CONTEXTE ECONOMIQUE L économie française en 2014

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1 Synthèses des marchés Immobilier d entreprise 2014 Locaux d Activités Mixtes ÎLE DE FRANCE Sommaire CONTEXTE ECONOMIQUE L économie française en 2014 Contexte économique 1 Données générales 1 Les parcs et zones d activité en IDF 2 La faible augmentation du PIB, une croissance en stagnation, une politique budgétaire tardant à produire des effets et des réformes insuffisantes n ont pas permis à l économie française de connaitre une embellie en Les principales tendances Taux de croissance (PIB) 0,4% Taux de chômage 10,4% Inflation 0,5% Consommation des ménages + 1,5 % Baisse des cours du pétrole Repli de l' uro face au Dollar Présentation des territoires de marché 3 Chiffres INSEE L offre disponible 4 L offre future 6 La demande placée 8 DONNEES GENERALES Les valeurs locatives 11 Lexique 13 Les territoires de marchés actifs en immobilier d entreprise ne représentent qu un quart du territoire francilien, cependant ils accueillent 84 % du nombre d habitants et 94 % de la population active de la région Île de France. Ils comptent surtout 91 % des emplois et 79 % des entreprises franciliens. Rédacteur Département Etudes & Analyses 12 rue Médéric PARIS Directrice : Patricia VEVAUD IDF Territoires marchés Part Superfice (km²) % Population % Population active % Nombre d'emplois % Nombre d'entreprises % Chiffres INSEE Advenis Real Estate Solutions 12 rue Médéric PARIS Tél : etudes@advenis-res.com Advenis Conseil

2 LES PARCS ET ZONES D ACTIVITES EN IDF hectares principalement en zones urbaines et périurbaines Les locaux d activités en Île-de-France Ils sont localisés dans différents secteurs : Dans les zones industrielles : territoires affectés de longue date à l installation des établissements industriels et de leurs sous-traitants. Dans les zones d activités économiques (ZAE) : créées au début des années 70, elles peuvent regroupées selon leur situation, des activités artisanales, tertiaires, industrielles et commerciales. Outre, ces zones issues de documents d urbanisme ou d un processus historique d établissements constituant un ensemble relativement homogène, on trouve également des zones d activités liées à la présence d un équipement spécifique d envergure (aéroports internationaux, ports fluviaux, MIN). On les trouve également en secteurs diffus. A l échelle francilienne, on trouve plus de ZAE ( représentant environ hectares) dont 85 % réalisées depuis % du parc des ZAE et près de 90 % de leur superficie sont concentrés dans les zones urbaines et périurbaines. 3 axes principaux de développement ressortent : un axe Nord (Cergy-Pontoise / Roissy incluant notamment les communes d Argenteuil, Gennevilliers et St-Denis), un axe Sud (St Quentin-en-Yvelines / Evry / Sénart incluant le pole de Saclay) et un axe Est (Massy / Marne-la-Vallée incluant Orly/Rungis, Créteil, Bonneuil-s/Marne ainsi qu Ivry et Vitrys/Seine). (sources ORIE, CCIP et IAURIF) 2

3 PRESENTATION DES TERRITOIRES DE MARCHE 22 % du territoire francilien concernés La présente étude est la synthèse des territoires de marchés étudiés par ADVENIS RES. Ces territoires ont été déterminés à partir des pôles et des zones de marché en immobilier d'entreprise. Ces pôles et zones de marché sont caractérisés par la concentration de parcs tertiaires ou de parcs industriels géographiquement proches et bénéficiant d'infrastructures communes. Ils recouvrent ainsi l essentiel des territoires actifs en matière d immobilier d entreprise. Sur cette typologie de locaux certains territoires (à Paris et en 1 ère couronne) ont été exclus, car non représentatifs. 1 PARIS QCA NORD OUEST 7 IVRY-SUR-SEINE 14 MASSY MORANGIS 21 CERGY-PONTOISE 2 PARIS NORD EST 8 FONTENAY CHAMPIGNY 15 ORLY RUNGIS DRAVEIL 22 SEINE AVAL 3 PARIS RIVE GAUCHE 9 MONTREUIL BOBIGNY 16 CRETEIL BOISSY 23 ST QUENTIN-EN-YVELINES 4 LA DEFENSE 10 ST-DENIS 17 MARNE-LA-VALLEE 24 LES ULIS ORSAY 5 COLOMBES GENNEVILLIERS 11 ARGENTEUIL HERBLAY 18 AULNAY NEUILLY 25 EVRY CORBEIL 5b LEVALLOIS PERI DEFENSE 12 RUEIL NANTERRE ST-GERMAIN 19 PARIS NORD 2 ROISSY CDG 26 SENART 6 BOULOGNE ISSY 13 VELIZY VERSAILLES 20 GONESSE SARCELLES 27 CHELLES MITRY 6b MONTROUGE CLAMART Territoires exclus (marchés non représentatifs) 3

