BILAN DU PPI. Un outil foncier au service des collectivités

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1 BILAN DU PPI Un outil foncier au service des collectivités

2 1 Editorial du Président ÉVOLUTION DES TERRITOIRES MEMBRES DE L EPF DE L AIN L Établissement Public Foncier de l Ain, créé par arrêté préfectoral du 18 décembre 26 sur l initiative du Conseil Général de l Ain, a clos en 212 son premier Programme Pluriannuel d Investissement (PPI), couvrant la période En cette période de bilan, il convient de revenir sur l histoire de l EPF de l Ain pour mieux appréhender son avenir. Pourquoi a-t-il été créé? Il s agissait alors de répondre à la problématique de production de logement des collectivités, confrontées à une croissance démographique élevée, à une forte pression foncière (accentuée par un épuisement des réserves foncières) et à la nécessité d accompagner le dynamisme de l activité économique par la création de logements sociaux. Il devait également palier à l absence d outil sur le département. La création de l EPF de l Ain a ensuite été rendue possible, grâce à l adhésion et à l implication de ses premiers membres. L EPFL couvrait en 26 un périmètre de 175 communes pour habitants. En 213, il compte parmi ses adhérents, 262 communes pour habitants, sur les 419 communes et les habitants du département. À la mise en place de l EPFL en 27, l objectif d acquisitions du PPI s élevait à 22,5 millions d euros. En 212, il représente près de 32 millions d euros, soit une réalisation de 14% de l objectif. De même, le but affiché de dédier 6% des achats fonciers à des opérations de construction de logements, a été dépassé ; ces projets atteignent 67% du montant total des acquisitions. Au fil du temps, l EPF de l Ain a assumé un rôle accru de conseil et d accompagnement des collectivités dans la préparation et la mise en œuvre de leurs projets. Il est désormais également associé aux grands projets du département et de la région et force de proposition sur les questions législatives ou réglementaires, au niveau national. Après six années d existence, l augmentation constante du périmètre d intervention et des sollicitations d acquisition foncière démontre la pertinence de l existence SOMMAIRE de cet outil. Il est devenu un acteur incontournable du département tant au niveau de l action foncière qu en PAGE 2 ÉVOLUTION DES TERRITOIRES matière d ingénierie foncière, urbanistique, stratégique et MEMBRES DE L EPF DE L AIN financière. PAGES 4-8 BILAN DU PPI Des prévisions 27 à la réalisation 212 Le budget Les actions menées Retour sur quelques opérations PAGE 9 GRANDES LIGNES DU PPI Fort de cette reconnaissance, l Établissement Public Foncier de l Ain entend, pour les années à venir, poursuivre plus avant son action, au service et au plus près des préoccupations de ses collectivités adhérentes. Gérard BRANCHY Adhérents 213 Communes adhérentes CC adhérentes de EPCI (1 CA et 1 CC) - 15 communes isolées avec le Conseil Général et le Conseil Régional, soit 175 communes pour habitants soit 61% de la population à EPCI (1 CA et 15 CC) - 39 communes isolées avec le Conseil Général et le Conseil Régional, soit 248 communes pour habitants soit 81% de la population en EPCI (1 CA et 17 CC) - 31 communes isolées avec le Conseil Général et le Conseil Régional, soit 262 communes pour habitants soit 82% de la population Après six années d existence, l augmentation constante du périmètre d intervention démontre la pertinence de l existence de l EPF de l Ain.

