Actualisation de la valeur vénale d un portefeuille immobilier

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1 Actualisatin de la valeur vénale d un prtefeuille immbilier A la date de septembre 2009 pur le cmpte de la Sciété ZÜBLIN IMMOBILIERE France SA Référence : CGRA I Atisreal Expertise : 32 rue Jacques Ibert Levallis cedex - France Tél : +33 (0) Fax : +33 (0) Siège scial : 28 /32, rue Jacques Ibert Levallis-Perret - France Atisreal Expertise - Sciété par Actins Simplifiée au capital de ,80 eurs SIREN RCS Nanterre APE 70.3A N Identificatin TVA : FR

2 MISSION Nus, sciété d'expertise ATISREAL Expertise, membre de l'assciatin Française des Sciétés d'expertise Immbilière, par abréviatin "AFREXIM", adhérant à la Charte de l'expertise en Evaluatin Immbilière, avns été cmmis, en ntre qualité d'expert, par : la Sciété ZÜBLIN IMMOBILIERE Représentée par Mnsieur Pierre ESSIG, Directeur Général, Dmiciliée au : 52, rue de la Victire PARIS Aux fins d actualiser sur pièces, pur sn cmpte, les valeurs vénales au 30 septembre 2009 de divers biens immbiliers, détenus en pleine prpriété, à usage de bureaux, sis : 52, bulevard du Parc Jatte NEUILLY SUR SEINE 28, bulevard du Parc Jatte NEUILLY SUR SEINE 26, bulevard du Parc Jatte NEUILLY SUR SEINE 2, rue Henappe NANTERRE 1, prmenade de la Bnnette GENNEVILLIERS 12/18, rue Gustave Flurens SURESNES 17/23, avenue Gerges Pmpidu LYON 36/40, rue Rger Salengr MARSEILLE

3 METHODOLOGIE Nus avns prcédé à l actualisatin en valeur vénale de chaque bien immbilier en ayant recurs aux méthdes classiques d'évaluatin, ceci en cnfrmité avec les référentiels prfessinnels que snt la Charte de l Expertise en Estimatin Immbilière, les Nrmes Eurpéennes d Expertises Immbilières dévelppées par The Eurpean Grup f Valuers Assciatins (TEGVA) et les recmmandatins COB/CNC de venue Autrité des Marchés Financiers A.M.F.) de février 2000 prtant sur l expertise immbilière du patrimine des sciétés faisant un appel public à l épargne : - Méthde par capitalisatin des revenus nets. - Méthde par cmparaisn. - Méthde par actualisatin des cash flws Ces méthdes nt été appliquées seln les principes suivants : - Apprche par capitalisatin des lyers nets : Cette méthde cnsiste à appliquer un taux de rendement aux lyers réels u escmptables, en tenant cmpte du niveau des lyers en curs par rapprt aux valeurs lcatives de marché crrespndantes. L expert apprécie des plus u mins-values sur les lyers cnstatés par rapprt au marché. Le taux de rendement retenu résulte de l'bservatin des taux pratiqués sur le marché immbilier sectriel. Par ailleurs, l expert intègre pur chaque immeuble, le cût des travaux nécessaires à sa pérennité seln le plan de travaux établi par le prpriétaire u seln les dnnées qu il aura recueillies lrs de ntre précédente visite. Ce mntant est déduit de la valeur btenue par l apprche par capitalisatin. - Apprche par cmparaisn: L expert établit une apprche par les ratis unitaires, m² par nature d affectatin et unité pur les emplacements de statinnement tenant cmpte de leur état. Cette apprche permet à l expert, d btenir une valeur glbale par immeuble de laquelle il déduit les mntants de travaux nécessaires à sn maintien seln un schéma identique à celui de l apprche par capitalisatin du revenu. - Apprche par la méthde des "Discunted Cash Flw": Autre variante de la méthde par le revenu, cette méthde permet d intégrer les flux sur une péride d analyse de 10 ans, en tenant cmpte : - des lyers quittancés, - des lyers attendus, - d un taux de vacance, cnstaté u envisageable, - des charges nn récupérables. - des impôts, taxes et assimilés, - des travaux d entretien et d investissement, - des charges de fnctinnement, récupérables nn récupérées, assurances, - des hnraires de cmmercialisatin des lcaux vacants. - des travaux avant relcatin. La valeur vénale retenue est la myenne arithmétique de ces 3 méthdes.

