Entre l ombre et la lumière

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1 Panorama bureaux Ile-de-France 3 ème trimestre 2013 Entre l ombre et la lumière Le marché locatif continue à ralentir, impacté par le fort repli des transactions en clés-en-main. L offre immédiate poursuit son ascension tandis que l offre neuve demeure contenue. Les loyers demeurent sous pression. Plus de 7,9 milliards d euros ont été investis depuis le début de l année 2013, soit une hausse de 8% en un an. 20 transactions de plus de 100 millions d euros ont été enregistrées sur les neufs premiers mois de l année Le taux prime de référence, dans le Quartier Central des Affaires, reste stable dans une fourchette comprise entre 4,50 et 5,00%.

2 On Point Panorama bureaux Ile-de-France 3 ème trimestre 2013 Page 2 Repli du marché locatif Les grands clés-en-main manquent à l appel cette année, avec un écart de m² A l issue du 3 ème trimestre, le marché locatif accuse un retard de 30% par rapport à l année dernière, avec 1,3 million de mètres carrés commercialisés en Ile-de-France. Cet écart se creuse sans grande surprise puisque le seul 3 ème trimestre 2012 avait été exceptionnellement actif avec notamment la prise en compte des transactions du Ministère de La Défense ( m² dans le 15 ème ), de France Télécom ( m² à Châtillon), de Sanofi ( m² à Gentilly), ou encore de Thalès ( m² à Vélizy). Ainsi que nous l avions déjà évoqué à mi-année, les grandes transactions font défaut cette année. Le fort repli des transactions en clés-en-main, après deux ans tout à fait exceptionnels, impacte fortement les résultats de En effet, il est intéressant de noter que la part de ces opérations sur-mesure dans la demande placée passe de 24% en 2012 (32% à fin septembre 2012) à 11% en En réalité si la baisse de l activité apparaît aujourd hui au grand jour, en 2011 et 2012 l activité locative avait été «dopée» par ces transactions spécifiques d envergure. Evolution de la part des clés-en-main dans la demande placée (évolution annuelle) En millions de m² 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 Source : Jones Lang LaSalle Indicateurs macro-économiques au 3T 2013 (évolution annuelle) 2013 Evolution sur 1 an PIB (2 ème trim.) +0,5% Emploi salarié IDF (1 er trim.) Climat des affaires (sept.) 94 Source : INSEE % Transactions en clé-en-main Transactions hors clé-en-main % 3T T 2013 Il n y a pas eu de telles transactions en Mais celles-ci, qui ont des temps de gestation longs, se jaugent difficilement à l aune d une année civile. Et puis certaines entreprises, confrontées depuis mi à la dégradation des indicateurs et des perspectives économiques, ainsi qu à un climat national morose, ont pu décaler leurs projets immobiliers, réduisant leurs ambitions ou renégociant leur bail. Depuis deux ans le phénomène des renégociations de baux va croissant en Ile-de-France. Selon Jacques Bagge Directeur de l Agence chez Jones Lang LaSalle, «l un des moteurs essentiels de la demande au cours des deux dernières années, était la recherche d économies. Ce moteur s est complètement arrêté, les entreprises qui n ont pour motivation que l abaissement de leurs coûts immobiliers se contentant de renégocier leur bail auprès de bailleurs, attentifs à éviter le vide locatif dans leur patrimoine.» Chiffres clés Ile-de-France au 3T 2013 (évolution annuelle) 3T 2013 Evolution sur 1 an Demande placée cumulée m² Offre immédiate m² Taux de vacance immédiat 7,2% Loyer prime 705 /m² Loyer moyen de seconde main 312 /m² /ORIE

