PROJET DE DELIBERATION EXPOSE DES MOTIFS

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1 Direction de l Urbanisme Sous-Direction de l Action Foncière 2015 DU 47 Vente de terrains rue Gaston Tessier (19e) à la SEMAVIP. Mesdames, Messieurs, PROJET DE DELIBERATION EXPOSE DES MOTIFS De part et d autre de la future gare «Rosa Parks», rue Gaston Tessier, à Paris 19 ème arrondissement des emprises dites «Est» pour une superficie de 3433 m² environ et «Ouest» pour une superficie de 2261 m² environ, appartenaient pour partie (75 % environ) à la Ville de Paris et pour partie (25 % environ) à Réseau Ferré de France (RFF, aujourd hui SNCF Réseau). Le Conseil de Paris, par délibération des 15 et 16 novembre 2010, a autorisé le lancement d'un appel à candidatures en vue de la réalisation d'immeubles de bureau ( m² SHON pour le terrain Ouest, et m² SHON pour le terrain Est). Cet appel à candidatures a été lancé par voie de presse et, à l'issue du terme fixé par le dossier de consultation pour le dépôt des offres, deux dossiers ont été finalement déposés. Leur examen a conduit la Ville de Paris et RFF à déclarer la consultation infructueuse en raison de la similarité des offres et des charges foncières proposées inférieures à celle sur laquelle le Conseil du Patrimoine avait donné son accord. La Ville de Paris et RFF ont alors décidé de proposer à la SEMAVIP d'acquérir ces emprises, à une valeur conforme à l avis du Conseil du Patrimoine. La SEMAVIP avait pour projet de lancer à ses frais une consultation d architectes en vue du dépôt des demandes d'autorisation d'urbanisme nécessaires à la revente à un candidat promoteur ou investisseur dans la perspective de la réalisation d'immeubles sur les emprises Est et Ouest. Lors de sa séance des 20 et 21 juin 2011 le Conseil de Paris a autorisé la signature d'un protocole foncier entre la Ville de Paris et RFF d une part, et la SEMAVIP d autre part. Ce protocole, signé le 25 novembre 2011, prévoyait la signature d'une promesse de vente entre les signataires, assortie d'un ensemble de conditions préalables. La SEMAVIP a lancé une consultation à l automne Sur les 9 sociétés admises à retirer un dossier, seules 4 ont remis une offre. La SODEARIF qui a fait l offre la plus avantageuse l a emporté en mars Une promesse de vente a été signée le 17 juillet 2012 entre la Ville de Paris, RFF et la SEMAVIP, la cession définitive devant intervenir au plus tard le 28 juin Cette promesse comportait une condition de commercialisation consistant en la vente à un investisseur à un montant déterminé de l ensemble immobilier. Cependant, en raison de difficultés de commercialisation du programme par la SODEARIF et la SEMAVIP (une des conditions nécessaires à la signature de la vente définitive), la SEMAVIP a fait part de son incapacité à signer l'acte de cession avant la date limite, et les parties ont convenu de proroger le

