Quelles actions foncières pour répondre. aux besoins en logements à La Réunion?

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1 Quelles actins fncières pur répndre aux besins en lgements à La Réunin? Nte de synthèse de l AGORAH Cntributin du grupe Habitat-Fncier au Plan Marshall

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3 Quelles actins fncières pur répndre aux besins en lgements à La Réunin? Cntexte et bjectifs 5 1. Les acteurs lcaux, leurs missins et niveaux d interventin Les actins mises en œuvre, utils et axes d interventin privilégiés Des utils classiques d acquisitin fncière qui divent s inscrire dans le cadre de prjets de territire Un cntexte lcal spécifique Les évlutins récentes et difficultés rencntrées Evlutin des pratiques Pints de blcage majeurs Enjeux et pistes pur les prchaines années 20 Enseignements et perspectives. 23 Annexes AGORAH avril /27

4 AGORAH avril /27

5 Cntexte et bjectifs Le prblème du fncier est très aigu à La Réunin ù la pressin démgraphique est frte (taux de variatin annuel de + 1,5 % par an de 1999 à 2005) et ù les espaces urbanisables snt réduits (1/3 du territire) en raisn, entre autres, des cntraintes du relief et des risques naturels. Sur ces derniers, la cncurrence est vive entre les différents mdes d ccupatin du sl (espaces destinés à l agriculture, à l habitat, à l écnmie ). De plus, le mrcellement du cadastre cmplexifie l apprche de la questin fncière. Ainsi, une plitique fncière frte et pérenne, accmpagnée d actins adéquates sur des espaces à enjeux stratégiques dit être menée faute de vir des extensins urbaines diffuses se multiplier. L état des lieux prpsé dans ce dcument a pur bjet d identifier tutes les actins des cllectivités publiques u acteurs para-publics visant à maîtriser du fncier à destinatin habitat. Si l n reprend la définitin du glssaire publié dans «études fncières», n retiendra que l actin fncière est la «Partie de la plitique fncière lcalisée cnsistant, pur la puissance publique, à intervenir par des acquisitins et des ventes de terrains, sit à l amiable, sit par préemptin, exprpriatin u cessin gratuite bligatire. La cnduite de l actin fncière peut être cnfiée par délégatin de la cllectivité publique à un pérateur fncier.» Il s agit dnc à la fis de faire un pint sur : - les acteurs en présence, leur psitinnement et degré d interventin ; - les utils privilégiés, axes d interventin et actins mises en œuvre ; - les évlutins récentes et les difficultés rencntrées ; - les enjeux à surmnter dans les années à venir. Cette nte cmplète le recensement des hectares de réserves fncières (dnt 917 en zne U et AU) identifiés en 2008 par l AGORAH auprès des cmmunes, intercmmunalités, bailleurs sciaux et EPFR. Il s agit, au-delà de la cnnaissance des superficies aujurd hui maîtrisées par les puvirs publics, de mieux appréhender les actins fncières mises en œuvre lcalement afin de répndre à l ampleur des besins en lgements actuels et à venir 1. 1 Besin en lgements de d ici 2030, seln les prjectins établies par l INSEE et reprises dans les premières rientatins du SAR AGORAH avril /27

6 Cette nte répnd, pur partie, aux attentes frmulées dans le cadre du grupe Habitat-Fncier animé par l AGORAH 2. Elle purra dnner lieu à des explitatins cmplémentaires à valider dans le cadre du prgramme d activité de l AGORAH en Elle cmplète, par ailleurs, les réflexins en curs menées dans le cadre du Plan Marshall, et ntamment celles du grupe fncier animé par l EPFR. L AGORAH tient à remercier tus les respnsables des services fnciers des cmmunes, des EPCI, des SEM et le Directeur de l EPFR qui nt cntribué à cet état des lieux des actins fncières mises en œuvre à La Réunin. Une vingtaine de rencntres établie au mment de l actualisatin des réserves fncières curant 2008, nus a ainsi permis de faire un tur d hrizn sur la questin.. 2 Ce grupe, créé fin 2007 réunit les principaux acteurs lcaux de l Habitat et du Fncier. Il s agit d un lieu de réflexin et d échange sur ces grandes prblématiques. AGORAH avril /27

7 1. Les acteurs lcaux, leurs missins et niveaux d interventin Les cllectivités publiques (cmmunes et EPCI) snt les premiers acteurs cncernés par les actins fncières. Très suvent déjà prpriétaires de terrains, elles peuvent directement acheter, vendre, céder ces derniers. Elles peuvent également déléguer cette missin à un pérateur fncier, cmme l EPFR (Etablissement Public Fncier de la Réunin), u à une SEM (Sciété d Ecnmie Mixte). Dans ce secnd cas de figure, la délégatin se réalise très suvent dans le cadre d un prjet d aménagement. Les services fnciers des 24 cmmunes de l Ile snt le plus suvent rattachés au service aménagement u urbanisme. De petite taille, 1 à 5 persnnes dans le meilleur des cas, ils dispsent de peu de myens financiers u humains. Ces services snt très suvent sus dimensinnés par rapprt à l ampleur des enjeux et qu ils traitent. Ceci ne leur permet pas de faire de prspectin, ni d anticiper les besins fnciers qui purraient répndre au prjet de dévelppement de leur territire. Avec un stck de réserves fncières insuffisant et des marges de manœuvre financières réduites, certaines cmmunes (Saint-Benît, Bras-Pann, Saint-Paul ) s appuient de plus en plus sur les cmpétences de l EPFR u des SEM. Pur les EPCI, la prise en cmpte de la questin fncière parmi leurs champs de cmpétence est récente. Elles ne snt pas tujurs en mesure de mener des actins directement (pas de délégatin de drit de préemptin u d exprpriatin de la part de certaines cmmunes qui suhaitent rester maître de leur territire) et les budgets prévus à cet effet restent mdestes. Tutefis, leur sutien peut être décisif, cmme leur participatin lrs de la signature de cnventins cadres (cf. ci-dessus). Les pérateurs snt des «rganismes publics u parapublics chargés de mener des pératins d achat et de vente de terrains pur le cmpte d une cllectivité publique en utilisant un fnds de rulement et la cmpétence de techniciens dnt les cllectivités publiques ne dispsent pas tujurs» 3. L EPFR intervient sur quasiment tutes les cmmunes de l Ile (20 cmmunes sur 24 jusqu à fin 2008 et adhésin de la CINOR début 2009). Il est en capacité de mutualiser ses fnds prpres et tutes participatins financières pur la mise en œuvre pératinnelles dans le curt, myen (de 5 à 10 ans) et lng terme (plus de 10 ans) des prjets des cllectivités. L EPFR, cmpsé d une équipe pluridisciplinaire de 12 persnnes (chargés de missins fncières, juriste, cartgraphes-sig), a acquis, depuis sa mise en place en 2003, plus de 100 terrains et 150 hectares. Ses interventins auprès des cllectivités lcales nt plusieurs bjectifs : - cntribuer à la régulatin des marchés fnciers - impulser des prjets pératinnels - anticiper et accmpagner les prjets de territire L acquisitin de terrains pur la cnstructin de lgements aidés et la cnstitutin de réserves fncières pur des pératins d aménagement fnt parties des prirités de la structure. Les cnventins cadre signées avec le Cnseil Général, la CIREST, le TCO et la CIVIS visant à minrer le prix du fncier 4 pur cnstruire des lgements sciaux cmmencent à prter leurs fruits (40 hectares acquis dans ce cadre). L EPFR permet ainsi de déblquer des situatins et de mettre sur le marché des niveaux de prix acceptables pur la cnstructin de lgements sciaux. 3 Cf. Glssaire publié dans «études fncières» de l ADEF 4 Si la cmmune s engage, de dans le cadre d une pératin, à cnstruire 60 % de lgements aidés, le Cnseil Général et l EPCI participent à l achat du terrain à hauteur de 20 % chacun. C est ainsi un gain de 40 % sur le prix de revente du terrain qui s père au mment de la réalisatin effective du prjet. AGORAH avril /27