3 On Point Panorama bureaux Ile-de-France 3 ème trimestre 2013 Page 3 Le QCA et La Défense connaissent un bon niveau d activité locative, en dépit du repli généralisé Evolution du nombre de transactions > m² (au 3 ème trimestre de chaque année) D un point de vue géographique, l activité est très disparate d un secteur à l autre. Dans Paris, la demande est en baisse de 23%. Si tous les marchés parisiens accusent un certain retard, les secteurs de Paris Centre Ouest et du Quartier Central des Affaires résistent bien et enregistrent de bons résultats. La correction des valeurs locatives permet aujourd hui à de nombreuses entreprises de prétendre à une implantation parisienne, ou en bordure de la capitale, dans des quartiers d affaires traditionnels. D ailleurs, on dénombre deux fois plus de grandes signatures que l année dernière dans ce secteur ; la transaction la plus importante étant celle du Tribunal de Grande Instance ( m²) dans le 17 ème. En effet, l institution déménagera l ensemble de ses effectifs, actuellement présents sur l île de la Cité, au sein du nouveau Palais de Justice qui sera situé dans la ZAC Clichy Batignolles à horizon Evolution de la demande placée par tranches de surface (en années glissantes) En millions de m² 3,0 2,5 2,0 < m² > m² A La Défense, l activité locative progresse également de manière significative, grâce à un 3 ème trimestre particulièrement actif avec, entre autres, les signatures d ERDF dans la «Tour Blanche» à Courbevoie ( m²), livrée début 2014, et d Allianz dans 1,5 1,0 0,5 0,0 35% 34% 42% 41% 42% 43% 45% 48% 48% 48% 38% «Easy Building» à Puteaux ( m²). Dans le reste du Croissant Ouest, les performances sont variables. Neuilly-Levallois et la Boucle Nord font une bonne année. Au 3 ème trimestre on notera notamment la précommercialisation d «Unicity» (~ m²) par Cetelem à Levallois qui devrait être livré courant Les résultats de la Boucle Sud se maintiennent grâce à la précommercialisation partielle de l opération «City-Light» à Boulogne-Billancourt par GE ( m²) dont l achèvement est prévu en De manière générale, l abondance de l offre de qualité dans ces secteurs périphériques, accessibles et proches de Paris, séduit les entreprises qui profitent de conditions locatives très attractives. En 1 ère et 2 ème Couronnes Sud, les commercialisations sont en fort retrait, en raison de très grandes transactions signées l an passé sur ces secteurs à l instar de France Télécom à Châtillon ( m²), Sanofi à Gentilly ( m²), Thalès à Vélizy ( m²), EDF à Palaiseau (~ m²) ou encore Casino à Vitry-sur-Seine (~ m²) pour le seul 3 ème trimestre. Fernando Javier URQUIJO Tour «Eqho» - La Défense

4 On Point Panorama bureaux Ile-de-France 3 ème trimestre 2013 Page 4 Evolution de la demande placée au 3T 2013 (par sous-secteur)

5 On Point Panorama bureaux Ile-de-France 3 ème trimestre 2013 Page 5 La barre des 3,7 millions de mètres carrés disponibles est franchie En un an, le stock de bureaux disponibles aura progressé de 6%. L offre continue donc de grimper et franchit un nouveau cap avec plus de 3,7 millions de mètres carrés disponibles, ce qui représente 7,2% du parc tertiaire francilien. La part de l offre neuve dans l offre immédiate, bien qu en progression ce trimestre, demeure toutefois contenue à un niveau bien inférieur à celui de 2009 (~30%) et représente 22% de l offre immédiate à l issue du 3 ème trimestre. Part des locaux Grade A dans l offre immédiate > m² (par grand secteur) Offre immédiate > m² Part du Grade A 2 ème Couronne % 1 ère Couronne % Paris % Croissant Ouest % La Défense % L essentiel des hausses se concentre dans l Ouest parisien, marché où les livraisons neuves ont été particulièrement importantes ce trimestre : pas moins de m² de projets livrés dont m² à La Défense avec la tour «Eqho». Sans grande surprise, les taux de vacance sont orientés à la hausse : 10% pour La Défense et 13,6% pour le Croissant Ouest. L offre demeure également importante en 1 ère Couronne Sud et Nord avec des taux de vacance qui avoisinent les 10%. En revanche, le marché parisien demeure toujours plutôt sous-offreur avec une vacance très faible (moins de 5%) : 4,9% pour le Quartier Central des Affaires. Les valeurs locatives sont sous pression Les loyers prime des marchés de référence en Ile-de-France sont orientés à la baisse, passant à 705 /m² dans le Quartier Central des Affaires et à 510 /m² à La Défense, compte tenu de la raréfaction des transactions à des niveaux de loyers exceptionnels. Il est d ailleurs intéressant de noter que dans le Quartier Central des Affaires on ne compte qu une poignée de transactions signées à plus de 700 depuis le début de l année, un nombre quatre fois moins élevé que l an passé à la même période. De manière générale, les loyers sont toujours sous pression, hormis quelques exceptions. Il faut dire que le marché reste globalement très alimenté en offre. «Les loyers réels, qui ont fortement baissé, devraient rester à des niveaux bas dans les mois qui viennent ; offrant des conditions de négociation toujours très avantageuses aux entreprises» commente Jacques Bagge. Evolution de l offre immédiate et du taux de vacance (par état des locaux) En millions de m² 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 24% /ORIE Offre immédiate au 3T 2013 (par grand secteur) Offre immédiate 2nde main Offre immédiate neuve/restructurée Taux de vacance 28% 26% 24% 20% 22% T % 8% 30% 10% Paris QCA Paris intra-muros (hors QCA) Croissant Ouest La Défense 28% 1ère Couronne 14% 2ème Couronne 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

