«Gare du Sud» à Nice (06)

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1 Objectif d investissement : Privilégier la haute qualité patrimoniale Le choix de PERL : au cœur de Nice quartier de la Libération Analyse immobilière Le dynamisme d une métropole de renom : ville élégante et accueillante, Nice offre une qualité de vie hors du commun, grâce à sa splendide Baie des Anges, ses emblématiques palais et villas sur la promenade des Anglais, son port, son centre-ville et le Vieux-Nice. A Nice, La Libération est un quartier emblématique et très prisé des Niçois pour sa douceur de vivre. Convivial et authentique, célèbre pour son marché à ciel ouvert, ce quartier chargé d histoire est proche des lieux les plus prisés de Nice. Gare du Sud Place Masséna Idéalement situé, et desservi par la ligne 1 du tramway, il permet de rejoindre en quelques minutes l avenue Jean Médecin, la place Masséna et sa zone piétonne, le Vieux-Nice ou la Promenade des Anglais. Points-clés économiques * Métropole Nice Côte d Azur : 1ère métropole créée en France regroupant 49 communes, habitants, emplois et étudiants. 2 ème destination touristique de France avec 10 millions de touristes par an. Aéroport de Nice Côte d Azur : 2 ème aéroport international avec 10 millions de passagers par an et 50 compagnies desservant plus de 100 destinations. A proximité de Nice, Sophia Antipolis et des différents pôles de l Eco-Vallée de la Plaine du Var (avec ses hectares) : un projet d intérêt national par sa capacité à accélérer le développement de l une des villes les plus internationales de France dans la compétition entre les métropoles européennes. Accès En voiture : Autoroute A8 La Provençale vers Aix-en-Provence à l ouest et la frontière italienne à l est (à 13 min en voiture). En train : Gare TGV Nice-Ville à 10 min à pied : liaison Paris-Nice (projet de LGV PACA : ouverture en 2023). En avion : aéroport international de Nice Côte d Azur à 7 km (navette Paris Nice en 1h20). En tramway : ligne 1, station Libération à 200 m. En projet : future ligne 2 du tramway (livraison 2018). En bus : plusieurs lignes de bus vers les différents quartiers de Nice (lignes 3 et 27). * Sources : Métropole Nice Côte d Azur.fr

2 Le choix de PERL : Nice «Gare du Sud» Un projet d aménagement d envergure au cœur de Nice Un projet innovant qui s inscrit dans l histoire d un quartier : le nom «Gare du Sud» est un hommage à son environnement et à l emblème du quartier, son ancienne gare à la façade ouvragée. Un nouvel espace de vie : l ancienne halle des trains va se transformer en un véritable marché couvert. Entouré d espaces verts, ce tout nouveau lieu bénéficiera également d un parking, de logements, de salles de sport, d un cinéma multiplexe et de nombreux commerces. Une forte dimension culturelle : l ancienne gare des voyageurs, totalement rénovée en 2014, accueille déjà une médiathèque de 2000 m². La nouvelle halle abritera des expositions et des manifestations culturelles... Sur la place, la très belle façade de style de l ancien Hôtel Riviera sera conservée et le bâtiment transformé en un cinéma multiplexe. Le projet a été désigné lauréat 2016 du Grand prix régional des Pyramides d Argent. Imaginé par des architectes de renom : Reichen et Robert & associés Le projet «Gare du Sud» : halle couverte de m² dans le prolongement de la médiathèque m² de logements 262 au total cinéma multiplexe de 9 salles m² de commerces salle de sport parking souterrain de 450 places Références de l architecte : La Grande Halle de la Villette, Paris Halle Tony Garnier, Lyon Le Passage Pommeraye, Nantes Euratlantique, Bordeaux Aménagement des Docks, St Ouen

3 Environnement immédiat Dans le quartier emblématique de la Libération, un environnement de qualité. A proximité de l avenue Malausséna, une des grandes artères commerçantes de Nice. A 200 m de la ligne 1 du tramway reliant la place Masséna, la plage et la Promenade des Anglais en 15 minutes et à 10 min à pied de la gare TGV de Nice. Ecoles, commerces, marché, transports à proximité immédiate. Sélection PERL 24 appartements du studio aux 4 pièces répartis dans 3 bâtiments, dont la plupart sont prolongés de balcons ou terrasses et bénéficient de belles orientations. Les appartements en étages élevés profitent de vues dégagées. Opération en diffus. Rémunération du syndic à la charge du bailleur. Une Co-promotion : Icade - Vinci Immobilier ICADE : société immobilière cotée, Icade est une filiale de la Caisse des Dépôts. Bâtisseur de villes depuis plus de 150 ans, Icade est un acteur majeur de l immobilier et du développement durable des villes de France. Alliant le meilleur du public et le meilleur du privé, ce promoteur national, construit et vend logements par an, des bureaux, des équipements publics ainsi que des équipements hospitaliers. VINCI : née du regroupement des deux filiales immobilières du Groupe VINCI, premier groupe mondial de concessions-construction, VINCI Immobilier bénéficie d'une expérience de plus de 20 ans dans les domaines de l'immobilier résidentiel (logements et résidences gérées) et de l'immobilier d'entreprise (bureaux, hôtels, commerces). VINCI Immobilier est un partenaire reconnu des collectivités locales, des aménageurs et des investisseurs. L usufruitier-bailleur : Côte d Azur Habitat Office Pulic de l Habitat, Côte d Azur Habitat est le premier bailleur du département et gère un patrimoine de logements. Il assure la location et l entretien des logements, des équipements des parties communes et des annexes. Il veille à l accompagnement et au suivi social de ses «clients locataires». Chiffres clés : un patrimoine géré de plus de logements, CA de K (données 2014).

