Property Times Ile-de-France Bureaux T Résistant, pour l instant

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1 T2 2 T4 2 T2 21 T4 21 T2 22 T4 22 T2 23 T4 23 T2 24 T4 24 T2 25 T4 25 T2 T4 T2 T4 T2 T4 T2 T4 T2 T4 T2 T4 Ile-de-France Bureaux T4 Résistant, pour l instant 1 Janvier 212 Sommaire Executive summary 1 Contexte économique 2-3 Demande placée 4 Valeurs locatives 5 Offre immédiate 6 Offre future 7 Chiffres clés 8 Définitions 9 Contacts 1 Auteur Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () delphine.mahe@dtz.com Contacts Magali Marton Head of CEMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Tony McGough Global Head of Forecasting & Strategy Research +44 () tony.mcgough@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com Si le marché des bureaux en Ile-de-France achève l année sur un volume de transactions de , soit + 14% d une année sur l autre, le 4 ème trimestre, avec seulement placés, marque le retour à la normale après un 3 ème trimestre hors normes. Tous les segments de surface ont progressé en, et on remarquera le retour en force des transactions de surfaces supérieures à 5 avec 68 transactions pour un volume de 999 3, contre 71 pour 76 en. Le 4 ème trimestre est cependant marqué par une faible activité sur ce créneau de surface avec seulement En termes de géographie, tous les secteurs ont bien résisté au 4 ème trimestre. La performance annuelle du marché parisien se porte ainsi à près d un million de (+4% en un an) et celle du Croissant Ouest à près de 6 (+38% en un an). La Première Couronne enregistre un léger recul (-5%) tandis que La Défense, malgré quelques transactions importantes au 4 ème trimestre, enregistre un repli de 18%. Les valeurs prime sont en progression dans le QCA à 8 //an et à La Défense à 56 //an. Sur les autres secteurs, les valeurs faciales sont conservées mais les mesures d accompagnement demeurent omniprésentes. Les valeurs locatives de 2 nde main sont, quant à elles, globalement stables. L'offre immédiate de bureaux en Ile-de-France représente 3,6 millions de fin, soit un taux de vacance de 7%. A Paris, les surfaces de bureaux se raréfient avec une baisse de 16% en un an; ailleurs les libérations de bureaux de seconde main pèsent sur le stock. Avec près de 623 de bureaux livrés, l année aura enregistré un volume de livraisons légèrement inférieur à celui observé en. Près d un tiers de cette offre était encore disponible fin. Le volume de livraisons pour 212 demeure restreint avec à peine 37 dont seulement 16 encore disponibles. Graphique 1 Evolution de la demande placée en Ile-de-France par tranche de surface Moins de 5 Plus de 5 Sources : Immostat, DTZ Research 1

2 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 212 T Ile-de-France Bureaux T4 Contexte économique La zone euro dans l ornière La fin de l année aura été marquée par les multiples sommets européens visant à sauver la monnaie unique. Dans la foulée de l accord de Bruxelles sur une nouvelle gouvernance économique et budgétaire au sein de la zone euro, les agences de notations ont décidé, mi-décembre, de placer sous surveillance négative l ensemble des pays de la zone euro. Graphique 2 Croissance du PIB % 6, 4, 2,, -2, -4, -6, Les gouvernements européens doivent aujourd hui résoudre la difficile équation de la réduction impérative de leurs déficits sans peser sur une activité économique déjà en berne. En effet, les données du 4 ème trimestre devraient confirmer l entrée en récession de la zone euro. Malgré l intervention massive des banques centrales pour réinjecter des liquidités dans un système bancaire européen soumis à de nouvelles règles prudentielles, les conditions de financement des ménages et des entreprises se durcissent au sein de la zone euro. Moritz Krämer, responsable des notes souveraines pour l Europe chez Standard & Poors affirmant même que «le risque d un credit crunch (resserrement du crédit) s accroît». France Allemagne Espagne Italie Source : Oxford Economics Graphique 3 Crédits aux entreprises en France Toutes entreprises, variation trimestrielle % La rechute de l économie française En France, l environnement économique n a cessé de se dégrader au cours de l année, les différents indicateurs repassant dans le rouge les uns après les autres. Si l activité a enregistré un léger rebond au 3 ème trimestre (+,3% après -,1% au 2 ème trimestre), le dernier trimestre devrait marquer le début d un retour en territoire négatif avec un recul du PIB de,2%, puis de,1% au 1 er trimestre 212, soit un retour de l économie française en récession. Il s agirait, après celle de, de la 4 ème récession depuis Source : Banque de France Graphique 4 Investissement des entreprises Entreprises non financières, variation trimestrielle % 2,9 1,9 1,3,8,3 L investissement des entreprises, principal moteur de l activité en, semble s essouffler à son tour et devrait même reculer en 212 sous l effet combiné du resserrement des conditions de crédit mais également de carnets de commandes de moins en moins fournis (graphique 4). Source : INSEE -,3 -,5 -,6 -,1 2