4 L OFFRE DISPONIBLE A 6 MOIS Une offre en faible augmentation Les chiffres clés de l offre à 6 mois m² disponibles, globalement en faible augmentation soit 63 % de l offre francilienne. Part de l offre neuve/restructurée : 7 %. Part des locaux mixtes : 47 %. 81,9 % des surfaces à commercialiser à la location. 35,4 % des surfaces à commercialiser à la vente. Surfaces disponibles supérieures à m² : 24,9 %.. Territoires Offre disponible Part Variation sur un an COLOMBES GENNEVILLIERS % - IVRY-SUR-SEINE % - CHAMPIGNY FONTENAY % = MONTREUIL BOBIGNY % + SAINT-DENIS % + ARGENTEUIL HERBLAY % + RUEIL NANTERRE ST-GERMAIN % - VELIZY VERSAILLES % + MASSY MORANGIS % + ORLY RUNGIS DRAVEIL % - CRETEIL BOISSY ST LEGER % - MARNE-LA-VALLEE % + AULNAY NEUILLY-S/M % + PARIS NORD 2 ROISSY CDG % - GONESSE SARCELLES % + CERGY PONTOISE % - SEINE AVAL % - ST QUENTIN EN YVELINES % - LES ULIS ORSAY % - EVRY CORBEIL-ESSONNES % + SENART % - CHELLES MITRY % + 4

5 L OFFRE DISPONIBLE A 6 MOIS VELIZY VERSAILLES ORLY RUNGIS DRAVEIL RUEIL NANTERRE ST-GERMAIN SENART CHAMPIGNY FONTENAY IVRY-SUR-SEINE CHELLES MITRY LES ULIS ORSAY GONESSE SARCELLES CERGY PONTOISE CRETEIL BOISSY ST LEGER AULNAY NEUILLY-S/M ARGENTEUIL HERBLAY PARIS NORD 2 ROISSY CDG SEINE AVAL COLOMBES GENNEVILLIERS MONTREUIL BOBIGNY EVRY CORBEIL-ESSONNES SAINT-DENIS MASSY MORANGIS ST QUENTIN EN YVELINES MARNE-LA-VALLEE Activités Mixtes < à m² > à m² VELIZY VERSAILLES ORLY RUNGIS DRAVEIL RUEIL NANTERRE ST-GERMAIN SENART CHAMPIGNY FONTENAY IVRY-SUR-SEINE CHELLES MITRY LES ULIS ORSAY GONESSE SARCELLES CERGY PONTOISE CRETEIL BOISSY ST LEGER AULNAY NEUILLY-S/M ARGENTEUIL HERBLAY PARIS NORD 2 ROISSY CDG SEINE AVAL COLOMBES GENNEVILLIERS MONTREUIL BOBIGNY EVRY CORBEIL-ESSONNES SAINT-DENIS MASSY MORANGIS ST QUENTIN EN YVELINES MARNE-LA-VALLEE Activités Mixtes Location Vente 5

