I. LES SPECIFICITES DES LOGEMENTS PROPRIETE DES BAILLEURS SOCIAUX DANS LE CADRE DE LA VENTE DITE «A L OCCUPANT»

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1 Pur une prise en cmpte de l'ccupatin dans l'apprche de la valeur de réalisatin des lgements prpriété des bailleurs sciaux sus prjet de vente à leurs ccupants. Hughes BRAULT - Directeur des activités Institutinnels Les bailleurs sciaux snt curamment cnfrntés au besin de prduire une estimatin d une fractin de leur patrimine, à l instar de tut acteur écnmique s interrgeant sur la valeur de ses actifs : apprt d immeuble, prjet d acquisitin, prjet de cessin «en blc», prjet de cessin auprès de ses lcataires Ces estimatins snt suvent prduites par les services internes des bailleurs sciaux, qui rapprchent leurs appréciatins de celles également réalisées par France Dmaine. Dans un cas cmme dans l autre, les lgements bjets de cette estimatin snt spntanément insérés sur le marché résidentiel, sans que leurs spécificités semblent réellement prises en cmpte. Or, ces spécificités snt cnsidérables. Au-delà d un premier cnstat : «il s agit effectivement de lgements», il imprte de relever les éléments bjectifs qui cnstituent les spécificités des lgements prpriété des bailleurs sciaux (cnventinnement, restrictins de la faculté d aliéner du bailleur, nature de l ccupatin ). Ce snt ces éléments que nus rappellerns dans un premier temps. Cette descriptin sus frme de simple recensement est la première étape pur apprcher la réalité de ce marché. Il cnviendra dans un deuxième temps de cnstater que ces spécificités nt une incidence sur la valeur de réalisatin des lgements ccupés prpriété de bailleurs sciaux. Purrait-n en effet recevir une expertise de lgements prpriété d un bailleur scial qui ne prenne pas en cmpte la réalité de ses spécificités? Nus serns alrs cnduits à prpser des cmpléments méthdlgiques aux pratiques actuelles d estimatin de lgements prpriété des bailleurs sciaux sus prjet de vente aux ccupants en intégrant une prise en cmpte de l ccupatin. Siège scial : 1, Place du Pnt à Seille Metz Tel : Fax : S.A.S. AU CAPITAL DE EUROS R.C.S. METZ TI

2 I. LES SPECIFICITES DES LOGEMENTS PROPRIETE DES BAILLEURS SOCIAUX DANS LE CADRE DE LA VENTE DITE «A L OCCUPANT» Les principales spécificités des lgements prpriété des bailleurs sciaux impactant sur le mntant de l estimatin de leur valeur vénale snt ici présentées par rdre crissant d imprtance : Le principe psé par le législateur de la captatin d une partie de la plus value réalisée par l acquéreur dans les cinq années qui suivent la vente ; En raisn de l applicatin de cnventinnements APL durables, la nature sciale de l ccupatin et le faible mntant des revenus prduits par les lgements, La faible liquidité des lgements, certes ccupés mais également libres, liée à la réglementatin encadrant les ventes de lgements prpriété des bailleurs sciaux (cf. en annexe les articles L et suivant du CCH, ntamment l article L443-11), induisant des restrictins cnsidérables à la faculté d aliéner du bailleur. Ces dispsitins créent un régime particulier, détaillé ci-dessus, pesant inévitablement sur le niveau de l estimatin des biens cncernés. Ntre bjectif n est évidement en rien d interrger leur lgique mais bien de mntrer que ces dispsitins divent désrmais être davantage prises en cmpte au niveau de l estimatin des biens qui en fnt l bjet. a) La captatin d une partie de la plus value réalisée par le lcataire dans les cinq années qui suivent la vente : Ce principe est établi par l article L du Cde de la Cnstructin et de l Habitatin, rédigé cmme suit : «L'acquéreur persnne physique qui suhaite revendre sn lgement