4 En cnfrmité avec les instructins de l A.M.F. et ntamment ses recmmandatins d'ctbre 1995, les cnclusins fnt apparaître : - la valeur vénale exprimée hrs les drits de mutatin, - la valeur de recnstitutin, frais et drits de mutatins inclus. Cncernant lesdits drits de mutatin, il a été adpté un taux de 6,20%, en cnfrmité avec la recmmandatin de l Assciatin Française des Sciétés d Expertise Immbilière (A.F.R.EX.IM.) lrsque la mutatin est sumise au régime des drits d enregistrement et de 1.80 % lrsqu elle dépend du régime T.V.A.

5 RESUME DU PORTEFEUILLE Cette évaluatin prte sur 8 actifs immbiliers à usage principal de bureaux, situés à Neuilly-sur-Seine, Nanterre, Gennevilliers, Suresnes, Lyn et Marseille. Jatte 1, 52 bulevard du Parc, Neuilly-sur-Seine Il s agit d un immeuble de bureaux, détenu en tute prpriété, datant du début des années 1970 et affichant un certain cachet architectural. Il est élevé de neuf étages sur rez-de-chaussée et quatre niveaux de sus-sls. Il ffre une surface utile de m² intégrant un vaste hall d accueil, un auditrium de 160 places ainsi qu un RIE et ses salns. L aménagement des lcaux est de bnne qualité et les surfaces snt fnctinnelles. Elles autrisent une divisibilité aisée tant hrizntalement que verticalement ainsi qu une grande mdularité des plateaux. Situé à l Ouest de la Capitale, en première périphérie, dans la cmmune ctée de Neuilly sur Seine, ce bien prfite d un envirnnement calme et verdyant principalement cnstitué d immeubles à usage de bureaux mais également d habitatin. Il est lué en ttalité aux termes d un bail cmmercial ayant une «belle signature» : la Sciété ROCHE. Ayant pris effet en juillet 2002, ce bail arrive nrmalement à échéance le 30 juin Le lyer est révisé annuellement à la date anniversaire du bail seln la variatin de l indice Natinal du Cût de la Cnstructin publié par l INSEE. A l exceptin des grs travaux de réparatin de l article 606 du cde civil, l ensemble des charges et taxes inhérentes à cet immeuble est à la charge du preneur. Le mntant annuel du lyer au 30 septembre 2009 s élève à HT HC, faisant ressrtir un lyer hrs parking et annexes de l rdre de 385 HT HC/m². Différents scénarii cmmuniqués par ntre mandant nt été pndérés en fnctin de l'appréciatin que nus avns de leur prbabilité de réalisatin afin de valriser au mieux l immeuble par la méthde des Discunted Cash Flw : hypthèse 1 pndérée à 50% : Départ de Rche. 18 millins de travaux réalisés. Lyer de marché cnsidéré après travaux : HT-HC/an. Valeur vénale de l'actif : HT HF. hypthèse 2 pndérée à 50% : Renuvellement du bail de Rche, réalisatin de travaux à hauteur de 21 millins d eurs. Lyer cnsidéré hrs franchises : HT-HC/an. Valeur vénale de l'actif : HT HF.

6 Jatte 2, 28 bulevard du Parc, Neuilly-sur-Seine Cet immeuble indépendant, cnstruit dans les années 1970 est édifié sur tris niveaux de sus-sl, d un rez-de-chaussée et de 6 étages drits à usage de bureaux. Il ffre une surface utile de bureaux de 6479 m² et 647 m² d archives et cmpte 149 places de statinnement en sus-sl. Les plateaux snt rganisés en bureaux clisnnés en premier jur (clisnnement mbile) et bénéficient d aménagement et d équipements de bnne qualité. Visin de l immeuble Jatte 1, ce bien détenu en pleine prpriété prfite de l envirnnement agréable que prpse la cmmune de Neuilly. Le bâtiment est intégralement lué à la sciété YSL Beauté (grupe L OREAL) aux termes d un bail cmmercial de 9 ans ayant pris effet au 1 er janvier Le preneur a la faculté de mettre fin au bail à tut mment et sans indemnité au curs des 6 premières années du bail sus réserve d une ntificatin 9 mis à l'avance. Le mntant annuel du lyer au 30 septembre 2009 s élève à HT HC. Cependant le prpriétaire, seln les dispsitins du bail, ne refacture pas à sn lcataire l impôt fncier (hrs taxe sur les rdures ménagères), la taxe sur les bureaux ainsi que l assurance et les hnraires de prperty. Le lyer net cnsidéré s élève dnc à HT HC, sit une valeur métrique hrs parking et archives de 410 HT HC Ce lyer est révisé annuellement à la date anniversaire du bail seln la variatin de l indice Natinal du Cût de la Cnstructin publié par l INSEE. Ntns que des travaux nt été réalisés sur ce site en particulier sur les turs aérthermes (150 K ), et afin de faciliter l accessibilité aux persnnes à mbilité réduite (94 K ). Deux scénarii nt été pndérés en fnctin de l'appréciatin que nus avns de leur prbabilité de réalisatin afin de valriser l immeuble par la méthde des Discunted Cash Flw : hypthèse 1 pndérée à 50% : YSL renégcie le lyer sus 9 mis (lyer cnsidéré : HT-HC/an) Valeur vénale de l'actif : HT HF. hypthèse 2 pndérée à 50% : Départ de YSL au 31/12/2013 Réalisatin d'imprtants travaux d un mntant estimé à Lyer de marché cnsidéré après travaux : HT-HC/an. Valeur vénale de l'actif : HT HF