6 L OFFRE FUTURE Une offre extrêmement faible Territoires Délai théorique d'écoulement du stock (en mois) Offre disponible neuve Offre future Part Variation sur un an COLOMBES GENNEVILLIERS % IVRY-SUR-SEINE % CHAMPIGNY FONTENAY % MONTREUIL BOBIGNY % = SAINT-DENIS % ARGENTEUIL HERBLAY % + RUEIL NANTERRE ST-GERMAIN % - VELIZY VERSAILLES % MASSY MORANGIS % + ORLY RUNGIS DRAVEIL % CRETEIL BOISSY ST LEGER % - MARNE-LA-VALLEE % + AULNAY NEUILLY-S/M % - PARIS NORD 2 ROISSY CDG % = GONESSE SARCELLES % + CERGY PONTOISE % = SEINE AVAL % ST QUENTIN EN YVELINES % LES ULIS ORSAY % + EVRY CORBEIL-ESSONNES % - SENART % - CHELLES MITRY % + Observations sur l offre future Il s agit d offres potentiellement livrables entre 2015 et 2018 représentant près de m². Malgré une part faible d offres neuves, les promoteurs et les investisseurs hésitent à lancer des programmes en blanc. Ainsi la plupart des programmes est en attente de pré-commercialisation avant d être lancée, à l exception de quelques programmes situés intra A86 ou dans des secteurs dûment identifiés. 6

7 FOCUS Villes dans lesquelles le stock d offres disponibles à 6 mois est > à m² Villes dans lesquelles le stock d offres futures est > à m² 7

8 LA DEMANDE PLACEE Augmentation de la demande placée après une année 2013 en retrait Les chiffres clés de la demande placée m² placés sur l ensemble des territoires ci-dessus, soit 57 % du placement francilien. Part du placement portant sur des surfaces à livrer, neuves ou restructurées : 17,5 %. Part du placement portant sur des surfaces mixtes : 30,3 %. 65,4 % des surfaces commercialisées à la location. 34,6 % des surfaces commercialisées à la vente. Part des surfaces placées supérieures à m² : 24,2 %. Territoires Demande placée Part Variation sur un an Délai théorique d'écoulement du stock (en mois) COLOMBES GENNEVILLIERS % + 72 IVRY-SUR-SEINE % - 38 CHAMPIGNY FONTENAY % + 67 MONTREUIL BOBIGNY % + 26 SAINT-DENIS % + 64 ARGENTEUIL HERBLAY % - 41 RUEIL NANTERRE ST-GERMAIN % - 35 VELIZY VERSAILLES % + 36 MASSY MORANGIS % - 51 ORLY RUNGIS DRAVEIL % - 29 CRETEIL BOISSY ST LEGER % - 60 MARNE-LA-VALLEE % + 22 AULNAY NEUILLY-S/M % + 62 PARIS NORD 2 ROISSY CDG % = 82 GONESSE SARCELLES % - 15 CERGY PONTOISE % + 25 SEINE AVAL % ST QUENTIN EN YVELINES % + 67 LES ULIS ORSAY % - 64 EVRY CORBEIL-ESSONNES % + 45 SENART % - 26 CHELLES MITRY %

9 LA DEMANDE PLACEE CHELLES MITRY LES ULIS ORSAY CRETEIL BOISSY ST LEGER SEINE AVAL CHAMPIGNY FONTENAY VELIZY VERSAILLES PARIS NORD 2 ROISSY CDG ORLY RUNGIS DRAVEIL IVRY-SUR-SEINE MASSY MORANGIS AULNAY NEUILLY-S/M RUEIL NANTERRE ST-GERMAIN ARGENTEUIL HERBLAY COLOMBES GENNEVILLIERS SENART SAINT-DENIS ST QUENTIN EN YVELINES EVRY CORBEIL-ESSONNES MONTREUIL BOBIGNY CERGY PONTOISE GONESSE SARCELLES MARNE-LA-VALLEE Activités Mixtes < à m² > à m² CHELLES MITRY LES ULIS ORSAY CRETEIL BOISSY ST LEGER SEINE AVAL CHAMPIGNY FONTENAY VELIZY VERSAILLES PARIS NORD 2 ROISSY CDG ORLY RUNGIS DRAVEIL IVRY-SUR-SEINE MASSY MORANGIS AULNAY NEUILLY-S/M RUEIL NANTERRE ST-GERMAIN ARGENTEUIL HERBLAY COLOMBES GENNEVILLIERS SENART SAINT-DENIS ST QUENTIN EN YVELINES EVRY CORBEIL-ESSONNES MONTREUIL BOBIGNY CERGY PONTOISE GONESSE SARCELLES MARNE-LA-VALLEE Second marché A livrer/neuf/restructuré Location Vente 9

