Property Times Ile-de-France T L offre immédiate crée la surprise

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1 Property Times Ile-de-France T1 211 L offre immédiate crée la surprise 13 Avril 211 Sommaire Executive summary 1 Contexte économique 2 Bureaux 3-6 Demande placée 3 Loyer prime et moyen 4 Offre immédiate 5 Offre future 6 Chiffres clés 7 Définitions et carte 8 Contacts 9 Auteur Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 () Contacts Magali Marton Head of CEMEA Research +33 () Tony McGough Global Head of Forecasting and Strategy Research +44 () Hans Vrensen Global Head of Research +44 () Après une fin d année 21 décevante, le marché des bureaux en Ile-de- France entame l année 211 de façon plus positive avec m² commercialisés, soit une hausse de 21% en un an (graphique 1). Si les petites et moyennes surfaces ont conservé des rythmes de progression soutenus, avec respectivement +28% et +24% par rapport au 1 er trimestre 21, les transactions de surfaces plus importantes continuent de progresser mais plus modérément + 15% au 1 er trimestre 211 et ce malgré le retour des transactions supérieures à 2 m² (déjà 4 au 1 er trimestre 211 contre 7 pour l ensemble de l année 21). Au total, 13 transactions de plus de 5 m² ont été enregistrées au cours du 1 er trimestre 211, pour une surface moyenne proche de 18 m². En termes de géographie, le Croissant Ouest est le grand vainqueur de ce début d année avec plus de 23 m² placés, grâce essentiellement à deux transactions d envergure enregistrées en Boucle Nord. Paris QCA conserve sa bonne dynamique avec 95 m² placés au 1 er trimestre, en ligne avec sa bonne performance de 21 (423 m²). Peu de changements ont été enregistrés ce trimestre sur les valeurs locatives en Ile-de-France. A Paris QCA, le loyer prime s est maintenu à 75 /m²/an. Les mesures d accompagnement sont toujours présentes ; elles tendent à se réduire à Paris QCA mais conservent leur ampleur dans le Croissant Ouest. L'offre immédiate de bureaux en Ile-de-France, stable depuis un an, à 3,6 millions de m², a créé la surprise ce trimestre en repartant à la hausse (+3% par rapport au 1 er trimestre 21). Fin mars 211, elle s établit en effet à plus de 3,7 millions de m², soit un taux de vacance de 7,2%. Les disponibilités ont progressé sur l ensemble des secteurs franciliens, excepté Paris (-4% en un an) et la Première Couronne (-13%). Côté production neuve, le volume de livraisons en 211 devrait être légèrement supérieur à celui observé en 21, avec près de 7 m² identifiés, mais la majeure partie de cette offre est déjà précommercialisée. Sur les 44 m² livrables d ici fin 211, à peine 14 m² sont encore disponibles, un niveau très faible par rapport à 21 à la même période. Graphique 1 Evolution de la demande placée en Ile-de-France (glissement annuel) T1 21 T3 21 T1 22 T3 22 T1 23 T3 23 T1 24 T3 24 T1 25 T3 25 T1 26 T3 26 T1 27 T3 27 T1 28 T3 28 T1 29 T3 29 T1 21 T3 21 T