dans les cinq ans qui suivent l'acquisitin est tenu d'en infrmer l'rganisme d'habitatins à lyer mdéré, qui peut se prter acquéreur en pririté. Lrsque l'acquéreur persnne physique a acquis sn lgement à un prix inférieur à l'évaluatin faite par le service des dmaines et qu'il le vend dans les cinq ans suivant cette acquisitin : - si le prix de revente est supérieur à l'évaluatin actualisée, il est tenu de verser à l'rganisme d'habitatins à lyer mdéré une smme égale à la différence entre le prix d'acquisitin et l'évaluatin faite lrs de l'acquisitin ; - si le prix de revente est supérieur au prix d'acquisitin, mais inférieur à l'évaluatin actualisée, il est tenu de verser à l'rganisme d'habitatins à lyer mdéré une smme représentant la différence entre le prix d'acquisitin et le prix de revente. Ces prix s'entendent hrs frais d'acte et accessires à la vente. Lrsque l'acquéreur persnne physique a acquis sn lgement à un prix inférieur à l'évaluatin faite par le service des dmaines et qu'il le lue dans les cinq ans qui suivent l'acquisitin, le niveau de lyer ne dit pas excéder des plafnds fixés par l'autrité administrative. A peine de nullité, le cntrat de vente entre l'acquéreur et l'rganisme d'habitatins à lyer mdéré cmprte la mentin de ces bligatins.» Ces dispsitins nt pur fndement l assurance dnnée aux bailleurs sciaux que les déctes cnsenties à leurs lcataires, le cas échéant, dans le but de favriser l accessin de ceux-ci à la prpriété permettrnt effectivement l accmplissement du «parcurs résidentiel» et ne viendrnt pas encurager un cmprtement spéculatif. Elles écrnent au passage l une des mtivatins de la majrité des acquéreurs d un lgement : la réalisatin à terme d une plus-value. Ce faisant, elles pèsent sur l estimatin des biens bjets de cette dispsitin. L estimatin des lgements des bailleurs sciaux Septembre

3 Pur mémire, n relèvera ici que l article L du Cde de la Cnstructin et de l Habitatin encadre le principe de captatin d une partie de la plus value de pints également spécifiques : d une part, l instauratin d une frme de drit de préemptin au bénéfice du bailleur scial, d autre part, l bligatin de sumettre un lgement qui viendrait à faire l bjet d une lcatin au plafnnement des lyers, et l n ntera que l ensemble de ces dispsitins divent être reprtées dans l acte de vente «à peine de nullité». b) Le pids du cnventinnement APL : Les cnventins APL créant les lyers d habitatin réglementés snt d une grande hétérgénéité et ne sernt pas recensées ici. Dans leur principe, elles emprtent la fixatin de mntant de lyers et de revenus plafnnés. En utre, le mntant des lyers, par nature fixés en deça des lyers de marchés, est mdulé en fnctin du cnventinnement mais demeure assez faiblement impacté par la lcalisatin. Il en résulte un niveau myen de revenus par lcataire nécessairement limité pur prétendre à l accès au lgement, un faible mntant des revenus prduits par les lgements, Ces deux pints snt déterminants dans l estimatin de la valeur vénale de ces lgements car ils induisent respectivement : une capacité de financement de l ccupant généralement plus faible que dans le parc nn cnventinné ; une estimatin par capitalisatin du revenu défavrable au prpriétaire, et a priri inférieure à celle prduite par cmparaisn. Par exemple, un lyer mensuel plafnné à 5 / m² capitalisé à 6% prduit une valeur exprimée en /m² est de : (5 /m² x 12 mis) / 6 x 100 = / m² ; alrs que psitinné à un lyer marché par exemple de 11 / m², pur un taux de capitalisatin identique, sa valeur exprimée en /m² devient : (11 /m² x 12 mis) / 6 x 100 = / m². c) La faible liquidité des lgements, c'est-à-dire les restrictins à la faculté d