10 FOCUS Villes dans lesquelles la demande placée est > à m² Villes dans lesquelles 1 ou plusieurs transactions > à m² ont été conclues 10

11 VALEURS LOCATIVES Stabilité voire baisse des valeurs moyennes de présentation Augmentation des valeurs moyennes faciales de transaction Territoires Offre disponible à 6 mois Demande placée Moyenne /m² Variation sur un an Moyenne /m² Variation sur un an Prime /m² COLOMBES GENNEVILLIERS IVRY-SUR-SEINE CHAMPIGNY FONTENAY NS MONTREUIL BOBIGNY SAINT-DENIS ARGENTEUIL HERBLAY RUEIL NANTERRE ST-GERMAIN NS VELIZY VERSAILLES MASSY MORANGIS 92 = ORLY RUNGIS DRAVEIL 96 = CRETEIL BOISSY ST LEGER 102 = MARNE-LA-VALLEE AULNAY NEUILLY-S/M NS PARIS NORD 2 ROISSY CDG 98 = GONESSE SARCELLES CERGY PONTOISE 78 = SEINE AVAL 96 + NS - NS ST QUENTIN EN YVELINES LES ULIS ORSAY = 87 EVRY CORBEIL-ESSONNES SENART 89 = NC NC CHELLES MITRY 74 = 70 - NS Observations sur les valeurs locatives On observe une véritable hétérogénéité des valeurs, tant pour des raisons géographiques que de tailles et de typologies de locaux. A ces critères se rajoutent également l état des locaux. Si l on enregistre une bonne tenue des valeurs faciales de transactions, il faut néanmoins noter que les mesures d accompagnement restent élevées, et ce dans tous les secteurs géographiques. Informations sur les valeurs vénales On rappellera également que sur ce marché un peu plus d un tiers des transactions est réalisé à l acquisition. Les valeurs vénales communiquées vont de 836 à /m² pour du neuf (locaux d activités) et de 403 à /m² (locaux d activités) et de 568 à /m² (locaux mixtes) pour du second marché. 11

12 VALEURS LOCATIVES 200 Fourchette valeurs locatives de présentation Neuf - Mixtes COLOMBES GENNEVILLIERS IVRY-SUR-SEINE CHAMPIGNY FONTENAY MONTREUIL BOBIGNY SAINT-DENIS ARGENTEUIL HERBLAY RUEIL NANTERRE ST- GERMAIN VELIZY VERSAILLES MASSY MORANGIS ORLY RUNGIS DRAVEIL CRETEIL BOISSY ST LEGER MARNE-LA-VALLEE AULNAY NEUILLY-S/M PARIS NORD 2 ROISSY CDG GONESSE SARCELLES CERGY PONTOISE SEINE AVAL ST QUENTIN EN YVELINES LES ULIS ORSAY EVRY CORBEIL- ESSONNES SENART CHELLES MITRY Fourchette valeurs locatives de présentation Second marché - Mixtes 150 Fourchette valeurs locatives de présentation Neuf - Activités COLOMBES GENNEVILLIERS IVRY-SUR-SEINE CHAMPIGNY FONTENAY MONTREUIL BOBIGNY SAINT-DENIS ARGENTEUIL HERBLAY RUEIL NANTERRE ST- GERMAIN VELIZY VERSAILLES MASSY MORANGIS ORLY RUNGIS DRAVEIL CRETEIL BOISSY ST LEGER MARNE-LA-VALLEE AULNAY NEUILLY-S/M PARIS NORD 2 ROISSY CDG GONESSE SARCELLES CERGY PONTOISE SEINE AVAL ST QUENTIN EN YVELINES LES ULIS ORSAY EVRY CORBEIL-ESSONNES SENART CHELLES MITRY Fourchette valeurs locatives de présentation Second marché - Activités 12