3 déc. déc. 1 déc. 2 déc. 3 déc. 4 déc. 5 déc. 6 déc. 7 déc. 8 déc. 9 déc. 1 déc. 11 Ile-de-France Bureaux T4 Les anticipations des acteurs économiques sont restées pessimistes au cours du 4 ème trimestre, le moral des ménages reculant même aux niveaux observés en - au cœur de la première phase de la crise (graphique 5). La consommation des ménages est par ailleurs atone depuis plusieurs mois, et a même reculé de 2,1% sur un an, dépenses énergétiques comprises. Les reformes budgétaires, la forte hausse du chômage ainsi que la remontée de l inflation (+,3%) vont peser durablement sur la demande intérieure. En conséquence, le taux d épargne des ménages qui déjà atteint le ratio record de 17% ne devrait pas baisser en 212. Graphique 5 Indicateur synthétique du climat des affaires La hausse inexorable du chômage Avec 3 nouveaux inscrits de catégorie A 1 au Pôle Emploi sur le seul mois de novembre, la France compte aujourd hui près de 2,9 millions de chômeurs, un niveau jamais atteint depuis Alors que le nombre de chômeur baissait de façon continue jusqu au mois d avril, la tendance semble s est donc inversée, sans perspective de retour en territoire positif à court terme. Indicateur avancé des difficultés croissantes sur le marché du travail, le nombre d emplois intérimaires, variable d ajustement des entreprises, est en recul de 1,4% en novembre, soit la deuxième baisse consécutive après 22 mois de hausse ininterrompue. D après les différentes prévisions, la barre des 1% de chômeurs devrait être atteinte dès la mi-212 (graphique 6). L INSEE table sur la destruction de 61 postes entre janvier et juin 212 dans le secteur marchand. Les multiples plans sociaux annoncés aux mois de novembre et décembre (PSA, AIR FRANCE, AREVA, SOCIETE GENERALE, BNP PARIBAS, CREDIT AGRICOLE etc.) viennent confirmer ces prévisions négatives. Source : INSEE Graphique 6 Taux de chômage % Source : Oxford Economics Climat des affaires Moral des ménages France Allemagne Zone Euro Cet environnement économique dégradé pèsera sur l expression de la demande des entreprises. Nous anticipons donc une demande moins dynamique, des reports de projets et un retour des renégociations de baux. 1 Demandeurs d emploi tenus de faire des actes positifs de recherche d emploi, sans emploi 3