8 Les aménageurs snt des «acteurs de l immbilier, dnt le métier est d acheter des terrains bruts à urbaniser u à ré-urbaniser, pur prduire des terrains à bâtir après avir restructurer le parcellaire et réaliser la viabilisatin de certains équipements, en accrd avec la cllectivité publique». Snt ici retenues les SEM (Sciétés d Ecnmie Mixte) qui, le plus suvent dans le cadre de prjets d aménagement pur le cmpte de cllectivités publiques, pratiquent qutidiennement des actins fncières. La mise en place d un service fncier au sein des SEM est suvent ancienne (cf. SEDRE, SHLMR u SIDR). Mais, la cmplexificatin des prcédures d acquisitin des terrains (rareté de l ffre nécessitant davantage d investigatin, hausse des cntentieux juridiques ) les amène à renfrcer u à envisager le renfrcement de ce service. Cmpsés le plus suvent de 3 à 6 persnnes 5, les services fnciers des SEM interviennent par : - Prspectin : repérage des terrains nus, pprtunité (travail de réseau u sllicitatin d un prpriétaire) u recherche cadastrale (u par le biais des jurnaux) ; - Acquisitin dans le cadre d une cncessin d aménagement u suite à la sllicitatin des cmmunes sur un site clairement identifié - Acquisitin en prpre, il s agit alrs de prmtin immbilière avec cnstructin de lgements qui alimenternt le patrimine de la structure (ex. SHLMR) u permettrnt de générer des fnds pur de nuvelles pératins (ex. SEMAC, SIDR en ltissement u défiscalisatin). Les pérateurs privés snt peu présents dans la prductin de lgements aidés. Parmi eux, Burbn Bis prim (qui est par ailleurs cnstructeur de maisns individuelles) participe à la srtie d pératins en LES diffus u grupés. La srtie de ces pératins, dans le cadre de prjets d aménagement (u nn), nécessite alrs un appui des cllectivités pur l acquisitin et le prtage du fncier. On ntera enfin la présence de prpriétaires fnciers histriques (CBO territria, Quartier Français ) qui participent, dans le cadre de leurs pératins, à l aménagement du territire réuninnais. Ces derniers pssèdent et gèrent un patrimine fncier imprtant, qui échappe (sauf accrds pnctuels) à la maîtrise des cllectivités, mais cncurt à la prductin de nmbreux lgements (dnt sciaux). 5 9 persnnes à la SEDRE, mais la mitié est affectée à une missin spécifique d acquisitin de terrains dans l uest de l Ile dans le cadre de travaux d irrigatin. AGORAH avril /27

9 2. Les actins mises en œuvre, utils et axes d interventin privilégiés 2.1 Des utils classiques d acquisitin fncière Les actins fncières mises en œuvre par les différents acteurs réuninnais suivent la réglementatin en vigueur. Les différents rganismes pratiquent ainsi curamment des acquisitins à l amiable, par exercice du DPU (drit de préemptin urbain) u exprpriatin pur cause d utilité publique. L acquisitin à l amiable est, dans la mesure du pssible, privilégiée. Le Drit de Préemptin Urbain est la pssibilité pur une cllectivité territriale d acquérir un bien fncier u immbilier, en se substituant à l acquéreur truvé par un vendeur. Il ne peut être institué un tel drit qu en vue de la réalisatin d un prjet d aménagement urbain, dans un périmètre délimité et myennant paiement du prix du bien La cllectivité peut exercer sn drit de préemptin au mment de la réceptin d une déclaratin d intentin d aliéner (DIA). Ce drit peut être exercé pur : - réaliser, dans l intérêt général, des actins u pératins d aménagement ; - mettre en œuvre un prjet urbain dans le cadre d une plitique lcale de l habitat ; - lutter cntre l insalubrité ; - permettre le renuvellement urbain ; - sauvegarder u mettre en valeur le patrimine bâti u nn des espaces naturels ; - cnstituer des réserves fncières en vue de permettre la réalisatin desdites actins u pératin d aménagement. Le DPU peut être délégué par la cmmune à l Etat, à une cllectivité lcale, à un établissement public y ayant vcatin (EPFR par exemple) u au cncessinnaire d une pératin d aménagement. Cmpte tenu des difficultés crissantes à mener à bien les prjets ces dernières années (cf. 3.2), l exercice du DPU dans le cadre de prjet d aménagement s envisage plus facilement (ex. ZAC Océan à Saint-Denis). Certaines cmmunes, cmme La Pssessin, examinent chaque DIA pur étudier l pprtunité d une préemptin. Ainsi, dans cette cmmune, 8 % des terrains nt fait l bjet de cette mesure en L exprpriatin permet à l administratin d btenir à sn prfit, sus frme d une cessin frcée, le transfert d un bien immbilier, en vue de la réalisatin d un bjectif d utilité publique et myennant le paiement d une indemnité qui dit être «juste et préalable». La prcédure d exprpriatin est le seul myen d actin fncière lrsque les prpriétaires privés refusent de vendre. Cmpte tenu de l atteinte qu elle prte au drit de prpriété qui est fndamental en drit français, une cllectivité ne peut mettre en cause la prcédure d exprpriatin que pur un prjet d utilité publique. Cette ntin d utilité publique est interprétée au cas par cas par les juridictins administratives. Elle peut être mise en œuvre ntamment en vue de : - la cnstructin de rutes et d espaces publics ; - la cnstructin d ensemble immbilier à usage d habitat ; - la créatin de ltissement ; - la créatin d pératin en ZAC ; - la réalisatin d pératin d aménagement. AGORAH avril /27