aliéner du bailleur. On ntera en l espèce les principales restrictins à la faculté d aliéner du bailleur lrsqu il s agit de la vente de lgement à l ccupant u bien d un lgement vacant vendu «à l unité». Les restrictins établies par le législateur cncernent en premier lieu la décisin de mise en vente, la faculté d arbitrer : Le bailleur dit recueillir le cnsentement du Préfet sur sn prjet de mise en vente, celui-ci ayant entendu l avis du maire de la cmmune cncernée. Article L443-7 «Les rganismes d'habitatins à lyer mdéré peuvent aliéner aux bénéficiaires prévus à l'article L des lgements cnstruits u acquis depuis plus de dix ans par un rganisme d'habitatins à lyer mdéré. Ils peuvent prpser à ces mêmes bénéficiaires la pssibilité d'acquérir ces mêmes lgements au myen d'un cntrat de lcatin-accessin. Ces lgements divent répndre à des nrmes d'habitabilité minimale fixées par décret en Cnseil d'etat. La décisin d'aliéner est prise par l'rganisme prpriétaire. Elle ne peut prter sur des lgements et immeubles insuffisamment entretenus. Elle ne dit pas avir pur effet de réduire de manière excessive le parc de lgements sciaux lcatifs existant sur le territire de la cmmune u de l'agglmératin cncernée. L estimatin des lgements des bailleurs sciaux Septembre

4 La décisin d'aliéner est transmise au représentant de l'etat dans le département qui cnsulte la cmmune d'implantatin ainsi que les cllectivités publiques qui nt accrdé leur garantie aux emprunts cntractés pur la cnstructin, l'acquisitin u l'améliratin des lgements. A défaut d'ppsitin mtivée du représentant de l'etat dans le département dans un délai de deux mis, la décisin est exécutire. [ ]» Sauf dérgatin, certains biens ne peuvent faire l bjet de ce type de prjet à défaut d une ancienneté de dix ans : Article L443-8 Lrsque des circnstances écnmiques u sciales particulières le justifient, la vente de lgements lcatifs ne répndant pas aux cnditins d'ancienneté définies à l'article L peut être autrisée par décisin mtivée du représentant de l'etat dans le département d'implantatin du lgement, après cnsultatin de la cmmune d'implantatin. La décisin fixe les cnditins de rembursement de tut u partie des aides accrdées par l'etat pur la cnstructin, l'acquisitin u l'améliratin de ce lgement. Les restrictins établies par le législateur cncernent également l acquéreur : Article L «Un lgement ccupé ne peut être vendu qu'à sn lcataire. Tutefis, sur demande du lcataire, le lgement peut être vendu à sn cnjint u, s'ils ne dispsent pas de ressurces supérieures à celles qui snt fixées par l'autrité administrative, à ses ascendants et descendants. [ ] 3 ème alinéa : Lrsque l'rganisme d'habitatins à lyer mdéré met en vente un lgement vacant, il dit l'ffrir en pririté à l'ensemble des lcataires de lgements de l'rganisme dans le département par vie d'une publicité dnt les mdalités snt fixées par décret en Cnseil d'etat. A défaut d'acquéreur priritaire, le lgement peut être ffert à tute autre persnne physique u à une cllectivité lcale u un grupement de cllectivités lcales u un rganisme sans but lucratif qui s'engage à mettre ce lgement pendant au mins quinze ans à la dispsitin de persnnes défavrisées mentinnées à l'article 1er de la li n du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du drit au lgement et qui est agréé à cet effet par l'autrité administrative.» Elles réduisent cnsidérablement la faculté de vendre le lgement d une part, mais également, par vie de cnséquence, l éculement prévisible des ventes par rapprt à des lgements nn cnventinnés. En appui de ce qui précède, il dit être ici rappelé que le lcataire en place bénéficie - d une part d un puissant