4 Eléments financiers Valeur de la nue-propriété Durée du démembrement 16 ans Valeur locative (m 2 /mois) 17,3 Valeur économique de la nue-propriété 62 % Rendement brut 3,40 % Valeur économique de l usufruit 38 % Soit 17,3 x 12 mois / (prix moyen pleine propriété parking compris) Soit la somme des loyers perçus nets et actualisés sur la durée de l usufruit Taux d occupation : 100 % - Charges, travaux et taxes : 23 % Indexation des loyers et charges : 1,50 % - Actualisation : 2,5 % Prix moyens TTC m² hors parking Pleine-propriété Nue-propriété Prix moyen pondéré TTC / m², hors parking Prix moyen habitable TTC / m², hors parking Prix des parking Pleine-propriété Nue-propriété Emplacement de parking en sous-sol Budget moyen / typologie Nue-propriété TTC 7/ Studios de 25 m² à 41 m² De à / 2 pièces de 41 m² à 62 m² De à / 3 pièces de 59 m² à 80 m² De à / 4 pièces de 82 m² Calendrier prévisionnel En cours de construction Acte authentique : 1 er trimestre 2017 Livraison des immeubles : 3 ème trimestre 2018 IMPORTANT PC obtenu et purgé Agrément obtenu Notaire Notaire : Maître de BOYSSON-FERRÉ Ordre du dépôt de garantie : Maître de BOYSSON-FERRÉ, Notaire associé Montant du dépôt de garantie : 2,5 % du montant TTC de l acquisition en nuepropriété

5 Carte de marché «Gare du Sud» VINCI - ICADE/ PERL /m² : pkc Livraison : 4T2018 «Gare du Sud» Icade - Vinci /m² : pkc Livraison : 2T2018 «Cœur Opaline» Sagec /m² : pkc Livraison : 4T2016 «Opéra» Bouygues Immobilier /m² : pkc Livraison : 1T2017 «Square Massena» Groupe Terlat /m² : pkc Livraison : 2T2017 Sources : selogerneuf.com, explorimmoneuf.com

6 Sécuriser une épargne immobilière La valorisation de l investissement en nue-propriété bénéficie d un double effet de levier, hors de toute réévaluation immobilière : une valorisation mécanique qui résulte de la récupération contractuelle de la pleine propriété et une valorisation économique liée à l inflation sur toute la durée de l investissement. Prix d achat en nue-propriété en fonds propres Valeur de la pleine propriété lors de l achat Valeur estimée des biens à terme* Gain (Revente du bien au terme de l usufruit) Rentabilité de 4,17 %/ an * * Hypothèse de valorisation immobilière de 1 % / an Optimiser sa fiscalité Neutralité fiscale de l investissement et optimisation IR/RF ou ISF selon les modalités de financement. Sélection d un appartement d une valeur de (acquis à en nue-propriété) Réduction de l ISF du montant de la nuepropriété si l achat est réalisé en fonds propres. Art. 885 G quater du CGI modifié par l art 13 de la LF 2013* Financement en fonds propres Défiscalisation des revenus fonciers existants pour un investissement réalisé à crédit Art. 31,I,1,d CGI (depuis décembre 2008/LDFR 2008) Financement en emprunt in fine (taux de 2,5 %) et nantissement assurance vie 125 k capitalisée à 2,5 % pour un investisseur avec de revenus fonciers positifs Taux ISF Réduction ISF annuelle Réduction ISF sur les 16 ans + travaux Gain (revente à terme) TMI Effort d épargne (éco. d impôt incluse) Economies IR sur les 16 ans + travaux (prélèvements sociaux compris Gain (revente à terme) assurance vie incluse 0,50 % % ,70 % % ,00 % % PERL 115 rue Réaumur Paris Tél Architecte : Reichen & Robert et associés Eléments non contractuels, communiqués à titre indicatif uniquement 14/09/2016