2 délai de signature jusqu'au 27 juin Le Conseil de Paris a autorisé la signature d'un avenant à la promesse de vente afin d'en proroger la validité lors de sa séance des 11 et 13 juin L'avenant a été signé le 26 juin Il avait été initialement convenu que les ventes des deux terrains devaient intervenir concomitamment, pour des raisons techniques liées au chantier et à la mise en service de la future gare «Rosa Parks». Or, la poursuite des études par la SNCF a finalement permis de déterminer une méthodologie de chantier qui rendait envisageable une réalisation différenciée des ventes du terrain Est et du terrain Ouest et permettait de scinder la promesse de vente globale initiale en deux actes distincts. Les tentatives de commercialisation en bureaux du terrain Ouest se sont révélées infructueuses. Les retours des promoteurs mettaient en évidence l inadéquation du terrain, trop étroit et ne permettant pas de réaliser un bâtiment de bureaux conforme aux standards du marché. Compte tenu de ces éléments, il a été décidé d en prendre acte et de redéfinir totalement le programme envisagé sur le terrain Ouest afin de lui donner une orientation à prédominance sociale avec la réalisation d un foyer de jeunes travailleurs de 110 chambres et d une résidence étudiante privée de 252 chambres. Le programme était complété par une résidence de tourisme de 164 chambres. Compte tenu de cette évolution, le Conseil de Paris, lors de sa séance des 12 et 13 novembre 2013, a donné son accord pour la signature de deux nouvelles promesses de vente portant, l une sur le terrain Ouest, l autre sur le terrain Est. La signature de ces promesses a eu lieu le 16 décembre La vente du lot Ouest a été signée le 14 novembre 2014 pour un montant de HT. Sur le terrain Est, la SODEARIF a amélioré le projet sur le volet de la qualité environnementale, afin de faciliter la commercialisation, ce qui a renchéri le coût global. Pour le lot Est, le prix de cession déterminé dans la promesse de vente du 16 décembre 2013 ne peut être maintenu, la SODEARIF n ayant pu commercialiser le projet au prix initialement prévu dans la condition de commercialisation. Par ailleurs, la signature de l acte de vente prévue le 26 décembre 2014 au plus tard a dû être reportée de 6 mois, soit jusqu au 26 juin 2015, aux termes d une convention de prorogation signée le 23 décembre * La SODEARIF, liée par une promesse de vente avec la SEMAVIP sur le terrain Est sous condition suspensive de commercialisation, a trouvé un acquéreur (la CNP) pour ce projet, mais à un prix inférieur à celui initialement prévu. L accord avec CNP inclut un démarrage «en blanc» des travaux, c est-à-dire sans locataire final identifié à ce stade. Dans ces conditions, la CNP a fait en fin d année 2014 une offre d acquisition en VEFA du programme de bureaux à un prix inférieur au montant déterminé initialement dans la promesse de vente, conduisant la SODEARIF à proposer à la Ville et à RFF l acquisition du terrain au prix de pour un projet d une superficie d environ m² SHON soit m² SDP, dont la Ville percevrait, au prorata de la surface de sa propriété, correspondant à une charge foncière unitaire d environ /m² SDP. Les travaux pourraient débuter au mois de mai 2015 pour une livraison de l immeuble au mois de mai Cette charge foncière a depuis été revue légèrement à la hausse en raison d une augmentation des surfaces du projet, qui fait l objet du permis de construire, permettant de dégager un surplus de environ, et du réajustement des montants affectés au paiement de la redevance pour création bureaux permettant de dégager un surplus de environ. L offre de la SODEARIF inclut par ailleurs un mécanisme de complément de prix relatif à la commercialisation du terrain dont les modalités de calcul figurent en annexe à la présente délibération. 2

3 Ce mécanisme reprend littéralement celui qui figure dans la promesse de vente entre la SODEARIF et la CNP. Il est à noter que, dans l hypothèse où la Ville de Paris déciderait de ne pas donner suite à cette proposition, cette dernière devrait rembourser à la SEMAVIP les frais d étude engagés d un montant de Par ailleurs, si la Ville de Paris décidait de lancer une nouvelle consultation, le niveau de charge foncière proposé serait diminué car elle devrait absorber l augmentation de la Redevance pour Création de Bureaux (RCB) qui est passée de 211 /m² à 371 /m², soit une augmentation de pour la surface concernée. Enfin, une nouvelle consultation impliquerait de relancer une procédure de consultation, et retarderait ainsi le projet au minimum d 1 an, dans un quartier en plein redéveloppement grâce à la livraison de la gare Rosa Parks à l été 2015, et ce alors que la SODEARIF compte débuter ses travaux de réalisation avant l été 2015 en vue d une livraison de l immeuble deux ans plus tard. * Par avis du 23 avril 2012, France Domaine avait estimé le prix du terrain Est à une valeur unitaire de plancher de /m² SHON. Par nouvel avis du 6 février 2015, France Domaine a estimé que la proposition de valorisation du terrain à , sur la base d une SDP annoncée de m², était acceptable. Pour justifier la diminution du montant de son offre initiale, la SODEARIF a fait réaliser une expertise par un cabinet indépendant, dont le choix avait été validé par la SEMAVIP. Cette estimation est fondée sur un loyer de l immeuble de 350 /m² qui conduit à une valeur vénale de celui-ci variant de 79 M à 94 M selon le délai de mise en location. L offre de la CNP qui se situe dans cette fourchette pour un immeuble sans locataire, donc avec un risque locatif fort, est conforme à cette estimation. Le Bureau des Études Foncières de la Ville de Paris a vérifié par la méthode du compte à rebours la validité du prix du foncier offert par la SODEARIF. Les calculs des services de la Ville aboutissent à un montant unitaire de charge foncière de /m², voisin de celui d environ /m² proposé par SODEARIF. Dès lors, on peut considérer que la charge foncière est acceptable au regard du bilan global. Le Conseil du Patrimoine consulté a rendu son avis le 11 février 2015, dont copie est annexée au présent projet de délibération. Il est donc demandé au Conseil de Paris de donner son accord pour la cession de l emprise globale pour un prix de (sur la base d environ /m²), dont la Ville percevrait au prorata de la surface dont elle est propriétaire. Je vous prie par conséquent, Mesdames, Messieurs, de bien vouloir en délibérer. La Maire de Paris 3

