ZAC Bordeaux Saint-Jean Belcier

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1 Maîtrise d uvrage : Etablissement Public d Aménagement Brdeaux-Euratlantique 40 rue de Marseille CS Brdeaux Cedex ZAC Brdeaux Saint-Jean Belcier APPEL A PROJETS ACHAT, COMMERCIALISATION ET GESTION D UN PROGRAMME COMMERCIAL SUR LE DOMAINE D ARMAGNAC OBJET DE L APPEL A PROJETS Accrder un drit de pririté à un pérateur immbilier et cmmercial, cncernant l achat et la cmmercialisatin de vlumes cnstruits sur le dmaine d Armagnac destinés à des cmmerces, dans la ZAC Brdeaux Saint-Jean Belcier MAÎTRE DE L OUVRAGE Etablissement Public d Aménagement Brdeaux-Euratlantique Représenté par : Mnsieur Philippe COURTOIS, Directeur Général Mnsieur André DELPONT, Expert cnseil Ecnmie / Eurpe DATE LIMITE DE RECEPTION DES DOSSIERS Date : 28 septembre 2012 Heure : 17H Ouverture des lcaux : du lundi au vendredi de 9h à 17h Cnsultatin nn sumise au cde des Marchés Publics 1 Appel à prjets // EPA Brdeaux-Euratlantique // 2012

2 1. Objet de l appel à prjets P.3 2. Lcalisatin du prjet P.4 3. Dérulement de l appel à prjets P.5 à Calendrier 3.2 Dssier de candidature 3.3 Indemnités des candidats 3.4 Cmpsitin des dssiers remis aux candidats 3.5 Désignatin du lauréat 3.6 Cnditins d envi et de remise des plis 3.7 Le Drit de Pririté 4. Présentatin glbale de la ZAC Brdeaux Saint-Jean Belcier P.8 à Le prjet urbain 4.2 La prgrammatin 5. Présentatin du Dmaine d Armagnac P.11 à Le prjet urbain 5.2 La frme urbaine 5.3 La prgrammatin 6. Eléments de stratégie cmmerciale P.15 2 Appel à prjets // EPA Brdeaux-Euratlantique // 2012

3 1. Objet de l appel à prjets L Etablissement Public d Aménagement Brdeaux-Euratlantique lance un appel à prjets dnt l bjet est d accrder un drit de pririté de 9 mis à un pérateur immbilier et cmmercial, pur l achat et la cmmercialisatin de vlumes cnstruits sur le dmaine d Armagnac à des fins de transfrmatin en cmmerces, dans la ZAC Brdeaux Saint-Jean Belcier. L bjectif est de définir à terme avec les futurs prmteurs chargés de la réalisatin des bâtiments un prjet cmmercial qui se veut une extensin cmmerciale du sud de la gare Saint-Jean. Le présent appel à prjets cmprend plusieurs tranches, une tranche ferme avec un ptentiel cmmercial cmpris entre et m² SHON et une tranche cnditinnelle (entre et m² SHON). L engagement ne prte que sur la tranche ferme, mais l pérateur u le grupement retenu pur cette première tranche sera priritaire pur l acquisitin et la gestin des espaces cmmerciaux sur la tranche cnditinnelle, dans un délai limité et lié au planning pératinnel de cette secnde tranche. Aucun architecte n est demandé au stade de cette candidature, les prmteurs en ayant déjà retenu un pur chaque pératin de bureaux, cmprenant la réalisatin des rez-de-chaussée cmmerciaux. Dans le même temps, Gares et Cnnexins envisage de lancer pur sa part un appel à prjets pur la cmmercialisatin d envirn m² SHON dans l extensin de la gare Saint Jean prévue au sud des vies côté Belcier, qui se situe à prximité du Dmaine d Armagnac. Ce secnd appel à prjet sus maîtrise d uvrage de Gares et Cnnexins peut appeler une mise en chérence des deux pératins cmmerciales, que Gares et Cnnexins et Brdeaux-Euratlantique s attachernt à rganiser. Maître d uvrage de l appel à prjets : EPA Brdeaux-Euratlantique 40 rue de Marseille CS Brdeaux Cedex Respnsables chargés du suivi de l appel à prjets : Mnsieur Philippe COURTOIS, Directeur Général de l EPA Brdeaux-Euratlantique Mnsieur André DELPONT, Expert cnseil Ecnmie/Eurpe 3 Appel à prjets // EPA Brdeaux-Euratlantique // 2012

