3. Contexte foncier et politique de l habitat et du logement à Aubagne

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1 Une coopérative d habitants à vocation sociale en autoréhabilitation accompagnée à Aubagne Note d opportunité pour l étude de faisabilité (réactualisation juin 2012) 1. Résumé du projet L objectif de ce projet pilote est de préfigurer la production de logements de haute qualité (humaine, environnementale et urbanistique) en associant une population ayant des difficultés d insertion. A cette fin, Regain et Les Compagnons Bâtisseurs Provence proposent à la ville d Aubagne d accompagner un groupe de personnes, dont certaines en situation de précarité sociale, pour réhabiliter de manière écologique trois immeubles vacants et dégradés en centre-ville d Aubagne, propriétés de la ville, dont ils seront les futurs habitants. Ces trois immeubles totalisent actuellement dix logements (8 T2 et 2 T4), qui devraient être regroupés afin de créer 4 T4 et 4 T2, la ville d Aubagne manquant de logements familiaux en centre ville. Ils seront gérés de façon coopérative à travers une forme de propriété innovante empêchant toute spéculation immobilière. A travers un montage original, nous souhaitons également prouver que ce type de projet est moins onéreux pour la puissance publique qu une opération classique de réhabilitation, et qu elle soutient la politique d urbanisme de la collectivité sur le long terme. 2. Les objectifs du projet 1. Proposer des logements écologiques (objectif de performance énergétique C+) et économiques (loyers conventionnés social) pour des populations ayant des difficultés à accéder à un logement dans un contexte de marché immobilier tendu. 2. Impliquer les habitants dans la rénovation et la gestion de leur logement ; associer les habitants à la construction des politiques publiques du logement. 3. Participer au renouvellement urbain du centre-ville d Aubagne en réhabilitant de façon écologique un immeuble insalubre, et maitriser le foncier pour lutter contre la spéculation immobilière. 4. Engager une recherche-action portant sur les conditions de faisabilité d une première opération, dont les résultats peuvent être reproductibles pour d autres opérations et ouvrir de nouvelles perspectives aux politiques publiques du logement. 3. Contexte foncier et politique de l habitat et du logement à Aubagne On constate des difficultés croissantes d accès au logement pour une part importante de la population d Aubagne, l attractivité du Pays d Aubagne occasionnant une spéculation immobilière forte et une élévation générale des prix des logements. D autre part, le centre-ville d Aubagne comporte de nombreux logements insalubres, créant dans certains quartiers de véritables poches de pauvreté, particulièrement sensibles à la précarité énergétique occasionnée par le mauvais isolement 1

2 et l humidité d immeubles dégradés. Le seul jeu du marché immobilier a pour conséquence d aggraver ces inégalités et de renforcer ces tendances plutôt que de les résorber. Face à cette problématique, la commune d Aubagne (compétence habitat en partie déléguée à l agglomération d Aubagne Pays de l Etoile) ne se résigne ni à abandonner le centre à la spéculation foncière, ni au spectre du délabrement. A la demande de l agglomération, la SAEMPA (société d aménagement d économie mixte opérateur de l agglomération d Aubagne Pays de l Etoile) s est engagée dans plusieurs opérations de rénovation de centre urbain et de lutte contre l habitat indigne (3 îlots à Aubagne placés en zone OPAH RU), impliquant de nombreuses opérations de dentelle urbaine associant bailleurs sociaux, promoteurs ou investisseurs privés... et encore trop insuffisamment les habitants. A l intérieur de cette zone OPAH RU, la ville d Aubagne est propriétaire de quelques immeubles d habitation, dont certains très dégradés ne sont plus habités. Confronté à la difficulté de financer le coût d une réhabilitation lourde, la ville d Aubagne cherche des solutions permettant de développer l offre de logement social et d encourager la participation habitante, sans surcoût pour la collectivité. Par ailleurs, comme dans de nombreuses autres villes, un certain nombre de personnes n ayant pas accès au logement cumulent les handicaps sociaux et ont également des difficultés d insertion professionnelle. Le projet que nous proposons s inscrit dans ce contexte. 4. Le public cible Les trois immeubles sur lesquels portera l opération ont été pré-identifiés avec la ville d Aubagne en février Ce choix n a cependant pas encore été ratifié par les élus et reste sujet à confirmation, celle-ci devant intervenir en septembre Ces trois immeubles sont actuellement inoccupés. Si ce choix était confirmé, les 8 foyers (une trentaine de personnes) seront choisis selon les critères suivants : - Etre déjà résident Aubagnais et être mal logé, - Disposer de revenus inférieurs au plafond de ressources PLUS, - Etre si possible en recherche d emploi ou dans des logiques d insertion professionnelle (afin de faciliter la participation au chantier d auto-réhabilitation et de valoriser une dimension d insertion professionnelle sur les métiers du bâtiment). - Etre volontaire pour ce projet et disponible pour s y impliquer. Les modalités précises d information et de choix des candidats seront élaborées par un groupe de travail réunissant la commune d Aubagne, le CCAS, l ADAI 13, les Compagnons Bâtisseurs et Regain, puis validées par le comité de pilotage du projet. Le groupe d habitants occupera une place centrale : d une part car il prendra part au chantier de rénovation du bâti dans le cadre d une autoréhabilitation accompagnée par les Compagnons Bâtisseurs afin de créer des moments de vie collective, d autre part nous souhaitons proposer un montage juridique et financier innovant visant à créer une forme de propriété collective via une coopérative d habitants, dont les habitants seront à la fois sociétaires et locataires. De ce fait, le projet comporte des dimensions sociale, économique et juridique bien spécifiques. 2