7 Jatte 3, 26 bulevard du Parc, Neuilly-sur-Seine Cet immeuble indépendant, détenu en pleine prpriété date de la fin des années Il est élevé sur 3 niveaux de sus-sl à usage de parking, archives et lcaux techniques, d un rez-de-chaussée et de 9 étages à usage principal de bureaux. Il ffre une surface utile de bureaux de m², 888 m² d archives ainsi qu un RIE de 405 m². Les surfaces de bureaux snt rganisées en deux ailes articulées autur d un nyau central. L aménagement des lcaux est de bnne qualité et les surfaces snt fnctinnelles grâce à une mdularité des plateaux et une divisibilité aisée tant hrizntalement que verticalement. Egalement situé sur l Ile de la Jatte, le bâtiment s inscrit dans un envirnnement mixte et agréable. A l exceptin d une surface d envirn 240 m² de bureaux en rez-de-chaussée, cet immeuble est lué aux termes de baux, sumis aux articles L 145 du Nuveau Cde de Cmmerce et aux articles nn abrgés à ce jur du Décret du 30 septembre 1953 et des textes subséquents : - Tandberg Telecm ccupe près de 540 m² (bail 6/9 ans ayant pris effet au 01/04/2007). - Grass Rts lue 540 m² (bail 4/6/9 ans avec une prchaine échéance au 31/12/2011). - CISAC dispse de 520 m² (bail 6/9 ans arrivant à échéance le 14/05/2010) - Rche ccupe m² (bail 6/9 ayant pris effet au 01/02/2005 mais également 1220 m² (bail 3/6/9 cmmençant à curir le 01/11/2006) - YSL Beauté lue 540 m² (ayant pris effet au 01/01/2008 avec la faculté de mettre fin au bail à tut mment sans indemnité au curs de 6 premières années du bail sus réserve d une ntificatin 9 mis à l avance) - TMC Régie lue 860 m² (bail 3/6/9 récemment cnsenti : effet eu 01/01/2009) Nus nterns les cngés de Rche (1 220 m²) et YSL (540 m²) dnnés respectivement pur le 31 ctbre 2009 et le 29 février Pur l ensemble des surfaces ccupées au 30 septembre 2009, le mntant du lyer annuel s élève à HT HC. Ces lyers snt révisés annuellement à la date anniversaire des baux seln la variatin de l indice Natinal du Cût de la Cnstructin publié par l INSEE.