4 2. Lcalisatin du prjet Lcalisatin de la ZAC dans l agglmératin brdelaise Périmètre de la ZAC Brdeaux Saint-Jean Belcier Le Dmaine d Armagnac Marché BIO MIN Tranche ferme entre et m² SHON de cmmerces Tranche cnditinnelle entre et m² SHON de cmmerces Dmaine d Armagnac 4 Appel à prjets // EPA Brdeaux-Euratlantique // 2012

5 3. Dérulement de l appel à prjets 3.1 Calendrier 3 juillet 2012 Publicatin de l'appel à prjets 28 septembre 2012 Limite de dépôt des prpsitins 30 nvembre 2012 Désignatin du lauréat 30 aût 2013 Fin du drit de pririté, si la prpsitin pur la prmtin, l investissement et l explitatin du prgramme cmmercial ne crrespnd pas à l'epa Brdeaux-Euratlantique Fin 2013 / début 2014 Signatures de prmesses de vente simultanées avec les prmteurs bureaux 3.2 Dssier de candidature L appel à prjets se dérulera en une seule phase qui cnsistera en l examen cmplet des candidatures et en la sélectin d un lauréat ayant drit de pririté. Les dssiers de candidature devrnt cmprter : Administratif Références récentes de la Sciété u du grupement sur des pératins cmmerciales urbaines, en investissement, prmtin et gestin, sur tutes tailles d pératins Présentatin de la sciété u du grupement avec le Nm et le Curriculum Vitae du chef de prjet Dans le cas d un grupement, chaque entreprise dit préciser sn rôle au sein du grupement Jindre un extrait Kbis datant de mins de 3 mis pur chacun des participants Etablir un calendrier des actins pur la réalisatin des études prgrammées durant les 9 mis du drit de pririté (Cf. Drit de pririté p.7) Appréciatin du marché des cmmerces et rientatins cmmerciales Appréciatin par le candidat de la situatin du cmmerce dans la ville de Brdeaux et sn agglmératin ; cncurrence, prjets existants, évlutin des chiffres d affaires des pôles cmmerciaux Appréciatin par le candidat du niveau des prix de lcatin supprtables pur les cmmerces dans un prjet urbain au sein d une métrple réginale Nte d rientatin cncernant le cmmerce alimentaire dans ce prjet Nte d rientatin sur la chérence avec le prjet cmmercial de m² de Gares et Cnnexins au sein de la nuvelle Gare LGV (2017) Nte d rientatin stratégique sur la visin d un espace cmmercial d envirn m² dans un quartier urbain prche d une gare, qui va vir sn nmbre de vyageurs passer de 9 à 20 millins par an. La présentatin des éléments se fera dans le cadre d un dssier de frmat A4 hrizntal, remis en deux exemplaires papiers, prtant l identificatin du grupement, plus un CD-ROM sur lequel n retruvera l ensemble du dssier furni. Pur être examinés, les candidats devrnt remettre un dssier cmplet, dans le frmat demandé ci-dessus. 5 Appel à prjets // EPA Brdeaux-Euratlantique // 2012

