Le Loueur en Meublé non Professionnel (LMNP)

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1 Suite de la parution du 9 septembre 206 Page /6 La location meublée non professionnelle n'est pas définie par la loi, seule la location meublée professionnelle («LMP») l'est. Ainsi, un loueur en meublé non-professionnel est un particulier qui ne remplit pas les conditions de la LMP. Pour être LMP, il faut remplir cumulativement les trois conditions suivantes : être inscrit au registre du commerce, avoir un montant de recettes annuelles supérieures à et percevoir des recettes de LMP pour un montant excédant les autres revenus professionnels du foyer fiscal. A contrario, un loueur en meublé qui ne remplit pas une de ces conditions exerce une activité LMNP. La location meublée est une activité civile au plan juridique, mais réputée commerciale au plan fiscal, et relève donc du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dans, le cadre du réel simplifié, du réel normal ou encore du régime micro-bic. Des atouts fiscaux indéniables La LMNP présente plusieurs avantages par rapport aux revenus fonciers. * La récupération de la TVA de 20% ayant grevé l achat, récupération ouverte aux professionnels comme aux non professionnels dans les activités hôtelières ou para hôtelières. Elle permet une forte économie à l achat et par la même occasion de réduire l endettement.

2 Suite de la parution du 9 septembre 206 Page 2/6 * La faculté d amortir le bien, ouverte également aux professionnels comme aux nonprofessionnels, qui permet de réduire le bénéfice imposable et, par voie de conséquence, l impôt sur le revenu à payer. Enfin, il est important de noter que les déficits subis par les LMNP ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de l'année ou au titre des dix années suivantes, ou sur le revenu global, pour les loueurs professionnels (LMP), ce qui est encore fiscalement plus intéressant. Régime micro. Les personnes dont le chiffre d'affaires est inférieur à euros relèvent de plein droit du régime micro-bic. Leur revenu imposable est alors calculé par application au montant des recettes d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, avec un minimum de 305 euros. Les activités de meublés de tourisme et chambres d'hôtes relèvent, pour l'application du régime micro-bic, du seuil applicable aux ventes et à la fourniture de logement, soit euros. L'abattement forfaitaire pour frais est dans ce cas, égal à 7 %.

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4 Suite de la parution du 9 septembre 206 Page 4/6 Les modalités de détention du bien immobilier le régime (juridique, comptable et fiscal) applicable à la location meublée dépendra des modalités de détention du bien immobilier, selon que l'investisseur est une personne physique détenant seule la totalité en propriété du bien immobilier ou plusieurs personnes physiques en indivision ou titulaires de droits démembrés à moins que cette propriété collective soit organisée par le recours à la technique sociétaire ; dans ce dernier cas, la société choisie sera le plus souvent translucide (SNC ou SARL de famille mais la SC sera exclue) mais pourrait aussi être soumise à l'impôt sur les sociétés. En la matière, le choix du mode de détention est largement guidé par des considérations fiscales. Les règles d'assujettissement à la plus-value Pour la partie immobilière, c est le régime des plus-values immobilières des personnes physiques qui s applique, celui-ci venant d être sensiblement modifié puisque le bénéfice de l exonération n est dorénavant obtenu qu au bout de trente ans de détention. Pour la composante des biens meubles, les plus ou moins-values réalisées relèvent du régime des plus-values professionnelles des entreprises soumises à l impôt sur le revenu (IR), bien que l activité soit non professionnelle.

5 Suite de la parution du septembre 206 Page 5/6 Régime fiscal applicable aux loueurs non professionnels Application du régime des plus-values des particuliers. Les plus-values réalisées par les loueurs non professionnels relèvent du régime des plus-values des particuliers. L'administration a précisé qu'aucune plus-value n'était alors imposable en cas de mutation à titre gratuit. La plus-value brute sera calculée par différence entre un prix de cession et un prix ou une valeur d'acquisition augmentée des frais d'acquisition (montant réel ou forfaitaire) et des travaux (montant réel ou forfaitaire).les frais d'acquisition ayant été déduits ou amortis sont donc déduits fiscalement deux fois. Les amortissements pratiqués sont sans incidence sur le calcul de la plus-value. La plus-value ainsi obtenue sera diminuée d'un abattement pour durée de détention dont le taux varie pour le calcul de la base taxable au titre de l'impôt (au taux de 9 %) ou au titre des prélèvements sociaux (au taux de 5,5 %). Un taux de 00 % (équivalant donc à une exonération) sera acquis au terme de 22 années de détention pour le calcul de l'ir et au terme de 30 années de détention pour le calcul des prélèvements sociaux. En outre, si le montant de la plus-value dépasse euros, une surtaxe dont le taux peut varier entre 2 % et 6 % sera applicable. 2 Régime fiscal applicable aux loueurs professionnels Application du régime des plus ou moins-values professionnelles. Les loueurs en meublé professionnel relèvent du régime des plus ou moins-values professionnelles. La plus-value est déterminée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable. La plus-value est ensuite ventilée entre court terme (à hauteur des amortissements pratiqués) et long terme (pour le surplus). La plus-value à court terme est intégrée dans le revenu imposable et subit donc le barème progressif de l'impôt. La plus-value à long terme est quant à elle taxable au taux de 3,5 % (dont 5,5 % de prélèvements sociaux).

6 Suite de la parution du 9 septembre 206 Page 6/6 Article de l Institut Notarial de l Entreprise et des Sociétés du Conseil Régional des Notaires du Nord - Pas de Calais - Septembre 206 Prochaine parution sur le Thème de la Famille le 5 octobre : [Tapez une citation prise dans le document, ou la synthèse d un passage intéressant. Vous pouvez placer la zone de texte n importe où dans le document et modifier sa mise en forme à l aide de l onglet Outils de dessin.]