8 Le Magellan, 2 rue Hennape, Nanterre Cnstitué d'un crps unique de bâtiment de frme rectangulaire, cet immeuble datant de 2001 est élevé sur deux niveaux de sus-sl à usage de parking, d'un rez-de-chaussée à usage de restaurant interentreprises et d'auditrium ainsi que de 6 étages à usage de bureaux. Une extensin à usage principal de bureaux est acclée au bâtiment principal et est élevée sur sus-sl, d'un rez-de-chaussée et de 4 étages. D une surface utile de bureaux de m² incluant un RIE et un auditrium, cet immeuble cmpte 296 places de statinnement extérieures et en sus-sl. Situé au sein d'un pôle écnmique majeur de l'ouest parisien, à prximité de la Défense, cet ensemble est lcalisé dans un quartier mixte (habitat et tertiaire). D'architecture sbre, il apparaît en très bn état d'entretien. Il ffre un niveau d'équipements et de prestatins très crrect. De plus, la cnfiguratin des plateaux permet une divisin tant verticale qu'hrizntale. L ensemble des surfaces est lué à la sciété FAURECIA aux termes de deux baux distincts. Ntns cependant que le 1er étage fait l bjet d une sus lcatin cnsentie à la sciété Natinal Instruments France. Le lyer écnmique au 30 septembre 2009 pur les surfaces ccupées s élève à HT HC sit un rati de 395 /m²/an. Ce lyer est révisé annuellement à la date anniversaire du bail seln la variatin de l indice Natinal du Cût de la Cnstructin publié par l INSEE. Le Chaganne, 1 Prmenade de la Bnnette, ZAC des Barbanniers, Gennevilliers Immeuble en pleine prpriété, datant de 1991, cnstitué d un crps de bâtiment en frme de «U», et élevé de 5 étages à usage de bureaux dnt deux partiels, sur rez-de-chaussée à usage d activité et sus-sl à usage de parkings. Il dévelppe m² de bureaux, m² d activité et 178 m² d archives. Cet ensemble de bnne facture architecturale présente des équipements en bn état ainsi que des surfaces ratinnelles, lumineuses et permettant une divisin tant verticale qu hrizntale. L rganisatin et l aménagement des lcaux crrespndent parfaitement à l activité du preneur en place : Eurp Assistance France. Un bail cmmercial de 6/9 ans leur a été cnsenti prenant effet le 01/08/2006. Le mntant annuel du lyer au 30 septembre 2009 s élève à HT HC/an, sit un rati hrs parking et annexes d envirn 230 HT HC/m²/an. Ce lyer est révisé annuellement à la date anniversaire du bail seln la variatin de l indice Natinal du Cût de la Cnstructin publié par l INSEE. Situé sur la rive gauche de la Seine, à 5 km envirn au Nrd-uest de Paris, au sein d un pôle tertiaire, l actif prfite de la prximité de la gare RER de Gennevilliers. L envirnnement immédiat est cnstitué d'immeubles de bureaux bénéficiant d une bnne renmmée cmme «Le Signac» mais également d immeubles tertiaires indépendants enturés de parkings et d espaces verts. Près d un millin d eurs de travaux nt été réalisés sur ce site dans le curant de l année 2009 : - Sécurisatin des issues de securs pur 16 K, - Travaux de climatisatin pur 920 K.

9 Hrizn Défense II, 28 rue de Verdun-12 à 18 rue Gustave Flurens, Suresnes Cnstructin datant de 2006, cnstituée d un crps de bâtiment en «L», en mityenneté de part et d autre, élevé de 5 étages (dernier étage en partie avec terrasse) sur rez-de-chaussée, agrémenté d un petit jardin intérieur et 2 sus-sls. A usage principal de bureaux, elle ffre une surface utile de l rdre de m² L ensemble des surfaces et des niveaux bénéficie d une distributin fnctinnelle et d un éclairement naturel très agréable facilité par de larges façades vitrées. A l angle de deux rues, l immeuble prfite d une excellente visibilité au sein d un secteur mixte regrupant des immeubles cllectifs d habitatin et des immeubles tertiaires. Il est intégralement lué à la sciété LEXMARK seln un bail cmmercial de 6/9 ans, la prchaine échéance étant le 30/07/2012. Le lyer annuel au 30 septembre 2009 s élève à HT HC sit 310 HT HC/m²/an de bureaux et HT HC/parking/an. Ce lyer est révisé annuellement à la date anniversaire du bail seln la variatin de l indice Natinal du Cût de la Cnstructin publié par l INSEE. Le Danica, avenue Gerges Pmpidu, Lyn L ensemble immbilier date de En dépit d une taille imprtante, il présente une architecture «aérée», cnstituée de tris bâtiments parallèles ffrant une «prue» arrndie sur l avenue Gerges Pmpidu, alternant avec deux curs intérieures de m² et m² envirn. Il ffre une surface utile de bureaux de plus de m² et 435 emplacements de parking parfis dubles. Cet ensemble pluri-lcataire est en bn état d entretien. Les aménagements diffère seln les ccupants. L actif prfite d une excellente lcalisatin tertiaire au sein du premier quartier d affaires réginal. L envirnnement est très largement dminé par les bâtiments tertiaires du pôle d affaires de la Part-Dieu. Préservé de l imprtant trafic de la rue Maurice Flandin, il bénéficie d une excellente visibilité depuis la gare et d une desserte ptimale en transprts en cmmun. Au 30 septembre 2009, le lyer glbal net de l actif s élève à HT HC/an, l ensemble ne cmptabilisant que 435 m² vacants.