6 3.3 Indemnités des candidats Il n est prévu aucune indemnité pur les candidats. 3.4 Cmpsitin des dssiers remis aux candidats Le présent dcument «APPEL A PROJETS» En annexe : 1. Plan Guide de l équipe Reichen et Rbert & Assciés, lauréate du cncurs d aménagement de la ZAC Brdeaux Saint-Jean Belcier 2. Cartes du phasage de la ZAC Brdeaux Saint-Jean Belcier 3. Carte des activités présentes sur la ZAC Brdeaux Saint-Jean Belcier 4. Charte d Urbanisme Cmmercial de la CUB 5. Dcument de l A Urba sur les effets du TGV sur l aménagement des quartiers de gare PLU nn furni car en curs de révisin 3.5 Désignatin du lauréat Les prpsitins remises par les candidats à l EPA Brdeaux-Euratlantique sernt présentées à un jury cmpsé de : Deux représentants de l EPA Brdeaux-Euratlantique Un représentant de la Chambre de Cmmerce et d Industrie de Brdeaux Un représentant de la Cmmunauté Urbaine de Brdeaux Un représentant de la ville de Brdeaux Un représentant de Gares et Cnnexins A l issue de cette délibératin, la Cmmissin se réserve le drit de demander des renseignements et précisins cmplémentaires en vue de la désignatin du lauréat. Les prpsitins sernt jugées sur : La qualité des références récentes de réalisatin de prjets cmmerciaux en milieu urbain L appréciatin du marché des cmmerces à Brdeaux (Ville et agglmératin) La qualité de la candidature du chef de prjet Un seul lauréat sera désigné à l issue de cette délibératin. 3.6 Cnditins d envi et de remise des plis Les répnses sernt dépsées au plus tard le 28/09/2012 au secrétariat de l Etablissement Public d Aménagement de Brdeaux Euratlantique, 40 rue de Marseille, CS 41717, Brdeaux Cedex. Elles sernt remises sus envelppe cachetée u emballage paque prtant le nm du grupement avec mentin : «Appel à prjets cmmerces Dmaine d Armagnac» Aucun envi u cmplément de dssier ne sera accepté après le 28/09/ Appel à prjets // EPA Brdeaux-Euratlantique // 2012

7 3.7 Le Drit de Pririté Ce drit se verra accrder au lauréat pur une durée de 9 mis. Pendant ce délai il devra être mis en place : La cnceptin d un plan de merchandising L assistance à la cnceptin des lcaux cmmerciaux réalisés par les prmteurs de bureaux et leurs architectes L assistance à la prgrammatin du parking mutualisé des macr-lts et à la définitin de l explitatin pur les besins des cmmerces Le mntage du plan d investissement et de gestin du prgramme cmmercial La définitin des relatins urbaines du prgramme cmmercial ; accès livraisn, accès vitures, accès piétns, accès aux terrasses aménageables de l espace public. Au terme du drit de pririté : Le grupement u la sciété devra prpser un avant-prjet d ffre d achat sus cnditins suspensives des lcaux cmmerciaux aux prmteurs du prgramme, pur la prmtin, l investissement et l explitatin du prgramme cmmercial. Si acceptatin de la prpsitin par l EPA Brdeaux-Euratlantique et les prmteurs : Signatures de prmesses de vente simultanées avec les prmteurs bureaux prtant la réalisatin des cmmerces, dans un délai maximum de 6 mis après acceptatin de l avant-prjet d ffre d achat. Cadre du drit de pririté L ensemble des études cnduites par le lauréat dans le cadre de ce drit de pririté sera à la charge du grupement lauréat. Cnfrmément à l'article L131-3 du Cde de la Prpriété Intellectuelle, et en cntrepartie du drit de pririté accrdé par l'epa, le lauréat cède à ce dernier: - le drit de reprduire u de faire reprduire les Résultats des études, sans limitatin de nmbre, en tut u en partie, par tus myens et prcédés, sur tus supprts et tus matériaux tant actuels que futurs, cnnus u incnnus, et ntamment sur supprt papier u dérivé, plastique, numérique, magnétique, électrnique u infrmatique, par téléchargement, vidégramme, CD-Rm, CD-I, DVD, disque, disquette, réseau ; - le drit de représenter u de faire représenter les Résultats des études par tus myens de diffusin et de cmmunicatin actuel u futur, cnnu u incnnu, ntamment par tut réseau de télécmmunicatin n line; - le drit d adapter, mdifier, transfrmer, faire évluer, en tut u en partie, les Résultats des études; - le drit de faire tut usage et d expliter les Résultats, pur les besins de ses activités prpres u au bénéfice de tiers, à quel que titre que ce sit; - le drit de céder tut u partie des drits cédés, et ntamment de cnsentir à tut tiers tut cntrat de reprductin, de distributin, de diffusin, de cmmercialisatin, de fabricatin, sus quelle que frme, quel que supprt et quel que myen que ce sit, à titre néreux u gratuit ; - le drit d autriser u d interdire tute réutilisatin des résultats des études. Le lauréat déclare par ailleurs ne pas suhaiter se prévalir des attributs de drit mral qu il purrait détenir sur les Résultats. En particulier, le lauréat déclare suhaiter ne pas se prévalir de sa paternité sur les Résultats. La présente cessin de drits est cnsentie pur tut le territire de l'oin, et pur tute la durée légale de prtectin des drits de prpriété intellectuelle et industrielle. Le lauréat garantit à l'epa qu il détient l intégralité des drits relatifs aux Résultats, et ntamment les drits de prpriété intellectuelle et/u industrielle. Il garantit que les Résultats ne cnstituent pas une cntrefaçn, et que la présente cessin ne prte pas atteinte aux drits de tiers, quels qu ils sient. Le lauréat garantit d une manière générale à l'epa que rien ne peut faire bstacle à la libre explitatin des Résultats par ce dernier. En cnséquence, le lauréat garantira l'epa cntre tute actin, réclamatin, revendicatin u ppsitin de la part de tute persnne invquant un drit de prpriété intellectuelle u industrielle u un acte de cncurrence et/u parasitaire auquel la présente cessin prterait atteinte. L EPA Brdeaux-Euratlantique et les prmteurs dispsernt d un délai de 20 jurs pur se prnncer sur l adéquatin entre la prpsitin, l écnmie du prjet et les bjectifs urbains. 7 Appel à prjets // EPA Brdeaux-Euratlantique // 2012