3 5. Les dimensions sociales, juridiques et économiques du projet La dimension sociale : un projet au carrefour entre habitat groupé et auto-réhabilitation Ce projet s inscrit dans la dynamique de l habitat groupé, qui de façon générique, a en commun les trois caractéristiques suivantes : - Le groupe de futurs habitants est constitué avant l emménagement et recherche les moyens de produire collectivement son habitation. - Les projets d habitats groupés intègrent des espaces de vie commune (par exemple salle de convivialité partagée, chambres d amis, buanderie ), permettant de réduire les espaces privatifs tout en augmentant la surface de vie. - Les habitats groupés ont une volonté d autogestion sur les espaces communs et se responsabilisent sur l entretien du bâti. En associant très tôt le groupe de futurs habitants au projet, l objectif est de leur permettre de se connaître et de travailler ensemble autour d un objectif commun, afin de développer des relations de bon voisinage, une solidarité de proximité, et de développer un sentiment de responsabilité collective sur l entretien du bâti. Le locataire devient habitant, et développe une citoyenneté plus active au service d un quartier plus durable. Par ailleurs, l auto-réhabilitation accompagnée peut potentiellement répondre à la problématique de l insertion professionnelle en rendant possible une formation pratique, motivante et éventuellement qualifiante sur les métiers du bâtiment du groupe de futurs habitants. Un voyage d étude réalisé à Londres par Regain et les Compagnons Bâtisseurs pour visiter l expérience des Community Self Bulding Agency (CSBA), qui dispose d une vingtaine d années de recul, nous a convaincu que travailler ensemble sur un chantier collectif autour d un objectif ayant un impact direct sur l obtention d un logement comporte en soit des vertus socialisantes et intégratrices, et a permis un retour à l emploi pour toutes les personnes parties-prenantes, dans les métiers du bâtiment mais aussi dans d autres secteurs d activité. Cette fonction d intégration sociale et professionnelle est la principale raison qui motive le choix de l auto-réhabilitation, qui s il a une valeur ajoutée certaine, peut également générer un léger surcoût lié à l encadrement ou à la présence d apprentis peu qualifiés sur le projet. La dimension juridique : rechercher une dissociation entre propriété du foncier et du bâti Sur de telles opérations se pose la question de la propriété des immeubles à réhabiliter. Il est en effet difficile d imaginer que les participants, choisis en partie sur des critères sociaux, deviennent propriétaires car ils n ont généralement pas accès au crédit bancaire immobilier et sont très éloignés de l accession individuelle à la propriété. Dans le cas des CSBA évoquées ci-dessus, la maitrise d ouvrage est assurée par les Housing Associations, qui sont devenues les principaux acteurs pourvoyeurs et gestionnaires de logements sociaux en Angleterre. En France, les bailleurs sociaux peuvent difficilement jouer ce rôle, car les locataires sont sélectionnés lors de commissions d attribution de logements qui ne permettent pas de garantir que les personnes participant au projet en phase amont soient ensuite retenues comme locataires. Par ailleurs, les bailleurs hésitent à s engager dans de petites opérations plus difficiles à équilibrer financièrement et n ont pas de pratique de l autoréhabilitation. 3

