Fonds d urbanisation et d aménagement du Plateau de Kirchberg ÎLOT MIXTE PORTE DE L EUROPE RÉSULTAT DE CONCOURS CONFÉRENCE DE PRESSE DU

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1 Fonds d urbanisation et d aménagement du Plateau de Kirchberg ÎLOT MIXTE PORTE DE L EUROPE RÉSULTAT DE CONCOURS CONFÉRENCE DE PRESSE DU

2 CADRE GÉNÉRAL ET OBJET DU CONCOURS Au vu de la population croissante de fonctionnaires européens dans le quartier (actuellement environ pour quelques à long terme), le Fonds prévoit un îlot urbain mixte comprenant un ensemble commercial et Horeca de quelque à m2 brut, de bureaux et de services de quelque m2 brut (zone «A») et de logements de quelque m2 brut dont m2 brut à réserver à la location par la SNHBM (zone «B») sur le nouveau site constructible récupéré grâce au comblement de la«champangshiel» dans le cadre du réaménagement viaire de la Porte de l Europe. Le site est situé côté Nord de l avenue J. F. Kennedy, à l angle de la connexion de celle-ci avec la rue du Fort Niedergrünewald, devant la Tour B de la Porte de l Europe. Le projet comprend une place publique entre la rue du Fort Niedergrünewald et l avenue J. F. Kennedy au niveau de la station de tram «Philharmonie-Mudam». B A Une liaison souterraine avec le parking Place de l Europe a été étudiée (InCA, bureau d études). Elle devra être mise en œuvre avant la construction de l îlot mixte. Le site d environ 1 ha classé «zone à destination particulière édifices et installations d intérêt national avec leurs infrastructures nécessaires» est idéalement situé à proximité immédiate de la future station de tramway et permettra d équilibrer l offre commerciale et Horeca actuellement concentrée dans la partie Est du Plateau. Il augmentera également la mixité des fonctions dans le Quartier Européen Nord, dont l apport en logements. Le site du projet mixte Porte de l Europe Le site du projet La voirie Les passages piétons Les places Les zones «A» (commerces/bureaux) et «B» (logements) sont, comme désormais l ensemble des réalisations au Kirchberg, soumises à emphytéose fixée à 30 ans pour la zone «A» et à 99 ans pour la zone «B». Dimensions du site : 1 ha Surfaces maximum : Commerces et Horeca m² brut Zone A Bureaux et services m² brut Zone A Logements m² brut Zone B Chemins piétonniers, places et voirie du nouvel urbanisme du Quartier Européen

3 COMPOSITION DU JURY, ÉQUIPE TECHNIQUE, GROUPEMENTS APPELÉS À CONCOURIR Jury Monsieur Dominique Perrault, Agence Dominique Perrault président du jury, Monsieur Kaye Geipel, rédacteur en chef de la revue Bauwelt, Madame Sonja Gengler, architecte directeur adjoint, service de l urbanisme de la Ville de Luxembourg, Monsieur Thierry Kuffer, directeur du service Direction des Finances et Impositions de la Ville de Luxembourg, Monsieur Guy Entringer, directeur de la Société nationale des habitations à bon marché (SNHBM), Monsieur Thierry Nothum, directeur de la Confédération luxembourgeoise du commerce, Monsieur Louis Reuter, architecte de l Administration des bâtiments publics, Monsieur Max Von Roesgen, architecte représentant l OAI, associé du bureau Planet+, Madame Marianne Brausch, architecte auprès du Fonds Kirchberg, Monsieur Claude Muller, secrétaire général du Fonds Kirchberg. 5 équipes avaient été sélectionnées à concourir : Allfin Group Comm., promoteur avec Cushman & Wakefield, exploitant commercial et Arquitectonica-M3 Architectes AG Real Estate et Félix Giorgetti, promoteurs avec Devimo Consult, exploitant et Massimiliano Fuksas-Atelier d architecture et de design Jim Clemes architectes Atenor Group, promoteur avec CBRE Belgique, exploitant commercial et Julien de Smet- SteinmetzDeMeyer architectes CDCL, CDCL Promotions, ATA, ATA Pharma et Arizona Investissements, promoteur avec Hadan Groupe Ehdale et Arizona Investissements, exploitant, BIG et Metaform architectes Groupement Axis, CIP, Footprint, Mammot et Leasinvest Immo Lux, promoteur avec Leasinvest Immo Lux, exploitant et Neutelings Riedijk-Arlette Schneiders architectes Suite au retrait de la consultation du groupement Atenor Group, promoteur avec CBRE Belgique, exploitant commercial et Julien de Smet- SteinmetzDeMeyer architectes, L étude volumétrique sur l avenue J. F. Kennedy (Fonds Kirchberg) 4 équipes ont remis un projet pour la 2e phase de sélection. L étude volumétrique, vue rue du Fort Niedergrünewald Préjury 2 équipes ont été retenues pour participer à la 3e phase : Madame Fabienne Wagner et Monsieur Miguel Fernandes, Fonds du Kirchberg, Madame Virginie Fabbro, assistance technique du Fonds du Kirchberg, Messieurs Serge Nickels et Dirk Fröhlich, LuxStrategy pour l analyse de la capacité économique des investisseurs -promoteurs et exploitants, Monsieur Pierre Grivegnée, United by pour l analyse des concepts commerciaux. Allfin Group Comm., promoteur avec Cushman & Wakefield, exploitant commercial et Arquitectonica-M3 Architectes Groupement Axis, CIP, Footprint, Mammot et Leasinvest Immo Lux, promoteur avec Leasinvest Immo Lux, exploitant et Neutelings Riedijk-Arlette Schneiders architectes.