8 4. Présentatin glbale de la ZAC Brdeaux Saint-Jean Belcier 4.1 Le Prjet urbain Tranche ferme Tranche cnditinnelle Le prjet de la ZAC Brdeaux Saint-Jean Belcier truve une transcriptin de ses ambitins dans le prgramme des cnstructins qui prévit la créatin d envirn m² SHON, répartis en 3 phases prgrammatiques (Cf. carte page 10). L bjectif énncé est la recherche de mixité par une ffre équilibrée entre la prductin de lgements et de bureaux, mais aussi diversifiée avec la créatin de cmmerces, d activités, d hébergement hôtelier Cette mixité va s inscrire à la fis à l échelle de la ZAC mais aussi au sein même de chaque Dmaine qui cmpse ce prjet. Ce quartier sera un nuveau carrefur de flux avec l extensin LGV de la gare Saint-Jean en 2017, qui devrait vir passer sn nmbre de vyageurs de 9 à 20 millins par an. 4.2 La prgrammatin Prgrammatin en m² SHON de la ttalité de la ZAC Brdeaux Saint-Jean Belcier Bureaux Lgements Cmmerces Hôtels Equipements Publics et Cllectifs Equipements Santé Activités Parking places 8 Appel à prjets // EPA Brdeaux-Euratlantique // 2012

9 Le Lgement ( m² SHON) Une prgrammatin mixte de lgements sera prpsée aux futurs habitants de la ZAC, envirn lgements sernt cnstruits et se décmpsernt autur d une répartitin entre lgements en accessin privé (35%), lgements lcatifs sciaux (35%), lgements en accessin sciale (20%) et résidences spécialisées (10%). A terme ce snt envirn habitants en plus qui snt attendus, cmpsés en grande partie de jeunes actifs urbains. Les Equipements ( m² SHON) Ce prjet permet la créatin d une véritable armature d équipements de prximité pur les futurs habitants et usagers du quartier mais aussi celle d équipements structurants cmme l installatin du Pôle Réginal de la Culture et des écnmies Créatives d ici l hrizn Un pôle santé s ajutera à cette ffre d équipements structurants et sera cmpsé d une clinique et de deux EHPAD. L implantatin d un cllège et de deux grupes sclaires viendrnt cnfrter ce nuveau cœur de ville. Un parc de 5 ha viendra renfrcer l attractivité de ce quartier. Il y aura également la cnstructin d une piscine et d un terrain de ft à 7 et un terrain de rugby à 5. Le Centre d Affaires ( m² SHON) Un centre d affaires sera en lien direct avec la gare à la fis sur le dmaine d Amédée Saint Germain en liaisn avec la gare histrique et sur le dmaine d Armagnac en cntinuité via le VIP (Vél, Intermdalité, Piétn) de la nuvelle Gare cté Belcier. Cette prgrammatin va permettre de dévelpper de nuvelles fnctins dans ce quartier dnt l attractivité sera cnsidérablement renfrcée par l arrivée de la LGV. L Hôtellerie ( m² SHON) Une nuvelle ffre hôtelière permettra de répndre aux nuveaux besins du quartier et aussi de renfrcer la vcatin eurpéenne de celui-ci. Cette prductin en hébergement hôtelier va permettre d insuffler une nuvelle dynamique aux équipements du même type déjà existant sur le quartier tut en diversifiant l ffre. La Mbilité La circulatin des vyageurs, des salariés et des habitants sera assurée par une desserte de transprts en cmmun avec une ligne de tramway (déjà présente) et la créatin de lignes TCSP qui permettrnt un cntact direct avec le reste de l agglmératin brdelaise. Au sein du quartier sernt privilégiés les mdes de déplacements dux avec la cnstitutin d un VIP (Vél, Intermdalité, Piétn), qui ceinture et relie les différents dmaines de ce nuveau quartier Saint-Jean Belcier. Envirn places de statinnement vnt être créées sur la ZAC et places liées à l extensin de la gare côté Belcier. 9 Appel à prjets // EPA Brdeaux-Euratlantique // 2012