drit au maintien dans les lieux à vie, auquel seules quelques exceptins prtent atteinte (applicatin de la clause réslutire, revenus nettement supérieurs aux plafnds ) ; - d autre part d un encadrement des hausses de lyers. Enfin, ces restrictins à la faculté d aliéner snt étendues à l encadrement du prix de vente : Article L «Le prix de vente est fixé par l'rganisme prpriétaire, après avis du maire de la cmmune d'implantatin du lgement vendu. Si le maire n'a pas répndu dans un délai de deux mis, sn avis est réputé favrable. Lrsque l'acquéreur est une persnne physique, le prix peut être inférieur u supérieur de 35 % à l'évaluatin faite par le service des dmaines, en prenant pur base le prix d'un lgement cmparable libre d'ccupatin.» Quelle que sit la pertinence de l estimatin prduite par France Dmaine, quelle que sit l ampleur de la furchette dans laquelle le prix de vente dit être psitinné, la mise en œuvre de cette prcédure cnstitue en elle-même une cntrainte imprtante. L estimatin des lgements des bailleurs sciaux Septembre

5 II. L INCIDENCE DES SPECIFICITES DES LOGEMENTS PROPRIETE DES BAILLEURS SOCIAUX SUR LEUR VALEUR DE REALISATION a) Rappel sur la «valeur de réalisatin» : Elle se rapprche de la définitin de la «valeur vénale», terme que nus préférns ne pas emplyer ici, s agissant de lgements qui ne snt pas «prpsés à la vente dans des cnditins de marché». La vente en lt par lt de lgements prpriété de bailleurs sciaux cnstitue en effet un micr-marché, généralement étudié à travers la glbalité du marché résidentiel de la zne gégraphique cncernée. Ces ntins restent tutefis prches. En effet, seln la Charte de l expertise en estimatin immbilière, la valeur vénale est définie cmme suit : La valeur vénale crrespnd au prix auquel un bien u un drit immbilier purrait raisnnablement être cédé en cas de vente amiable au mment de l'expertise, les cnditins suivantes étant suppsées préalablement réunies : - la libre vlnté du vendeur et de l'acquéreur, - la dispsitin d'un délai raisnnable pur la négciatin, cmpte tenu de la nature - du bien et de la situatin du marché, - le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai, que le bien ait été prpsé à la vente dans les cnditins du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate, - l'absence de facteurs de cnvenance persnnelle. En utre, il est précisé : Peuvent être cnsidérés cmme des synnymes de la valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché u encre valeur de réalisatin (expressin utilisée dans le décret du 5 Nvembre 1990 cncernant les Cmpagnies d'assurances). La valeur vénale d'un bien immbilier peut être définie dans deux hypthèses : - la valeur d'un bien libre u suppsé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de tut titre d'ccupatin. - la valeur du bien "ccupé", qui tient cmpte de la présence dans les lieux d'ccupants, titrés u nn. Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des cnditins juridiques et financières de l'ccupatin et de la qualité du u des ccupants. [ ]. Il ressrt de tut ceci une crrespndance indispensable entre la valeur à déterminer et la réalité du marché dans lequel s insère le bien bjet de l estimatin. Quel serait en effet le sens d une estimatin qui ne purrait quasiment pas se réaliser? Or, c est bien ce qui est cnstaté à l ccasin de ventes de lgements implantés sur des secteurs immbiliers tendus (ex. en zne A, cuvrant l agglmératin parisienne, le Genevis français et une partie de la Côte d'azur). La valeur libre de ces lgements est psitinnée à un tel niveau que les lcataires en place snt, pur la plus grande partie d entre eux, dans l incapacité de se prter acquéreurs du lgement qu