4 Dans un contexte d inflation permanente du marché immobilier privé, il nous apparaît également essentiel de préserver la dimension d intérêt collectif des logements à vocation sociale ainsi rénovés. Aussi, la question de la propriété est au cœur de ce projet. En s inspirant cette fois d un voyage d étude effectué à Rome sur le mouvement d autorecupero auquel Regain et les Compagnons Bâtisseurs ont également participé, et du modèle de coopérative d habitants développé en France par Habicoop (dont Regain est administrateur), il nous semble possible d expérimenter une forme originale de partenariat public/privé dans laquelle le foncier appartiendrait à la ville (qui maîtrise ainsi les mutations) et le bâti à une coopérative d habitants, développée sous forme de Société Coopérative d Intérêt Collectif (SCIC). La dimension économique : un cofinancement entre collectivité locale et coopérative d habitants Pour être à la fois faisable et reproductible, la recherche d une efficience économique maximum doit être au cœur du projet, afin qu il ne coûte pas plus cher, voir moins cher pour la collectivité (accompagnement compris) que les dispositifs classiques de création de logements sociaux, ou de réhabilitation lourde d habitats privés en centre ville. Le principe général consiste à ce que la ville fournisse (sur son patrimoine propre) les immeubles à réhabiliter, puis concède un bail à réhabilitation de longue durée à la coopérative. Les immeubles étant jugés prioritaires et intégrés à la zone OPAH RU, la réhabilitation peut être en grande partie subventionnée (ANAH + Région + CG + agglo). La SCIC emprunte le complément pour financer la réhabilitation, emprunt garantie par la communauté d agglomération du Pays d Aubagne (option validée lors du COPIL du 5 juin). Cette réhabilitation se fait en deux phases : une première phase concernant le gros œuvre est réalisée par des entreprises, puis une seconde phase, concernant les aménagements intérieurs (niveau à définir par l étude de faisabilité) se fait en auto-réhabilitation, accompagnée par les Compagnons Bâtisseurs. L étude de faisabilité permettra de déterminer le niveau d économie réalisé grâce à cette intervention directe des habitants. Une fois les logements réalisés, les habitants payent un loyer à la coopérative, lui permettant de rembourser son emprunt. Emprunt et bail à réhabilitation étant de même durée (une trentaine d années), l immeuble revient à terme à la ville, qui reprend les baux d habitation à son compte et se trouve donc pleinement propriétaire d un parc de logements rénovés à loyers modérés. 4

5 6. Architecture générale du projet apport en capital Coopérative d'habitants (SCIC) [maîtrise d'ouvrage sur réhabilitation] apport en capital + participation à la gouvernance Autres partenaires investisseurs (Agglomération d'aubagne, Regain, autres...) location longue durée (bail à réhabilitation, emphytéotique...) immeuble Habitants Financements Empruntsbancaires (Nef, Caisse d'epargne...), Subventions (ANAH, agglomération, CG, Région, FdF, FAP...) Porteur du foncier (ville d'aubagne, bailleur social, foncière?...) Maitrise d'oeuvre sur projet (Regain - Compagnons Bâtisseurs Provence) COPIL : maitrise d'ouvrage sur projet global (Commune d'aubagne, Agglomération Aubagne Pays de l'etoile, Région PACA, Habitants, ADAI 13 + financeurs...) 5

6 7. Intérêt du projet pour les acteurs et points de vigilance Intérêt pour les bénéficiaires - Bénéficier d un logement décent, correctement isolé, à un loyer abordable ; - Passer d une posture passive à une posture active par l autoproduction de son logement ; - Connaître ses voisins avant d emménager et développer des relations de bon voisinage et de responsabilité collective sur le lieu d habitation ; développer les relations d entraide ; - Recevoir une formation qualifiante pouvant faciliter l accès à un emploi. Intérêt pour la collectivité locale - Engager un projet d urbanisme innovant : produire du logement à vocation sociale de bonne qualité énergétique dans le cadre d une opération de rénovation de centre urbain vieillissant. - Bénéficier de cofinancements privés permettant de réaliser des logements à vocation sociale économiquement attractifs. - Développer la responsabilité des habitants concernant l entretien de leur logement et leur capacité à autogérer les petits problèmes de voisinage. - Favoriser l insertion socio-professionnelle de publics en difficulté et lutter contre le chômage. - Reconstituer un patrimoine foncier public de bonne qualité. - Encourager le mouvement coopératif dans la production de logements, pouvant développer une troisième voix entre le logement social et la promotion privée. Points de vigilance ou difficultés particulières à prendre en compte - Motivation et gestion du groupe : l inégalité de l investissement de chacun dans le chantier est une donnée normale de ce type de projet, dont il sera tenu compte. - Montage juridique du projet : la structure coopérative à créer devra intégrer les futurs habitants, mais aussi éventuellement d autres acteurs parties-prenantes du projet, et surtout se doter d une capacité de portage et de conduite de projet qui dépasse les compétences initiales des habitants. Cette structure sera vraissemblablement une SCIC, pouvant intégrer des collectivités locales dans son sociétariat ; en cas de succès, cette même structure pourra intervenir sur d autres opérations dans l agglomération d Aubagne Pays de l Etoile et en région PACA : de ce fait, il serait créé un nouvel outil collectif au service d une nouvelle politique publique. - Montage économique du projet : il devra faire preuve de son efficacité économique pour la collectivité, tout en permettant de produire du logement de qualité à loyer conventionné (S ou TS) ; les financements de droit commun liés à l OPAH RU permettent une subvention des travaux de rénovation de l ordre de 40 à 50 % du montant total de l opération. 8. Contenu de l étude de faisabilité Phase 1 : faisabilité (février octobre 2012) Validation de l architecture générale du projet (création d une SCIC, solution pour le portage du foncier, bail à réhabilitation ) Validation du choix des immeubles à réhabiliter Diagnostic des bâtiments à réhabiliter et élaboration d un pré-programme de construction Evaluation du budget global de l opération vérification de la faisabilité financière 6