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5 2015 DU 47 Vente de terrains rue Gaston Tessier (19e) à SEMAVIP. Vu le code général des collectivités territoriales ; Le Conseil de Paris siégeant en formation de Conseil Municipal Considérant que la Ville de Paris est propriétaire avec RFF de terrains situés rue Gaston Tessier à Paris 19 ème arrondissement destinés à permettre l aménagement des abords de la future gare «ROSA PARKS» ; Vu la délibération du Conseil de Paris 2013 DU 287 des 12 et13 novembre 2013 autorisant la signature de deux promesses de vente tripartites (Ville de Paris, RFF et SEMAVIP) portant sur les emprises situées de part et d autre de la future gare «Rosa Parks» à Paris 19 e ; Considérant que ladite promesse de vente du terrain «Est» situé à l est de la gare «Rosa Parks» a été signée le 16 décembre 2013 ; Vu la convention de prorogation en date du 23 décembre 2014 prorogeant de 6 mois la durée de validité de la promesse de vente susvisée, soit jusqu au 26 juin 2015 ; Considérant l évolution des conditions économiques du marché immobilier et la renonciation par le sous-acquéreur à toute condition suspensive de commercialisation ; Vu l avis France Domaine du 6 février 2015 ; Vu l avis du Conseil du Patrimoine du 11 février 2015 ; Vu le projet de délibération en date du par lequel Madame la Maire de Paris lui propose d autoriser la cession du terrain situé à l est de la future gare «ROSA PARKS» rue Gaston Tessier à Paris 19 ème arrondissement au bénéfice de la SEMAVIP; Vu l'avis de M. le Maire du 19 ème arrondissement ; Vu l'avis du Conseil du 19 ème arrondissement du ; Sur le rapport présenté par M. Jean-Louis MISSIKA au nom de la 5e Commission, Délibère : Article 1 : La Maire de Paris est autorisée à signer conjointement avec SNCF Réseau et au profit de la SEMAVIP la vente et tous les actes subséquents portant sur le terrain situé à l Est de la future gare «ROSA PARKS» et fixant le prix global de cession de ce terrain à Euros HT acte en mains. Article 2 : Conformément à la clef de répartition du prix de cession global, au prorata de la surperficie propriété de chacun, fixée dans le protocole signé entre la Ville de Paris et RFF le 25 novembre 2011, la

6 Ville de Paris percevra 75 % du prix soit un montant prévisionnellement estimé à Euros HT acte en mains et un montant de TVA prévisionnellement estimé à ,20 Euros, dont les versements feront l objet de l échéancier de paiement stipulé à la promesse de vente. Article 3 : La vente a lieu aux charges et conditions de la promesse de vente signée le 16 décembre 2013, inchangées à l exception du prix ci-dessus accepté et des clauses de complément de prix annexées à la présente délibération. Article 4 : La recette prévisionnelle d un montant de sera constatée fonction 824, nature 775 du budget de fonctionnement de la Ville de Paris (exercice 2015 et/ou suivants). Il en sera de même pour les éventuels compléments de prix. 2