ils ccupent, en dépit des remises imprtantes qui peuvent leur être cnsenties par le bailleur, désireux de faciliter l accessin à la prpriété d une partie de ses lcataires. b) Rappel sur les facteurs cnstitutifs de la valeur de réalisatin d un bien La dctrine recnnait divers facteurs de la valeur, présentés synthétiquement ci-dessus : - la situatin, - les facteurs physiques (terrain et cnstructin) - les facteurs écnmiques (utilité, rentabilité, fnctinnement du marché, cntexte lcal ) - les facteurs fiscaux, - les facteurs juridiques (drit de prpriété, urbanisme, drit des baux, cprpriété ) L estimatin des lgements des bailleurs sciaux Septembre

6 Ce dernier pint est ici déterminant. Il fnde curamment la «décte» pur ccupatin (cf. 3 ème paragraphe de la définitin de la valeur vénale seln la charte de l expertise en estimatin immbilière). Or, il a de tute évidence vcatin à intégrer les spécificités des lgements prpriété des bailleurs sciaux rappelés ici en tris pints : - la captatin d une partie de la plus value ; - la nature sciale de l ccupatin, le faible mntant des revenus prduits par les lgements ; - la faible liquidité des lgements et les restrictins à la faculté d aliéner du bailleur. Ntre questin ultérieure est dnc celle de la prise en cmpte pératinnelle des influences de ces facteurs juridiques sur la valeur des lgements prpriété des bailleurs sciaux. Cmment apprécier leur impact au-delà de la simple décte généralement prpsée de manière assez empirique? Peut-n affiner les critères de psitinnement de celle-ci? L estimatin des lgements des bailleurs sciaux Septembre

7 III. PROPOSITION DE COMPLEMENTS METHODOLOGIQUES AUX PRATIQUES ACTUELLES D ESTIMATION DE LOGEMENTS PROPRIETE DES BAILLEURS SOCIAUX Dans le cadre d estimatins prduites dans la perspective d une cmmercialisatin de lgements au lcataire, les éléments d pprtunité ne sernt pas ici évqués, relevant davantage de la démarche au niveau du patrimine, de l étude d arbitrage, au niveau de chaque pératin, d une étude de cmmercialisatin, plutôt que de la démarche d estimatin dnt il est ici questin. Avant d en arriver à la questin de l estimatin et par vie de cnséquence au psitinnement effectif du prix de vente, le bailleur se sera assuré que tus les paramètres de sélectin des pératins susceptible de faire l bjet d une vente au lcataire aurnt bien été étudiés. Cncrètement, il aura eu à cœur de s assurer la faisabilité de l pératin d un pint de vue scial (vie de l immeuble n appelant pas de réserve particulière), technique (nrmes d habitabilité, prise en charge des grsses réparatins ), financier (inventaire et rembursements des prêts, mdes de garantie ) et administratifs (réservataires, mde de détentin, mde de divisin, diagnstics ). a) Rappel sur les méthdes d estimatin recnnues explicitement par la Charte de l expertise en estimatin immbilière : Apprche par cmparaisn directe : La grande majrité des estimatins prduites actuellement se fndent essentiellement sur cette apprche et assurent ainsi une indispensable crrélatin entre un marché dnné et le bien bjet de l estimatin. En revanche, cette apprche se révèle suvent insatisfaisante car elle ne prend en cmpte les spécificités de ce bien qu à travers une décte fixée subjectivement à partir de mtifs variant seln la sensibilité du rédacteur : prise en cmpte de «l ccupatin» ; prise en cmpte de l intentin du bailleur qui entend faciliter l acquisitin par ses lcataires ; prise en cmpte du niveau myen suppsé de ressurces de ceux-ci ; En utre, cette méthde se révèle délicate à appliquer les marchés tendus, ù la valeur libre des lgements se truvera élignée du seuil de prix maximum qu une large majrité