10 36-40 rue Rger Salengr, Marseille Ensemble immbilier en pleine prpriété datant de 2008, cnstitué d un crps de bâtiment en«u», élevé sur sus-sl et rez-dechaussée, de 3 étages et d un 4ème étage partiel sur avenue, frmant attique en retrait. De bnne cnceptin architecturale permettant un bn éclairement naturel des bureaux et une divisibilité aisée au regard des circulatins verticales, il bénéficie d un niveau d équipements et d aménagements élevé, en adéquatin avec sa destinatin actuelle. Il ffre des surfaces de bureaux de m² ainsi que d autres d activité (1 100 m²) et 47 parkings en sus-sl. Cet actif tertiaire est situé dans le quartier en mutatin de La Villette, dans le trisième arrndissement de Marseille et au niveau d une extensin du périmètre Eurméditerranée. Mn lcataire, ce bien génère actuellement un revenu annuel net de HT HC dnt de surlyer crrespndant aux aménagements spécifiques demandés par la Mairie de Marseille, le lcataire ; sit un lyer de 180 HT-HC/m²/an hrs surlyer..

11 ANALYSE DE MARCHE L investissement en France A mi-année, plusieurs éléments psitifs pur le marché de l investissement snt à signaler. Même s ils restent très faibles, les mntants d investissements en immbilier d entreprise en France nt cnnu une hausse légère au 2ème trimestre 2009 (1,7 milliard), et il semble bien que le pint bas trimestriel du cycle ait été atteint au curs du 1er trimestre 2009 (0,9 milliard). Quelques grandes transactins nt été enregistrées, venant cnfirmer que les vannes du crédit ne snt plus ttalement fermées pur de grands mntants. De plus, plusieurs transactins de bureaux de taille myenne nt été signées dans Paris QCA, illustrant l attractivité retruvée du cœur de marché francilien. Dans sn ensemble, le marché français bénéficie aujurd hui du niveau élevé des taux de rendement et ce, pur tus les types d actifs. Les primes de risques se snt recnstituées et le rendement immbilier est redevenu attractif. Sur le segment "prime" des bureaux parisiens, les taux de rendement semblent avir atteint un pint haut à la fin du 1 er semestre et cmmencent à dnner des signes de détente. Tutes les causes de blcage du marché n nt tutefis pas encre disparu. En premier lieu, le marché est tujurs pénalisé par les difficultés de financement. Même si les cûts de financement snt bas, l accès au crédit, même s il tend à s amélirer, reste encre pur certains acteurs difficile, ntamment sur le créneau des grandes transactins. Même si les situatins de blcage snt mins fréquentes, la rencntre entre vendeurs et acheteurs reste tutefis encre difficile. Les investisseurs divent ntamment apprécier l impact du returnement des marchés sus-jacents. Les revenus lcatifs vnt être érdés par les renégciatins des baux, la hausse de la vacance et la baisse des lyers de marché. Le déblcage ttal du marché de l investissement dépendra aussi de la reprise des marchés lcatifs. A ce titre, les lyers de bureaux en Île-de-France devraient cntinuer à baisser au mins jusqu à fin Enfin, le prcessus d ajustement des prix n est pas achevé. Au 3ème semestre 2009, la baisse des valeurs vénales se pursuit, nn plus en raisn de la hausse des taux de rendement, cmme cela a été le cas jusqu ici, mais en raisn de la baisse des revenus lcatifs. Le Marché des bureaux en Ile de France Avec m² cmmercialisés au curs des neuf premiers mis de l année, le marché des bureaux francilien affiche un repli de 36 % cmparativement à Pas de surprise dnc pur cette activité directement crrélée à la cnjncture écnmique et à l empli. Si certaines enquêtes de cnjncture anticipent une améliratin, il semble que l embellie sur le marché des bureaux en Ile-de-France ne sit pas d actualité. En effet, certains mteurs de la crissance turnent au ralenti, ntamment l investissement, frtement pénalisé par une baisse générale de l activité. Par cnséquent, l empli pursuit sa baisse. Au curs du 1 er semestre près de emplis nt été détruits en Ile-de-France, ce qui pénalise frtement l absrptin nette. Les grandes pératins liées au regrupement et à la ratinalisatin qui avaient jusqu ici permis d amrtir la chute du marché, nt malheureusement fait défaut au curs des tris derniers mis. Seules 8 transactins supérieures à m² nt été recensées au curs du 3ème trimestre, cntre 27 sur la même péride de La transactin la plus imprtante a cncerné la prise à bail par la SNCF de m² au sein du CNIT à La Défense.

