Pôle Les Missions de Demain. Les techniques du démembrement

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1 Pôle Les Missions de Demain Les techniques du démembrement

2 Intervenants Jean Marie Piera Expert comptable Félix Cicéron Directeur de l ingénierie patrimoniale Expert et Finance Martial Asnar Consultant 2

3 Sommaire Que disent les textes? Le démembrement de propriété et l immobilier d entreprise La sortie de l immobilier par cession de la nue propriété La cession de l usufruit de l immeuble àla société opérationnelle Acquisition séparée de l usufruit et de la nue propriété de l immeuble Le démembrement des parts de la SCI propriétaire de l immeuble Conseils et méthodologie 3

4 Introduction Rôle important de l expert comptable Engager une réflexion stratégique sur l immobilier d entreprise Intégrer cette donnée dans leurs choix professionnels et patrimoniaux Parfaite maîtrise de son environnement juridique, fiscal et financier 4

5 Que disent les textes? 5

6 Que disent les textes? Droit de propriété (article 544 du Code Civil) = Droit de jouir du bien Droit d en user (usus) Droit d en percevoir les revenus (fructus) Droit d en disposer (abusus) 6

7 Que disent les textes? Le droit de propriété peut faire l objet d un démembrement par dissociation de l usufruit et de la nue propriété L usufruitier dispose du droit d usage et des fruits Le nu propriétaire conserve le droit de disposer du bien en respectant les droits de l usufruitier Il ne détient donc que le droit de disposer de la nue propriété du bien 7

8 Que disent les textes? Usufruit = Droit par nature temporaire (à durée fixe ou viager) àl échéance duquel le nu propriétaire retrouve la pleine propriété pleine et entière 8

9 Que disent les textes? L usufruitier perçoit les revenus et supporte les charges sauf les grosses réparations Le nu propriétaire n est pas obligé d effectuer les grosses réparations et l usufruitier ne peut le contraindre àle faire Une répartition conventionnelle est possible 9

10 Que disent les textes? Durée de l usufruit L usufruit constitué au profit d une personne morale ne peut excéder 30 ans (Cass.3è civ., 7 mars 2007) 10

11 Que disent les textes? Article 669 ou 683 du CGI Pour la détermination de l assiette de l usufruit pour le calcul des droits de mutation, faut il appliquer le barème de l article 669 (23% par période de 10 ans) ou de l article 683 (la valeur vénale)? Une réponse ministérielle (RM Grosskost, AN 28/06/2005, 55175) semble écarter l article

12 Que disent les textes? Article 1133 du CGI Au terme de la durée de l usufruit, la pleine propriété sera reconstituée dans le patrimoine du nu propriétaire, sans fiscalité complémentaire 12

13 Que disent les textes? Evaluation de l usufruit Barème fiscal (art.669 du CGI) obligatoire pour la liquidation des droits d enregistrement Evaluation économique : méthode dite des «cash flows actualisés» RM Grosskost, AN 28/06/2005, Cass. Com, 19 janvier 2010,

14 Que disent les textes? Amortissement d un usufruit temporaire d immeuble TA Paris, 6 juillet 2009, : L usufruit constitue un élément d actif incorporel amortissable sur sa durée de détention 14

15 Le démembrement de propriété & l immobilier d entreprise 15

16 Le démembrement de propriété et l immobilier d entreprise La sortie de l immobilier par cession de la nue propriété La cession de l usufruit de l immeuble àla société opérationnelle Acquisition séparée de l usufruit et de la nue propriété de l immeuble Le démembrement des parts de la SCI acquéreuse de l immeuble 16

17 La sortie de l immobilier par cession de la nue propriété Possibilité de ne céder que la nue propriété de l immeuble, l entreprise conservant l usufruit de celui ci à l actif Alléger le coût fiscal de la sortie de l immeuble de l actif de l entreprise 17

18 La sortie de l immobilier par cession de la nue propriété Exemple chiffré Immeuble valeur vénale = , valeur locative = Bien acquis en 1970, VNC = En cas de vente de la PP : Frais d acquisition àla charge de l acquéreur = Impôt de plus value = En cas de vente de la NP avec réserve d usufruit de 15 ans : Valeur de la NP = , soit 24% de la valeur de la PP Frais d acquisition = Impôt de plus value =

19 La cession de l usufruit de l immeuble àla société opérationnelle Situation envisagée Le chef d entreprise vend àsa société opérationnelle l usufruit pour une durée fixe de l immeuble qu il possède depuis plus de 15 ans 19