2 Contexte économique Fin mars 211, un an jour pour jour après le sauvetage de la Grèce, les gouvernements de la zone euro se sont réunis à Bruxelles pour adopter un train de mesures visant à prévenir toute défaillance d un pays membre. Ainsi, les budgets seront désormais soumis à Bruxelles avant leur présentation aux Parlements nationaux et un mécanisme permanent de sauvetage de 5 milliards d euros sera mis en place. A la crise des dettes souveraines de la zone euro sont venues s ajouter des craintes inflationnistes alimentées par l envolée des cours du pétrole (+38% en un an) consécutive aux révolutions arabes de ce début d année. Le prix des matières premières explose, à l image de l or (+23% en un an) ou du coton (+115% en un an). En conséquence, les banques centrales, au premier titre desquelles la BCE, devraient relever leurs taux directeurs dans les mois à venir, fragilisant d autant plus des états périphériques ayant déjà difficilement accès aux financements. En France, l année 21 s est achevée sur une croissance de 1,5% (graphique 2), grâce notamment à un 4 ème trimestre particulièrement dynamique. La consommation des ménages a tiré la croissance (+,4% au 4 ème trimestre), alors que les investissements des entreprises ont ralenti, passant de +,5% au 3 ème trimestre à +,3% au 4 ème. En 211, si la consommation des ménages reste sur une tendance positive, en partie grâce aux derniers effets de la prime à la casse, les tensions inflationnistes pèsent sur le moral des ménages qui anticipent une année difficile sur le terrain du pouvoir d achat. Leurs prévisions en matière d inflation atteignent Graphique 2 Croissance : évolution du PIB de l Ile-de-France 6% 4% 2% % -2% -4% -6% des niveaux inobservés depuis A l inverse, le secteur industriel présente des signes évidents de reprise, avec des perspectives de production supérieures à la moyenne de longue période. Ainsi, après 2 mois de hausse ininterrompue de la production manufacturière, et malgré la forte instabilité internationale, le moral des industriels français a atteint en mars son plus haut niveau depuis 27. Sur le front de l emploi, les données communes de l Insee et du Pôle Emploi indiquent que près de 125 emplois salariés ont été créés en 21. Le secteur tertiaire reste le premier bénéficiaire de cette reprise avec 19 5 créations nettes de postes. A l inverse, l industrie continue de détruire des emplois (- 6 7 sur l année), mais à un rythme qui a été en s amenuisant au fil de l année, avec 17 7 suppressions de postes au 3 ème trimestre et seulement 2 5 au 4 ème. En Ile-de-France, dans le cadre du financement du volet transports du Grand Paris, la loi de finances rectificative pour 21 est venue modifier le régime de la taxe annuelle sur les bureaux et de la redevance pour création de bureaux. Les trois zones de taxation ont été redécoupées et la tarification augmentée de 41% sur l ensemble des zones. La conjonction des deux impacte fortement la fiscalité de certaines communes, avec des hausses qui vont donc de +41% à +397% pour les communes qui sont passées de la zone 3, la moins chère, à la zone 1. Ces nouvelles règles donnent d autant plus d importance au volet fiscal dans la décision d implantation des entreprises et la concrétisation de nouveaux projets immobiliers. Graphique 3 Taux de chômage % 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, Source : Oxford Economics Eurozone France Ile-de-France Sources : Insee, *Prévisions France Ile-de-France Rhône-Alpes 2

3 Bureaux Ile-de-France Demande placée : les grands mouvements reprennent et boostent le Croissant Ouest. Après une fin d année 21 décevante, le marché des bureaux en Ile-de-France entame l année 211 sur une tendance plus positive avec m² commercialisés, soit une hausse de 21% en un an. (graphique 4). Un tel début d année n avait plus été atteint depuis 27. Tous les segments de surface ont continué de progresser, mais de façon plus ou moins soutenue. Ainsi, si les petites et moyennes surfaces ont conservé des rythmes de progression respectifs de +28% et +24% par rapport au 1 er trimestre 21, les mouvements supérieurs à 5 m² n ont, en revanche, progressé que de 15% (tableau 1). 13 transactions de ce type ont été recensées au 1 er trimestre 211, pour un volume total supérieur à 23 m². Le retour des grands mouvements aura été le fait marquant de ce trimestre, avec 4 transactions supérieures à 2 m² recensées au cours des trois derniers mois contre 7 pour l ensemble de l année 21. La surface moyenne de transaction, descendue à 1 4 m² en 21, est ainsi remontée à près de 18 m². D un point de vue géographique, le Croissant Ouest est le grand vainqueur de ce début d année (plus de 23 m² placés), grâce essentiellement à deux transactions d envergure enregistrées en Boucle Nord : THALES sur 82 8 m² à Gennevilliers et COFACE sur 29 5 m² à Bois-Colombes. Le marché de Paris QCA confirme, quant à lui, le rebond d activité enregistré en 21 avec 95 m² de bureaux commercialisés au 1 er trimestre 211, un volume en hausse de 1% en un an, essentiellement grâce à la performance des surfaces inférieures à 1 m². D autres secteurs parisiens ont en revanche connu un début d année plus difficile, à l image de Paris e, e ou e, qui ont enregistré des baisses comprises entre 42 et 62% de leur demande placée. La Défense aura connu un début d année similaire avec seulement 14 3 m² commercialisés, du fait de l absence de transaction supérieures à 5 m² notamment. Au sein de la Première Couronne, si l Est a particulièrement bien performé, avec plus de 13 m² commercialisés, la Première Couronne Sud a vu son niveau de commercialisation reculer de 58% d une année sur l autre (graphique 5). Graphique 4 Evolution de la demande placée en Ile-de-France Tableau 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface T1 211 Part Moins de 1 m² m² 3% De 1 à 5 m² m² 32% Plus de 5 m² m² 38% Surface totale m² 1% Graphique 5 Répartition géographique de la demande placée en Ile-de-France T1 T2 T3 T4 Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne 3

