Établissement public foncier du Val d Oise. Séminaire DDT/EPF du Val d Oise «Ville intense» du 9 juin 2015

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1 Établissement public foncier du Val d Oise Séminaire DDT/EPF du Val d Oise «Ville intense» du 9 juin 2015

2 Établissement public foncier du Val d Oise Densités acceptables, Densités optimales : L approche de l EPF du Val d Oise

3 Établissement public foncier du Val d Oise 1. Densité, valeurs foncières, coûts de construction 2. La densité dans les interventions de l EPF du Val d Oise 3. Densité et qualité dans les extensions urbaines : les leçons de l expérience 4. L approche amont : pour un partenariat communes/ddt/epf

4 Etablissement public foncier du Val d Oise 1. Densité, valeurs foncières, coûts de construction : Immeuble en milieu urbain Programme diversifié

5 Approche du promoteur Immeuble collectif en ville (source : Olivier Morlet, Icade) - Au-delà d un certain seuil, la densification génère des surcoûts sur fondations, les niveaux de stationnement en sous-sol, les réseaux. - Elle a peu d effet sur le prix de sortie par logement. - Elle entraîne une élévation marquée du foncier négocié Mais c est cela qui permet de convaincre le cédant, et de rendre le programme réalisable.

6 Approche du promoteur Immeuble collectif en ville Un exemple d impact de la densification sur la valorisation foncière Un exemple d impact de la 3 projets présentant une densité variant de + 25 à + 50 % ; Prix de sortie identique (5000 /TTC m² SHAB parking inclus) ; même ratio de parkings / logement : 1,2 ; même coût de construction de 1650 /m² SHAB ; Mêmes caractéristiques financières (marge et cash-flow) ; le CA des opérations varie de + 25 % à + 50 % (proportionnellement à la densité).

7 Densités optimales dans des programmes composites Pour une parcelle donnée : - Les coûts de construction et d aménagement au m 2 baissent avec le nombre de maisons individuelles, montent avec le nombre de logements collectifs ; - l optimum de densité est au voisinage de 0,5 ; - Pour un programme diversifié, après prise en compte des coûts fonciers, l optimum se situe entre 40 et 80 logements à l hectare.

8 Etablissement public foncier du Val d Oise 2. La densité dans les interventions de l EPF du Val d Oise

9 La densité dans les interventions de l EPF du Val d Oise Orientations retenues par le PPI

10 L approche amont : pour un partenariat communes/ddt/epf «en régénération urbaine, les opérations refaçonneront l espace et la manière de l occuper, avec une densité importante» Dans la pratique : la densité requise dans les conventions EPF sera au minimum égale à la densité environnante ; en fait la densité adoptée sera souvent plus importante, soit parce que l on se trouve à proximité d une gare, soit parce que c est le seul moyen de couvrir les valeurs foncières. «en extension urbaine, on visera une consommation maîtrisée de l espace» Le seuil minimal de 35 lgts/ha est celui que retient le SDRIF. Souvent, la mixité du programme, en termes de formes, suffit à dégager la densité souhaitable : quelques petits collectifs en R+1 ou R+2, des maisons accolées, coexistent avec des lots bâtis ou libres pour présenter une densité satisfaisante.

11 Etablissement public foncier du Val d Oise 3. Densité et qualité dans les extensions urbaines : les leçons de l expérience Conventions EPF du Val d Oise Conventions EPF des Yvelines Conclusions

12 COMMUNE DE BOUFFÉMONT L éco-quartier du Tumultu Convention du 29 juin 2010 Périmètre d intervention foncière de 4,13 ha Situé à 500 m de la gare Objectifs dans la convention un projet d aménagement environnemental ; 140 logements, dont 30 % de logements locatifs sociaux. Orientations de la collectivité Du logement collectif et individuel ; 5 logements collectifs en autopromotion ; Un projet paysager ; des jardins partagés, un verger commun - une transition vers du maraîchage et de l agriculture de proximité ; La mise en valeur du parcours du Rû.