6 On Point Panorama bureaux Ile-de-France 3 ème trimestre 2013 Page 6 Taux de vacance au 3T 2013 (par sous-secteur) /ORIE Loyer prime au 3T 2013 (par sous-secteur) /ORIE

7 On Point Panorama bureaux Ile-de-France 3 ème trimestre 2013 Page 7 Perspectives Compte tenu du retard d activité constaté à l issue du 3 ème trimestre la demande placée en Ile-de-France pour 2013 devrait se situer autour de 1,8 million de mètres carrés. Les perspectives pour 2014 sont plus favorables compte tenu des premiers signes d amélioration de la conjoncture mondiale et nationale depuis l été. Ainsi l activité locative devrait progressivement se redresser à partir de la mi Projets mis en chantier et disponibles à horizon 2015 (grand secteur) En m² ère Couronne Croissant Ouest Paris intra-muros (hors QCA) 2ème Couronne La Défense Paris QCA TOTAL Le stock d offres à écouler demeure important, notamment en périphérie, même si quelques immeubles neufs, vacants depuis plusieurs années pour certains, ont trouvé progressivement preneur suite au réajustement de leurs valeurs locatives. L arrivée sur le marché de nouveaux projets, à La Défense et dans la Boucle Sud en particulier, devrait contribuer à renforcer voire accentuer les disparités de marché. Certains taux de vacance pourraient donc enregistrer dans les prochains mois de nouvelles hausses m² Source : Jones Lang LaSalle m² m² m² En effet si aujourd hui les lancements spéculatifs d opérations immobilières demeurent limités, la majeure partie de ces développements, actuellement en cours de construction et disponibles à la commercialisation (~ m² au total), se concentre dans l Ouest francilien (45%). Dans ce contexte, toujours favorable aux locataires, les propriétaires resteront attentifs aux contraintes opérationnelles et financières des entreprises, et ne manqueront pas d en tenir compte dans leurs propositions, afin d éviter le vide locatif dans leur patrimoine. Les renégociations devraient donc rester nombreuses. Les entreprises, n ayant pour seule motivation que l abaissement de leurs coûts immobiliers, privilégieront bien souvent de rester sur place dans leurs locaux actuels, limitant ainsi le risque social et le coût d un déménagement.

8 On Point Panorama bureaux Ile-de-France 3 ème trimestre 2013 Page 8 Hausse du marché de l investissement par rapport à l an passé Le quartier d affaires de La Défense sort la tête de l eau avec plus de 750 millions d euros d investissement depuis le début de l année Avec 3,6 milliards d euros investis en immobilier d entreprise en Ilede-France au 3 ème trimestre, le marché de l investissement a trouvé son second souffle durant l été. Au cumulé, ce sont plus de 7,9 milliards d euros qui ont été investis depuis le début de l année, soit une hausse de 8% en un an. Forte croissance de l activité sur le segment des transactions de taille intermédiaire Après un léger repli à la fin du mois de juin, les grandes transactions qui étaient en cours au printemps se sont finalisées comme prévu durant l été : ce sont les trois seules transactions d un montant supérieur à 300 millions d euros signées depuis le début de l année. Il s agit de la cession à PRIMONIAL de la tour «Adria» pour 450 millions d euros à la Défense, celle à PREDICA d «Eco Campus» pour 380 millions d euros à Châtillon, ou encore la vente de la tour «Sequana» à HINES (pour le compte d un tiers) à Issy-les- Moulineaux. Au final ce sont 20 transactions de plus de 100 millions d euros qui ont été signées à fin septembre, deux de plus que l an passé. On retiendra de nouveau le caractère très équilibré du marché francilien cette année en ce qui concerne le volume unitaire des transactions. 50% des montants investis se sont placés sur des opérations de moins de 100 millions d euros, avec une croissance d activité particulièrement forte sur le segment des transactions intermédiaires (comprises entre 50 et 100 millions d euros). Ce sont 30 transactions enregistrées pour plus de 2 milliards d euros, contre seulement 19 pour près d 1,2 milliard d euros à la même période l an dernier, soit une hausse de 67% en volume. Tour «Sequana» - Issy-les-Moulineaux Indicateurs macro-économiques au 3T 2013 (évolution annuelle) 3T 2013 Evolution sur 1 an PIB +0,5% Taux directeur BCE 0,50 OAT 10 ans 2,342 Euribor 3 mois 0,225 SWAP 5 ans 1,26 Sources : INSEE / Agence France Trésor / euribor-rates.eu / Jones Lang LaSalle-Thomson Reuters Chiffres clés Ile-de-France au 1T-3T 2013 (évolution annuelle) 1T-3T 2013 Evolution sur 1 an Volumes investis M Volume moyen 51 M Nombre de transactions dont plus de 100 M Taux de rendement prime bureaux 4,50-5,00