10 En France, et dnc à La Réunin, la prpriété est un drit fndamental. Le recurs à l exprpriatin dit dnc être sérieusement mtivé par l intérêt général et nécessite la prductin et le dépôt d un dcument très détaillé auprès de la préfecture. Dans la mesure ù cette mesure fait de plus en plus fréquemment l bjet de recurs (ex. ZAC Fur à Chaux de Saint-Leu, rute des Tamarins ), sn empli reste exceptinnel. Et ce, d autant plus que dans le cadre d un prjet d aménagement, la mise en œuvre de cet util risque de rallnger les délais et de fragiliser l équilibre financier de l pératin. Tutefis le recurs à cet util peut être envisagé cmme un myen se placer en meilleure psitin de négciatin avec le prpriétaire. D autres mdes d acquisitin nt parfis été évqués par les cllectivité u les pérateurs cmme la datin (srte d échange de terrain u de prestatin qu n estime équivalente au prix du terrain cédé), la cessin. Mais ils restent rarement pratiqués. Il est difficile de mesurer la part de l une u de l autre de ces actins. Suivant les types d pératin (ZAC, RHI, hrs pératin d aménagement ) le recurs à l acquisitin à l amiable peut varier de 60 à 80 % des cas. Il semble que les DPU sient en hausse depuis un certain nmbre d années cmpte tenu des écarts parfis imprtant entre le prix des dmaines (auquel se réfèrent tus les acteurs) et le prix espéré par le prpriétaire. Tutefis, ils ne peuvent être établis que dans le cadre d espaces préalablement délimités par les cmmunes (en zne U et AU des PLU) et si une prcédure de vente et dnc de DIA (Déclaratin d Intentin d Aliéné) a été engagée. Les exprpriatins restent exceptinnelles, d autant que les cmmunes y snt suvent hstiles. Mais elles peuvent s avérer nécessaire, en cas de blcage des négciatins, pur régler de prblèmes de successin u d ccupatin illégale du terrain (ex. en RHI). A nter, la spécificité de quelques cmmunes (Sainte-Suzanne, Sainte-Marie, Saint-Pierre dans une mindre mesure) qui recurent très majritairement à l amiable. En effet, 3 u 4 prpriétaires détiennent à eux seuls une très grande majrité des terrains. En phase amnt de la cncrétisatin d un prjet les services fnciers des cmmunes négcient dnc directement avec ces prpriétaires. La cllectivité cnsidère l pératin en partenariat avec la partie privée (ex. ZAC entrée de ville de Sainte-Suzanne 4 à m² de terrains réservés aux anciens prpriétaires). L util DPU peut être mis en place pur faciliter le prjet, mais la recherche d un accrd à l amiable est privilégiée. Dans ce cas, la cnstitutin de réserves fncières ne cnstitue pas un préalable nécessaire à la réalisatin des prjets cmmunaux. 2.2 qui divent s inscrire dans le cadre de prjets de territire Afin de ne pas se retruver en situatin d un prtage fncier trp lurd ces myens d actin classique, divent, pur être efficaces, être ciblés et chérents avec les prjets retenus par la cllectivité lcale. La mise en œuvre d utils d acquisitin n est pas suffisante en tant que telle, elle dit s inscrire au service de prjets de territire déclinés dans les dcuments d rientatin stratégiques. Les utils d acquisitins fncières s inscrivent dnc plus glbalement dans le cadre : - de dcuments de planificatin, SAR (Schéma d Aménagement Réginal), SCOT (Schéma de Chérence Territriale), PLU (Plan Lcal d Urbanisme) - d utils d aménagement pératinnels, ZAC (Zne d Aménagement Cncertée), ltissements - de démarches spécifiques mises en place à La Réunin : COF (Cntrats d Objectifs Fnciers) établis entre l Etat et les cmmunes et PAF (Plan d Actin Fncière) impulsés par l EPFR. La réalisatin d un prjet d aménagement u la cnstitutin de réserves fncières suppse une gestin cntinue. Une plitique de maîtrise fncière dit nécessairement répndre à une stratégie de dévelppement de la cllectivité publique. AGORAH avril /27

11 Le SAR permet de pser les rientatins glbales de l aménagement de La Réunin. La définitin des espaces priritaires à urbaniser est ainsi déterminante dans les actins fncières qui peuvent être menées sur ntre territire. Or, le SAR de 1995 est maintenant ancien et quasiment tus les espaces urbanisables et les pssibilités d extensin nt été cnsmmés. Une visin glbale des nuveaux espaces à investir, des rientatins à retenir et des destinatins à privilégier sur ces espaces snt particulièrement attendues. Le SAR est un préalable à tute plitique, puis actin fncière, à l échelle de l Ile. A défaut, les actins fncières restent pnctuelles, prtées au cas par cas par les pérateurs, et ne peuvent être à la hauteur des besins et des enjeux d aménagement de l Ile. Les PLU, en vigueur u en curs d élabratin, dans les cmmunes snt d autres dcuments de planificatin qui influent directement sur les actins fncières à réaliser. Ils permettent d identifier très précisément les espaces à valriser et peuvent par des utils cmplémentaires type ZAD (znes d aménagement différé ; cf. carte p 13) u ER (Emplacements Réservés) directement agir sur la maîtrise fncière cmmunale. La majrité des acteurs lcaux sulignent la trp faible utilisatin de ces deux utils, qui permettent d afficher clairement la vlnté cmmunale de maîtriser leur fncier, d autres snt sceptiques quant à l efficacité réelle de ces utils sur la mdératin des prix des mutatins. L écheln cmmunal reste le plus suvent celui de l actin pératinnelle. Ainsi, la cnstitutin de réserves fncières permet d anticiper les besins à venir et de maîtriser la charge fncière des pératins (de lgements aidés, entre autres). Or ces réserves fncières snt de plus en plus difficiles à cnstituer, cmpte tenu des cûts crissants du fncier (cf. 3.2) et restent bien insuffisantes pur répndre à l ampleur des besins. Réserves fncières des znes U et AU à destinatin lgement en 2008 surce : Obs. des RF / AGORAH A un écheln intermédiaire les SCOT par les rientatins générales qui y snt retenues influencent les actins fncières qui peuvent être menées. Ainsi les intercmmunalités snt amenées à avir un pids de plus en plus marqué dans la définitin des stratégies fncières lcales. AGORAH avril /27