20 Cas pratique La cession de l usufruit de l immeuble àla société opérationnelle Valeur de l immeuble : Valeur locative : Charges propriétaires : Indexation annuelle des loyers : 1,5% Valeur de l usufruit temporaire sur 15 ans : La TMI du contribuable est supposée à 40% Comparons des revenus fonciers nets d IR et le réinvestissement du produit de cession de l usufruit temporaire du bâtiment sur un contrat d épargne Etudes réalisées avec le concours du logiciel Patrim Expert, distribué par le Groupe Revue Fiduciaire 20

21 La cession de l usufruit de l immeuble àla société opérationnelle Objectifs pour le chef d entreprise Dégager des liquidités immédiatement tout en conservant la maîtrise juridique du bien Pour la société opérationnelle Exploitation de l immeuble en vertu d un droit d usufruit (amortissable) en lieu et place d un bail commercial 21

22 La cession de l usufruit de l immeuble àla société opérationnelle Année Revenus fonciers Impôts Revenus nets Total

23 La cession de l usufruit de l immeuble àla société opérationnelle Année Montants versés Frais % Rendt Annuel % Retraits Bruts Retraits Nets Epargne En compte Total En investissant le produit de cession de l usufruit temporaire sur un contrat d épargne (assurance vie par exemple), et en effectuant des retraits nets d un montant identiques aux revenus fonciers, notre client bénéficiera de plus de au terme du démembrement 23

24 La cession de l usufruit de l immeuble àla société opérationnelle Analyse des risques fiscaux L acte anormal de gestion L abus de droit L abus de bien social 24

25 Acquisition séparée de l usufruit et la nue propriété de l immeuble La société opérationnelle acquiert l usufruit temporaire de l immeuble Une SCI soumise à l IR en acquiert la nue propriété 25

26 Acquisition séparée de l usufruit et la nue propriété de l immeuble Deux avantages L impôt sur les sociétés pendant toute la durée du démembrement, Le régime des plus values des particuliers àl occasion de la revente future. 26

27 Acquisition séparée de l usufruit et la nue propriété de l immeuble IMMEUBLE IMMEUBLE Achat de l usufruit temporaire IMMEUBLE Achat de la nue propriété Société d exploitation soumise àl IS SCI soumise àl IR 27

28 Acquisition séparée de l usufruit et la nue propriété de l immeuble Mise en place du démembrement Détermination du prix d acquisition de l usufruit àdurée fixe Valeur fiscale Valeur économique Durée du démembrement Financement des droits démembrés 28

29 Acquisition séparée de l usufruit et la nue propriété de l immeuble Fiscalité applicable àla constitution du démembrement La SCI ne détenant que la nue propriété ne dispose d aucune ressource = les associés ne supportent aucune fiscalité pendant la durée de l usufruit Les intérêts d emprunt destinés àfinancer l acquisition de la nue propriété ne sont pas déductibles des autres revenus fonciers du nu propriétaire dès lors que l immeuble n est pas donné en location par l usufruitier RM WARSMANN, 2685, JOAN du 11 décembre

30 Acquisition séparée de l usufruit et la nue propriété de l immeuble Fiscalité applicable pendant la durée du démembrement La société d exploitation peut amortir le droit d usufruit sur sa durée Les charges financières décaissées àraison de l emprunt contracté pour l acquisition du droit d usufruit sont déductibles 30

31 Acquisition séparée de l usufruit et la nue propriété de l immeuble Fiscalité applicable àla fin du démembrement La reconstitution de la pleine propriété de l immeuble à l extinction de l usufruit ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe (CGI, art. 1133) Société d exploitation Aucune plus value taxable n apparaît Compte d immobilisation incorporelle soldé Compte d amortissement correspondant soldé SCI : en cas de vente de l immeuble, la durée de détention doit être décomptée àpartir de l acquisition de la nue propriété 31

32 Acquisition séparée de l usufruit et la nue propriété de l immeuble Comparons deux situations 1 Constitution d une SCI (à l IR) qui achète un immeuble, loué à la société d exploitation 2 Acquisition de la nue propriété par le client (ou la SCI), et de l usufruit temporaire de l immeuble par la société d exploitation 32