10 Les grandes phases du prjet de ZAC Prgrammatin de la Phase 1 de la ZAC Brdeaux Saint-Jean Belcier Bureaux Lgements Equipements Hôtels Cmmerces Activités m² SHON m² SHON m² SHON m² SHON m² SHON m² SHON 10 Appel à prjets // EPA Brdeaux-Euratlantique // 2012

11 5. Présentatin du Dmaine d Armagnac 5.1 Le Prjet urbain Le dmaine d Armagnac verra l arrivée d envirn résidents. Ce quartier à la prgrammatin d envirn m² SHON, cnçu cmme un parc habité, se répartira cmme suit : Au nrd, tris grands îlts hébergernt des bureaux cnçus cmme des bjets singuliers et assciés à des prgrammes hôteliers. Au sud, il y aura une majrité de lgements pnctués de «jardins de fraîcheur». A l uest, une bande tertiaire et un parking pdium marquernt la limite avec l emprise SNCF. A l est, sur le même principe, un parking en pdium sera créé asscié à un prgramme en superstructure. Le VIP Armagnac s étend sur 2 ha au pied des rez-dechaussée cmmerciaux et permet l implantatin de terrasses de restaurants et de cafés Marché BIO MIN 4.9 Le dmaine d Armagnac va se cnstituer dans un premier temps autur du VIP qui fera le lien entre le nuveau franchissement des vies ferrées vers le Dmaine d Amédée et la place d Armagnac. Les cnstructins prendrnt ensuite place petit à petit vers le sud du dmaine. La cnstructin des vies et du réseau des espaces publics se terminera par la créatin de la rue de l Ars, vie de desserte qui se situe au sud du dmaine et qui permet de le rattacher au quartier Carle Vernet. Tranche ferme (entre et 4 000m² SHON de cmmerces) Tranche cnditinnelle (entre et m² SHON de cmmerces) Dmaine d Armagnac 11 Appel à prjets // EPA Brdeaux-Euratlantique // 2012

12 Ce Dmaine sera accessible aux vitures et aux piétns dans la cntinuité de la rue Lén Juhaux, qui permettra également à terme l entrée des TCSP. A l Ouest la halle cnservera sa fnctin lgistique avec une vie dédiée permettant seulement l accès aux parkings. La maillage viaire limité assurera une desserte efficace des parkings mutualisés et adressera les emprises tertiaires. L accessibilité viaire du reste du quartier sera limitée aux fnctins de service u de sécurité. Les pératins immbilières assciernt une cnceptin frtement végétalisée. Ce n est pas un quartier «passant» et c est ici qu une réflexin apprfndie purra être menée sur les façns d habiter et de travailler dans les rez-de chaussée (ateliers lgements, activités, ateliers d artistes etc...). La frange Nrd dnnera sur le parc en vis-à-vis de l îlt Armagnac. Façades Nrd des lts 8.2 et 8.3 depuis la srtie de la gare Les bâtiments snt visibles depuis la gare, et depuis la rue Carle Vernet, principal accès à la gare. Chaque tête dit être visible depuis la srtie de la gare : la première émergence se recule pur laisser des vues sur les bâtiments suivants et une respiratin par rapprt au bâtiment cnservé (à gauche sur l image). 12 Appel à prjets // EPA Brdeaux-Euratlantique // 2012

