La commercialisation des terrains à bâtir en lotissements et Z.A.C. dans Lorient Agglomération

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1 1 La commercialisation des terrains à bâtir en lotissements et Z.A.C. dans Lorient Agglomération Opérations autorisées et offre en cours de commercialisation en 211 AGENCE DEPARTEMENTALE D INFORMATION SUR LE LOGEMENT MAI 212

2 SOMMAIRE 2 Synthèse p.3 Source de données p.4 Zonage d étude p.5 La production de terrains à bâtir en 211 p.7 La commercialisation des terrains à bâtir en 211 p.1 Les prix des terrains à bâtir p.13 Tableau récapitulatif des données p.14 Index des cartes, tableaux et graphiques p.15

3 SYNTHESE Ce document présente l offre de terrains à bâtir destinés à la construction de maisons individuelles en lotissement et Z.A.C. dans Lorient Agglomération, ainsi que le suivi des ventes pour l année 211. L objectif est d apporter à l ensemble des acteurs de l habitat et aux collectivités locales une meilleure connaissance du marché foncier et de son évolution depuis 2. 3 Une production de terrains à bâtir en léger repli Après une reprise de la production en 21, l année 211 se caractérise par un léger repli. Au cours de l année, 162 lots ont été autorisés en lotissement et ZAC contre 18 l année précédente. En revanche, le nombre d opérations concernées reste sensiblement équivalent (15 contre 14). En dépit de cette situation, Lorient Agglomération remonte d un rang au classement des Pays et Communautés d Agglomération et se situe désormais devant le Pays d Auray. La production reste néanmoins nettement inférieure à celle de Vannes Agglo (312 lots). En 211, l optimisation des surfaces reste une réalité, bien que la surface moyenne des lots autorisés progresse légèrement sur un an. En effet, avec une moyenne de 475m² par lot, Lorient Agglomération se situe toujours parmi les territoires les plus vertueux du département en matière de consommation foncière. Cette situation tient à la typologie urbaine du territoire, aux niveaux de prix mais également à la typologie des lotisseurs. En effet, les professionnels de l aménagement, traditionnellement très présents sur le territoire, se démarquent par des surfaces parmi les plus réduites, que ce soit à l échelle du Morbihan (471m²) comme de Lorient Agglomération (411m²). Une offre globale sur le marché moins importante en 211, un repli des ventes En 211, 322 lots étaient disponibles à la vente, contre 365 lots en 21. Le poids de l offre ancienne au sein de cet ensemble reste stable (52%), et bien inférieur à la part observée au niveau départemental (74% d offre ancienne). En revanche, elle varie sensiblement selon les secteurs de la Communauté d Agglomération (% sur Lorient, 57% en seconde couronne). Parmi ces 322 lots disponibles, 124 seulement ont fait l objet d une vente au cours de l année 211. Ce très net ralentissement du marché (-39% sur un an) se justifie par la fin de la mesure de doublement du prêt à taux zéro dans le neuf. Le nouveau dispositif du PTZ +, entré en vigueur au 1 er janvier 211, a, semble-t-il, orienté plus largement la primo-accession vers l ancien (63% des opérations au niveau départemental contre 49% en 21). Ainsi, 39% de l offre totale a été écoulée contre 57% en 21. En conséquence, le stock de lots disponibles en fin d année progresse de 34% sur un an. Le délai théorique d écoulement des stocks atteint 21 mois en 211 (9.7 mois en 21). En 211, recul du prix moyen des terrains à bâtir en lotissement et ZAC Pour la première fois depuis la mise en place de l enquête, le prix moyen au m² est en repli (-11.8% sur un an et -18 /m²). Toutefois, il convient de relativiser ce constat car la commune d Inzinzac-Lochrist, qui concentre à elle-seule 33% des ventes, affiche un prix moyen au m² deux fois inférieur à la moyenne de Lorient Agglomération