4 Ile-de-France Bureaux T4 Demande placée Bonne résistance au 4 ème trimestre suivie d une baisse de 2% anticipée en 212. Malgré les incertitudes économiques, le marché francilien des bureaux a relativement bien résisté au 4 ème trimestre avec commercialisés. Pour autant, cette performance marque le retour à la normale après un 3 ème trimestre hors normes (graphique 7). La demande placée sur l ensemble de l année représente ainsi , un chiffre en hausse de 14% par rapport à, et supérieur à la moyenne décennale (2,2 millions de ). On remarquera cette année le retour en force (+31% en un an) des commercialisations de surfaces supérieures à 5 avec 68 transactions pour un volume de 999 3, contre 71 pour 76 en. Le 4 ème trimestre est cependant marqué par une faible activité sur ce créneau de surface avec 16 transactions pour seulement 124 7, soit une taille moyenne de transactions autour de 8. Citons, ce trimestre, l acquisition en VEFA par BANQUE POPULAIRE auprès d ICADE de l immeuble «Pushed Slab» livrable début 214 à Paris 13 ème ou la location par ALTRAN TECHNOLOGIES des du «Topaz», immeuble vacant depuis sa livraison mi-, à Vélizy. Les petites et moyennes surfaces, qui ont en revanche fait preuve d une bonne résistance au cours des 3 derniers mois, voient quant à elles leurs performances annuelles progresser de respectivement 6 et 2% d une année sur l autre. Tous les secteurs géographiques ont bien résisté au 4 ème trimestre, portant la performance annuelle du marché parisien à près d un million de (+4% en un an) et celle du Croissant Ouest à près de 6 (+38% en un an). La Première Couronne enregistre un léger recul (-5%) tandis qu à La Défense, les 3 transactions supérieures à 5 du 4 ème trimestre n ont pas suffi à renverser la tendance baissière, et le marché enregistre un repli de 18% sur l année. Au regard des difficultés économiques qui se profilent pour 212, cette bonne tenue du marché devrait cependant laisser place en 212 à un recul de la consommation tertiaire qui devrait atteindre, au mieux, 2 millions de. Graphique 7 Evolution de la demande placée en Ile-de-France Sources : Immostat, DTZ Research Tableau 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface Part Moins de % De 1 à % Plus de % Surface totale % Sources : Immostat, DTZ Reasearch Graphique 8 T1 T2 T3 T4 Répartition géographique de la demande placée en Ile-de-France Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Sources : Loyer moyen de 2nde main Immostat, loyer prime et loyer de 1ère main DTZ Research 4

5 T Ile-de-France Bureaux T4 Valeurs locatives Progression des valeurs locatives à Paris, ailleurs stabilité apparente et accroissement des mesures d accompagnement Les valeurs prime sont en progression à La Défense, à 56 //an et dans le QCA, à 8 //an. Au regard des fortes incertitudes qui pèsent aujourd hui sur l activité économique, notre prévision de croissance des loyers reste positive mais a été revue légèrement à la baisse. Dans un contexte de resserrement de l offre de qualité, le loyer prime à Paris QCA pourrait atteindre 81 //an courant 212 avec l arrivée sur le marché d immeubles de première main. A La Défense, le loyer prime pourrait atteindre 57 //an en 213. Sur les autres secteurs franciliens, les valeurs faciales sont conservées mais les mesures d accompagnement demeurent omniprésentes, de l ordre de 15% pour les sujets les plus importants (graphique 9). Après avoir fortement progressé en pour atteindre 398 //an, le loyer moyen de première main de l Ile-de-France a reculé de 7% en pour se positionner à 372 //an, à la faveur d une concentration des prises à bail sur des secteurs moins valorisés. Les valeurs locatives des bureaux neufs ont cependant progressé à Paris, de 6% dans le QCA notamment (699 //an fin ). Ailleurs, le réajustement des loyers se poursuit dans des proportions variables comprises entre 5% en moyenne dans le Croissant Ouest, à 382 / et - 13% en Première Couronne (graphique 1). Les loyers de seconde main sont stables, voire en légère progression sur l ensemble des secteurs franciliens. Positionné à 31 //an fin, le loyer moyen de seconde main francilien se positionne aujourd hui à 315 //an. Les valeurs ont peu évolué sur l ensemble des marchés. Seuls Paris (+5%) et la Première Couronne (+4%) se démarquent légèrement (graphique 11). Graphique 9 Loyers prime //an Paris QCA La Défense 1ère Couronne Nord Boucle Sud Source :DTZ Research. Les loyers d entendent HT-HC Graphique 1 Loyers moyens de première main //an Paris QCA La Défense 1ère Couronne Nord Boucle Sud Sources : Immostat, DTZ Research.Les loyers d entendent HT-HC Graphique 11 Loyers moyens de seconde main //an Paris QCA La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne Ile-de-France Sources : Immostat, DTZ Research. Les loyers d entendent HT-HC 5