13 COMMUNE DE BOUFFÉMONT L éco-quartier du Tumultu Une étude préalable à l aménagement a conclu sur une programmation de m² de surface de plancher destiné à l habitat, dont 5 logements en autopromotion et 30 % de logements sociaux. Un opérateur a été désigné suite à une consultation. L étude montre qu avec une typologie adaptée, l augmentation du nombre de logements est compatible avec la qualité attendue des espaces publics. Programmation envisagée avant l étude environ 140 logements ; Soit 34 lgts/ha. Évolution de après l étude 186 logements ; Soit 45 lgts/ha. la programmation

14 COMMUNE DE DEUIL LA BARRE Restructuration d un quartier existant ZAC Galathée Trois Communes Convention tripartite Commune / SEMAVO / EPFVO du 12 mai 2009 Périmètre d intervention de l EPFVO : 2,28 ha en lisière d une opération de rénovation urbaine ANRU Objectifs de la convention EPFVO Assister la commune et la SEMAVO dans la maîtrise foncière des immeubles de la partie Sud de la ZAC, ne relevant pas de propriétaires institutionnels ; Programme mixte logements/commerces. Orientations de la collectivité Restructurer, requalifier et ouvrir un quartier existant, constituant l entrée de ville et du département, en appui à l opération ANRU ; Renforcer l attractivité des commerces, équipements et espaces publics (7000 m² de commerces en pied d immeubles) ; 372 logements dont environ 35 % sociaux (dans une opération plus vaste prévoyant 830 logements nouveaux et des réhabilitations). Périmètre d intervention de l EPF

15 COMMUNE DE DEUIL LA BARRE Restructuration d un quartier existant ZAC Galathée Trois Communes Programmation initiale sur les îlots EPFVO 244 logements en accession ; 128 logements locatifs sociaux ; 7300 m² de surface commerciale ; Soit 160 lgts/ha. Programmation finale sur ces îlots 278 logements en accession ; 128 logements locatifs sociaux ; 173 chambres de résidence étudiante ; 4102 m² de surface commerciale ; Soit 250 lgts/ha. L évolution du programme Une densification du programme a été nécessaire pour équilibrer le bilan d aménagement, au regard des coûts de maîtrise foncière (dont libération des immeubles), de démolition (dont désamiantage suite réglementation de 2013), ou de présence de pollution n ayant pu être diagnostiquée en amont. Augmentation du nombre de logements sans augmentation de la SDP (typologie modifiée avec une part supérieure de T1 et T2).

16 COMMUNE D ASNIERES-SUR-OISE La Manufacture Reconversion de la friche VULLI Convention du 24 juillet 2009 Périmètre d intervention foncière de 2,7 ha Friche industrielle VULLI Insérée dans le tissu urbain d Asnières sur- Oise Objectifs dans la convention Permettre la reconversion de la friche industrielle : Co-financement d une étude de faisabilité préalable à l aménagement ; Réaliser la maîtrise foncière du site ; Procéder aux travaux de sécurisation du site et contribuer au financement de travaux de dépollution du site. Orientations de la collectivité Proposer en majorité une offre immobilière et foncière dédiée aux PME ; et une offre d habitat comprenant des logements locatifs sociaux (30 %).

17 COMMUNE D ASNIERES-SUR-OISE La Manufacture Reconversion de la friche VULLI Une étude préalable à l aménagement conclut sur une programmation d environ 6000 m² de surface de plancher destinée à des activités et au moins 60 logements dont 20 logements sociaux. Eu égard au prix du foncier et aux perspectives de commercialisation des surfaces d activité, le projet a évolué vers une part supérieure d habitat. Programmation initiale une opération mixte proposant 40 % dédié à l habitat (environ 60 logements) et 60 % au développement économique ; Soit environ 22 lgts/ha. Programmation finale 123 logements dont 30 % de logements locatifs sociaux et 1700 m² de locaux dédiés à l activité. Nexity est l opérateur retenu pour ce projet ; Soit environ 45 lgts/ha.

