IMMOBILIER D ENTREPRISE STRASBOURG

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1 IMMOBILIER D ENTREPRISE STRASBOURG BILAN 2010 ET PERSPECTIVES 2011 Colliers : Bordeaux- Brest- Lorient- Lyon- Marseille- Montpellier- Nantes- Paris- Pau- Rennes- Strasbourg- Toulouse Marché des Bureaux Bilan /02/2011-1

2 Quelques chiffres Sa population - Métropole transfrontalière rhénane : habitants à 1h50 de route, dont dans un périmètre de 25 km et au cœur d une région Alsace qui en compte habitants dans les 28 communes de la Communauté urbaine avec emplois et étudiants dont 20% d étudiants étrangers. Son Economie - Des services qui représentent 57% de l économie - Au 4 rang du PIB /habitant - Au 2 rang des revenus /ménage - Au 2 rang des exportations - Un des plus bas taux du nombre de bénéficiaires du RMI Trois pôles de compétitivité, recherche médicale, automobile du futur et fibres naturelles. Une recherche publique et privée parmi les mieux dotée de France. Un réseau de 940 km de fibre optique. Sources : Colliers Marché des Bureaux Bilan /02/2011-2

3 I. Le périmètre d'observaeon L aire d étude Elle porte sur les communes qui composent l aggloméra7on Strasbourgeoise et se subdivise en 5 secteurs : Secteur A Secteur B Secteur C Secteur D Secteur E Secteur F Strasbourg Centre (Halles, Etoile / Heiritz, Wacken) Strasbourg Nord- Ouest (Espace Européen d Entreprise / Schil7gheim : EEE) Strasbourg Sud- Ouest (Aéroparc / Entzheim, Tanneries / Lingolsheim) Strasbourg Sud (Plaine des Bouchers / Meinau) Strasbourg Sud- Est (Parc d Innova7on d Illkirch- Graffenstaden : PII) Autres quar7ers Marché des Bureaux Bilan /02/2011-3

4 II. Les TransacEons : un volume de m² en Evolu(on du volume de transac(ons depuis 2003 BI 2. Répar((on des transac(ons par type de produits pour 2010 C D A E Marché des Bureaux Bilan /02/2011-4

5 3. Répar((on des transac(ons par tranches de surfaces en 2009 et 2010 Répartition des surfaces Nombre de demandes Année 2009 Nombre de demandes Année 2010 Moyenne estimée totale en m² en 2010 Moins de 100 m² m² De 100 à 250 m² m² De 250 à 500 m² m² De 500 à 750 m² m² De 750 à 2000 m² m² Plus de 2000 m² m² * TOTAL m² (*) estimé au regard des m² transactés en Répar((on des transac(ons par secteur géographique en 2010 Marché des Bureaux Bilan /02/2011-5

6 5. Evolu(on des valeurs loca(ves de 2003 à 2010 (en /HT/HC/m²/an) Les valeurs loca7ves Centre ville / Périphérie Les valeurs «Prime» Neuf / Centre ville Deuxième main / Centre ville Neuf / Périphérie Deuxième main / Périphérie Marché des Bureaux Bilan /02/2011-6

7 III. Stock d Offre disponible à 1 an (au 31/12/2010) : m² 1. Evolu(on du stock En 2010 : dont moins de m² en centre ville répar7s en 3 offres 2. Répar((on de l offre par secteurs géographiques en 2010 Marché des Bureaux Bilan /02/2011-7

8 3. Répar((on Périphérie / Centre ville en Répar((on de l offre neuf / seconde main 2010 Marché des Bureaux Bilan /02/2011-8