3 2 3 BILAN DU PPI Les activités de l EPF de l Ain s exercent dans le cadre d un Programme Pluriannuel d Investissement (PPI). Ce PPI, qui fixe les orientations et priorités d acquisitions, est évalué et ajusté par le Conseil d Administration, à l issue de chaque exercice, en fonction de la réalité des opérations. Le premier PPI de l EPFL a ainsi déterminé trois priorités d acquisitions annuelles en termes de montants : 6% minimum pour le logement social en mixité, 25% pour l activité économique, 15% pour les équipements publics et la protection des espaces naturels sensibles (ENS). Des prévisions 27 à la réalisation 212 Les objectifs initiaux du PPI ont été réalisés et les investissements s avèrent bien supérieurs : 31,7 M réalisés en 212 contre 22,5 estimés en 27, soit une réalisation de 14 % de l objectif. Ce phénomène s explique principalement par la hausse conséquente des acquisitions réalisées en vue de créer du logement. Les surfaces acquises et les sommes dépensées pour l activité économique ont également excédé les prévisions, même si le pourcentage n en a pas été impacté. En effet, le coût du foncier destiné à l activité économique est bien moindre que celui affecté au logement : 8 par m² en moyenne contre 36. Ces investissements ont été rendus possibles grâce à la dynamique d adhésions croissante, engendrant une hausse naturelle des ressources de l EPFL, mais aussi grâce au choix d augmenter le montant de la TSE (de 1,37 M en 27 à 3,85 M en 212) Bilan du PPI : des objectifs 27 à la réalisation 212 (en % et en M ) 67 % 21,1 M 19% Simulation PPI 27 Réalisation 212 Simulation PPI 27 Réalisation % 6 % 25 % 15 % Activité Equipement économique & ENS 31,7 M Le budget Les recettes liées à l activité et à la perception de la TSE ont connu une évolution constante, en raison de l augmentation des adhésions à l EPFL et du stock foncier. Le recours à l emprunt s est avéré nécessaire pour répondre à la demande croissante d acquisitions des membres. En 212, grâce au développement de la capacité d autofinancement et aux emprunts effectués les années précédentes, les achats de foncier ont pu être réalisés sans contracter de nouveaux prêts. L endettement reste d ailleurs très mesuré : il représente seulement 31% du montant total du stock foncier en 212. Stock foncier 69 % Capital & intérêts restant dus 31 % L EPF de l Ain a pris le parti d une gestion très maîtrisée au profit des dépenses d investissement. Le montant des acquisitions progresse de manière constante, répondant aux sollicitations croissantes des adhérents. L année 211 constitue une exception : des achats prévus sur la période ont finalement été reportés sur 212. L évolution des frais de structure correspond principalement au renforcement de l équipe de l EPFL, pour assumer l augmentation de l activité. Ces frais seront totalement pris en charge par les recettes de portage à compter de Évolution des acquisitions et de la TSE depuis la création de l EPF de l Ain (en M ) Acquisitions TSE 1 M 4 M Focus sur les subventions - aide à la création : 2 M du Conseil Général de l Ain et 1,7 M de la Région Rhône-Alpes - aide au PPI : 1,4 M de la Région Rhône-Alpes Dépenses d acquisitions et frais de structure de 27 à 212 (en M ) Acquisitions Frais de structure 9,2 M,3 M M 4,6 M 13,5 5,6 3,4 22,5 Activité Equipement Total économique & ENS SYNTHÈSE : BUDGET DE FONCTIONNEMENT 212 DE L EPF DE L AIN (hors acquisitions et opérations de stock) % % % Recettes de portage et frais de structure de 27 à 213 (en k ) Frais de structure Recettes de portage 42 K 415 K Le bilan de ce premier PPI met en lumière la réactivité et la capacité de l EPF de l Ain à s adapter à la réalité du contexte local % Présentation du bilan du PPI lors de l AG du 16/11/12 TSE Recettes de portage Frais de structure Capital & intérêts

4 4 5 Les actions menées Les missions menées par l EPF de l Ain couvrent les opérations d acquisition, la revente des terrains portés et le conseil aux collectivités, qui occupe une place de plus en plus importante. LES ACQUISITIONS LE STOCK FONCIER DE L EPF DE L AIN PAR PRIORITÉ AU en montant en surface % % % % m 2 8 % m 2 2 % m 2 34 % Activité économique Équipement public Espace naturel m 2 38 % Si les acquisitions dédiées à la construction de logement constituent la majorité des achats en termes de nombre de terrains alloués et d investissement financier, elles représentent moins de 4% de la totalité des surfaces acquises. Genève Inversement, les biens destinés à l activité économique concernent 1/3 du nombre des terrains, plus de 2% des sommes dépensées mais près de 35% de la superficie possédée. Le cas de l unique tènement acquis en tant qu espace naturel, à Blyes, est encore plus frappant : il est une part négligeable des investissements et néanmoins, équivaut à 2% de la surface totale du stock. Les coûts au m² varient fortement selon le type de foncier, excepté pour les équipements publics. Prix moyens au m² des acquisitions par destination et type de fonciers sur la période Lyon Périmètre de l EPF de l Ain incluant les adhésions 213 Activité économique Équipement public Espace naturel Les prix des terrains nus, qui concernent plus de 9% des acquisitions par l EPFL, connaissent des écarts importants, et ce pour chaque destination : de 4,1 à 298 /m² pour le logement (au sein de la CC du Pays de Gex), de,7 à 32 /m² pour l activité économique, de 7 à 132 /m² pour les équipements publics. Pour les terrains bâtis, la moyenne s établit à 72 par m², toutes destinations confondues Terrain nu Terrain bâti,9 La plupart des adhérents ont déjà sollicité au moins une fois l intervention de l EPFL, depuis sa création. Les acquisitions réalisées se répartissent ainsi globalement sur l ensemble du territoire qu il couvre. Stock foncier de l EPF de l Ain (fin 212) : m² d un montant global de La majorité des achats de foncier pour des opérations de logement est recensée dans les Communautés de Communes de la Plaine de l Ain, du Pays de Gex et Bourg-en-Bresse Agglomération, répondant à la logique d accompagnement du développement de l activité économique. Cette dernière a en outre fait l objet d une attention particulière dans le nord-est et le sud-ouest du département. Trois communautés de communes Plaine de l Ain, Saône Vallée et Pays de Gex se démarquent par l importance et la variété de destination des acquisitions, comptant plus d 1/3 du total des achats de l EPFL. Celles de Montrevel-en-Bresse et Lac de Nantua sont dans une moindre mesure également concernées par la diversité de destination des acquisitions. La CC de la Plaine de l Ain totalise la plus importante superficie achetée. Elle compte également, avec les communes isolées de l Assemblée spéciale et Bourg-en-Bresse Agglomération, le plus grand nombre d actes signés (respectivement 25 ex-aequo et 27). Les acquisitions réalisées par l EPF de l Ain depuis 28 s inscrivent dans le cadre d une réelle stabilisation des prix du foncier. Plus de 3/4 du foncier acheté est porté pour une durée de 4 ans avec remboursement à terme. Les communes ont recours à ce type de portage quasi-systématiquement pour les acquisitions vouées au logement (dans 96% des cas). Pour celles dédiées à l activité économique et aux équipements publics, il représente la moitié des opérations. Le portage à 8 ans (remboursement par annuités constantes) concerne l autre moitié des achats de terrain pour l activité économique et 1/3 de ceux à vocation d équipement public. Activité économique Durées de portage 2 % 3 % 4 ans (à terme) 16 % 4 ans (annuités constantes) 6 ans (annuités constantes) 8 ans (annuités constantes) Equipement public 79 % ENS

