, certains impacts se font déjà sentir. 1. Uniformiser les règles régissant les prêts hypothécaires assurés Depuis le 17 octobre dernier, tous les prêts assurés doivent être soumis à un test de simulation de crise, soit une évaluation de la capacité des acheteurs de payer dans l hypothèse où les taux hypothécaires augmenteraient jusqu à 4,64 %. Depuis le 15 juillet 2015, la Banque du Canada maintient son taux d intérêt directeur à 0,5 %. Bien que la dernière hausse du taux directeur ait eu lieu en 2010 et qu on ne prévoie pas d augmentation pour le moment, il est tout de même essentiel de se préparer à une éventuelle hausse des taux d intérêt, surtout pour les acheteurs qui sont les plus à risque. Nous avons observé que la nouvelle exigence de test de simulation de crise a eu un impact direct sur les prêts autorisés, c est-à-dire la préqualification que les acheteurs potentiels reçoivent. En effet, nous avons constaté non seulement une diminution des

6 4 certificats de préautorisation émis, mais aussi une diminution de la capacité d emprunt des membres. Dans ces circonstances, ce sont les membres les moins nantis, les plus endettés et, par le fait même, les plus à risque qui ont été les plus touchés. Les premières personnes à subir les contrecoups de cette nouvelle mesure ont été principalement celles qui désirent acquérir une première maison. En devant se qualifier selon un taux d intérêt beaucoup plus élevé, le rêve de la propriété est maintenant rendu plus difficilement accessible et même, hors de portée pour plusieurs. Depuis le 30 novembre, les prêts hypothécaires assurés par les prêteurs au moyen de l assurance de portefeuille ou d un autre type d assurance visant les prêts hypothécaires à ratio prêt-valeur faible devront répondre aux mêmes critères d admissibilité que les prêts assurés à ratio élevé. Étant donné que ces produits sont peu présents au MCD, aucun ajustement de prix n a été prévu pour le moment. 2. Améliorer l équité fiscale et éliminer les échappatoires Puisque peu de nos membres ont le statut de non-résidents, nous n avons observé aucun impact significatif de cette mesure sur nos activités au cours des mois qui ont suivi l adoption. 3. Gérer le risque et protéger les contribuables Finalement, le communiqué du 3 octobre 2016 annonce la tenue d une consultation sur le partage des risques avec les prêteurs pour les prêts hypothécaires assurés garantis par le gouvernement. Le gouvernement fait ici référence à la garantie offerte par la Société canadienne d hypothèques et de logement (ci-après la «SCHL»). Comme il s agit d une société d État, le gouvernement estime que cette couverture d assurance expose par le fait même l ensemble des contribuables canadiens. Le gouvernement cherche à savoir si le partage des risques avec les prêteurs permettrait d améliorer le système de financement du logement. D emblée, il faut savoir que tout partage des risques avec les prêteurs se reflètera par une augmentation des coûts pour les emprunteurs. Or, ces mesures toucheront en premier les personnes les plus vulnérables qui ont déjà subi les impacts des mesures mentionnées plus haut, soit celles qui sont les plus à risque et les plus endettées. Elles se situent principalement à l échelon inférieur de la classe moyenne. Nous croyons qu il y aura aussi des répercussions dans les régions, en l occurrence celles à plus faible densité de population et éloignées des centres urbains.

7 5 Conclusion Comme nous l avons mentionné précédemment, nous appuyons les mesures que le gouvernement a adoptées dans le passé afin de tenter de diminuer le surendettement des Canadiens et d assurer la stabilité du marché du logement. Cependant, nous ne sommes pas d avis qu il serait dans l intérêt des Canadiens que le gouvernement aille de l avant avec sa proposition de partage des risques. Le MCD appuie la mise en place de mesures de gestion des risques pour assurer la solidité du secteur financier et du financement du secteur de l habitation. Dans ce cas-ci toutefois, nous sommes d avis que l instauration d un mécanisme de partage des risques aurait comme effet ultime d aller à l encontre de la mission première de la SCHL de favoriser l accès à la propriété. Le système actuel a fait ses preuves et nous croyons que la SCHL devrait continuer d assurer les prêts comme elle le fait présentement. Suite aux dernières mesures annoncées au mois d octobre, il serait important de prendre un temps d arrêt et d évaluer tous les impacts que celles-ci auront sur le marché. L adoption d un système de partage des risques avec les prêteurs est à la fois prématurée et pourrait avoir des conséquences négatives importantes sur la classe moyenne. Une telle situation nuirait à la croissance économique, à la création d emplois, au dynamisme et à la prospérité de nos communautés. Nous avons constaté un léger ralentissement du marché avant même les nouvelles règles qui ont été annoncées en octobre Nous sommes d avis que celles-ci accentueront ce ralentissement. Considérant que ces nouvelles mesures amélioreront beaucoup la qualité du portefeuille assuré, le MCD estime qu il serait prématuré d aller de l avant à court terme avec la mise en œuvre de mesures additionnelles. En particulier, l établissement d un mécanisme de partage des risques avec les prêteurs ne nous apparaît pas souhaitable. Celui-ci pourrait accentuer les effets des mesures récemment mises en place et dont les conséquences définitifs sont encore difficiles à mesurer. Les impacts d un partage des risques pourraient alors nuire très significativement aux efforts de la SCHL pour améliorer l accès au logement. Le MCD tient à remercier le Comité permanent des finances d étudier de façon exhaustive cet enjeu d importance fondamentale qui est le marché immobilier et l accession à la propriété au Canada. Nous sommes très heureux de participer au processus de consultation et nous sommes disponibles pour témoigner devant votre comité lors des prochaines réunions. C est avec plaisir que nous poursuivrons notre collaboration avec votre comité et demeurons disponibles pour plus d informations si nécessaire. ***