6 T T T4 Ile-de-France Bureaux T4 Offre immédiate Stabilité de l offre immédiate mais part croissante des surfaces de seconde main suite à des libérations. Contraction de l offre à Paris QCA qui marque sa différence L'offre immédiate de bureaux en Ile-de-France, stable depuis maintenant deux ans, représente 3,6 millions de fin, soit un taux de vacance de 7%. La répartition par tranche de surfaces demeure relativement homogène depuis 3 ans. Le stock de surfaces supérieures à 5 en Ile-de-France représente ainsi, fin, 1,7 million de. On note toutefois une résorption marquée des surfaces de bureaux de première main, passées de 755 fin à seulement 688 ce trimestre (-9% en un an) (graphique 13). A Paris les surfaces de bureaux (731 ) se raréfient avec une baisse de 16% en un an. Sur d autres secteurs en revanche, les libérations de bureaux de seconde main pèsent sur le stock. Le Croissant Ouest enregistre ainsi une hausse de 12% de ses disponibilités, à 931 fin, pour un taux de vacance de 12,6%. La Boucle Sud et le secteur Neuilly-Levallois enregistrent les hausses les plus marquées (+23%). En Première Couronne (544 fin décembre), le stock vacant a crû de façon importante au Nord (+35%) mais s est résorbé sur les autres secteurs (graphiques 12 et 14). A La Défense, l offre immédiate, en hausse constante depuis, semble se stabiliser. Elle représente, fin, 29, soit un taux de vacance de 6,3% (graphiques 12 et 14). L offre à venir à un an (libérations et livraisons d immeubles neufs incluses) représente quant à elle près d 1,2 million de. Le volume de livraisons pour 212 demeure restreint avec à peine 37 dont seulement 16 encore disponibles. L essentiel du renouvellement de l offre se réalisera donc via des libérations de surfaces de seconde main Graphique 12 Evolution de l offre immédiate en Ile-de-France En Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Sources :Immostat, DTZ Research Graphique 13 Evolution de l offre immédiate en Ile-de-France En Moins de 1 De 1 à 5 Plus de 5 Graphique 14 Sources : Immostat, DTZ Research Evolution du taux de vacance 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Source : DTZ Research Paris Centre Ouest (inclus QCA) La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne Ile-de-France 6

