Projet de la ville de Villiers le Bel Quartier La Cerisaie-Derrière les Murs de Monseigneur

Transcription

1 Annexe à la lettre du directeur général de l ANRU portant recommandation pour la préparation de la convention à la suite de l examen du projet en comité d engagement du 22 mai 2008 Projet de la ville de Villiers le Bel Quartier La Cerisaie-Derrière les Murs de Monseigneur Le projet de rénovation urbaine du quartier de La Cerisaie inscrit dans la ZUS «Puits la Marlière- Derrière les murs de Monseigneur», pour lequel le préfet a donné un avis favorable, a été présenté par le maire de Villiers le Bel au Comité d Engagement de l ANRU. 1) Programme présenté : Le projet de rénovation urbaine du quartier de la Cerisaie comprend un programme important de création d espaces publics. Cette orientation est fondatrice d un premier temps de recomposition d un grand îlot de 30 ha et de plus de 1500 logements (logements sociaux et en copropriété), qui n est desservi à ce jour par aucune desserte traversante de statut public. La création d une desserte viaire publique par un «axe structurant est-ouest», de deux rues nord-sud et l aménagement d un terrain en parc public en sont les opérations majeures. Le programme de rénovation urbaine est consacré : 1/ au traitement de la copropriété «La Cerisaie», dispositif opérationnel défini par le Plan de Sauvegarde, pour laquelle l ANRU est sollicitée pour la démolition du bâtiment C (32 logements), la poursuite d une voie de desserte jusqu à l axe est-ouest et son transfert dans le domaine public ; 2/ à la production de foncier mutable et à la redistribution des domanialités : création d un parc Central public d 1,4 ha sur un terrain vague, délaissé de l opération d aménagement d origine appartenant à ICADE et devant être rétrocédé à la Ville la scission du foncier de la copropriété La Cerisaie qui permet la construction de 7 logements, dont 30 LLS correspondant à la reconstitution de l offre au 1 pour 1 du projet de rénovation urbaine pour le quartier des Carreaux et 15 PLUS pour le relogement d habitants de la Cerisaie, et la création de 30 maisons de ville par l AFL ; 3/ à la résidentialisation du patrimoine d OSICA, et de la copropriété «les Cascades» en procédure de Plan de Sauvegarde et la copropriété Sorbiers, 4/ la création d un équipement de santé, présenté par l association RIR Ile de France (Regroupement Implantation Redéploiement), partant du constat de l érosion des professionnels de santé et proposant de regrouper 17 professions de santé dans la ZUS. 5/ la réhabilitation de trois équipements publics existants : la crèche, le centre social et un gymnase. 1/5

2 Le préfet délégué à la cohésion sociale et à l égalité des chances précise que ce projet permettra d améliorer la sécurité sur le quartier en le désenclavant. Ce quartier est en effet le site des évènements qui ont déclenché les émeutes de novembre En outre, le préfet souligne que la Ville de Villiers le Bel a un revenu fiscal en baisse constante depuis 1990 et que 50% des crédits de la politique de la ville sur les ZUS de la ville sont consacrés à la réussite éducative. Le Délégué territorial adjoint souligne que la partie du territoire communal faisant l objet du projet est le seul quartier qui, non soumit au PEB, peut faire l objet de constructions de logements. En incluant l aide de l Agence pour la démolition et reconstruction des équipements détruits pendant les émeutes de novembre 2007, le coût total de ce programme est estimé à 43,96 M (base subventionnable) et fait l objet d une demande de subvention maximum à l ANRU de 21,58 M sur la période , sur la base des hypothèses de participations financières des différents partenaires suivantes : Coût total Commune EPCI CRIF CG 95 Bailleur Europe Autres ANRU % 2% 14% 7% 7% 5% 49% En excluant le programme de rénovation des équipements détruits, financés par l ANRU en opérations isolées, le coût total du programme présenté est estimé à 32,64 M (base subventionnable) et fait l objet d une demande de subvention maximum à l ANRU de 17,37 M sur la période , sur la base des hypothèses de participations financières des différents partenaires suivantes : Coût total Commune EPCI CRIF CG 95 Bailleur Europe Autres ANRU % 12 % 5 % 10% 7 % 53 % 2) Remarques du Comité d Engagement Le comité d engagement émet un avis favorable sur le projet. Les partenaires sont sensibles au travail d approfondissement mené par les partenaires locaux depuis la RTP de 2007 et approuvent la définition des espaces publics de desserte qui constitue une première trame de découpage du grand îlot. En ce sens, le projet prépare l avenir et rend possible une mutation à long terme avec la poursuite de la rénovation urbaine de la partie ouest du quartier «Derrière les Murs de Monseigneur». Les points de débats ont porté sur : 1/ la politique municipale en matière d habitat : 1.1 : offre de logements et production de l offre privée Le maire précise que des programmes privés sont en cours de construction en diffus sur le territoire communal. Il souligne également qu un déficit d équipements publics est notoire sur la commune et qu il s agit aujourd hui de rassembler les quartiers de la Ville autour de projets communs. La construction du centre de formation est l un des équipements importants de ces dernières années. En outre, la production d une offre diversifiée est en partie dépendante des accès aux pôles d emplois. En effet, seul 15 % de la population du Val d Oise occupe les emplois de la plate forme aéroportuaire de Roissy. L absence de liaison directe de l est du Val d Oise en transports en commun vers l aéroport est l un des facteurs de cette exclusion. 2/5