9 On Point Panorama bureaux Ile-de-France 3 ème trimestre 2013 Page 9 Quant aux très grandes transactions, supérieures à 500 millions d euros, elles sont en retrait jusqu à maintenant. Cette tendance pourrait changer dans les mois à venir puisque de grands portefeuilles sont actuellement en cours de négociation. La première couronne parisienne capte près de la moitié des capitaux Les trois plus grandes transactions enregistrées depuis le début de l année ayant été finalisées en première couronne parisienne, Paris intra-muros ne draine pas, comme à l accoutumé, la majorité des capitaux. Plus d 1,5 milliard d euros ont été respectivement investis en Première Couronne («Eco Campus à Châtillon) et dans le Croissant Ouest («Sequana» à Issy-les-Moulineaux). Montants investis par trimestre (en volume) En Mds ,12 4,77 2,40 3,51 1,44 +8% 4T 3T 2T 1T 7, Le quartier d affaires de La Défense poursuit sur sa bonne dynamique amorcée au trimestre dernier, avec 758 millions d euros investis depuis le début de l année (4 transactions). Deux transactions de plus de 100 millions d euros ont été enregistrées sur ce marché, ainsi après la cession par IVANHOE CAMBRIDGE de la tour «Pacific» pour 228 M à TISHMAN SPEYER PROPERTIES au 2 ème trimestre, TESTA a vendu à PRIMONIAL la tour «Adria» pour 450 millions d euros au 3 ème trimestre sera vraisemblablement une des meilleures années enregistrée sur le marché de La Défense depuis Montants investis par tranche de montants au 1T-3T 2013 (en nombre) < 50 M De 50 à 100 M De 100 à 300 M De 300 à 500 M > 500 M 19% 11% 2% 68% La cession d «Eco Campus» booste le marché des VEFA au 3 ème trimestre Après un début d année timide, le marché des VEFA reprend quelques couleurs au 3 ème trimestre avec une VEFA d envergure finalisée au cours de l été. Ainsi, PREDICA s est porté acquéreur d «Eco Campus» auprès de NEXITY et INTERCONSTRUCTION pour 380 millions d euros. Cette opération de m² de bureaux développée pour le compte de FRANCE TELECOM à Châtillon devrait être livrée en L autre VEFA du trimestre est la cession par BNP PARIBAS REIM de l extension des «Moulins de Pantin» ( m²) à LA FRANCAISE pour un montant dépassant 65 millions d euros. Cette opération est précommercialisée pour moitié auprès de BNP. Volume d investissement au 1T-3T 2013 (par types d actif) On notera qu une seule opération en blanc a été vendue depuis le début de l année, ainsi la part des VEFA en blanc est passée de 50% des opérations à la fin du 3 ème trimestre 2012, à 17% fin septembre 2013.