12 Les ZAC snt des utils d aménagement pératinnels, qui déterminent des znes dans lesquelles une cllectivité publique décide d intervenir pur réaliser, u faire réaliser, l aménagement et l équipement des terrains en vue de les céder u de les luer ultérieurement à des utilisateurs publics u privés. La mise en place d une ZAC impacte directement sur le fncier de la zne cncernée, puisque l pérateur est dans le cadre de cette mesure en pssibilité de mdifier le parcellaire existant, afin de mettre en œuvre un prjet préalablement arrêté (par acquisitin à l amiable, préemptin u exprpriatin, après déclaratin d utilité publique). surce : AGORAH 2.3 Un cntexte lcal spécifique Les difficultés de prductin lcale de lgements sciaux et les causes de la diminutin des prgrammatins pluriannuelles nt été analysées à de nmbreuses reprises depuis L ensemble des acteurs a pris cnscience qu une plitique fncière frte est un préalable indispensable pur srtir de la crise de prductin actuelle et répndre aux besins d aménagement à lng terme. La mbilisatin du fncier à hauteur des besins se révèle particulièrement lngue et cmplexe à La Réunin (petit territire, nmbreuses cntraintes tpgraphiques, cncurrence entre les mdes d ccupatin du sl ). Il a dnc été décidé d rienter l actin fncière autur de 2 axes : - la mise en place de «Cntrats d Objectifs Fncier en faveur du lgement aidé» établis entre l Etat et les cmmunes. Les COF nt pur bjectif d'inciter les cmmunes à se dnner les myens et mettre en œuvre une actin fncière ambitieuse en faveur du lgement aidé. AGORAH avril /27

13 Pur cela l'ensemble des aides de l'etat issues de la LBU, à savir aide à la cnstructin de lgements et aides à l'aménagement (Résrptin de l Habitat Insalubre, FRAFU secndaire...) sernt priritairement attribuées à des pératins identifiées par la cmmune, dés lrs que celle-ci respecte les bjectifs qu'elle s'est fixée en matière de prductin de lgements aidés u tut au mins mbilise les myens permettant de les atteindre. Les COF frmalisent et permettent d'évaluer en cntinu cet engagement. Les besins identifiés dans les COF snt de 830 ha. Snt retenus dans ce cadre les superficies crrespndant à la réalisatin de l ensemble des besins en lgements subventinnés par des aides directes de l état (LLS, LLTS, LES, PLS ). - Les «Plans d'actins Fnciers» (PAF) définissent et rganisent les plitiques fncières des cmmunes. Ces dcuments, en curs de réalisatin, snt établis en étrite cllabratin entre les cmmunes et l'epfr. Ils permettent aux cmmunes de déterminer les znes ù elles suhaitent intervenir, ainsi que les utils chisis pur ce faire : Zne d'aménagement Différé (ZAD), délégatin du Drit de Préemptin Urbain (DPU) à l'epfr, Emplacement Réservé... Les PAF cnstituent un enjeu majeur de la plitique fncière à La Réunin. surce : EPFR AGORAH avril /27

14 3. Les évlutins récentes et difficultés rencntrées 3.1 Evlutin des pratiques Depuis le début des années 2000, la prblématique fncière a frtement évlué à La Réunin. Les prix nt explsé, les terrains aménagés se snt raréfiés, la maîtrise du fncier est devenue une étape cruciale dans le mntage de tut prjet d aménagement Ce nuveau cntexte a amené les différents acteurs fnciers à adapter leurs pratiques : La hausse des prix du fncier est particulièrement pénalisante dans les prjets cmprenant une grande prprtin de lgements sciaux. Pur les SEM, l équilibre financier des pératins est dans ce cas difficile à truver. Et les cllectivités divent supprter des cûts d aménagement imprtants. Afin de limiter les frais de prtage, l ensemble des acteurs a intérêt à réduire au maximum les délais entre la phase d acquisitin des terrains et celle de leur aménagement. L pératinnalité des terrains peut ainsi être privilégiée : interventin en centre-ville, en zne cnstructible, là ù les réseaux existent déjà. Par ailleurs, la hausse de la prductin de lgements, ntamment en défiscalisatin, à cntribuer à l évlutin des pratiques d acquisitin de terrains ces dernières années. Quelques SEM se snt également psitinnées sur ces prduits. Les négciatins snt plus rapides, les délais de maîtrise fncière plus curts et les «prduits» mis en place dès le départ, parfis avant même l btentin du permis. Le fncier est ainsi devenu un véritable enjeu à l amrce de tut prjet d aménagement u de cnstructin de lgements. Mais les SEM u les cllectivités ne cnsacrent (u ne peuvent cnsacrer) que peu de temps à la prspectin. De plus, la faiblesse de leurs ressurces financières ne leur permet pas la cnstitutin de réserves fncières suffisantes (actin qui reste et relève davantage de la cmpétence des cllectivités). La mise en place de l EPFR, en 2003, a par ailleurs changé le jeu d acteur. Les SEM se repsitinnent, sur le curt et myen terme. Cmpte tenu des retards pris en prductin de lgements, l bjectif des aménageurs est de cncrétiser le maximum d pératins le plus rapidement pssible. Sur du lng terme, elles suhaitent très majritairement travailler avec l EPFR, pur le prtage financier des terrains. Les cmmunes cmptent également sur les cmpétences et les capacités financières de l EPFR pur les aider à maîtriser leur fncier. L EPFR est ainsi délégataire du drit de préemptin sur 9 des 24 cmmunes de l Ile et a assisté 8 cllectivités pur la réalisatin d un dssier de ZAD. Le recurs à l EPFR s envisage prgressivement en particulier pur le prtage de grands terrains et sur le lng terme. Mais, l EPFR intervient également sur le curt terme, dans le cadre de cnventins cadre qui permettent de minrer le prix des terrains destinés à accueillir des lgements sciaux. AGORAH avril /27