4 LAURÉAT DU CONCOURS GROUPEMENT ALLFIN ALLFIN GROUPE COMM CUSHMAN & WAKEFIELD ARQUITECTONICA M3 ARCHITECTES Description du projet Le projet se présente sous la forme générale d une «pièce urbaine», où la gestion des flux de circulation piétonne joue un rôle majeur. La piazza, divisée, partant de l avenue Kennedy et de l arrêt de tram «Philharmonie-Mudam», en partie haute et basse vers la rue du Fort Niedergrünewald, est bordée sur celle-ci par la partie commerciale en ruban, couverte d une toiture verte et encadrée par deux volumes construits : l immeuble de bureaux à l avant et la tour d habitation à l arrière du site, émergent «à l image des tours de la vieille ville», pour participer au nouveau panorama des tours à la pointe du Plateau de Kirchberg. La partie commerciale s ouvre en «porte», sur l entrée rue du Fort Niedergrünewald de la Cour de Justice depuis la partie basse de la piazza, laquelle est le «point central» de la transversale Philharmonie-Cour de Justice, qui suit la déclivité naturelle du site. On accède à la tour de logement (15 logements SNHBM aux étages inférieurs et 148 logements sur le marché libre au-dessus) divisée visuellement en deux entités de plain-pied, en cheminant le long des commerces de la partie haute ; la liaison avec le parking Place de l Europe débouche au niveau bas de la piazza, à l air libre. En continuant ce cheminement, on accède ensuite à la passerelle de liaison avec le parvis de la Cour de Justice. L accès livraison des commerces se fait par la rue du Fort Niedergrünewald. Le traitement vitré des façades, aussi bien de l immeuble de bureaux que de la tour d habitation, confère une unité retenue à l ensemble à la pointe du Plateau Kirchberg, entre la Philharmonie et la Cour de Justice et assure la différenciation entre l immeuble de bureaux, la partie commerciale et la tour de logements. Vue à vol d oiseau Vue sur la piazza Surfaces de bureaux : m² (lobby au rez-de-chaussée et 8 étages de bureaux) Zone A Surfaces de commerces : m² Zone A Tour de logements : R + 21 étages Zone B