13 5.2 La frme urbaine Lt 8.2 Le lt 8.2 se situe à prximité de la gare Saint Jean qui va s agrandir pur accueillir la nuvelle gare LGV en Il fait partie de la phase 1 du prgramme d aménagement de la ZAC Brdeaux Saint-Jean Belcier. Le ptentiel cmmercial est cmpris entre et m² SHON. Un parking suterrain cmmun aux tris bâtiments est aussi prévu 1. Tus les cmmerces se situernt dans la partie «scle» des immeubles, dnt la hauteur est de 5,5 m m² SHON de bureaux Entre et m² SHON de cmmerces m² SHON d hôtels m² SHON résidence étudiante Lt 8.2 Sur la ttalité du Dmaine d Armagnac les cmmerces prévus pur les phases 2 et 3 (entre et m² SHON) purrnt être attribués au même pérateur u grupement qui celui sélectinné pur la phase 1. L bjectif est de faciliter la gestin et surtut la chérence de la plitique cmmerciale de ce dmaine. Il est dnc imprtant de prendre en cmpte ces futures phases pur faire émerger un prjet glbal qui intègre cette mntée en puissance cmmerciale. 1 Le dimensinnement de ce parking n est pas encre arrêté, la capacité sera ttalement liée aux besins du prgramme cmmercial. 13 Appel à prjets // EPA Brdeaux-Euratlantique // 2012

14 5.3 La prgrammatin Cmmerces en m² SHON lts Phase 1 Entre et Phase 2 et 3 Entre et et 4.9 Calendrier de l pératin cmmerciale Armagnac pur la phase 1 Initiative de la ZAC Brdeaux Saint Jean Belcier 2011 Plan guide de l équipe RRA Chix de l pérateur cmmercial Chix des prmteurs Créatin de la ZAC Brdeaux Saint Jean Belcier Début Cnstructin Dmaine Armagnac Mars / Livraisn des immeubles Le chix de l pérateur cmmercial se fait en parallèle du chix des prmteurs, afin que ce premier, en fnctin des prjets cmmerciaux prpsés, puisse avir une capacité de prescriptin auprès des futurs prmteurs pur les travaux et les lcaux des prestataires attendus / Appel à prjets // EPA Brdeaux-Euratlantique // 2012

15 6. Eléments de stratégie cmmerciale Le premier bjectif des cmmerces est de répndre aux besins de prximité lié à la prgrammatin de l ensemble du Dmaine d Armagnac, qui se réalisera en plusieurs tranches pératinnelles. La première tranche pératinnelle de m² cmprend m² de bureaux, m² d hôtels, m² de résidence étudiante et entre et m² SHON de cmmerces (Cf. P.13). Le secnd bjectif est de répndre aux besins des quartiers existants de Belcier, de Carle Vernet et de l îlt Armagnac (limitrphe au Nrd du Dmaine d Armagnac) qui n nt pas u très peu de cmmerces de prximité, à l exceptin ntable de la créatin envisagé d un supermarché de 600 m² de surface de vente dans ce que l n appelle l îlt Armagnac, qui est pur l essentiel en curs d achèvement. De par sn psitinnement prche du nuveau bâtiment de la gare côté Belcier et de nuveaux parkings et statins de TCSP en lien avec cette extensin de la gare, les cmmerces devrnt répndre pur partie à une demande liée aux flux de vyageurs qui traversent cependant des cmmerces et services au sein de la gare Belcier. Le prgramme cmmercial ne vise dnc pas à être attractif pur une clientèle de destinatin, malgré sn psitinnement sur ce qui va devenir l axe principal d accès à la gare et à l essentiel des prgrammes immbiliers de la ZAC Brdeaux Saint-Jean Belcier, de ce côté-ci du faisceau ferrviaire. NB : En raisn de l évlutin cnstante de la prgrammatin des surfaces dans la ZAC Brdeaux Saint-Jean Belcier, nus parlns dans ce dcument de «ptentiel cmmercial», qui est une estimatin des surfaces cmmerciales aujurd hui envisagées. La prgrammatin des surfaces que vus truverez dans les dcuments en annexe, ntamment le Plan Guide et le tableau de prgrammatin, peut cmprter des chiffres légèrement différents de ceux indiqués dans le présent dcument. Les surfaces à prendre en cmpte snt évidemment celles indiquées dans le présent dcument. 15 Appel à prjets // EPA Brdeaux-Euratlantique // 2012