33 1 La SCI loue l immeuble àla société d exploitation Paramètres de l étude Valeur du terrain : Valeur de l immeuble : Frais d acquisition : Loyers annuels : Charges annuelles : Indexation de la valeur du bien et des loyers : 1,5% Emprunt : à5% sur 15 ans TMI du client : 40% Etudes réalisées avec le concours du logiciel Patrim-Expert, distribué par le Groupe Revue Fiduciaire 33

34 1 La SCI loue l immeuble àla société d exploitation Bilan de l opération Pour le chef d entreprise (Annexe 1 p 49) Montant de l IR sur la période : Coût pour le chef d entreprise : Pour la société d exploitation (Annexe 1 p50) Coût pour la société d exploitation :

35 2 Acquisition démembrée de l immeuble Paramètres de l étude : Valeur de l usufruit de l immeuble : Emprunt souscrit par la société d exploitation : à5% sur 15 ans Valeur de la nue propriété : Emprunt souscrit par le chef d entreprise : à5% sur 15 ans Taxes foncières de 8333 sont àpayer par l usufruitier Droits d enregistrement : Etudes réalisées avec le concours du logiciel Patrim Expert, distribué par le Groupe Revue Fiduciaire 35

36 2 Acquisition démembrée de l immeuble Bilan de l opération Pour le chef d entreprise (Annexe 2 p 52) Montant de l IR sur la période : 0 Coût pour le chef d entreprise : Pour la société d exploitation (Annexe 2 p 53) Coût pour la société d exploitation : Si le chef d entreprise réalise une petite économie, c est surtout la société d exploitation qui fait la bonne opération, puisqu elle réalise une économie de plus de

37 Le démembrement des parts de la SCI propriétaire de l immeuble Le chef d entreprise, associé de la SCI, détient la nue propriété des parts La société d exploitation en détient l usufruit, constitué pour une durée fixe 37

38 Le démembrement des parts de la SCI propriétaire de l immeuble La société d exploitation Est locataire de la SCI Verse des loyers Perçoit le résultat mis en distribution 38

39 Le démembrement des parts de la SCI propriétaire de l immeuble Le résultat de la SCI est déterminé selon les règles de l IS (CGI art. 238 bis K) pendant la durée de l usufruit En conséquence, la SCI peut déduire l amortissement de l immeuble du résultat qui remonte àla société d exploitation 39

40 Démembrement des parts de la SCI propriétaire de l immeuble Paramètres d étude Durée du démembrement : 17 ans Valeur des parts : (voir Annexe 3 p 56) La société d exploitation n emprunte pas pour acquérir l usufruit des parts Etudes réalisées avec le concours du logiciel Patrim Expert, distribué par le Groupe Revue Fiduciaire 40

41 Démembrement des parts de la SCI propriétaire de l immeuble Bilan de l opération Pour le chef d entreprise Montant de l IR sur la période : 0 Coût pour le chef d entreprise : correspondant à l apport ( ) diminué du prix d acquisition de l usufruit ( ) Pour la société d exploitation (annexe 3 p 60) Trésorerie remontant de la SCI à l IS : Coût pour la société d exploitation : Le principal intérêt du montage réside dans le gain réalisé par le chef d entreprise ( ) sans pour autant pénaliser la société d exploitation qui réalise néanmoins une opération profitable ( ) 41

42 Le démembrement des parts de la SCI propriétaire de l immeuble Au terme de l usufruit, la pleine propriété des parts sera reconstituée entre les mains du chef d entreprise sans coût fiscal Les règles de l IR sont désormais applicables 42

43 Le démembrement des parts de la SCI propriétaire de l immeuble Le chef d entreprise conserve Son patrimoine Le revenu futur L espoir de plus value àla revente Il ne subira pas l impôt sur les revenus fonciers provenant de la SCI 43

44 Le démembrement des parts de la SCI propriétaire de l immeuble Précautions à prendre La répartition des résultats La clause bénéficiaire de l assurance décès 44

45 Année SCI àl IR (location de l immeuble) Synthèse Acquisition démembrée de l immeuble Démembrement des parts de la SCI Total Etudes réalisées avec le concours du logiciel Patrim-Expert, distribué par le Groupe Revue Fiduciaire 45

46 Conseils et méthodologie Article 22 de l Ordonnance de 1945 Lettre de mission Rapport 46

47 Outils Outil de ciblage du démembrement de l immobilier d entreprise Disponible près de l entrée Exemple de lettre de mission Disponible près de l entrée Le démembrement de propriété : aspects juridiques et fiscaux. Guide Pratique Disponible sur le Kiosque de la Profession contre bon d échange Logiciel de simulation Démonstration et acquisition sur le stand Groupe Revue Fiduciaire 47