5 6 7 LES REVENTES Avec une durée de portage minimale de 4 ans et un lancement des acquisitions de l EPF de l Ain à compter de 27, les premières reventes de foncier ont débuté fin 21. Elles représentent en cumulé, fin 212, une ressource de plus de 3,5 M. LE CONSEIL ET L INGÉNIERIE L Établissement Public Foncier de l Ain reçoit de nombreuses sollicitations de la part des collectivités qui recherchent des conseils, un appui sur un projet, ou encore une participation à des réunions de travail. L EPFL n assume en aucun cas des missions de pure négociation foncière. Seuls les fonciers nécessitant un portage par la structure font l objet de négociations, en vue de leur acquisition. En complément de cet accompagnement personnalisé, l EPF de l Ain propose des fiches/études juridiques sur différents sujets d actualité (Zone d Aménagement Différé, Projet Urbain Partenarial ), accessibles sur son site. Principales sollicitations : Procédure de préemption, procédure d aménagement, ZAC, ZAD, modification de PLU, négociation foncière, recherche de prestataires ou de partenaires, montage d opérations complexes Reventes du PPI et prévisions (en M ) 1 9,2 M 9,5 M 9 8,4 M ,5 M ,7 M 2,9 M 1,3 M 1,4 M Retour sur quelques opérations ÉTREZ Opération du Petit Bosquet au cœur de la commune : réalisation de logements collectifs et individuels, en mixité sociale, par le groupement FIP/Bourg Habitat/Grégoire Magnien Architecte m² acquis en 211 Portage : 4 ans à terme La commune d Étrez a apprécié l intervention de l EPF de l Ain pour sa capacité de négociation dans l acquisition du terrain. Nous n aurions pas su acheter à ce prix. Le portage du terrain permet à la commune de prendre le temps d élaborer un projet cohérent d aménagement de lotissement. Nous avons aussi beaucoup apprécié l apport de l EPFL à la réflexion sur le projet de lotissement et le travail conduit avec les opérateurs choisis. Jean-Louis PELTIER, Maire d Étrez FERNEY-VOLTAIRE Réalisation de la Cité internationale des savoirs : pôle d enseignement supérieur, complexe hôtelier, salles de séminaire, dans le cadre de la ZAC Paimboeuf (en cours de réalisation) et à proximité de l aéroport international de Genève m² acquis en 212 Portage : 8 ans par annuités constantes Sans l intervention de l EPF de l Ain, l opération n aurait tout simplement pas pu avoir lieu : les capacités financières de la CCPG ne permettaient pas le recours aux emprunts directs. Le portage par l EPFL permet d absorber le coût et d avancer sereinement sur le projet. Christophe BOUVIER, Maire de Cessy et Vice-Président chargé des finances de la Communauté de Communes du Pays de Gex Place du Jura SEURA

