ZONE D'AMENAGEMENT CONCERTE. Principes généraux. Contenu du dossier de ZAC

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1 ZONE D'AMENAGEMENT CONCERTE Principes généraux Contenu du dossier de ZAC

2 La ZAC dans le code de l urbanisme - Les articles qui traitent de la ZAC sont peu nombreux (20) dans le code de l urbanisme : - 8 articles dans la partie législative (L à L.311-7) - 13 articles dans la partie réglementaire (R à R ) ; - Sans oublier les 19 articles relatifs au contenu du traité de concession et les modalités de mise en concurrence en cas de (L à L et R à R ) ; - Mais aussi l article L relatif au mandat d aménagement. 2

3 Qu est-ce qu une ZAC, en trois points? - La ZAC est assimilable à un lotissement car elle permet d aménager et d équiper les terrains et de les diviser pour les vendre ou les louer ; - La ZAC vaut PUP (projet Urbain partenarial) car elle permet de financer par l aménageur les équipements publics nécessaires ; - Au surplus, elle permet aussi à l aménageur de réaliser les travaux d équipements publics qui figurent dans le traité de concession car l aménageur est un concessionnaire choisi après mise en concurrence. 3

4 Définition légale de la ZAC L "les zones d aménagement concerté sont les zones à l intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d intervenir pour réaliser l aménagement et l équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés". 4

5 Compétence en ZAC L les ZAC sont approuvées par délibération du conseil municipal ou de l organe délibérant de la collectivité publique compétente ; - Cependant, sont crées par le préfet, après avis du conseil municipal ou de l EPCI compétent, les ZAC réalisées à l initiative :. De l ETAT ;. Des Régions ;. Des Départements ;. De leur établissements publics ;. Ou situées en tout ou partie dans une OIN (opération d intérêt national). 5

6 ZONE D'AMENAGEMENT CONCERTE Rappel de certains principes généraux 6

7 Principe n 1 - Depuis la loi SRU, le PLU est devenu l'outil opérationnel de l'aménagement et de l'urbanisme. Le PLU couvre l'ensemble du territoire communal. - Le POS était un outil défensif de l urbanisme avec pour objectif premier de protéger certains espaces. Il indiquait ce qu'il ne fallait pas faire. La ZAC, à travers son PAZ (plan d'aménagement de zone) constituait le volet opérationnel de l urbanisme communal en POS. 7

8 Principe n 2 - La vision offensive de l urbanisme de projet exprimé par le PLU est illustrée par deux outils renouvelés :. le PADD (projet d aménagement et de développement durables) ;. Les OAP (orientation d aménagement et de programmation). - La ZAC redevient un simple outil d aménager des terrains à l instar des autres opérations d aménagement comme le lotissement. Elle ne permet plus de changer les règles d urbanisme 8

9 Principe n 2 suite - L OAP constitue désormais la manière privilégiée d exprimer les options d urbanisme de la ZAC (à l instar des anciens PAZ) avec la souplesse nécessaire (lien de compatibilité du L.123-5). - Cette obligation figure aux articles L et R du CU : «Dans les ZAC, le PLU peut en outre préciser : a) La localisation et les caractéristiques des espaces publics à conserver, à modifier ou à créer ; b) La localisation prévue pour les principaux ouvrages publics, les installations d intérêt général et les espaces verts ( )». 9

10 Principe n 3 - Depuis la loi SRU de 2000, le financement ponctuel des équipements publics est interdit (extension des réseaux, voirie, etc.). - C est donc le PLU qui détermine la constructibilité des terrains (selon trois critères) : Constructibilité juridique ; Constructibilité technique (le terrain est-il desservi?) Constructibilité financière (Qui finance ou réalise les équipements?). - La ZAC constitue un des outils permettant de prendre en charge les équipements publics de la zone. 10

11 Principe n 4 - En matière d aménagement et d urbanisme, la commune ne peut déléguer à un aménageur public ou privé ses prérogatives de puissance publique pour : les réflexions préalables d urbanisme et la procédure d adaptation du PLU ; la maîtrise d ouvrage des équipements publics sauf si la délégation de maîtrise d ouvrage a fait l objet d une mise en concurrence (art. L.300-4). - La ZAC permet d y déroger ainsi qu à la Loi MOP du 12 juillet 1985 pour la réalisation des travaux d équipements publics. 11

12 Principe n La ZAC est une procédure d aménagement et d équipement uniquement d initiative publique. - Aucun promoteur ou aménageur privé ne peut prendre l initiative de proposer une ZAC. - Le PUP (projet urbain partenarial) du L constitue l alternative en cas d initiative privée. L opération immobilière est alors montée sous forme de permis de construire (PCVD, etc.) ou permis d aménager un lotissement ; sans que l opérateur privé puisse réaliser les travaux d équipements publics. 12