48 Annexe 1 SCI standard àl IR (Location de l immeuble àla société d exploitation) 48

49 SCI standard àl IR : Trésorerie du chef d entreprise Année Loyers Charges Apports Emprunts Trésorerie avant IR Assiettes fiscales IR Trésorerie nette après IR Total L IR étant calculé sur une assiette ne tenant compte que de la déduction des intérêts d emprunt, il en résulte un décalage important entre l assiette fiscale et la trésorerie réellement perçue par le client. A cause de l impôt, celuici devra disposer d une trésorerie personnelle conséquente, pour mener àbien le financement de l opération. 49

50 Année SCI standard àl IR : Trésorerie de la société d exploitation Loyers versés Economie d IS Trésorerie société d exploitation Total Le coût de la location de l immeuble, par la société d exploitation, s élève à , versés sur une période de 17 ans 50

51 Annexe 2 Acquisition démembrée de l immeuble 51

52 Acquisition démembrée de l immeuble : Trésorerie du chef d entreprise Année Loyers Charges Apports Emprunts Trésorerie avant IR Assiettes fiscales IR Trésorerie nette après IR Total Même si l acquisition démembrée génère une trésorerie sensiblement plus faible ( au lieu de ), le coût reste élevé pour le nupropriétaire, puisqu il représente environ un tiers de l investissement global. 52

53 Année Acquisition démembrée de l immeuble : Trésorerie de la société d exploitation Charges locatives Amort. usufruit Intérêts d emprunt Résultat fiscal Dépenses Emprunt Economie d IS Trésorerie nette Total

54 Acquisition démembrée de l immeuble : conclusion Pour la société d exploitation, le démembrement de l immeuble représente une diminution substantielle de la trésorerie consacrée à l utilisation des locaux Pour la personne physique, il n y a pas de règle préétablie. Dans tous les cas, il devra disposer d une trésorerie importante pour financer l acquisition de l immeuble (cas standard) ou de la nue propriété (cas du démembrement) 54

55 Annexe 3 Démembrement des parts de la SCI propriétaire de l immeuble 55

56 Démembrement des parts : détermination de la valeur de l usufruit des parts Année Revenus Charges Emprunt IS Trésorerie nette Taux Actualisat Valeur Actualisée ,35 % ,56 % ,74 % ,96 % ,32 % ,93 % ,90 % ,37 % ,47 % ,35 % ,19 % ,16 % ,47 % ,32 % ,97 % ,67 % ,70 % Total La valeur de l usufruit des parts est déterminée par l actualisation des flux de trésorerie futurs qui seront distribués par la SCI, àla société d exploitation. Le taux d actualisation de 9,35% est calculé simplement en tenant compte de la rentabilité «faciale» de l investissement (recettes de sur investis) 56

57 Démembrement des parts : résultat fiscal de la SCI àl IS Année Loyers Charges Amort. immeuble Intérêts d emprunt Résultats fiscaux Total L application de l article 238 bis K du CGI, permet de déterminer le résultat de la SCI, àl IS, même si celle ci n a pas opté pour ce régime fiscal L immeuble est donc amorti, et les frais d acquisition deviennent déductibles 57

58 Démembrement des parts : trésorerie de la SCI àl IS Année Loyers Charges Emprunt Trésorerie transmise Total La trésorerie de la SCI sera transmise àla société d exploitation 58

59 Démembrement des parts : résultat fiscal de la société d exploitation Année Recettes Charges déductibles Amort. parts Intérêts emprunt acquis. parts Résultats fiscaux Economie d IS Total Les recettes sont issues des résultats de la SCI qui «remontent»àla société d exploitation Les charges correspondent aux loyers payés par la société d exploitation Il n y a pas double amortissement (immeuble et parts), car l immeuble est amorti dans une structure différente de la société qui amortit les parts 59

60 Démembrement des parts : trésorerie de la société d exploitation Année Recettes Dépenses Emprunt acquisition parts Economie d IS Trésorerie Total La trésorerie de la société d exploitation est déterminée en tenant compte de la «remontée»de la trésorerie de la SCI Pour que le montage soit «inattaquable», la trésorerie sur la période devra être inférieure à celle qui serait nécessaire de consacrer pour la simple location de l immeuble (sans démembrement) 60