4 SOURCE DE DONNEES Le fichier des permis d aménager L analyse des permis d aménager permet d apprécier l offre nouvelle produite en lotissement. Complétée avec les ZAC en cours de commercialisation, ils constituent une source d information essentielle à la connaissance du marché foncier en opération aménagée (hors diffus). L Observatoire de l ADIL s est donc attaché à réunir la liste des permis d aménager* délivrés au cours de l année 211, c est-à-dire du 1 er décembre 21 au 3 novembre 211. Les données nous ont été aimablement transmises par la Direction Départementale des Territoires et de la Mer (DDTM), par les services de Lorient Agglomération et de Vannes Agglo ainsi que par les communes d Auray, de Pontivy et d Hennebont. Pour en savoir plus La commercialisation des terrains à bâtir en lotissements et Z.A.C. dans le Morbihan ADIL56 Mai 212 Carte 1. Modalités d instruction des permis d aménager 4 L enquête sur la commercialisation des lotissements Si la liste des permis d aménager constitue une source d information intéressante, elle ne fournit en revanche aucun élément sur la commercialisation de l offre. Pour cette raison, l ADIL réalise, comme chaque année, une enquête auprès de l ensemble des aménageurs publics et privés ayant une opération en cours sur le département. Nous tenons à remercier ici l ensemble des lotisseurs qui ont accepté de répondre à cette enquête de commercialisation, permettant ainsi à ce document d être le plus complet possible. Présentation de l offre Il convient de rappeler que l offre disponible de terrains à bâtir dans le Morbihan est accessible par internet sur le site de l ADIL : En janvier 212, un nouveau module de présentation des offres a été mis en ligne. Il permet désormais de consulter l offre disponible au sein des opérations lot par lot ainsi que l ajout de visuels (plans masse, 3D, photos ). *l analyse porte sur l ensemble des permis d aménager de 3 lots et plus à l usage d habitation. Elle prend en compte les opérations réalisées en lotissements et Z.A.C. Lorient Agglomération Commune DDTM Vannes Agglo

5 PRESENTATION DU NOUVEAU MODULE D OFFRES DE TERRAINS A BATIR Image 1. Choix d un secteur du département Image 2. Affichage du listing des opérations en cours 5 Cliquer sur «voir les détails» pour dérouler un premier niveau de détail Cliquer sur le secteur souhaité puis sur «lancer la recherche» Image 3. Affichage du détail des lots Image 4. Accès à la fiche individuelle de l opération Cliquer sur la loupe pour afficher la fiche individuelle du lotissement Détail du lotissement Détail du commercialisateur Rappel du listing des lots Cliquer sur le plan pour l agrandir

6 ZONAGE D ETUDE Lorient Agglomération 19 communes habitants (population municipale recensement 29) Pays de Lorient 3 communes habitants (population municipale recensement 29) 6 Carte 3. Territoires du Pays de Lorient Carte 2. Territoires de Lorient Agglomération Guidel Gestel Pont- Scorff Cléguer Inzinzac- Lochrist Caudan Hennebont Languidic Lorient Agglomération Quéven Lanester Brandérion Ploemeur Lorient Locmiquélic Larmor- Plage Port Louis Riantec Gâvres Groix

7 LA PRODUCTION DE TERRAINS A BÂTIR EN 211 Une production de lots à bâtir en léger repli par rapport à 21 Avec 162 lots autorisés dans 15 opérations en 211, la production foncière en lotissement et ZAC enregistre un léger repli dans Lorient Agglomération. En effet, l année précédente, 18 lots avaient vu le jour au sein de 14 opérations. Pour autant, les données restent bien plus favorables qu en 29 (64 lots dans 4 opérations seulement). Après un bon premier trimestre, le meilleur depuis 27, la production s est nettement essoufflée au cours du second. Les troisième et quatrième trimestres se caractérisent quant à eux par un niveau de production moyen, bien en deçà des volumes enregistrés en 21. A l échelle des territoires morbihannais, Lorient Agglomération se place en troisième position, quasiment au coude à coude avec le Pays de Vannes hors agglomération. La production de la Communauté d Agglomération reste néanmoins bien en deçà de celle de l agglomération vannetaise (plus de 3 lots). Graphique 1 : Evolution de la production de terrains à bâtir (lotissement et ZAC) 25 Lots Opérations Source : services instructeurs Graphique 2 : Lots autorisés par trimestre dans Lorient Agglomération 3 4e trimestre Source : services instructeurs 3e trimestre e trimestre 2 1er trimestre Graphique 3 : Situation de Lorient Agglomération par rapport aux autres territoires morbihannais Vannes Agglo Pays de Vannes hors agglo Lorient Agglomération Pays de Pontivy Pays d'auray Pays de Ploërmel - CdB Pays de Lorient hors agglo Pays de Redon et V Source : services instructeurs