15 La mise en cncurrence des SEM a cmplexifié le prcessus des pératins d aménagement, ce qui impacte la phase d acquisitin fncière. Dans le cadre d pératins d aménagement, les ptins chisies in fine par les cmmunes, peuvent amener sur un même prjet à un partage crissant des charges fncières (ex. sur Saint-Denis pur une pératin, six pérateurs psitinnés). Les cncessins publiques d aménagement, ù assurée, snt ainsi privilégiées par la SIDR. 50 % de la charge fncière leur est L bjectif premier d un aménageur est de mener à bien le prjet qui lui a été cnfié par la cmmune. A La Réunin ce prjet prend suvent la frme d une ZAC, qui devient de plus en plus l espace privilégié de la prductin de lgements sciaux. Cette pratique reste tutefis frtement variable seln les aménageurs. Certains (SEDRE, SEMADER ) réalisent la quasi-ttalité de leur prductin de lgements sciaux au sein de ZAC, d autres (SHLMR, SODEGIS ) pèrent en dehrs des pératins d aménagement. Dans les ZAC une partie du fncier peut être revendu par les aménageurs sus frme de lts libres, ce qui participe à l équilibre financier de l pératin. La part de ces lts dépend alrs du prjet en questin. Par ailleurs, certaines SEM réalisent des pératins en prpre, qu elles décident de garder (u nn) en patrimine. Ces pératins de prmtin immbilière leur permettent de générer des fnds prpres pur de nuvelles pératins. A la SEMAC, par exemple, 1/6 ème de leur prgrammes se réalisent en prmtin. Leur bjectif est d intensifier leur travail de prspectin pur atteindre 200 à 300 lgements prduits par an dnt 1/3 en prmtin immbilière. Un dernier axe de diversificatin de l activité est l interventin crissante de la structure en immbilier d entreprise (cf. SODIAC). 3.2 Pints de blcage majeurs Les difficultés rencntrées par les acteurs publics à l ccasin de tute acquisitin fncière snt nmbreuses. Deux éléments se révèlent particulièrement pénalisant : le retard dans la mise en place des réseaux (assainissement, adductin d eau ) et la flambée des prix du fncier depuis le début des années On peut classer ces difficultés par rdre «chrnlgique» : - en amnt de l acquisitin des terrains : la mise en place u la révisin des PLU, parfis lngue et difficile, induit une raréfactin du fncier aménageable ; - au mment de la négciatin fncière : les prix prhibitifs, les prblèmes juridiques u de successin, d indivisin à régler ; - en aval, au mment de l aménagement du terrain : un défaut de réseau, des appels d ffre infructueux lrs de la mise en œuvre des travaux, la nécessité de répndre à d autres besins que ceux de l habitat (écnmie, équipement ) AGORAH avril /27

16 L ancienneté des PLU, vire des POS, dans certaines cmmunes pénalise la cnstitutin de réserves fncières. Beaucup de terrains destinés à être urbanisé dans les anciens dcuments snt déjà cnsmmés. Et ceux qui restent ne snt pas frcément aménageables (absence de réseaux de prximité, frtes pentes ) u extrêmement difficiles à acquérir (indivisins, prblèmes de successin ). Le manque de fncier aménagé est patent d autant que la mise en place de certaines réglementatins restreint davantage encre ces réserves (Prjet d Intérêt Général, Plan de Préventin des Risques d Inndatin ). Or le temps de la maîtrise fncière est lng et pur seulement un terrain identifié sur cinq, une acquisitin purra être menée jusqu au but. De plus les acquisitins envisagées aujurd hui ne purrnt vir des prjets cncrets s y réaliser que d ici 4 u 5 ans. Cette tempralité assciée à l insuffisance des réserves fncières s avèrent être en frt décalage avec l ampleur des besins actuels. De plus les cmmunes dnt les dcuments d urbanisme snt anciens et ù les municipalités nt récemment changé (ex. Saint-Paul) snt dans l attente d une stratégie plitique glbale qui puisse guider la plitique fncière cmmunale, puis les actins cncrètes à mettre en euvre. Pur le mment, ces actins restent pnctuelles, sans chérence glbale, en fnctin des urgences et des besins en équipement. Le prix des terrains cnstitue une autre difficulté majeure lrs de tute actin fncière. De 2000 à 2006 les prix des terrains à bâtir nt en myenne plus que dublé à La Réunin 6. Les cllectivités publiques, aménageurs et pérateurs qui suivent le plus suvent les estimatins des dmaines (avec une marge de 10 à 20 % pur certains d entre eux) nt ainsi cnnu de très grandes difficultés par rapprt aux privés pur mener à bien leurs prjets u cnstituer des réserves fncières. 6 Cf. bservatire des transactins immbilières et fncières - AGORAH AGORAH avril /27

17 Les pérateurs «publics» restent vigilants à ne pas participer à la spéculatin fncière, mais les négciatins faces aux acteurs privés snt difficiles. La cncurrence est particulièrement frte sur les terrains les plus cnvités des centres urbains, des bas, à prximité des axes structurants u des réseaux d assainissement, terrains en zne U u AU Les acteurs prduisant des lgements sciaux divent par ailleurs rester les plus raisnnables pssibles lrs de la négciatin des prix des terrains puisque les cûts de ces derniers se répercutent sur la gestin lcative. Le pids crissant de la charge fncière dans le cût ttal de l pératin cmplexifie le buclage budgétaire. Cette tendance est encre plus pénalisante dans les pératins de LLTS (Lgements Lcatifs Très Sciaux). L ampleur des prix pratiqués limite ainsi les marges de manœuvre des cllectivités, dnt le budget affecté au service fncier reste très suvent faible. Certaines cmmunes sllicitent alrs l EPFR pur le prtage de terrains. Enfin, plusieurs acteurs sulignent une récente hausse des pprtunités fncières, qu ils asscient aux difficultés de prductin en défiscalisatin. Tutefis la rareté récurrente de terrains aménagés cntinue de freiner la prductin de lgements aidés. Par ailleurs, les difficultés juridiques snt crissantes. Les prpriétaires nt davantage recurs au juge de l exprpriatin quand ils estiment que le prix qui leur est prpsé est insuffisant. L avis des Dmaines reste alrs suvent privilégié par le juge, mais la demande des prpriétaires snt de plus en plus suvent prises en cnsidératin. De plus, l usage de l exprpriatin dit être hautement mtivé. Les cllectivités restent insuffisamment sensibilisées du pint de vue légal dans les démarches qu elles entreprennent ce qui peut entraîner des retards imprtants dans l échéancier de l pératin (ex. de la RHI cmmune Ang. Une négciatin à l amiable étant impssible, une prcédure de DUP (déclaratin d utilité publique) a été lancée, ce qui retarde le prjet depuis 2003). Les prjets divent dnc être très précisément définis en amnt pur utiliser le drit d exprpriatin à bn escient. AGORAH avril /27