4 Bureaux Ile-de-France Les mesures d accompagnement se réduisent dans le QCA, laissant présager une hausse des valeurs à l échelle francilienne. Le loyer moyen de première main de l Ile-de-France, après avoir fortement progressé en 21 pour atteindre 398 /m²/an, notamment grâce la forte proportion de transactions enregistrées sur les marchés établis tels que Paris QCA, Neuilly- Levallois ou la Boucle Sud du Croissant Ouest, a reculé au cours du 1 er trimestre 211 pour se positionner à 377 /m²/an (graphique 6). Peu de changements ont été enregistrés ce trimestre sur les valeurs locatives prime en Ile-de- France. A Paris QCA, le loyer prime s est maintenu à 75 /m²/an. Les mesures d accompagnement sont toujours présentes ; elles tendent à se réduire à Paris QCA mais conservent leur ampleur dans le Croissant Ouest. Selon nos prévisions, la forte croissance du loyer prime du QCA observée en 21 (+15% en un an) devrait laisser place à une hausse plus modérée, de l ordre de 4% par an en 211 et 212. A La Défense, le loyer prime devrait retrouver une orientation positive pour progresser de 2% en 211 et 212. La stabilité des valeurs prime se retrouve également sur les valeurs de seconde main ; positionné à 31 /m²/an en 21, le loyer moyen de seconde main francilien a reculé de 2% en un an pour se positionner, au 1 er trimestre 211, à 37 /m²/an. Les valeurs ont peu évolué sur l ensemble des marchés, à l exception de la Première Couronne qui se démarque avec un loyer moyen en progression de 15% en un an. Sur Paris (-1% en un an), la situation varie quelque peu selon les arrondissements concernés ; en recul sur la plupart des secteurs, le loyer moyen de seconde main se redresse à Paris Centre Ouest (+4% en un an), Paris e (+3%) et Paris e (+16%). Sur les autres marchés franciliens, les valeurs ont enregistré des évolutions modérées, de -2% dans le Croissant Ouest à +3% en Deuxième Couronne (graphique 7). Graphique 6 Loyers moyens de première main En /m²/an HT-HC Graphique T1 211 Paris QCA La Défense 1ère Couronne Nord Boucle Sud Loyers moyens de seconde main En /m²/an HT-HC T1 211 Paris QCA La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne Ile-de-France 4

5 Bureaux Ile-de-France Offre immédiate : une légère hausse au 1er trimestre mais une baisse anticipée d ici la fin de l année 211. L'offre immédiate de bureaux en Ile-de-France, stable depuis un an, à 3,6 millions de m², a créé la surprise ce trimestre en repartant à la hausse (+3% par rapport au 1 er trimestre 21). Fin mars 211, elle s établit en effet à plus de 3,7 millions de m², soit un taux de vacance de 7,2% (graphiques 8 et 9). Les disponibilités ont progressé sur l ensemble des secteurs franciliens, hormis Paris et la Première Couronne. L offre parisienne est en baisse de 4% en un an, avec des évolutions contrastées selon les secteurs. Les secteurs du Nord Est de Paris enregistrent les plus fortes résorptions de l offre immédiate, avec respectivement -11% à Paris et -15% sur les arrondissements périphériques. Sur les autres marchés parisiens, la baisse a été plus modérée, de l ordre de 5%. Paris Centre Ouest et Paris 14/15 ont, quant à eux, vu leurs disponibilités augmenter d une année sur l autre (+7 et +3%). En Première Couronne, l offre a reculé en moyenne de -12%, avec des résorptions marquées dans le Sud (-22%) et dans le Nord (-13%) tandis qu à l Est, le stock a crû de 12% en un an. L offre vacante a progressé de façon modérée dans le Croissant Ouest (+6% en un an), pour représenter, fin mars 211, 891 m², soit un taux de vacance proche de 12%. Les disponibilités ont progressé sur l ensemble des sous-marchés, hormis le secteur Neuilly-Levallois (-11% en un an). A La Défense, en revanche, la livraison de «First», ainsi que les libérations massives de surfaces de seconde main ont alourdi l'offre immédiate de 44% en un an. Le taux de vacance est aujourd hui de 7,3%, un niveau jamais atteint depuis 25. Graphique 8 Evolution de l offre immédiate en Ile-de-France Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Graphique 9 Evolution du taux de vacance 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Source : DTZ Research T1 211 Paris Centre Ouest (inclus QCA) La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne Ile-de-France Le stock de surfaces supérieures à 5 m² en Ilede-France est demeuré stable d un trimestre à l autre, à 1,7 million de m². Avec 697 m² de bureaux neufs ou restructurés, la part des surfaces de première main dans l offre immédiate continue de se réduire (-11% en un an). Nos prévisions d offre à un an (libérations et livraisons d immeubles neufs incluses) font ressortir un accroissement potentiel de l offre de 1,3 million de m², en recul sur la plupart des secteurs franciliens. 5