8 LA PRODUCTION DE TERRAINS A BÂTIR EN 211 Une offre nouvelle moins orientée vers la 2 ème couronne en 211 En 211, 46% des lots produits sur le Pays de Lorient se situent en seconde couronne de la Communauté d Agglomération. A l échelle de Lorient Agglomération cette part équivaut à 61%! Carte 2. Production de terrains à bâtir (lotissement et ZAC) par commune en Pour autant, en 211, la production est moins centrée sur ce territoire qu en 21, année record en la matière (65% des lots du Pays et 72% des lots de Lorient Agglomération). Le marché reste toujours porté par les professionnels de l aménagement (78% des lots autorisés), bien que la part des particuliers soit la plus importante constatée depuis 28 (22%). En revanche, il convient de souligner l absence des aménageurs publics dans l offre nouvelle en 211. Source : services instructeurs En 211, la taille moyenne des opérations autorisées est de 1.8 lots. De manière générale, depuis 28, cette taille a tendance à se rétracter, conséquence probable d une commercialisation plus difficile (12.9 lots en 21). Graphique 4 : Répartition géographique des lots produits depuis 27 sur le Pays de Lorient Graphique 5 : Répartition des lots selon le type de lotisseur dans Lorient 1% Agglomération 1% 9% 2% 1% % % 31% 25% 3% % 8% Pays de Lorient hors 9% 53% agglomération 7% % 7% 8% 61% Groix 7% 6% 67% 64% 65% 6% 78% 5% 2% 52% 46% 2ème couronne 94% 84% Public 5% 4% % Professionnel 4% 3% 1ère couronne 3% Particulier 2% 44% 34% 24% 2% 22% 17% 1% Lorient 32% 17% 1% 22% 1% % 5% 2% 5% 6% 12% 13% % Source : services instructeurs

9 Légère progression des surfaces en 211 Au cours de l année 211, la surface totale des opérations nouvelles atteint m² soit un peu moins de 11 hectares. Si l on rapporte cette superficie au nombre de lots autorisés, on obtient une surface moyenne consommée* par lot de 67m², stable par rapport à 21 (667m²). La surface moyenne privative* des lots s établit, quant à elle à 475m², en progression pour la première fois depuis 28. Pour autant, elle reste parmi les plus réduites du département, situation qui se justifie tant par le caractère urbain du territoire que par des niveaux de prix de terrain élevés mais également par un engagement fort de la collectivité dans le cadre du PLH. A l échelle des communes du territoire, les surfaces peuvent toutefois varier entre une commune urbaine telle que Lorient (216m²), où les disponibilités foncières sont très réduites, et une commune de seconde couronne telle que Guidel (739m² en 211). Dans la pratique, les surfaces varient surtout en fonction du type de lotisseur : 411m² en moyenne pour les professionnels, plus au fait des exigences actuelles en matière de réduction des consommations foncières contre 576m² en moyenne pour les particuliers. Graphique 7 : Surface moyenne des lots : Morbihan / Lorient Agglomération 1 Morbihan Lorient Agglomération Source : Services instructeurs LA PRODUCTION DE TERRAINS A BÂTIR EN Graphique 6 : Surface totale des opérations autorisées en hectares et surface moyenne consommée par lot (en m²) Graphique 8 : Surface moyenne des lots par commune *Surface consommée par lot : rapport entre la surface totale (voirie et espaces communs inclus) et le nombre de lots *Surface moyenne privative : surface moyenne dédiée à chaque lot (hors voirie et espaces communs) GUIDEL PLOEMEUR LORIENT AGGLOMERATION INZINZAC-LOCHRIST LARMOR-PLAGE HENNEBONT RIANTEC GROIX LORIENT Source : Services instructeurs

10 LA COMMERCIALISATION DES TERRAINS A BÂTIR EN 211 Une offre totale moins importante qu en 21 En 211, 322 lots au total ont été proposés à la vente en opérations aménagées au sein de Lorient Agglomération, en léger repli par rapport à 21 (365 lots). Pour la seconde année consécutive, la part de l offre ancienne au sein de l offre globale reste relativement stable (52% en 211 contre 51% en 21) et quasiment équilibrée avec celle de l offre nouvelle. En ce sens, comme en 21, Lorient Agglomération se distingue du Morbihan où la part de l offre ancienne reste bien plus importante (74%). Cet indicateur témoigne d un certain dynamisme du marché foncier en opérations aménagées sur le secteur. Pour autant, la situation varie sensiblement selon les secteurs de la Communauté d Agglomération. La part de l offre ancienne est ainsi majoritaire sur les 1 ère et 2 ème couronnes (respectivement 55% et 57% de l offre globale). C est ainsi que si 65% de l offre nouvelle se situe en seconde couronne, 78% de l offre ancienne est dans ce cas. Sur certaines communes, à l image de Languidic, aucune offre n a été mise sur le marché en 211, mais 42 lots autorisés entre 27 et 29 étaient toujours disponibles à la vente Graphique 9 : Typologie de l offre (nouvelle / ancienne) par année Offre ancienne Offre nouvelle Graphique 1 : Lots proposés à la vente en 211 par année 6% de mise sur le marché : Lorient Agglomération / Morbihan 5% 48% Lorient Agglomération 4% Morbihan Carte 3 : Typologie de l offre disponible sur le marché par commune Graphique 11 : Lots proposés à la vente en 211 par couronne Lorient 1ère couronne 2ème couronne Groix Offre totale 3% 2% 72% 5% 3% 2% 1% % 1% 1% 26 et avant 27% 26% 18% 16% 19% 12% 8% 1% 6% Source : Enquête de commercialisation - ADIL 56 Offre ancienne 22% 78% Offre nouvelle 7% 19% 65% 1% % 2% 4% 6% 8% 1%