10 On Point Panorama bureaux Ile-de-France 3 ème trimestre 2013 Page 10 Le marché reste centré sur ses acteurs traditionnels Les investisseurs français continuent de largement dominer le marché de l investissement avec 73% des montants engagés en Ilede-France. Habituellement fortement présents sur les volumes inférieurs à 100 millions d euros, ils se font la part belle au 3 ème trimestre sur les plus grandes transactions, puisque 2 des 3 plus importantes opérations du trimestre ont été acquises par des français («Eco Campus» et «Adria»). Pour autant, on voit le retour de profils d investisseurs plus opportunistes d origine anglo-saxonne tels HINES («Perspectives Défense» et «Sequana») ou BLACKSTONE («Colisée III & IV», ainsi qu un portefeuille d entrepôts logistique) qui se sont positionnés de manière significative sur le marché francilien ces derniers mois. Quant aux allemands, ils se sont majoritairement portés acquéreurs d actifs de commerce ou d immeubles de bureaux dans Paris intramuros : - DEKA a acquis la partie commerce de «T8» et le «33 rue Lafayette», - UNION a acheté le centre commercial «Les 3 Moulins», - et PRAMERICA s est porté acquéreur du «118 avenue des Champs Elysées». Stabilité des taux de rendement sur l ensemble des secteurs L appétit des investisseurs pour des produits «Core +» et «Value Add» se confirme, alors que l offre de produits n est pas encore suffisante. On remarque que les écarts de pricing entre vendeurs et aquéreurs tendent à se réduire, apportant une meilleure liquidité à ce segment de marché. L appétit des investisseurs pour les meilleurs produits ne se démentant pas, les taux de rendement prime restent inchangés en dépit de la hausse des taux des OAT depuis le printemps. Part des VEFA dans le volume investi en bureau (en volume) En Mds 14 Ventes bureaux (hors VEFA) 12 Vefa bureaux ,05 1,64 1,57 1,92 2,23 Montants investis par origine des capitaux au 1T-3T 2013 (en volume) Source : Jones Lang LaSalle Taux de rendement au 3T 2013 (par sous-secteur) 1,60 1,61 1,32 0,90 1,10 1,28 Ainsi, le taux prime de référence, dans le Quartier Central des Affaires, reste stable dans une fourchette comprise entre 4,50 et 5,00%. Source : Jones Lang LaSalle

11 On Point Panorama bureaux Ile-de-France 3 ème trimestre 2013 Page 11 Perspectives Selon Stephan von Barczy, Directeur du département Investissement chez Jones Lang LaSalle «De grands dossiers sont actuellement en cours de vente et les équipes acquisition sont très occupées. Celles-ci doivent entreprendre un travail pédagogique plus important auprès de leurs comités, ce qui ralentit légèrement le rythme de débouclage des transactions». En conséquence de quoi, nous anticipons que le volume d investissement à la fin de l année se situera dans une fourchette de 10 à 12 milliards d euros. Consensus forecasts (à horizon 2014) Décembre 2013 Septembre 2014 PIB (à fin d année) OAT 10 ans Euribor 3 mois Source : Consensus forecasts Septembre 2013 Les Fonds Souverains qui avaient fortement animé le marché l an dernier ont été peu présents sur le marché depuis le début de l année. Ils n ont cependant pas déserté le marché pour autant puisque 2 transactions, pour environ 1 à 2 milliards d euros, sont actuellement en cours de négociation. Quant au marché des VEFA, il ne devrait pas terminer l année sur un volume égal à celui de l an dernier (de l ordre d 1 milliard d euros), d autant que les investisseurs pour des opérations en blanc se font toujours aussi rares. En matière de financement, si les banques continuent de dominer le marché, les fonds de dette ont efficacement déployé une bonne partie de leurs fonds et de nouveaux assureurs ont fait leur apparition. La concurrence sur les marges compense en partie la hausse des taux, mais au global les coûts de financement ont sans doute atteint un point bas.

12 Bureaux Jones Lang LaSalle France Paris rue La Boétie Paris Tél. : + 33 (0) Fax : + 33 (0) La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0) Fax : + 33 (0) Saint-Denis 3, rue Jesse Owens Saint-Denis Tél. : + 33 (0) Fax : + 33 (0) Le Plessis-Robinson La Boursidière BP Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0) Fax : + 33 (0) Lyon 55, avenue Foch Lyon Tél. : + 33 (0) Fax : + 33 (0) Contacts Virginie Houzé Directeur Département Etudes & Recherche Paris +33 (0) virginie.houze@eu.jll.com Sophie Rozen-Benaïnous Responsable Etudes Département Etudes & Recherche Paris +33 (0) sophie.rozen@eu.jll.com Manuela Moura Consultante Département Etudes & Recherche Paris +33 (0) manuela.moura@eu.jll.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Tout e reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.