7 Ile-de-France Bureaux T4 Offre future Fort ralentissement de la construction neuve attendu en 212, avec seulement 37 en chantier Les livraisons de bureaux neufs en auront représenté près de 623, un volume légèrement inférieur à celui observé en. Près d un tiers de cette offre était encore disponible fin. Promoteurs et investisseurs demeurent toujours aussi prudents quant au lancement de nouvelles opérations. Ainsi, à peine 37 de bureaux livrables en 212 sont actuellement en chantier, dont seulement 16 encore disponibles. Les disponibilités dans les opérations en construction se situent principalement en Première Couronne Nord et Sud avec 4 opérations représentant Le volume de livraisons pour 213 est pour l instant estimé à 432, dont 375 disponibles. Ils se situent pour l essentiel sur des immeubles de grand gabarit à La Défense Carpe Diem (44 4 ) et «Eqho» (8 ) et dans le Croissant Ouest avec l opération «In/Out» à Boulogne-Billancourt (33 6 ) ou encore l immeuble «West Plaza» développé par HRO à Colombes (29 ). Les opérations avec permis de construire offrent, quant à elle, un potentiel supplémentaire de 82 (graphiques 16 et 17). Pour 214, le potentiel de livraisons d élève à 2,9 millions de, dont 173 en chantier et 915 dotés d un permis de construire. Les opérations en chantier concernent encore une fois majoritairement La Défense (11 ) avec «Majunga» (6 ), développée par UNIBAIL et «D2» (5 6 ), que développe SOGECAP. Dans le Croissant Ouest, citons, Place de Belgique à La Garenne-Colombes, l opération de 21 de SEFRI CIME. Deux autres opérations d envergure, d ores et déjà dotées d un permis de construire, devraient voir le jour à Nanterre : «Tao», immeuble de 34 4 développé par DTZ ASSET MANAGEMENT, et «Spring», un immeuble de 32 7 développé par BOUYGUES IMMOBILIER (graphiques 16 et 17). A plus long terme, le potentiel de construction pour 215 représente à l heure actuelle 2 millions de, dont près de 27 dotés d un permis de construire (graphique 17). Graphique 15 Livraisons de bureaux en Ile-de-France Source : DTZ Research Graphique 16 Disponibilités en chantier en Ile-de-France 5 25 Source : DTZ Research Graphique 17 Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne Offre future en Ile-de-France à l horizon 215 Source : DTZ Research 2ème Couronne Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne En chantier Permis à obtenir Avec permis de construire 7

8 Ile-de-France Bureaux T4 Chiffres clés Tableau 2 Marché des bureaux T4 T1 T2 T3 T4 Evol. T/T Evol. A/A Perspectives d évolution Ile-de-France Demande placée* % -5% Offre immédiate* % - Taux de vacance 7,% 7,2% 7,1% 6,9% 7,% +1% - Loyer moyen de 2 nde main ** % +3% * Données exprimées en milliers de - ** Loyer (valeur faciale) exprimé en //an HC et HT Sources : Immostat, DTZ Research Tableau 3 Principales transactions du 4 ème trimestre Adresse Secteur Preneur Surface Etat des locaux Pushed Slab Paris 13 Paris ème BANQUE POPULAIRE 17 5 Neuf Le Topaz Vélizy-Villacoublay 2 ème Couronne Sud ALTRAN TECHNOLOGIES Neuf Projet Sainte-Croix de Neuilly Paris 17 Paris Centre Ouest CLARINS 1 Neuf 2 rue Monsieur Paris 7 Paris ème AMBASSADE DE CHINE Ancien Le Lavoisier Suresnes Péri Défense GFK RETAIL TECHNOLOGY Ancien Sources : Immostat, DTZ Research 8

9 Ile-de-France Bureaux T4 Définitions Demande placée Offre immédiate Loyer moyen de 1 ère main Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Exprimé en euro HT-HC par et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main Exprimé en euro HT-HC par et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. VEFA Vente en l Etat Futur d Achèvement. 9

10 Ile-de-France Bureaux T4 Contacts Transactions Laurence Escleine-Dumas Directrice Générale Déléguée +33() laurence.dumas@dtz.com DTZ Entreprises Thierry Laborderie Directeur du pôle Utilisateurs et de DTZ Entreprises +33() thierry.laborderie@dtz.com Philippe Méjean Directeur Général Délégué DTZ Consulting +33() philippe.mejean@dtz.com Conseil Jean-Philippe Carmarans Président Directeur Général DTZ Eurexi +33() jean-philippe.carmarans@dtz.com Claudia Mansard Directeur DTZ CODes +33() claudia.mansard@dtz.com Philippe Méjean Directeur Général Délégué DTZ Consulting +33() philippe.mejean@dtz.com Isabelle Caron Directrice Property Management +33() isabelle.caron@dtz.com Investissement Gérard Margiocchi Président de DTZ France +33() gerard.margiocchi@dtz.com Asset Management François Brisset Directeur Général +33() francois.brisset@dtz.com Patrice Genre Directeur Général +33() patrice.genre@dtz.com Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 1