5 8 9 Commentaires du jury Volet architectural (50%) Le projet a évolué positivement au-delà même des réponses apportées aux remarques et recommandations du jury suite à la phase 2. Le travail de différenciation des façades, les réglages apportés pour améliorer la circulation et le confort des occupants sont appréciés par le jury : mieux circuler, être abrité et être au contact direct avec les différentes fonctions, réflexion sur la réversibilité des surfaces de parking conçu en tant que bâtiment pouvant être réaffecté à des surfaces de commerces et/ou de bureaux dans le cas d une évolution de déplacements avec moins de voitures particulières, l intégration des installations techniques sous les toitures afin d offrir des toitures vertes, etc.). Implantation urbanistique Le travail d implantation du projet dans la topographie du site est très fin et apprécié par le jury. Fonctionnement des flux La fluidité des flux et leur aspect non contraignant permettent une déambulation agréable et naturelle à travers le site, aussi bien dans son sens longitudinal que transversal. Espaces extérieurs L élargissement de l escalier et de la place basse ainsi que le chemin longeant les commerces vers les entrées des logements sont appréciés par le jury. Expression architecturale générale Le raccord de la toiture verte avec la place haute enlève la visibilité sur le noyau de circulation public vers le parking et le niveau inférieur du projet. Par ailleurs, la descente de toiture verte jusqu au niveau du sol est questionnée, ou alors cela devrait impliquer l accessibilité de la toiture. La question de l accessibilité est également posée du côté des logements. Le jury propose d approfondir l étude de la toiture verte, ensemble avec un paysagiste. Qualité des logements L aménagement d un accès aux logements à coûts modérés (LCM) au même niveau et de la même qualité que l accès aux logements logements cédés à des acquéreurs (LCA) est apprécié par le jury. La qualité des logements proposés est à approfondir, notamment au niveau de la répartition et de la proportion des pièces de vie. Le fait de proposer une tour siamoise de logement avec un léger décalage des deux volumes dans l intérêt d aller chercher une orientation supplémentaire pour les logements n est pas pleinement exploitée au niveau des plans des logements, qui sont aménagés avec des coins opaques à ces endroits. Qualité des bureaux Le jury a pris note des réponses apportées à la volumétrie du bâtiment de bureaux. Ces réponses sont justes au niveau du site, cependant la forme générale et l identité de ce bâtiment de par son positionnement dans le contexte urbain ne sont pas encore abouties et restent à affiner. Volet commercial (25%) Le projet répond aux remarques du jury entre la phase 2 et la phase 3 sauf en ce qui concerne la visibilité en venant du pont et donc du centre-ville. Les quais de déchargement et l alimentation commerciale ont été revus de manière adéquate. La fluidité des flux piétons est excellente et presque naturelle avec les deux places (une place basse et une place haute) reliées par un escalier monumental et alimentant à la fois la rue Niedergrünewald, l avenue Kennedy et l immeuble de logement. L équilibre commercial est bien pensé avec deux pôles distincts : un pôle alimentaire spécifique et un pôle loisirs, le tout relié par un ensemble de boutiques et Horeca. Le candidat répond aux interrogations commerciales avec 26 lettres d intention de qualité pour 17 espaces commerciaux disponibles. Le niveau moyen des loyers proposé correspond aux valeurs du marché. La conception permet une flexibilité importante en cas de modification des modules commerciaux dans un avenir plus lointain. La toiture verte qui redescend au niveau Kennedy devrait être revue pour permettre une meilleure lisibilité commerciale depuis l avenue Kennedy et l entrée du Kirchberg en venant de la ville. La piazza Vue depuis l avenue Kennedy Vur sur la rue du Fort Niedergrünewald

6 10 11 Volet financier (25%) Le Jury salue l effort qui a été fait au niveau des montants proposés en vertu du droit d emphytéose pour les parcelles A et B. Le concept financier se caractérise par sa cohérence générale et est considéré être en ligne avec le niveau de loyers proposés par l équipe, ainsi qu avec les prix pratiqués sur le marché immobilier luxembourgeois. Des lettres d intention ont été fournies conformément aux dispositions du règlement de consultation. Les coûts de réalisation pour les aménagements extérieurs et les constructions semblent en ligne avec le degré de difficulté architecturale du projet. Pondération Volet architectural, comptant pour 50 points : l implantation urbanistique (10 points), le fonctionnement des flux (10 points), l expression architecturale générale (10 points), qualité des espaces extérieurs (10 points), qualité des logements (7 points), qualité des bureaux (3 points). Volet commercial, comptant pour 25 points : l adéquation du modèle et la qualité et pertinence du programme commercial à développer sur base du concept commercial, la qualité, la diversité et le choix des types de commerces et des gammes par rapport à la clientèle cible, la relation des commerces avec l extérieur, la rationalité des flux piétons, aussi bien horizontaux que verticaux, et leur lien avec l extérieur et le contexte environnant, l organisation des commerces et de leurs surfaces annexes, leur localisation dans le projet global, l attractivité et le positionnement des vitrines. Elévation Volet économique, comptant pour 25 points : la compétitivité de la proposition financière relative au droit d emphytéose, la cohérence du plan d affaires et du concept financier par zones (A et B) et par fonctions (logements, bureaux, commerces, services), l adéquation du modèle de gestion par rapport au projet proposé, les facteurs de risques. Elévation-coupe Volets financier et commercial : les sous-critères ont été pondérés à part égal. Détails de façade