3 1.2 : gestion de la demande sociale Malgré l existence d un PLH à l échelle de l agglomération de Val de France, la réflexion sur une gestion commune de la demande n est pas engagée. Le maire précise aussi que les communes de Val de France sont fortement dotées de logements sociaux et que la gestion de la demande devrait outrepasser le territoire communautaire. 1.3 : la diversification de l offre de logements sur le quartier de la Cerisaie Lors de la première instruction du projet, l ANRU avait souhaité que des évolutions soient présentées en comité d engagement pour engager une diversification des produits logements sur le quartier et notamment des produits en accession. Le projet de La Cerisaie présenté ce jour ne propose pas une offre de logements diversifiés à l exception des 30 maisons de la Foncière. Le maire souligne l existence actuelle d une mixité des statuts de propriétés de logements sur le quartier : sur 2100 logements environ, 50 sont conventionnés en logement social, propriété du bailleur OSICA, 944 logements sont répartis en 3 copropriétés privées, dont deux en plan de sauvegarde et une troisième le pré de l enclosproposée pour la réalisation d un diagnostic en vue d une inscription en plan de sauvegarde. S y ajoutent les copropriétés «le Gros Caillou et l Echiquer» et «les Sorbiers». Par conséquent, le maire ne souhaite pas concentrer d autres programmes de logements privés sur ce quartier. Compte tenu de son enclavement actuel et de ses difficultés sociales, ce quartier ne présente pas de sites propices à l accueil de logements privés. Les partenaires acceptent les arguments du maire et le programme de logement sociaux proposés. En outre, une demande très forte liée à la suroccupation du logement et au fort besoin de décohabitation des jeunes adultes pèse sur le logement social. Les programmes des 7 logements sociaux à construire ont pris en compte cette demande ainsi que le besoin de grands logements. 2/ statut et fonctionnement du parc central Le maire ne souhaite pas que ce parc soit considéré comme une réserve foncière pour la ville. En effet, le quartier DLM est un quartier dense de logements collectifs où les habitants ont besoin de cet espace public, organisé en parc urbain. En terme de fonctionnement, le parc restera un espace ouvert, et à vocation inter quartiers. Le maire souhaite qu un appui de l ANRU puisse lui permettre de négocier à l euro symbolique les terrains d ICADE, dont la cession est nécessaire pour la réalisation du projet. 3/ équipement de santé Les partenaires reconnaissent l intérêt particulier de cet équipement et acceptent que l équipement soit financé par une subvention publique. 4/ résidentialisation et gestion urbaine de proximité Les partenaires mettent l accent sur la nécessité d approfondir le projet de résidentialisation. La Ville et les maîtrises d ouvrage devront être particulièrement attentives aux aspects de : stationnement des véhicules privées, domanialité, traitement physiques des limites de propriétés. En terme de gestion urbaine de proximité, les partenaires estiment que le site mérite une réelle réflexion avec l élaboration d un projet particulièrement approfondi sur les problématiques de gestion traitant, outre les problèmes techniques, la gestion locative et le travail de proximité avec les habitants (rôle des gardiens, etc.). La Ville souhaite un appui de l expertise ANRU pour élaborer un cahier des charges de consultation d un prestataire-animateur de la démarche. 3/5