18 Enfin, le DPU peut parfis être utilisée cmme façn de lutter cntre la spéculatin fncière, mais textes qui n nt pas été prévus dans ce sens. Seln les juridictins et lrs de l examen de l utilisatin de l exprpriatin, la fixatin des indemnités destinées au prpriétaire a même dans certains cas fait explser le bilan financier de l pératin établi en amnt. Les pérateurs et aménageurs privilégient la pssibilité d acquérir des terrains nus en zne péri-urbaine. Car les terrains restants en dents creuses des centres-villes snt suvent de petite taille, en indivisin, ayant des prblèmes d accès u bâti (lgements alrs suvent insalubres et ccupants à relger). Il existe ainsi un grand décalage entre le principe de densificatin en centre urbain et les réelles pssibilités d acquisitin de ces terrains à hauteur de la demande sciale exprimée. Dans les cas d indivisin, les difficultés juridiques peuvent alrs être imprtantes et très lngues à régler. Les prblèmes de successin fncière u d ccupatin sans titre snt très nmbreux et cmplexes à La Réunin et nécessitent parfis de recurir à l exprpriatin (ex. à Saint-Paul pur la maîtrise des parcelles de la rute des Tamarins). Le défaut de réseaux d assainissement est un prblème majeur à La Réunin lrs de tut prjet de cnstructin. Pur de nmbreux acteurs, la première difficulté cnsiste à amener les réseaux sur les terrains à aménager. La questin cruciale est alrs celle du financement de ces réseaux puisque les cmmunes n nt bien suvent pas les myens financiers de les réaliser. De plus dans un cntexte de réfrme des aides du FRAFU (Fnd Réginal d Aménagement Fncier Urbain), la faiblesse des financements publics cnstitue un frein à la prductin de lgements. L absence de statins d épuratin aux nrmes dans de nmbreuses cmmunes blige les cnstructeurs à mettre en place des micr-statins en attente d un raccrdement définitif. Ceci induit des surcûts et surtut des retards de chantier (ex. de la ZAC Beauséjur décalée de 2011 à 2013). Cette prblématique n est pas un frein à l acquisitin d un terrain, mais à sn aménagement. Tutefis, certains terrains ne sernt pas retenus par les aménageurs u les pérateurs du fait de la difficulté d y amener des réseaux et dnc de puvir expliter ces parcelles. Dans le même rdre d idée, les acteurs peuvent ne pas envisager d aménagement sur un terrain car ils risquent d y avir des blcages lrs de l appel d ffre au mment de passer à la phase de cnstructin En raisn d une hausse imprtante des cûts de cnstructin ces dernières années, alrs que dans un même temps la LBU et les paramètres de financement des lgements aidés restaient cnstants, les appels d ffres infructueux se snt multipliés. Les SEM épruvent ainsi les plus grandes difficultés à faire avancer les pératins à destinatin habitat. La difficulté est de srtir des pératins de lgements, qui se révèlent de taille ptimale en terme de gestin du patrimine et de gestin lcative, alrs que les cûts de cnstructin snt amrtis plus facilement sur des pératins de lgements. De plus, très peu d entreprises de cnstructin snt en capacité de répndre aux appels d ffre quand les pératins snt trp petites u de trp grandes envergures. Avec la baisse de la prductin de lgements en défiscalisatin, les appels d ffres infructueux pur la cnstructin de lgements aidés snt mins nmbreux. Tutefis le chix du terrain à investir reste guidé par l équilibre financier pssible (u nn) de l pératin in fine. AGORAH avril /27

19 Enfin si le manque de terrains aménagés est patent au regard des besins en lgements, d autres besins snt à prendre en cmpte par les cllectivités, pérateurs et aménageurs en matière d écnmie, de réalisatin des réseaux, de maintien de l activité agricle, d espaces de lisirs Le suci majeur des cmmunes est ntamment d accmpagner l accueil des nuveaux habitants par des équipements publics à la hauteur des besins nuveaux. AGORAH avril /27

20 4. Enjeux et pistes pur les prchaines années Les évlutins récentes des pratiques en matière d acquisitin fncière publique et les difficultés rencntrées par les acteurs lcaux permettent de se prjeter dans l exercice futur de la maîtrise fncière. Face à l ampleur des besins ( nuveaux lgements à la Réunin d ici 2030), l ensemble des utils à dispsitin dit être ptimisé. La questin des utils à privilégier est en curs de précisin dans le cadre du Grupe Fncier du Plan Marshall animé par l EPFR. Nus retiendrns dnc ici uniquement quelques grandes idées, tel que la nécessité de : dévelpper le partenariat entre les différentes structures La maîtrise fncière se cncrétise à l échelle cmmunale, alrs que les décisins d aménagement glbal du territire snt prtées à l échelle réginale. Une cncertatin entre les différents partenaires publics reste dnc, plus que jamais, d actualité. Mais si l actin fncière est prtée par les cmmunes en chérence avec les dcuments de planificatin (ntamment le SAR), ces derniers divent aussi prendre en cmpte les difficultés pératinnelles de mise en œuvre de la plitique définie. La stratégie fncière et l actin fncière divent être au service de prjets, vulus, cncertés, validés et prtés par les respnsables plitiques. Il ne peut y avir de plitique efficace en matière de lgement sans actin au service d une visin plitique claire du devenir de l Ile, c'est-à-dire de véritables prjets de territires et de dévelppement durable. Il cnvient d anticiper l aménagement du territire et de dévelpper une culture de prjets à des échelles pertinentes (de la régin au quartier), sutenus par des stratégies et des actins fncières publiques, qui débuchent sur des dcuments réglementaires et des mises en œuvre pératinnelles chérentes avec ces prjets. La multiplicatin des acteurs et l éclatement des cmpétences bligent à des partenariats ciblés seln l échelle des prjets. Le principe de subsidiarité dit ainsi s impser suivant l ampleur des prjets pur permettre une apprche pragmatique de la questin fncière. La définitin des plitiques fncières relève ainsi d une échelle réginale, alrs que les stratégies peuvent être prtées à l échelle des intercmmunalités et l pératinnalité au niveau cmmunal. cnvaincre les élus que la questin fncière est hautement priritaire Sans réel prtage et arbitrage plitique la questin d une maîtrise fncière à hauteur des besins à curt (2013, échéance COF et Plan Marshall) et lng terme (2030 échéance SAR) ne purra être réglée. Il s agit de cnvaincre les élus de la nécessité de maîtriser davantage de fncier à destinatin lgement, dnt sciaux. Bien que les demandes en lgement frmulées auprès des bailleurs sciaux sient tujurs crissantes, les élus ne prennent pas tujurs la mesure de la pénurie de lgements et des impacts négatifs de la nn répnse à ces attentes pur l aménagement à lng terme de leur territire. Cette frte demande, maintenue par une frte crissance démgraphique et cnsécutive au retard pris en matière de prductin de lgements sciaux, appelle une répnse rapide. Sans qui les lgements se réalisernt tut de même (habitat spntané, mrcellement de parcelles familiales, urbanisatin hrs tâche urbaine ), mais pas dans une lgique d aménagement durable du territire. Le maire dit ainsi être le premier partenaire. Les discurs sur la cnstructin de nuveaux lgements et du nécessaire effrt de densificatin étant parfis difficile à faire passer, ces questins peuvent être abrdées sus l angle de prjet d accueil d habitants. Tut le travail de pédaggie à destinatin des élus, déjà prtée par les acteurs lcaux, dit être intensifié. AGORAH avril /27