11 LA COMMERCIALISATION DES TERRAINS A BÂTIR EN 211 Un marché moins dynamique en 211 Au cours de l année 211, 124 terrains à bâtir en lotissement et ZAC ont fait l objet d une vente, en repli de 39% sur un an. Ce retournement se justifie largement par la fin du doublement du Prêt à Taux Zéro dans le neuf, le nouveau dispositif du PTZ+ s étant avéré plus attractif dans l ancien, dès lors que l on choisissait un logement performant énergétiquement au détriment d un logement neuf non BBC. Ainsi, en Morbihan en 211, 63% des primo-accédants se sont tournés vers l ancien contre 49% en 21! L analyse de la part de l offre vendue dans l offre totale permet de constater une commercialisation moins dynamique qu en 21, et ce sur tous les secteurs. La part de l offre écoulée a ainsi reculé de 1% à 55% sur Lorient, de 65% à 22% sur la 1 ère couronne et de 53% à 45% sur la seconde. Pour autant, en dépit de ce ralentissement du marché, Lorient Agglomération affiche une situation plus favorable qu à l échelle départementale avec 39% de l offre disponible écoulée (26% pour le Morbihan). A noter, qu en 211, la commune d Inzinzac-Lochrist concentre 33% des ventes. Graphique 12 : Evolution du nombre de ventes de lots à bâtir depuis Source : Enquête de commercialisation - ADIL 56 Les ventes dénombrées sont celles ayant fait l objet d un acte authentique de vente Carte 4 : Volume de ventes par commune en 211 Graphique 13 : Part de l offre vendue dans l offre totale selon les différents secteurs en 21 et % 21 1% 1% 211 8% 6% 4% 2% 55% 65% 22% 53% 45% 67% 5% 41% 37% 26% % Lorient 1ère couronne 2ème couronne % Groix Hors agglomération Morbihan

12 LA COMMERCIALISATION DES TERRAINS A BÂTIR EN 211 En conséquence, une progression du stock de lots disponibles Conséquence directe de ce ralentissement du marché, le stock de terrains à bâtir en lotissement et ZAC progresse de 34% sur un an, et ce à l inverse de la situation départementale. Au 31 décembre 211, 22 lots étaient disponibles à la vente, un volume jamais observé depuis le début des années 2. La localisation géographique du stock est plus diversifiée qu en 21 avec quelques lots disponibles sur Lorient et Groix. Pour autant, la grande majorité des lots disponibles se situe toujours en seconde couronne, bien que dans une moindre mesure (6% contre 82% l an passé). En dépit de cette progression du stock, le délai théorique d écoulement reste nettement inférieur à la moyenne départementale (21.3 mois contre 31.7), bien qu en forte progression depuis 27. A l échelle de Lorient Agglomération il progresse dès lors que l on s éloigne du cœur de l agglomération. Graphique 14 : Evolution du nombre de lots disponibles au 31 décembre et du délai théorique d écoulement des stocks 35 Source : Enquête de commercialisation 22,6 3 21, ,5 9,6 9,3 8,3 16,1 9,7 5,5 4,2 2,7 2, , 2, 15, 1, 5,, Carte 5 : Volume de lots disponibles au et délai estimé d écoulement des stocks par commune *Délai théorique d écoulement des stocks en mois : rapport entre le stock disponible en fin d année et le nombre de 35 ventes réalisées en moyenne chaque mois Graphique 15 : Evolution comparée du délai d écoulement des stocks 31,7 21,3 2,1 Lorient Agglomération Pays de Lorient Morbihan