13 Principe n 5-2 En ZAC, il y a quatre acteurs principaux : 1) La collectivité qui prend l initiative de la ZAC (commune, Communauté de communes, agglomération, Métropole ou Cté Urbaine) ; 2) L aménageur qui, choisi après mise en concurrence, assure la réalisation de l opération - soit pour son compte (risque financier) ; - soit pour le compte de la collectivité (sans risque financier). C est la plupart du temps la SEM locale ; 3) Le constructeur : c est celui qui paie les participations soit dans le prix du foncier, soit dans le cadre d une convention financière (L.311-4) ; 4) La collectivité compétente en PLU. 13

14 Principe n 5-3 Qui peut-être aménageur? - Toute personne publique ou privée «y ayant vocation» peut assurer le rôle d aménageur (L.300-4). - L article L instaure en 2005 un aménageur particulier qui bénéficie de la notion de «contrat in house» (collectivité exerçant un contrôle analogue que sur ses propres services), et qui est choisi sans mise en concurrence : Les SPLA (société publiques locales d aménagement) créées par l article L du CU. Les autres personnes publiques ou privées ainsi que les SEM sont soumis aux règles de la mise en concurrence dont les modalités diffèrent selon leur prise de risques financiers. 14

15 Principe n 6 - En cas de défaillance de l aménageur, c est toujours la collectivité publique qui a pris l initiative de l opération qui doit en assurer l achèvement physique et financier. - C est le traité de concession dont le contenu est défini à l article L du CU qui précise les obligations de chacune des parties : l objet du contrat, sa durée, ses modalités de prorogation ; les conditions de rachat et de résiliation ou de déchéance du concessionnaire ; les modalités d apport financier du concédant. 15

16 Principe n 7 - La ZAC n étant pas une autorisation d aménagement ou d urbanisme, elle n est instruite par aucun service instructeur. - La ZAC doit faire l objet d un contrôle de légalité à chaque étape de sa procédure. - L évolution du PLU est le seul moment où l Etat peut intervenir en amont de l approbation du dossier de réalisation, sans véritable association (modification ou révision simplifiée). - L étude d impact, le dossier «loi sur l eau», les procédures environnementales (biodiversité, zones humides, etc.) et la DUP éventuellement nécessitent une validation des services de l Etat. - Le financement public du logement constitue également un autre point de rencontre avec la collectivité. 16

17 ZONE D'AMENAGEMENT CONCERTE Les étapes et le contenu des ZAC 17

18 Les phases de la ZAC - La ZAC se déroule en trois grandes phases : La phase de CRÉATION de la ZAC qui inclut : - la concertation ; - l étude d impact validée par le préfet de région. La phase de MISE EN CONCURRENCE pour le choix de l aménageur qui peut intervenir avant l approbation du dossier de création (L.300-2, 2 alinéa), une fois tiré le bilan de la concertation, défini le projet et arrêté par délibération son bila financier); La phase de REALISATION de la ZAC qui inclut : - la procédure d évolution du PLU. 18

19 Le dossier de création de la ZAC Le dossier de création comprend : 1) Le rapport de présentation qui expose l objet et la justification de l opération : - comporte la description de l état initial de l environnement ; - le programme prévisionnel des constructions à édifier dans la zone ; - Les raisons du parti d aménagement retenu au regard des dispositions d urbanisme et d environnement ; - La compatibilité avec les documents stratégiques (SCoT, ). 2) Le plan de situation et 3) le plan du périmètre de la zone ; 4) Le régime de la zone au regard de la taxe d aménagement ; 5) L étude d impact : depuis le 1 er juin 2012, elle n est plus systématiquement requise (R du CE) : - Obligatoire si m² de SP ou + de 10 ha de superficie ; - Au cas par cas : entre 5 et 10 ha avec SP entre et m² - Non requise si à m² de SP et superficie 5 ha. 19

20 La mise en concurrence pour le choix de l aménageur La passation des concessions d aménagement est subordonnée aux modalités précisées par les articles R et suivants du code de l urbanisme. En effet, la délégation de maîtrise d ouvrage en droit français ne relève pas du code des marchés publics : 1) Obligation de mise en concurrence avec appel public de candidatures (annonces légales) ; 2) La mise en concurrence fait référence au seuil européen du code des marchés publics ( au 1/01/). Ce montant s applique aux «produits de l opération d aménagement». 3) Le rôle de l aménageur ou du concessionnaire est précisé : «le concessionnaire assume une part significative du risque économique de l opération», pour éviter les fausses prises de risques des SEM locales. 20

21 Mise en concurrence pratique 1) Lorsque l aménageur assume la part significative du risque économique de l opération et que le produit de l opération excède le seuil européen, la procédure est celle définie aux articles R à R du code de l urbanisme. 2) Lorsque l aménageur n assume pas une part significative du risque économique de l opération, et que le produit de l opération excède le seuil européen, la procédure de choix est celle relative aux «contrats de partenariat» définie aux articles L à L du CGCT complétée par les art. R à R du CU, par ex pour les critères d attribution. 3) Lorsque l aménageur n assume pas une part significative du risque économique de l opération, et que le produit de l opération est inférieur au seuil européen, le conseil municipal définit librement les modalités de la mise en concurrence (R et R du CU). 21