21 Asscier les acteurs privés à l effrt de prductin de lgements aidés Les pérateurs privés, sauf exceptin ntamment dans le cadre de ZAC, ne snt guère mis à cntributin pur participer à l effrt de mixité sciale et de diversité des prgrammes. Mais les besins en lgements sciaux snt tels qu il cnvient de les asscier, d autant qu ils participent ces dernières années à La Réunin à la prductin de 80 % des nuveaux lgements. De plus, le recul actuel des prgrammes en défiscalisatin et les dispsitins prises dans le cadre de la LODEOM (Li pur le Dévelppement Ecnmique de l Outre- Mer) les incitent à envisager la prductin de lgements aidés en partenariat avec les SEM. Les mdalités pratiques de telles assciatins purraient être la mise à dispsitin de fncier équipé (pratique qui, en dehrs de ZAC cnventinnées, purrait être généralisée aux pératins d une certaine imprtance et en ltissement) u la vente à des bailleurs sciaux en état futur d achèvement de lgements (très peu pratiquée dans les DOM cntrairement à la métrple). prendre en cmpte le temps de la maîtrise fncière Le temps de la maîtrise fncière, puis de la srtie de terre d un prjet, est lng. Tute démarche d acquisitin entamée aujurd hui n aura, dans le meilleur des cas, des effets que dans 4 u 5 ans. Il s agit de prendre en cmpte le temps d acquisitin avec ses nmbreuses cntraintes (accrd à truver avec le prpriétaire, prblèmes d indivisin, difficultés juridiques ), puis le temps de l aménagement et enfin celui de la cnstructin. Afin d accélérer un peu le dérulé des pératins, une définitin des prduits en amnt entre les pérateurs, aménageurs et la cllectivité peut être mené. Il s agit pur chaque terrain u secteur identifié d étudier le plus tôt pssible l pprtunité d y cnstruire des lgements, dnt sciaux. Mais l interventin fncière dit, pur être efficiente, intégrer différents temps. Celui du curt terme, pur saisir des pprtunités u blquer des évlutins négatives, mais également à myen terme et lng terme pur la cnstitutin de réserves fncières, ZAD De plus, l analyse et l bservatin des évlutins fncières divent s envisager dans la durée, afin de dnner des enseignements significatifs qui permettrnt d actinner les bns leviers d actin. Par ailleurs, la rareté des terrains aménagés amène à se pser la questin d une plus grande densité de lgements à l hectare. Or il a été mntré dans le cadre d une synthèse sur les ZAC 7 qu il était parfis difficile de dépasser le seuil de 30 lgements à l hectare si l n suhaite créer un quartier intégrant des bjectifs de mixité des fnctins urbaines (habiter, mais aussi avir accès cmmerces et divers services, équipements publics de prximité, espaces publics ). De plus, la questin de la densité est quasiment tujurs psée en terme de lgements/ha, mais le gain d espace peut aussi être abrdé sus l angle d une meilleure maîtrise des espaces cnsmmés pur les znes de statinnement u par les znes d activité écnmiques (même si ces dernières ne représentent qu une faible part des espaces urbanisés). 7 cf. étude, Les ZAC : un util d aménagement de La Réunin, AGORAH, aût 2007 AGORAH avril /27

22 réfléchir à l uverture de nuveaux espaces à l urbanisatin Malgré des effrts de densificatin à maintenir dans un cntexte de frte cncurrence entre les mdes d ccupatin des sls, de nuveaux espaces d extensin divent être envisagés. Certains espaces agricles u terrains ccupés, sur une faible partie, par du patrimine histrique cnstituent ainsi des espaces ptentiels d urbanisatin. Les cntraintes snt alrs nmbreuses, mais des slutins divent d être envisagées cmpte tenu de l ampleur des besins actuels. C est sur ces espaces nn encre urbanisés qu une plitique fncière peut avir le plus d impact pur le mindre cût. La valeur de ces espaces peut encre être cnditinnée par les plitiques fncières qui sernt mises en œuvre, alrs que sur le marché des terrains à bâtir et des parcelles en znes U et AU (qui se raréfient de plus en plus) la plitique fncière peut être extrêmement cûteuse. Cmpte tenu de la vive cncurrence entre les mdes d ccupatin du sl à la Réunin, l arbitrage sur les rientatins à retenir dit être établi par la sphère plitique en chérence avec les prjets de territire retenus. La révisin en curs du SAR permettra d ici 2010 de définir ces nuveaux espaces à investir. Et les actins fncières devrnt être rientées, en pririté, sur ces secteurs priritaires à l urbanisatin. prfiter de la dynamique enclenchée par les COF et le Plan Marshall pur le lgement scial La signature des COF en 2008, entre l Etat et les 24 cmmunes de l Ile, et les réflexins en curs menées dans le cadre du Plan Marshall permettent de prendre la mesure de la pénurie de fncier aménagé à la Réunin et de la nécessité de truver rapidement des slutins. Au-delà du cnstat, il s agit d identifier les principales surces de blcage afin de mbiliser efficacement les utils et myens à dispsitin. Tut en gardant à l esprit que la maîtrise fncière cnstitue une cnditin préalable pur cnstruire des lgements, et en particulier des lgements sciaux. Mais il ne s agit pas du seul pint de blcage (cf. difficulté d aménagement des terrains, hausse des cûts de cnstructin ). AGORAH avril /27

23 Enseignements et perspectives Dans un cntexte de crissance démgraphique sutenu et de mutatin des mdes de chabitatin, le nmbre de ménages réuninnais augmente à un rythme imprtant qui génère autant de besins en lgements. Afin de répndre à l ampleur de ces besins d ici 2030, la maîtrise fncière cnstitue un préalable indispensable. D ici 2013, les Cntrats d Objectifs Fnciers évaluent, pur la seule prductin de lgements sciaux, les besins en fncier à 800 hectares. C est dnc à minima le duble qu il faut envisager afin de prendre en cmpte également, les besins fnciers du parc privé et des autres fnctins urbaines (transprt, écnmie ). Or n arrive au but des pssibilités d extensin prévu dans le SAR En effet, d ici 2012 au plus tard tutes les réserves fncières réglementaires à destinatin habitat (identifiées en zne U et AU) 8 sernt cnsmmées. Il devient dnc urgent d activer l ensemble des utils d actin dispnibles pur la mbilisatin du fncier à savir : - les utils de planificatin. Le SAR en curs de révisin permettra de préciser les espaces sur lesquels les utils d acquisitin fncière devrnt être pririsés. Les SCOT et les PLU permettrnt, en cnfrmité avec le SAR, de préciser les prjets d aménagement et les utils d actin retenus pur y parvenir. - les utils d acquisitin fncière. L acquisitin à l amiable reste l util privilégié à La Réunin, mais l exercice du Drit de Préemptin Urbain, vir l exprpriatin, nt appris à être utilisé depuis quelques années. Opérateurs, aménageurs et cllectivités devraient y avir davantage recurs encre dans les prchaines années, cmpte tenu de l ampleur des besins dans un cntexte de rareté du fncier aménagé. - les utils pératinnels, type ZAC, crée des espaces d aménagement de la ville réuninnaise dans lesquels les actins fncières snt curamment pratiquées. Les lgements sciaux snt très majritairement prduits dans le cadre de ces prjets. Mais la lngueur et la cmplexité de ces prcédures divent amener à mettre en œuvre l ensemble des utils à dispsitin. Les difficultés rencntrées par les pérateurs et aménageurs ces dernières années (hausse des prix du fncier, défaut de réseau d assainissement ) nt freiné l ffre de lgement prpsée (dans le parc scial), alrs que la demande s est frtement accrue. Elles nt en cntre partie permis une évlutin des pratiques et l émergence de nuveaux partenaires (cf. EPFR), qui permettent d être plus efficient dans la maîtrise du fncier. 8 cf. étude L urbanisatin à La Réunin, évlutin depuis 10 ans et réserves réglementaires, AGORAH, mars 2009 AGORAH avril /27