7 ÈME PRIX GROUPEMENT AXIS CIP LUXEMBOURG SA LEASINVEST IMMO LUX SA NEUTELINGS RIEDIJK ARCHITECTEN ARLETTE SCHNEIDERS ARCHITECTES NEY+PARTNERS INGÉNIEURS Description du projet Il s agit d un projet «classique», dans le sens où ses façades dessinent des fronts de rue et constituent des îlots urbains. Le traitement des façades est «original», avec la façade «écrite» de l immeuble de bureaux et l expression en grandes mailles façon nid d abeille de la tour de logements. La pointe de l ensemble est occupée par un immeuble de bureaux-commerces, suivie au centre d une piazza-cour avec commerces, d un cheminement transversal partant de l avenue Kennedy (arrêt de tram «Philharmonie-Mudam») vers la rue du Fort Niedergrünewald et enfi n de la partie logements, elle-même divisée en deux entités : une partie basse constituée de maisons de ville (22 logements destinés à la location par la SNHBM et 4 à la vente sur le marché libre) avec leur cour-jardin et une tour de logements (158 appartements sur le marché libre). Les réserves des commerces ainsi que les parkings des logements sont accessibles par la rampe d accès au parking de la Tour «B» depuis l avenue Kennedy, désormais partagée. A l arrière du projet, un cheminement longeant l Hôtel Sofi tel rue Keppler, permet de rejoindre la passerelle menant au parvis de la Cour de Justice. La liaison avec le «parking Place de l Europe» débouche au niveau du sous-sol de l immeuble de bureaux-commerces. La liaison entre ce passage piétons souterrain et le supermarché est assurée par des ascenseurs ; le supermarché étant également accessible de plain pied depuis la rue du Fort Niedergrünewald. Partant de l avenue Kennedy, on peut également cheminer à travers le projet en traversant tout d abord la piazzacour, puis traverser la cour-jardin et se diriger soit vers le parvis de la Cour de Justice ou emprunter la rue du Fort Niedergrünewald et se rendre vers la future place centrale du quartier européen. Vue depuis l avenue Kennedy Surfaces de bureaux : m² (entrée au rez-de-chaussée et 4 étages de bureaux) Zone A Surfaces de commerces : m² Zone A Tour de logements : R + 28 étages Zone B Espace d exposition : 595 m² Zone B Vue à vol d oiseau

8 14 15 Commentaires du jury Volet architectural (50%) Le jury regrette que le projet n ait pas évolué au-delà des remarques exprimées par le jury en phase 2 et se soit même déforcé notamment d un point de vue de l implantation et du fonctionnement commercial. Implantation urbanistique Le projet présente d une part des caractéristiques traditionnelles de par la création d îlots urbains classiques et par son expression architecturale. D autre part, il présente les caractéristiques d un projet moderne par ses fl ux différenciés. Mais, l approche de la création d îlots se trouve en opposition avec la fl uidité recherchée. Fonctionnement des flux Du fait de la mise en place d un seul niveau de référence pour le piétonnier, les espaces extérieurs du projet se trouvent détachés de la rue du FN, qui n est accessible que par des escaliers. Ceci induit des fl ux contraignants et peu naturels. La séparation des différents fl ux (piétons, voitures, livraisons) les rend peu fl uides et très dirigés. La desserte créée présente un chemin fonctionnel peu agréable pour les piétons souhaitant rejoindre la Cour de justice depuis le tram, en évitant les escaliers de la place à la rue du FN. En plus, la vue sur une zone de livraison n est pas engageante. Espaces extérieurs Les auvents-toitures reliant les divers bâtiments des îlots créent des séquences de formes de privatisations qui se trouvent en contradiction avec les fl ux directionnels induits par le projet. L implantation du supermarché au sous-sol sans visibilité aucune depuis la place n est pas convaincante. Expression architecturale générale L architecture de la tour des logements ainsi que sa forme sont très élégantes et appréciées par le jury. Qualité des logements Le jury apprécie la belle qualité au niveau du travail des vues des appartements, mais n est toutefois pas convaincu par la fl exibilité supposée du plan. Le projet peut éventuellement donner lieu à un espace confl ictuel au niveau de la cour verte du fait de la séparation des LCM implantés au pied de la tour et des LCA dans la tour et du cheminement piéton public passant par cet espace à la fois à caractère privatif et public. Qualité des bureaux et services Le bâtiment de bureaux est très bien proportionné. Son implantation dans le contexte urbanistique est très judicieuse, cependant l architecture de sa façade se trouve quelque peu en contradiction avec la fonction prévue pour le bâtiment, laissant supposer davantage une structure de nature culturelle. Le fonctionnement de l espace d exposition reste fl ou. Il n y a pas eu de réponse approfondie à ce sujet. Volet commercial (25%) La fl uidité des fl ux piétons est mise à mal par la réorganisation du plan de merchandising. L abandon du patio et de la passerelle a pour effet de rendre le supermarché en sous-sol moins attractif et les commerces en étage au-dessus de la place de l Europe diffi cilement accessibles. Les zones de services au niveau de la rue Niedergrunewald sont en dehors de fl ux. La modifi cation du plan de merchandising et des accès déséquilibre l adéquation entre le modèle commercial et le modèle économique. En passant de 34 unités avec des petites boutiques aux enseignes très spécifi ques proposées en phase 2 à 18 unités commerciales dont deux moyennes surfaces en phase 3, le niveau moyen des loyers annoncés ne répond plus aux standards du marché. Un effort a été fait pour attirer de nouvelles enseignes sur le site avec, malheureusement, un succès un peu trop faible que pour générer un effet seuil attractif et différenciant. Le positionnement des surfaces rend diffi cile la fl exibilité des modénatures commerciales fortement ancrées dans leur logique de trois bâtiments distincts avec des niveaux fi gés. La rue de service située entre l îlot A et l îlot B, même si elle est attractive d un point de vue des livraisons prend une trop grande importance en face de la cour de justice et, avec ses zones de stockage et déchets, risque de créer des problèmes de sécurité et de propreté. L alimentation des commerces de la place via le lift «public» pose problème de sécurité, propreté et entretien. Coupe Vue en plan Vue de la piazza