12 Au curs des neuf premiers mis de l année près de m² d ffre neuve snt venus s ajuter à l ffre existante. Ainsi, les mises en chantier de 2007 cntinuent d alimenter un marché en perte de vitesse. Parallèlement, l ffre de secnde main augmente de manière significative. En effet, à l heure ù la recherche d écnmie reste primrdiale, un grand nmbre d utilisateurs libèrent plus de surfaces qu ils n en cnsmment. En ce qui cncerne l ffre neuve, un ajustement significatif des lancements en blanc est à signaler. Au curs des neuf premiers mis de l année, m² d ffre neuve nt été lancés, cntre m² sur la même péride de Au-delà des difficultés de financement, le returnement du marché utilisateurs et la baisse des lyers qui en résulte, incitent les investisseurs à la prudence. Pur 2009, le vlume des cmmercialisatins devrait s établir entre 1,7 et 1,8 millin de m². Malgré une évlutin trimestrielle légèrement psitive à partir du 2ème trimestre, la crissance écnmique française sera négative sur l ensemble de l année, autur de 2 %. Le Marché des bureaux en Régin Cntre tute attente, les évlutins bservées sur l ensemble des marchés réginaux snt très prches de celles identifiées en Île-de-France. Les principales cmpsantes du marché nt suivi des rientatins très similaires au premier semestre. Les transactins nt chuté de 24 %, l ffre à un an a augmenté de 29 % et si le fléchissement des lyers s avère bien plus mdéré, il est apparu au même mment. Le returnement de l activité écnmique a de lurdes répercussins sur l empli en régins et les perspectives sur le marché des bureaux ne laisse pas entrevir de reprise avant En effet, l écart entre l ffre et les transactins s est creusé au premier semestre et le recul de l empli en 2010 ne purra pas cntribuer à résrber les excédents d ffres cnstatés dans les principaux marchés. Bien au cntraire, n dit s attendre à la pursuite de la hausse de l ffre en Le marché des bureaux neufs est en phase d ajustement. En effet, les dernières pératins engagées au début de la crise vnt être livrées tandis que les nuvelles pératins s échelnnernt au rythme des précmmercialisatins. L ffre neuve semble dnc avir atteint un pint haut et devrait cmmencer à diminuer en À l inverse, les libératins de surfaces vnt se pursuivre, d autant que les utilisateurs privilégient les actifs neufs. En 2010, la crissance écnmique devrait avisiner 1 %. Cependant, cette situatin ne permettra tujurs pas de créer des emplis, ce qui pèsera inévitablement sur la reprise des transactins. Par cnséquent, le vlume de transactins pur 2010 devrait rester relativement stable.

13 CONCLUSIONS La valeur vénale de chaque bien au 30 septembre 2009 est cmmuniquée dans le tableau qui suit. Ces valeurs prennent en cnsidératin la fiscalité actuellement applicable en cas de vente directe d'immeubles. Le prix de cessin de parts u actins de Sciétés détenant un u plusieurs actifs immbiliers dit faire l bjet d une apprche cmptable cmplémentaire. Elles ne tiennent cmpte d aucune valeur de cnvenance puvant intervenir entre les parties. Elles snt actuelles et limitées dans le temps et restent tributaires des diverses réglementatins fficielles. La valeur déterminée ci-dessus suppse expressément que les biens sient en cnfrmité avec l ensemble des législatins en vigueur, sur le plan de l envirnnement (amiante, plmb, radn, pllutin des sls...), de l urbanisme et du fnctinnement de ses équipements. Elles ne tiennent pas cmpte des cûts de dépllutin. En l absence d un devis chiffré, il cnviendra d effectuer sur la valeur vénale des biens estimés, un abattement dnt l imprtance serait fnctin du mntant des travaux de dépllutin à réaliser (établi par un spécialiste habilité) et des cnséquences liées à l indispnibilité des biens pendant l exécutin de ceux-ci. Le présent dcument d expertise, en tut u partie, ne purra être cité ni même mentinné dans aucun dcument, aucune circulaire et aucune déclaratin destinés à être publiés et ne purra être publié d une quelcnque manière sans l accrd écrit de l Expert quant à la frme et aux circnstances dans lesquels il purra paraître. Fait à LEVALLOIS-PERRET, le 8 ctbre 2009 Jean-Claude DUBOIS Président

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