13 LES PRIX DES TERRAINS A BÂTIR EN 211 Net repli du prix des terrains à bâtir dans Lorient Agglomération En 211, le prix moyen au m² des lots vendus dans Lorient Agglomération s établit à 134 en repli de 11.8% sur un an (-18 /m²). Cette évolution est d autant plus notable qu elle s accompagne d un repli du prix moyen des parcelles qui passe de à sur un an. Toutefois, il convient de noter qu en 211 la commune d Inzinzac-Lochrist concentre à elle seule 33% des ventes contre 7% en 21. Or, le niveau des prix pratiqués en 211 sur cette commune se situe nettement en deçà de la moyenne de Lorient Agglomération De manière générale, la variabilité des prix est importante sur la Communauté d Agglomération, avec des communes dont les prix sont nettement inférieurs à la moyenne départementale (Inzinzac-Lochrist, Brandérion, Cléguer) et d autres pour lesquelles les prix s envolent (Guidel ou Ploemeur). Sur l ensemble de l offre disponible en 211, les prix varient ainsi de 25 à 25! Si l offre est diversifiée (surface, localisation ) cela justifie-t-il pour autant de tels écarts? Graphique 17 : Hiérarchie des prix moyens dans Lorient Agglomération GUIDEL PLOEMEUR QUEVEN RIANTEC LORIENT AGGLOMERATION HENNEBONT PONT-SCORFF MORBIHAN LANGUIDIC CLEGUER BRANDERION INZINZAC-LOCHRIST Graphique 16 : Evolution du prix moyen des lots vendus Carte 5 : Prix moyen au m² des lots vendus en 211 par commune

14 TABLEAU RECAPITULATIF DES DONNEES 14 Opérations Lots AUTORISATIONS EN 211 % lots communaux Surface totale (m²) Surface moyenne des lots OFFRE TOTALE EN 211 VENTES EN 211 STOCK AU 31/12/211 Lots Lots Prix /m² Lots Lorient Agglomération % m² Brandérion Caudan Cléguer Gâvres Gestel Groix 2 15 % m² Guidel 4 2 % m² Hennebont 3 44 % m² Inzinzac-Lochrist 1 12 % m² Lanester Languidic Larmor-Plage 1 28 % m² Locmiquélic Lorient 1 11 % m² Ploemeur 1 8 % m² Pont-Scorff Port-Louis Quéven Riantec 2 24 % m² C.C. Blavet Bellevue Océan 5 55 % m² C.C. région de Plouay Pays de Lorient % m²

15 INDEX DES CARTES, TABLEAUX ET GRAPHIQUES Carte 1. Modalités d instruction des permis d aménager p.4 Carte 2. Territoires de Lorient Agglomération p.6 Carte 3. Territoires du Pays de Lorient p.6 Carte 4. Production de terrains à bâtir (lotissement et ZAC) par commune en 211 p.8 Carte 5. Typologie de l offre disponible sur le marché par commune p.1 Carte 6. Volume de ventes par commune en 211 p.11 Carte 7. Volume de lots disponibles au et délai estimé d écoulement des stocks par commune p.12 Carte 8. Prix moyen au m² des lots vendus en 211 par commune p Graphique 1. Evolution de la production de terrains à bâtir (lotissement et ZAC) p.7 Graphique 2. Lots autorisés par trimestre dans Lorient Agglomération p.7 Graphique 3. Situation de Lorient Agglomération par rapport aux autres territoires morbihannais p.7 Graphique 4. Répartition géographique des lots produits depuis 27 sur le Pays de Lorient p.8 Graphique 5. Répartition des lots selon le type de lotisseur dans Lorient Agglomération p.8 Graphique 6. Surface totale des opérations autorisées en hectares et surface moyenne consommée par lot en m² p.9 Graphique 7. Surface moyenne des lots : Morbihan / Lorient Agglomération p.9 Graphique 8. Surface moyenne des lots par commune p.8 Graphique 9. Typologie de l offre (nouvelle/ancienne) par année p.9 Graphique 1. Lots proposés à la vente en 211 par année de mise sur le marché : Lorient Agglomération / Morbihan p.1 Graphique 11. Lots proposés à la vente en 211 par couronne p.1 Graphique 12. Evolution du nombre de ventes de lots à bâtir depuis 2 p.11 Graphique 13. Part de l offre vendue selon les différents secteurs en 21 et 211 p.11 Graphique 14. Evolution du nombre de lots disponibles au 31 décembre et du délai théorique d écoulement des stocks p.12 Graphique 15. Evolution comparée du délai d écoulement des stocks p.12 Graphique 16. Evolution du prix moyen des lots vendus en 211 p.13 Graphique 17. Hiérarchie des prix moyens dans Lorient Agglomération p.13 Image 1. Choix d un secteur du département p.5 Image 2. Affichage du listing des opérations en cours p.5 Image 3. Affichage du détail des lots p.5 Image 4. Accès à la fiche individuelle de l opération p.5

16 16 Publication de l Observatoire de l Habitat de l ADIL du Morbihan Parc d activités de Laroiseau 14 rue Ella Maillart 56 Vannes Tél. :