9 IV. Repères sur l immobilier tertiaire à Strasbourg Des chiffres : Strasbourg : près de m² de bureaux dont disponibles. Cette offre se distribue pour m² dans l ancien et dans le neuf. - Les nouveaux locaux se distribuent sur des sites hors du cœur de ville et sont donc, pour la plupart, sans connexion Trams et Bus. En 2011, seuls m² sont proposés en Centre ville. - Le parc vieillissant demandera un effort important, soit dans sa liquidation, soit dans sa restructuration. Une détermination Face au constat d obsolescence croissante et à l insuffisance de l offre Centre Ville, la municipalité est déterminée à rendre à Strasbourg la place de leader du marché tertiaire qu elle occupait dans les années Des projets Parties prenantes de la stratégie de développement économique de l agglomération, des opérations tertiaires de grande ampleur sont programmées à Strasbourg. Toutes sont conçues pour répondre aux critères de choix des entreprises : centralité, accessibilité, rationalité des surfaces, image architecturale de qualité intégrée à un environnement exceptionnel. Près de m² de tertiaire neuf devraient ainsi être lancés d ici 2013 Projets phares de ce nouvel élan, Un nouveau Quartier d Affaires international va être développé au pied du Parlement européen face au Palais des Congrès qui, pour sa part, doublera sa capacité et modernisera ses infrastructures. Une analyse Après une année 2010 marquée par une embellie sur l offre de seconde main, c est donc après année 2009 et sa une «prime au neuf»,un nouvel équilibre retrouvé entre le marché de l ancien et celui du neuf qui se profile. Ce phénomène s explique aisément. Du seul fait de l évolution des loyers par l augmentation de l indice Insee, nombre d entreprises ont vu ces 10 dernières années leurs loyers augmenter puis dépasser ceux des bâtiments neufs. Se dessine ainsi une désaffection de l ancien au profit du neuf, moins cher et plus performant. Marché des Bureaux Bilan /02/2011-9

10 Les locaux anciens les plus satisfaisants ont aujourd hui retrouvé preneurs en proposant un loyer en corrélation avec la prestation offerte (ce qui impliquait de la part des propriétaires une diminution importante du loyer au départ d un locataire de longue date, ou des travaux d adaptation aux nouvelles normes internationales). Les acteurs du marché relèvent d ailleurs une baisse de loyers dans l ancien, et une embellie dans cette catégorie pour des locaux entretenus. Pour Claudine Wyler Espaces et Développements Colliers, «l offre de seconde main doit être rénovée pour être occupée. La régulation du marché devra passer par une action coordonnée et concertée de l ensemble de la profession et de ses interlocuteurs institutionnels.» V. Description de l offre 1. L offre neuve existante fin 2010 Strasbourg m² Le Lawn Strasbourg - Wacken Neuf 2400 m² Le Capitole rue du 22 novembre,remise à neuf. Périphérie m² Le Crystal Park Schiltigheim - E3 Neuf m² Lafayette Strasbourg Meinau Neuf m² Saint Exupéry Entzheim Neuf m² Espalys Illkirch Neuf 2. L offre certaine 2011/2012 répertoriée fin 2010 L offre future de m², se compose essentiellement de 3 grandes offres : Quartiers très urbanisés en dehors du centre Cronenbourg (3 700 m²), Strasbourg-Koenigshoffen (3 000 m²). Quartiers centre La tour anciennement «Caisse d Epargne» aux Halles, m² dont une partie en occupation dédiée et une partie en location (4 000 m²). Marché des Bureaux Bilan /02/

11 3. L offre au-delà de 2012 La quasi absence de projets certains au-delà de 2011, conséquence de l arrêt des mises en chantier durant la crise, permettra l absorption du stock mais pourrait créer des tensions sur les valeurs des bureaux neufs aussi bien à Strasbourg que sur les parcs tertiaires dès la fin de l année. 5. L offre probable Projets prévus sur l ensemble de l agglomération jusqu à m², essentiellement aménagement de friches.(ilot Malreaux, Danube et >Heyritz) 5. Le grand projet Le projet Wacken Europe prévoit une extension de m² du Palais de la Musique et des Congrès actuel ( ), la création d un nouveau Parc des Expositions de m² ( ) et un quartier des Affaires International développant m² à terme Marché des Bureaux Bilan /02/