7 (grandes masses) Elaboration du dispositif d encadrement technique, juridique (assurances ) et financier du chantier collectif Préfiguration du montage juridique et financier de la SCIC Phase 2 : mobilisation (octobre décembre 2012) Mobilisation des structures sociales partenaires (CCAS, ADAI 13 ) Information de la population aubagnaise sur le projet et appel à candidature Constitution et mobilisation du groupe de futurs habitants Formations aux futurs habitants pour leur permettre d appréhender les enjeux du projet et faciliter leur prise de décision. Mobilisation des partenariats politiques, techniques et financiers sur le projet (à travers le COPIL et les groupes de travail) Elaboration du planning de réalisation et articulation des interventions entre acteurs Mobilisation des dispositifs de financement pour les futurs habitants autoconstructeurs Mobilisation des financements pour la partie investissement du projet Objectif pour fin 2012 : création de la SCIC permettant le passage en phase opérationnelle en Le comité de pilotage du projet LE COPIL se réunira 4 à 5 fois en 2012 : - il prend les décisions d orientation les plus opportunes pour la réussite du projet - il est force de proposition et met ses compétences au service du projet - il valide les travaux des groupes de travail et décide des suites à donner - il est l'instance de préfiguration de la future SCIC - il joue une fonction de relais avec les différents acteurs impliqués. Ses membres actuels : Région PACA, CG13, ville d'aubagne, agglomération d'aubagne, SAEMPA, Compagnons Bâtisseurs, Regain. Ses membres futurs : ADAI 13, habitants + potentiels financeurs (Fondation MACIF?). Un premier comité de pilotage s est réuni le 7 février Un second comité de pilotage s est tenu le 5 juin Le 3 ème comité de pilotage devrait se tenir en septembre Par ailleurs, il est prévu de faire de temps en temps des réunions d information plus larges pour informer différentes parties-prenantes non membres du COPIL (CCAS, ANAH ), et de participer à une ou plusieurs réunions organisées par les Ateliers Centre Ancien permettant de faire le lien avec les habitants du quartier, auquel il est programmé d aller présenter le projet dès que le choix de l immeuble sera validé. 7

8 10. Calendrier prévisionnel 2012 Date de démarrage Durée Actions 7 février 2012 Comité de pilotage de lancement février septembre 8 mois Etude de faisabilité du projet 2012 octobre décembre 3 mois Phase de mobilisation des acteurs 2012 Décembre 2012 Création de la coopérative d habitants (SCIC) 2013 / 2014 (à titre indicatif) Date de démarrage Actions 1 er trimestre 2013 Signature du bail à réhabilitation + recrutement archi, élaboration de l APD et dépôt du PC + finalisation du montage financier de l opération. 2 ème trimestre 2013 Mobilisation des habitants formations complémentaires / finalisation préparation dispositif ARA / finalisation projet de construction (DCE ) 3 ème trimestre 2013 Obtention du PC purgé. Démarrage des travaux (maitrise d ouvrage SCIC) + ARA 3 ème trimestre 2014 Fin des travaux et livraison des appartements. Regain est spécialisé dans la gestion de projets complexes autour d espaces partagés dans un état d esprit coopératif (Cité de la Consommation Responsable à Marseille, habitats groupés à Marseille, à Nîmes ). Les Compagnons Bâtisseurs sont spécialisés sur l ingénierie technique, juridique et financière et l accompagnement de projets d auto-réhabilitation accompagnée pour des publics en situation précaire. L idée de ce projet est née lors de la rencontre entre ces deux structures à l occasion d un voyage d étude sur les coopératives d habitants à Rome (mouvement autorecupero). 8