13 LEXIQUE Délai théorique d'écoulement (du stock) Demande placée - transaction Disponibilité future Entrepôt Immeuble/programme restructuré Immeuble/programme neuf Immeuble/programme second marché Locaux d'activités Loyer Loyer "prime" Loyer moyen - valeur locative moyenne Offre disponible (stock) Pré commercialisation Programme Utilisateur Valeur locative délai qui permettrait d'écouler l'offre disponible immédiate fixée à un instant T en fonction des transactions réalisées. Il est calculé selon la formule ci-après : (offre immédiate / moyenne annuelle de la demande placée des 3 dernières années)x12. Exprimé en mois. ensemble des transactions à la location ou à la vente réalisées par les utilisateurs finaux (y compris les clés en mains et les comptes propres). Exprimée en m² (volume placé) se rapporte à l'ensemble des surfaces disponibles dans le futur. On peut distinguer les disponibilités certaines (locaux en cours de construction de restructuration ou rénovation, les locaux pour lesquels la date de début de chantier est prévue), les disponibilités probables et éventuelles (opérations ou libérations envisagées mais non confirmées par une action réelle) bâtiment utilisé à titre principal comme lieu de dépôt, de stockage, de distribution et/ou d'expédition de marchandises, disposant d'espaces et volumes homogènes, d'accès livraison multiples et d'une aire de manœuvre importante immeuble ayant subi des travaux de rénovation s'apparentant à une restructuration lourde immeuble/programme construit depuis moins de 5 ans et immeuble restructuré (selon la définition cidessus) depuis moins de 5 ans tous les immeubles/programmes de plus de 5 ans. On peut faire une sous distinction : immeuble récent = construit depuis de moins de 10 ans, et immeuble ancien = construit depuis plus de 10 ans bâtiment ou lot individuel permettant de regrouper les différentes fonctions d'une entreprise comprenant en partie principale située en rez-de-chaussée avec accès livraison, une surface permettant des activités de production, de petit assemblage, de petite distribution et/ou de petit stockage ainsi qu'une partie bureaux annexe ne représentant pas plus de 40 % de la surface totale. Cette catégorie regroupe également les locaux mixtes répondant à la définition suivante : bâtiment ou lot individuel comportant une surface de bureaux et une surface d'activités légères type laboratoires activités de recherche, de petite production ou de petit assemblage, le pourcentage de bureaux étant supérieur à 40 % et inférieur à 70 % de la surface totale, et la hauteur sous plafond de la partie activités inférieure ou égale à 4 m prix auquel un bien peut être raisonnablement loué. Il ne tient pas compte des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux). Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an. moyenne pondérée des 5 loyers les plus élevés constatés sur un secteur donné se rapportant généralement aux immeubles neufs, restructurés et aux meilleurs standings et emplacements. Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an. Les valeurs des biens atypiques et des très petites surfaces sont régulièrement exclus de ce calcul. moyenne des loyers calculée à partir d'au moins 4 éléments après exclusion des valeurs les plus basses et les plus hautes manifestement hors marché. Exprimé en euro HT (hors taxes), hors charges par m² par an. comprend les surfaces immédiatement disponibles à la location ou à la vente et celles proposées à la commercialisation dans des immeubles existants disponibles dans un délai de 6 mois maximum transaction réalisée au moins six mois avant la livraison d'un immeuble neuf ou restructuré immeuble ou ensemble d'immeubles de mêmes caractéristiques situé dans un même lieu généralement clos personne ou société qui acquiert ou loue un bien pour l'utiliser voir loyer Bien que jugées fiables, les informations que nous avons utilisées pour cette étude ne peuvent être garanties, ni engager la responsabilité d Advenis Conseil. La reproduction de tout ou partie de la présente étude est autorisée sous réserve d en mentionner la source. Pour plus d informations sur les territoires évoqués dans ce document, nous vous invitons à télécharger les synthèses marché sur la page Etudes de notre site internet : 13