6 Bureaux Ile-de-France Une offre future largement précommercialisée L année 21 aura été marquée par un volume de livraisons de bureaux en Ile-de-France en net recul d une année sur l autre, avec seulement 665 m² livrés contre 1,2 million un an auparavant. Les livraisons de bureaux annoncées en 211 portent sur un niveau légèrement supérieur, proche de 7 m² de bureaux. Cette production neuve se concentre pour l essentiel dans le Croissant Ouest et en Première Couronne, mais aussi à La Défense, deux secteurs marqués par des niveaux très faibles de livraisons en 29 et 21 (graphique 1). La majeure partie de cette production est déjà précommercialisée (75%). Les opérations situées en Première Couronne et Deuxième Couronne ont notamment rencontré un franc succès auprès des utilisateurs. Sur les 155 m² livrés au cours du 1 er trimestre, seuls 61 m² encore disponibles sont venus s ajouter aux 27 8 m² restés vacants sur la production de 21. Si plus de 44 m² seront livrés d ici fin 211, à peine 14 m² sont encore disponibles, un niveau divisé par deux en un an. Ces disponibilités se situent pour l essentiel dans le Croissant Ouest. Le volume de livraisons pour 212 est pour l instant estimé à 255 m², dont seulement 15 m² encore sur le marché, principalement situés en Première Couronne. Une véritable relance des chantiers doit intervenir pour assurer un renouvellement suffisant de l offre et répondre à la demande des grandes entreprises. A plus long terme, pour 213, le potentiel d offre neuve s élève à près de 2,9 millions de m², dont 1,4 million déjà dotés de permis de construire (graphique 12). Graphique 1 Livraisons de bureaux en Ile-de-France Source : DTZ Research Graphique 11 Disponibilités en chantier en Ile-de-France Source : DTZ Research Graphique Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne ème Couronne T2-T Paris La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne 2ème Couronne Offre future en Ile-de-France à l horizon T2-T En chantier Avec permis de construire Permis à obtenir Source : DTZ Research 6

7 Chiffres clés Tableau 2 Marché des bureaux T1 21 T2 21 T3 21 T4 21 T1 211 Evol. T/T Evol. A/A Perspectives d évolution Ile-de-France Demande placée* % +21% Offre immédiate* % +3% Taux de vacance 7,1% 7,% 7,% 7,% 7,2% +1% +1% Loyer moyen de 2nde main ** % -2% * Données exprimées en milliers de m² - ** Loyer exprimé en /m²/an HC et HT Tableau 3 Principales transactions du trimestre Adresse Secteur Preneur Surface Etat des locaux Carré 92 Gennevilliers Boucle Nord THALES m² Neuf Cityzen Bois-Colombes Boucle Nord COFACE 29 5 m² Neuf Boulevard Mc Donald Paris 19 Paris e BNP PARIBAS BFI m² Neuf Le Madone Puteaux Péri Défense BOLLORE m² Rénové Carré Suffren Paris 15 Paris 14-15e AON CONSEIL m² Restructuré 7

8 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées).. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Carte des secteurs Immostat Property Times est rédigé pour partie à partir des données produites par le GIE IMMOSTAT, dont DTZ est cofondateur (demande placée, offre immédiate, loyers moyens). Fin 26, le GIE IMMOSTAT a décidé de modifier la cartographie des zones de marché afin de prendre en compte les mutations du marché des bureaux depuis 21, date de la création d'immostat. Cette nouvelle sectorisation a été utilisée dans ce document. Les analyses, projections et commentaires sont propres à DTZ Research. 8

9 Contacts Gérard Margiocchi +33() Conseil Jean-Philippe Carmarans +33() Philippe Méjean +33() Claudia Mansard +33() Investissement Hugues de Bérail +33() Transaction Laurence Escleine-Dumas +33() Didier Terrier +33() DTZ Entreprises Thierry Laborderie +33() Asset Management François Brisset +33() Patrice Genre +33()

10 Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research. DTZ Avril 211

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