9 16 17 Volet financier (25%) Le Jury constate une augmentation du montant proposé en vertu du droit d emphytéose. Le plan fi nancier de la Parcelle A se greffe sur un niveau de loyers lequel est jugé être en déphasage, notamment pour les surfaces de l alimentaire et les bureaux, par rapport à la conception fonctionnelle et le concept commercial proposé par l équipe. Au niveau des aménagements extérieurs (desserte de la Tour B), il semble que la totalité des surfaces de l espace de desserte et de l entrée de parking de la tour B, à réaménager, n ait pas été prise en compte. Les frais y relatifs ne fi gurent pas au sein du concept fi nancier de l équipe. Le coût moyen par m2 pris en compte pour la réalisation des aménagements extérieurs semble en non adéquation avec le niveau qualitatif visé. Le Jury constate l absence de lettres d intention, notamment de la part d AS Adventure (838,50 m2) et de Cook & Book (286 m2), qui constituent deux enseignes majeures du projet. Le montant repris au niveau de la déclaration d intention de la BGL BNP Paribas ne correspond pas à 50%, arrondis vers le haut, du coût de construction du complexe (y compris la TVA). Pondération Volet architectural, comptant pour 50 points : l implantation urbanistique (10 points), le fonctionnement des fl ux (10 points), l expression architecturale générale (10 points), qualité des espaces extérieurs (10 points), qualité des logements (7 points), qualité des bureaux (3 points). Volet commercial, comptant pour 25 points : l adéquation du modèle et la qualité et pertinence du programme commercial à développer sur base du concept commercial, la qualité, la diversité et le choix des types de commerces et des gammes par rapport à la clientèle cible, la relation des commerces avec l extérieur, la rationalité des fl ux piétons, aussi bien horizontaux que verticaux, et leur lien avec l extérieur et le contexte environnant, l organisation des commerces et de leurs surfaces annexes, leur localisation dans le projet global, l attractivité et le positionnement des vitrines. Volet économique, comptant pour 25 points : la compétitivité de la proposition fi nancière relative au droit d emphytéose, la cohérence du plan d affaires et du concept fi nancier par zones (A et B) et par fonctions (logements, bureaux, commerces, services), l adéquation du modèle de gestion par rapport au projet proposé, les facteurs de risques. Volets financier et commercial : les sous-critères ont été pondérés à part égal. Niveaux -2, -1, RdC et RdC +1

10 Les autres projets Promoteurs : Exploitant : Architectes : AG Real Estate, Félix Giorgetti Devimo Consult Massimiliano Fuksas et Atelier d architecture et de design Jim Clemes Promoteurs : Exploitant : Architectes : CDCL, CDCL Promotions, ATA, ATA Pharma et Arizona Investissements Hadan Groupe Ehdale et Arizona Investissements BIG et Metaform

11 Fonds d urbanisation et d aménagement du Plateau de Kirchberg 4, rue Erasme L-1468 Luxembourg Téléphone (+352) Fax (+352) @fondskirchberg.lu