18 CAS n 1 : Commune du Vexin (78) Conventions EPF 78 Emprises à traiter : 2,1 ha Programmation adaptée : 130 logements de statuts diversifiés, contre 80 envisagés avant l étude

19 CAS n 2 : Magnanville (78) Conventions EPF 78

20 CAS n 2 : Magnanville (78) Conventions EPF 78

21 CAS n 3 : Projet pôle gare à Andrésy (78) Conventions EPF 78

22 CAS n 3 : Projet pôle gare à Andrésy (78) Conventions EPF 78

23 De l intention à la programmation : récapitulatif Andrésy (78) Deuil-la-Barre (95) Contexte Tissu urbain, proximité d'une gare Tissu urbain, proximité d'une gare Superficie emprises 2,1 ha 2,3 ha Nb logements projet initial 150 (71/l ha) 372 (160/l ha) Nb logements programmation effective 200 (95/l ha) 579 (250/l ha) + 33,3 % + 56 % Commune du Vexin (78) extension 2,1 ha Magnanville (78) extension 3,05 ha Bouffémont (95) extension 4 ha Asnières-sur-Oise (95) extension 2,7 ha 80 (40/l ha) 105 (35/l ha) 140 (34/l ha) 60 (55/l ha sur emprise habitat de projet) 130 (73/l ha) 142 (47/l ha) 186 (45/l ha) 123 (64/ l ha sur emprise effective) + 62 % + 35 % + 33 % + 16 %

24 Qui bénéficie du «supplément de densité»? Les 6 projets comparés, projets situés sur des emprises de 2 à 4 ha (2 en milieu urbain, 4 en extension) vont se réaliser sur une programmation plus diversifiée et plus dense que celle imaginée initialement. Cette évolution résulte largement des contraintes du bilan global, qui intègre les coûts d opérations immobilières, mais aussi les coûts d aménagement et de création d espaces publics. Ce supplément de densité, accompagné d une plus grande mixité de types, de statuts, adaptés à la diversité des ménages à accueillir, a d abord permis de «sortir» le projet en se rapprochant des valeurs foncières attendues par les cédants, et en couvrant les coûts éventuels d éviction, de dépollution ou de désamiantage.

25 Qui bénéficie du «supplément de densité»? Outre l accroissement du nombre de logements lui-même, les avantages de ce supplément de densité pour la commune sont de deux ordres : - D abord de «loger» dans le bilan global de l opération des participations plus substantielles à des équipements collectifs ; - Ensuite de permettre une meilleure répartition des emprises consommées, par les logements eux-mêmes ou par les stationnements, et un meilleur traitement des espaces libres, dont certaines parties ont une vocation signifiée, différenciée, avec des cheminements ouverts à tous, accessibles aux riverains, ce qui contribue à la qualité perçue de l opération. Le premier bénéficiaire du «supplément de densité» est la collectivité elle-même.

26 Etablissement public foncier du Val d Oise 4. L approche amont : pour un partenariat communes/ddt/epf

27 L approche amont : pour un partenariat communes/ddt/epf Une proposition de conseil amont appuyé sur une réflexion partenariale commune/ddt/epf, en deux temps : mise en évidence des enjeux de développement de la commune et des difficultés rencontrées, avec un focus sur le bon usage des règles d urbanisme et d aménagement ; puis approfondissement de quelques projets pour en mesurer la faisabilité, avec le concours d un AMO (parmi des praticiens agréés par l EPF). La première phase associe des représentants de la commune, élus et techniciens, à partir de ses problématiques propres, pour une réunion avec la DDT et l EPF portant sur des points tels que : - L évolution des règles locales d urbanisme face à un contexte en mutation (suppression du COS, pressions foncières) ; - l apport des législations récentes : comment combiner la règle et le partenariat ; - la diversification de l offre immobilière, pour répondre aux conditions de solvabilité des ménages, habitants de la commune ou nouveaux arrivants.

28 L approche amont : pour un partenariat communes/ddt/epf La seconde phase est centrée sur la mise en valeur de périmètres circonscrits (en nombre limité), dans le registre de la préprogrammation. Il s agit d examiner, sans intervention de la DDT et de l EPF, la manière dont l autorité locale peut susciter et cadrer les initiatives des acteurs de la construction. Par exemple, l identification des points-clés à insérer dans un cahier des charges de consultation d opérateurs, ou les principales prescriptions à retenir dans une OAP. Les coûts de cette démarche sont pris en charge par l EPF. Ce conseil amont ne s étend pas à un accompagnement sur des phases opérationnelles : les communes qui le souhaiteraient alors auront à faire le choix de leur propre AMO.