4 5/ l organisation du pilotage du projet L équipe dédiée en interne à la Ville paraît très importante. L organigramme du dispositif interne aux services de la Ville présente le recrutement à terme de 13 personnes, dont le financement est sollicité auprès de l ANRU. Les partenaires demandent à ce que la cohérence du pilotage des différents dispositifs soit avérée et que les affectations des crédits de l Etat via l ANRU et l ACSE soient clarifiées sur l ensemble de l ingénierie. Les partenaires souhaitent qu un organigramme précis sur le fonctionnement et le rôle de chaque agent en tenant compte des besoins de pilotage de la ZFU, du CUCS et du PRU soit communiqué à l ANRU. 3) Eléments à prendre en compte pour la rédaction de la convention Les partenaires approuvent et soutiennent le projet de rénovation urbaine de La Cerisaie. Volet financier : 1/ Equipements 1.1 : équipement de santé Considérant l état de dégradation des services de proximité sur les quartiers de la Ville (fermeture de supérettes, départ des médecins à la retraite non remplacés), les partenaires approuvent l implantation de cet équipement dans la ZUS et donne leurs accords de principes au soutien financier de l ANRU sous réserve : de la validation de l équipement de santé par le ministère de la santé dans le cadre des 100 maisons de santé, du calage du concours financier de la Région Ile de France et de l ANRU. de l affinement du montage financier et juridique (travail en cours entre l association RIR et la CDC). 1.2 : réhabilitation des équipements publics de quartier L ANRU finance la réhabilitation de la crèche et du centre social aux taux sollicités, soit respectivement, 15 % et 30%. En revanche, l ANRU n accorde pas de financement à la réhabilitation du gymnase situé au nord de la ZUS, celui-ci n étant pas dans le périmètre de projet proposé. 2/ reconstitution de l offre de logements sociaux L ANRU finance l intégralité de la reconstitution de l offre de logements démolis, soit : 32 LLS, en compensation de la démolition du bâtiment C de la copropriété La Cerisaie 25 LLS au titre de la décohabitation. L ANRU donne son accord sur la localisation des 30 logements issus de la convention Les Carreaux dans la ZUS PLM-DLM. Le plan de financement de ces 87 LLS devront être affinées et motivées au regard des besoins. En terme d architecture, les partenaires invitent le maire et mes maîtres d ouvrage à mener une réflexion particulière sur les typologies bâties de logements (réflexions sur des maisons superposées, modalités de passation d appel d offres (concours), etc). L appui de l architecte conseil de la DDE pourra être précieux pour mener cette réflexion. 3/ Aménagement Les partenaires accordent un taux de 80% du déficit du bilan d aménagement dans le respect du RGA, et accordent une dérogation pour le calcul de la subvention aux honoraires de l aménageur à hauteur de 5% du coût des travaux. Cette dérogation se justifie par l ampleur des démarches d acquisitions foncières et de restructurations parcellaires nécessaires à une remise dans le droit commun de gestion de cet îlot. 4/5

5 4/ Résidentialisation La résidentialisation de la copropriété Les Sorbiers, n étant pas inscrite en Plan de Sauvegarde, ni en OPAH copropriété, ne peut être financée par l ANRU. 5/ Conduite de projet L ANRU accorde son concours financier aux postes de conduite de projet proposés, sous réserve de la communication par la Ville de son organigramme et d une note motivée sur les postes de la Direction de la Rénovation Urbaine, le nombre d équivalents temps plein, et leurs affectations à la conduite du projet de rénovation urbaine. 4) Opérations pré-conventionnées La liste d opération préconventionnées devra être rétablie par le porteur de projet et respecter les taux accordés suite à la réunion du CE. Libellé Base subvention de Subvention ANRU Famille Sous réserve Démolition bâtiment C ; MO Commune de Villiers complément le Bel d informations pour le calcul du bilan Sous réserve Démolition bâtiment C ; MO : SAHLM Valestis complément d informations pour le calcul du bilan Etude pré diagnostic copropriété Pré de l enclos ; MO commune de Villiers le Bel Etude de faisabilité diagnostic montage dossier ANRU 12 Etudes de domanialité Etude diagnostic GUP Prestations de communication Etudes juridiques AMO prestataire externe /5