24 Par ailleurs, les dynamiques récentes initiées dans le cadre des COF, des PAF u du Plan Marshall fnt prendre la mesure de l effrt nécessaire à réaliser en terme de maîtrise fncière. Il cnvient dnc de prfiter de ces dynamiques, faute de vir l urbanisatin de l Ile se pursuivre en dehrs d pératins d aménagement durables. Les actins fncières divent s pérer dans le cadre d une plitique fncière glbale à définir à l échelle de l Ile et des micr-régins. Cette plitique dit être cncertée, prtée et pérenne faute de vir les actins se réaliser au cup par cup et dnc de façn inchérente et insuffisante par rapprt à l ampleur des besins. Mais si la maîtrise fncière est un préalable à la cncrétisatin de tut prjet d aménagement u de cnstructin, elle n est pas le seul levier à activer. En effet, la prductin massive de lgements, à hauteur des besins identifiés, passe également par la pssibilité d aménager les secteurs priritaires à l urbanisatin et par une meilleure maîtrise des cûts de cnstructin. AGORAH avril /27

25 Liste des persnnes rencntrées DDE - Mr Schemacker Service Aménagement Prspective - Mr Srbier Service Habitat Cnstructin - Mr Barreau Service Habitat Cnstructin EPCI - Mr Albebert TCO - Mr Massip CIREST EPFR - Mr Grandvaux - Mr Lerux SEM - Mme Thnn et Mr Mussard SIDR - Mr Aye SEMADER - Mr Lambert SEDRE - Mr Ingard Suliman SODIAC - Mr Rene SHLMR - Mr Arca SEMAC Cmmunes - Mr Liger Mairie de Saint-Benît - Mr Agn Mairie de Sainte-Suzanne - Mr Cnte Mairie de La Pssessin - Mr Virama Mairie de Sainte-Marie - Mme Bédier et Mme Desnault Mairie du Prt - Mme Carniama et Mr Nayagm Mairie de Saint-Pierre - Mr Grndin - Mairie du Tampn - Melle Assenjee et Mr Mairie de Saint-Paul AGORAH avril /27

26 Membres du grupe habitat-fncier DDE Cnseil Réginal Cnseil Général TCO CIREST CIVIS SCOT SUD CINOR Cmmunes ARMOS INSEE CERBTP FRBTP EPFR ADIL / CAUE PACT REUNION SICA HABITAT RURAL FPC BOURBON BOIS CBO TERRITORIA CILR - Mr Huss Respnsable du Service Aménagement Prspective - Mr Cndmines Respnsable du Service Habitat Cnstructin - Mr Schemacker Service Aménagement Prspective - Mr Russelt Service Aménagement Prspective - Mr Hareau Chargé d aménagement de la cellule SAR - Mme Vally Directin de l habitat - Mr Bialecki - Directin de l Aménagement et du Dévelppement du Territire - Mme Daly Respnsable du service Habitat - Mr Aldebert Directin de l Aménagement - Mr Massip Directin de l Aménagement - Mr Clain Pôle Aménagement - Mme Taracnnat Service Aménagement - Mme Jrry-Selly Directin de l Aménagement - Les respnsables des services aménagement, Habitat u Fncier - Mr Oberlé Délégué - Mme Actif Chef de la divisin étude - Mr Lrin Directeur - Mr Tilln Secrétaire général - Mr Grandvaux Directeur - Mr Flsi Cnseiller juriste - Mr Radakichenin Directeur - Mr Suprayenmestry Directeur - Mr Ladeveze Président et Mr Angellz - Mr Nsjean Directeur - Mr Wuillai Directeur - Mr Lacmbe Directeur Snt également assciés et cnviés seln les thématiques abrdées : Mr le Président de la FNAIM Mr le Président du SNPI Mme la Présidente de la chambre des ntaires Mr le Directeur de la SR 21 Mr le Directeur de la Caisse des dépôts AGORAH avril /27

27 Surces Bibligraphiques La maîtrise fncière : clé du dévelppement durable, La Gazette, mai 2005 Les mts du fncier, études fncières, nvembre-décembre 2008 Les utils de l actin fncière au service des plitiques publiques, DGUHC CERTU CETE, aût 2006 Outils fnciers, mde d empli, DRE Crse, juin 2004 Prendre en cmpte le fncier dans les prjets de territire, DGUHC, mars 2004 Jseph Cmby, L apprche du fncier dans les études urbaines, ADEF fncier-frmatin, février 2008 Richard Trapitzine, Prjet de territire et anticipatin fncière, études fncières, mai-juin 2008 Thierry Vilmin, Le fncier du lgement scial dans les DOM, 2004 Pur apprfndir certains pints 100 terrains pur les prjets de demain, EPFR, juin 2008 Cntrats d Objectifs Fnciers en faveur du lgement scial des 24 cmmunes de l Ile, téléchargeables sur Densificatin de la tache urbaine réuninnaise, tendances actuelles et perspectives 2020, AGORAH, février 2007 FRAFU primaire et typlgie urbaine, AGORAH, septembre 2006 Les établissements publics fnciers, études fncières, mars-avril 2008 Les drits de préemptin des cllectivités publiques, études fncières, septembre-ctbre 2008 Les ZAC : un util d aménagement de La Réunin, AGORAH, aût 2007 L urbanisatin à La Réunin, évlutin depuis 10 ans et réserves réglementaires, AGORAH, mars 2009 AGORAH avril /27