6 8 9 MARLIEUX Création de logements en mixité, dans le cadre de l aménagement d ensemble du centre-ville, et maintien du commerce, avec la réhabilitation du café-restaurant 571 m² acquis en 29 Portage : 4 ans à terme Revente prévue en 213 à la SEMCODA Dans le cadre de l aménagement de notre cœur de village, l acquisition du restaurant Entre Chasse et Pêche ne fut possible qu avec le concours de l EPF de l Ain. L EPFL reste pour nos petites communes rurales un outil très utile voire indispensable pour le maintien de nos commerces de proximité et le développement foncier. Robert DEPLATIERE, Maire de Marlieux VILLEREVERSURE Réhabilitation des bâtiments industriels pour l implantation de la bibliothèque municipale, des services techniques de la mairie, et d ateliers relais (travaux réalisés) 3 63 m² acquis en 21 Portage : 4 ans à terme L opportunité d acquérir en 21 une ancienne usine, alors que la commune n avait pas les fonds nécessaires, a pu se réaliser grâce à l EPF de l Ain, à sa disponibilité et à sa réactivité. L installation de la bibliothèque municipale (14 m²) et des services techniques (83 m²) laissent libres 2 66 m², loués à différentes entreprises et source non négligeable de profits avant la fin du portage. Gérard BALLAND, Maire de Villereversure GRANDES LIGNES DU PPI EN CHIFFRES : 58 M SANS EMPRUNT ET SUR LES MÊMES BASES DE TSE QU EN 212 Des interventions diversifiées avec 4 objectifs d acquisitions annuelles 25 % 2 % 5 % 5 % en mixité sociale Activité économique Équipements publics Espaces agricoles et naturels Des priorités d intervention réaffirmées Projets des nouveaux adhérents ou des membres ayant peu sollicité l outil. Opérations de cœur de village, réaménagements de quartiers de gare et territoires subissant une forte pression foncière. Une évolution du portage Ajout d un portage sur 1 ans avec remboursement par annuités constantes, pour offrir une plus grande latitude aux communes qui demandent un allongement de la durée de portage. Modification du taux de portage en cas d assujettissement de l EPF de l Ain à la TVA : 1,5 % HT + montant de la TVA. Des actions nouvelles en faveur du logement Mise en place de baux emphytéotiques avec les bailleurs, développant des opérations de logements sociaux à 1% ou d équipements sociaux (résidences séniors ), sur des terrains portés par l EPFL : la commune lisse ainsi le coût du foncier remis gratuitement ou à un coût minoré au bailleur. Intervention sur du foncier destiné à la construction de logements en accession privée à 1% et accessibles aux foyers modestes, dans les territoires où la mixité sociale nécessite un rééquilibrage entre logements en accession et sociaux. Les prix de sortie seront préalablement définis par l aménageur ou le promoteur, avec la collectivité et l EPF de l Ain. Un système de gestion et de revente des biens conforté La gestion des biens (mise en location ) relève de la collectivité, durant leur portage par l EPFL. La revente des biens peut s effectuer directement auprès de l opérateur désigné par la collectivité mandante, à l issue du portage. Une mission d ingénierie accrue Renforcement de l action de l EPF de l Ain sur les PLU. Association à la création/modification d un SCOT ou d un PLH des collectivités membres Montants prévisionnels de la TSE, des reventes et des acquisitions de 213 à 222 (en M ) PPI : 58 M PPI : 92 M 9,5 M 4,1 M 2,7 M TSE Revente & portage Acquisitions 14,5 M 9,5 M 4,6 M RCA RUBY CURIS Associés 22 M 16,5 M 4,8 M Les durées de portage du PPI : 4 ans à terme et 4, 6, 8 ou 1 ans par annuités constantes. Copropriété gérée par la Commune de Divonne-les-Bains et portée par l EPFL

7 L EPF de l Ain est l outil de la mise en œuvre des politiques foncières à moyen terme, mais également le promoteur de la définition de stratégies foncières dans les territoires. Ce bilan du PPI démontre, de manière évidente, le rôle grandissant joué par l Établissement Public Foncier de l Ain auprès des collectivités locales membres. L EPFL est reconnu comme un acteur incontournable du foncier dans le département. Les communes ou les communautés de communes ont désormais pris le réflexe de le solliciter pour les accompagner dans la réalisation de leurs projets d aménagements futurs. L EPF de l Ain s engage d ailleurs à poursuivre sa culture du conseil, pour éclairer, assister et orienter les collectivités dans leurs démarches foncières et urbanistiques. "Le Manoir" 26 bis, avenue Alsace Lorraine 1 Bourg-en-Bresse Fax Un outil foncier au service des collectivités Conception graphique :

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