14 ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS Un accompagnement dédié et global dans l immobilier ADVENIS : L AUDACE, L AGILITÉ ET LA MAÎTRISE POUR PILOTER LA PERFORMANCE DE VOS ACTIFS Côté sur Euronext Paris, Advenis est un groupe indépendant qui a pour ambition d être un acteur majeur dans la conception, la distribution et la gestion d actifs immobiliers et financiers. Advenis est implantée aujourd hui en France et en Allemagne avec : 500 collaborateurs 7 Mds d actifs sous gestion clients* Au service d une clientèle institutionnelle et privée, le groupe Advenis propose une offre globale et intégrée, qui s articule autour de 3 pôles : VALORISATION ET GESTION D ACTIFS DISTRIBUTION ET GESTION PRIVEE SERVICES IMMOBILIERS ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS UNE VISION A 360 DES SERVICES IMMOBILIERS Advenis Real Estate Solutions est un intervenant majeur et indépendant des services immobiliers 3,5 milliards d euros d actifs sous gestion* recherches de locaux par an* sites sous gestion* 12 millions de m² gérés* 28 implantations* * Chiffres au 31/12/20104 Advenis Real Estate Solutions (Advenis RES) associe ses différentes expertises pour proposer une offre de services immobiliers intégrée, complète et dynamique FACILITY MANAGEMENT Gestion technique et des services aux bâtiments Pilotage des services aux occupants Gestion locative pour le compte d utilisateurs CONSEIL Transactions, locations, ventes Conseil en investissement Multi-sites, logistique, services dédiés Etudes et analyses ASSET MANAGEMENT Gestion technique et des services aux bâtiments Pilotage des services aux occupants Gestion locative pour le compte d utilisateurs PROPERTY MANAGEMENT Représentation du propriétaire Gestion locative Gestion ASL/AFUL Gestion de copropriétés RIE AU PLUS PROCHE DES CLIENTS ET DE LEURS ACTIFS Advenis RES dispose d une présence territoriale dense, avec près d une trentaine d implantations en France et deux en Allemagne. Cette couverture confère à Advenis RES : Une proximité vis-à-vis de ses clients ainsi que de leurs biens Une forte connaissance locale Une capacité à coordonner des portefeuilles nationaux Advenis RES peut ainsi à la fois répondre à un besoin local très spécifique et gérer d importants portefeuilles répartis sur tout le territoire. 14

15 ADVENIS REAL ESTATE SOLUTIONS Une couverture nationale Forte d une trentaine d implantations sur le territoire et de plus de 200 collaborateurs, elle conseille plus de 400 clients pour près de actifs immobilier en gestion, pour un total de m². Implantation d Advenis : L activité de Conseil et Transaction (4 implantations en Île de France et 12 en région) sort renforcée de la complémentarité avec les autres métiers du groupe Advenis. Elle bénéficie des différentes expertises et est davantage en mesure de répondre aux problématiques de ses clients. CONSEIL ET TRANSACTION EN ÎLE DE FRANCE ET EN REGION PARIS paris@advenis-res.com Directeur : Fabrice Amic LILLE lille@advenis-res.com Directeur : Alexandre Poette STRASBOURG strasbourg@advenis-res.com Directeur : Serge Kraemer LYON lyon@advenis-res.com Directeur : Jean-Christophe Renoir ROISSY idf.nord@advenis-res.com Directeur : Sébastien Hély MARSEILLE marseille@advenis-res.com Directrice : Brigitte Blouin MONTPELLIER montpellier@advenis-res.com Directeur : Christophe Nowak TOULOUSE toulouse@advenis-res.com Directeur : Nicolas Kwiatkowski MARNE-LA-VALLEE Idf.est@advenis-res.com Directeur : Cédric Heneman BORDEAUX bordeaux@advenis-res.com Directeur : Eric Groisillier TOURS BLOIS tours@advenis-res.com Directeur : Jacques Jandrain NANTES nantes@advenis-res.com Directeur : Romain Vincent Genod GUYANCOURT Idf.ouest@advenis-res.com Directrice : Olivia Josset RENNES rennes@advenis-res.com Directeur : Hervé Pavy CAEN caen@advenis-res.com Directeur : Fabien Brard PICARDIE picardie@advenis-res.com Directrice : Sophie Desmas DÉPARTEMENTS SPÉCIALISÉS INVESTISSEMENT investissement@advenis-res.com CORPORATE SOLUTIONS corporatesolutions@advenis-res.com ETUDES & ANALYSES etudes@advenis-res.com REGIONS franchise@advenis-res.com 15