12 OPERATION PHARE 2010 arrêt Tram Musée d Art Modern Le «Modern Art» à Strasbourg Une opération d envergure menée pour Electricité de Strasbourg par une équipe ad hoc Transactions et Promotion et présentée par Espaces et Développements Colliers UFG/PM La réhabilitation d un ancien bâtiment industriel en résidence hôtelière s inscrit dans la dynamique économique mise en place à Strasbourg. Complémentaire d un développement du parc tertiaire, elle répond au déploiement espéré d un nouveau tourisme d affaires tout en s attachant au développement durable. Un bâtiment inscrit dans l histoire de la ville Bâtiment d une très belle présence architecturale, situé à l entrée de Strasbourg, à proximité de l autoroute, du tram (arrêt musée d art moderne), de la gare TGV, le futur Modern Art porte une histoire passée et future en parfaite corrélation. Destiné au départ à la production d électricité pour la ville de Strasbourg, il est en effet, depuis sa construction en 1910, emblématique d innovation. De par sa destination d une part, puisqu il servait à éclairer les rues, les maisons et le réseau de trams, Autant de marqueurs de ce qui reste emblématique d une contemporanéité urbaine. De par les progrès sociaux mis en place dès son origine par Electricité de Strasbourg d autre part. Une dimension d innovation que ne contredira pas l installation dans ses locaux du laboratoire Transgène en 1982 et dans laquelle la future résidence hôtelière est décidée à s inscrire par une démarche audacieuse tant en matière de conception que de philosophie d occupation. Marché des Bureaux Bilan /02/

13 L architecture Comme de nombreux bâtiments industriels du début du XXe siècle, ce bâtiment est constitué d'une grande halle composée de fermes métalliques et d'une façade en briques pleines. L ingénieur qui l a conçu a travaillé en collaboration avec Peter Behrens engagé comme conseiller en architecture. Reste de cette collaboration, une façade à la réelle personnalité marquée par un rythme vertical en noir et blanc et des volumes originaux qui constituent autant d atouts à valoriser dans la rénovation des lieux afin d inscrire cet immeuble dans l ensemble du patrimoine industriel dans la ville tout en lui donnant une nouvelle destination. Une rénovation marquée par le durable L un des points forts de cette rénovation sera sa signature durable. Une dimension impulsée depuis plusieurs années au niveau du neuf et appelée à se déployer désormais en ce qui concerne l ancien comme en atteste le nouveau Plan d efficacité énergétique lancé par l Union européenne. Maître d œuvre du projet, Electricité de Strasbourg a voulu faire de cette rénovation la première menée en THPE - une opération exemplaire de son engagement citoyen. La chaîne Appart City nous parle de son concept «Mieux vivre ensemble» «Leader des Résidences Services de tourisme urbain en centre ville, nous avons dès le départ mis la mixité sociale et générationnelle au cœur de notre démarche. Un objectif à double effet, économique bien sûr déterminant sur notre taux de remplissage mais aussi profondément en accord avec ce que sera la ville de demain que chacun aspire à voir moins ghettoïsée, explique Christophe Mégret, directeur commercial d Appart City. Etudiant, ouvrier, homme d affaire, cadre, employé etc. se côtoieront au Modern Art. Des cahiers de charges précis ont été définis en fonction de prestations variées correspondant à des modes d occupation de nature et de durées différentes. Notre mot d ordre : le mieux vivre ensemble. En ce qui concerne le Modern Art, nous avons eu la possibilité de réfléchir largement en amont pour créer un projet au diapason de l évolution de la société. Il s agit de notre première implantation sur Strasbourg, nous souhaitons, à terme, créer trois ou quatre résidences de ce type dans la ville.» Forte d un tourisme d affaire dont elle espère faire sa première industrie, Strasbourg est heureuse d accueillir un partenaire de renom qui signe ici sa première implantation strasbourgeoise après 60 autres résidences en France et en Belgique. Notre site internet : Marché des Bureaux Bilan /02/