22 Le dossier de réalisation de la ZAC Le dossier de réalisation comprend : 1) Le PROJET DE PROGRAMME DES EQUIPEMENTS PUBLICS (PEP) à réaliser dans la zone. Si un équipement incombe à une autre collectivité, le PEP doit contenir son accord. 2) Le PROJET DE PROGRAMME GLOBAL DE CONSTRUCTION à réaliser dans la zone ; 3) Les MODALITES PREVISIONNELLES DE L OPERATION ECHELONNEES DANS LE TEMPS, faisant apparaître les charges respectives de l aménageur et de la collectivité ainsi que les risques encourus ; 4) Le complément à L ETUDE D IMPACT ainsi que l ETUDE DE FAISABILITE ENERGETIQUE prévue à l art. L du CU ; 5) L ETUDE DE SECURITE PUBLIQUE (L et R du CU) en cas de SP > à m² dans les agglomérations de + de habitants. 22

23 Comment sont définies les règles d urbanisme en ZAC? Les règles d urbanisme des ZAC créées depuis la Loi SRU de 2000 sont celles contenues dans le document d urbanisme opposable (PLU ou POS). Le règlement définit en application de l article L les règles d urbanisme. Trois observations : 1) Le dossier de ZAC ne comporte plus aucune règle d urbanisme opposable aux tiers (contrairement aux PAZ des anciennes ZAC) ; 2) Le CCCT (cahier des charges de cession des terrains) du L permet d instaurer des règles d urbanisme, d architecture ou techniques à l occasion de chaque cession ou vente. Le CCCT est opposable aux demandes de permis. Il doit être joint à la demande de PC ou de PA ; 3) Il est désormais possible de faire évoluer les règles d urbanisme du PLU à n importe quelle phase de la procédure. Le dossier de réalisation peut être approuvé sans que le PLU ne soit mis en compatibilité. En application de l article R.311-6, «l aménagement et l équipement de la zone sont réalisés dans le respect des règles d urbanisme applicables» (CE, avis 4 juillet 2012, n ). 23

24 Que deviennent les PAZ des ZAC approuvées? Les PAZ (plan d aménagement de zone) approuvés avant l entrée en vigueur de la loi SRU demeurent applicables jusqu à l approbation d un PLU : 1) Ils ont les mêmes effets pour la zone intéressée que le PLU. 2) Ils sont soumis au régime juridique des PLU. Ils ne sont donc pas frappés par la caducité des POS aux 1/01/ ) Ils peuvent comporter les mêmes éléments que le PLU (règlement, OAP, etc.) à l exclusion du PADD ; 4) La suppression de la ZAC met fin aux accords contractuels et au régime dérogatoire de participation mais laisse subsister les règles d urbanisme du PAZ. 24

25 Le régime des participations en ZAC L du CU Le principe en ZAC est que les constructions autorisées dans le périmètre de la ZAC participent au financement des équipements. C est la règle quasi générale. Le régime des participations en ZAC est régi par l art. L du CU. Les participations doivent respecter les deux principes de base : - Principe de nécessité des équipements publics qui doivent «répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans la zone» ; - Principe de proportionnalité : en cas d équipements programmés qui excèdent les besoins de l opération, «seule la fraction de ces besoins peut être mise à la charge de l aménageur» (CE, 30 décembre 2010, n ). Deux cas sont prévus : 1) Lorsque le terrain est vendu ou cédé par l aménageur de la ZAC, le prix de cession inclut le montant de cette participation. 2) Lorsque le terrain ne provient pas de l aménageur, une convention de participation doit être conclue avec la commune ou l EPCI compétent. Elle est jointe obligatoirement à la demande de permis. 25

26 Achèvement ou suppression de la ZAC 1) Achèvement des ZAC : Depuis la Loi SRU de 2000, les ZAC ne font plus l objet d une procédure d achèvement prévue par le code de l urbanisme. C est le traité de concession qui détermine les modalités d achèvement de la ZAC, une fois réalisé le programme des équipements publics (achèvements financier et physique). 2) Suppression de la ZAC (R ) : La suppression de la ZAC met fin au régime de participation et réintroduit le périmètre dans le droit commun, notamment la taxe d aménagement. La suppression de la ZAC intervient donc lorsque la totalité des terrains et les charges foncières qui s y rattachent ont été vendues ou cédées ; sinon la collectivité perdra des recettes d aménagement. On peut donc avoir deux dates différentes : celle d achèvement (cf. traité de concession) et celle de la suppression de la ZAC. 26

27 La ZAC en résumé FIN Merci de votre attention. 27