de lcataires purra supprter en termes de cût d acquisitin. Quel serait alrs le sens d une estimatin ne puvant se traduire par une vente effective? Enfin, n rappelle pur mémire que le marché des «ventes HLM» est trp étrit, sauf exceptin gégraphiquement très circnscrite, pur permettre de cnstituer une base de cmparaisns sérieuses : il représente à ce jur quelques ventes par an, à rapprcher des lgements neufs u anciens vendus en France de Avril 2010 à fin Mars 2011, u des 4,5 M de lgements prpriété de bailleurs sciaux. Apprche par capitalisatin u actualisatin d un revenu : Du fait de l applicatin du cnventinnement, ces deux apprches snt ici à intégrer dans une ptique de vérificatin, davantage que cmme méthde de psitinnement d un prix. Les autres méthdes d'évaluatin, ntamment celles par le cût de remplacement, ne snt utilisées que de manière exceptinnelle, à titre de recupement. L estimatin des lgements des bailleurs sciaux Septembre

8 b) Prpsitin d une méthde cmplémentaire spécifique, fndée sur la prise en cmpte des caractéristiques de l ccupatin : Les éléments prpsés ci-après snt le fruit de l expérience d une équipe qui agit ntamment pur le cmpte de bailleurs sciaux depuis Cette équipe, cnstatant que certaines spécificités des lgements prpriété de bailleurs sciaux impactaient la valeur de ces lgements (cf. aspects juridiques tels : captatin d une partie de la plus value, nature sciale de l ccupatin, revenus lcatifs plafnnés, faible liquidité des lgements, restrictins à la faculté d aliéner), a suhaité affiner la prise en cmpte de ces facteurs de la valeur. Ses prpsitins snt détaillées ci-après. 1. Pints bservés relatifs à l ACCES AU FINANCEMENT : Les gestinnaires de lgements cnventinnés APL snt règlementairement tenus de prduire à échéance régulière des «Enquêtes ressurces» auprès de leurs lcataires, permettant d btenir une image détaillée de la vie de leurs pératins sur de nmbreux item. Elles rassemblent des dnnées précieuses sur lesquelles nus appuyns ntre étude, assciées aux différentes charges. Dans le cadre d une stricte applicatin des recmmandatins de la CNIL et des dispsitins légales applicables en l espèce, il s avère intéressant d analyser ces dnnées. ELEMENTS DE CONTEXTE, RELATIFS A LA VIE D UN SITE DONNE Niveau d ccupatin - Etat de la vacance (glbale mais également par typlgie et élévatin, vacance myenne des 3 dernières années) - Taux de rtatin - Rang d ccupatin - Ancienneté : prpsitin de catégries (ex. : - de 2 ans, de 2 à 5 ans, de 5 à 10 ans, + de 10 ans ) et ventilatin en nb et %, rapprchement par typlgies, élévatin - Sur / sus ccupatin Lyers : - Lyer glbal annuel (effectif / thérique), - Lyers métrique par typlgie et par élévatin (maximum, minimum, myens, glbaux) ELEMENTS DIRECTEMENT RELIES A LA PROPENSION A L ACQUISITION DES LOCATAIRES Impayés (nmbre, mntants, ancienneté) : Par hypthèse, n cnsidère qu un niveau d impayé supérieur à 3 mis est a priri incmpatible avec une acquisitin Ppulatin lcataire : - Age : Certains lcataires, quelle que sit leur slvabilité, aurnt des difficultés à se financer en raisn de leur âge. En effet, le cût et durée du crédit rendrnt généralement plus difficile l accès au crédit pur les ppulatins en âge avancé, si bien qu il peut s avérer intéressant d pérer une ventilatin par tranches d âge en fnctin des facilités d accès au crédit. Glbalement, il semble que l accès au crédit sit plus aisé pur les tranches d âge les plus actives et celles susceptibles d avir cnstitué un certain capital (ex. < 25 ans, de 25 à 60 ans, de 60 à 75 ans, > 75 ans ). - Situatin par rapprt à l empli : actif / actif CDD / inactif / chômage / retraite. Par hypthèse, n cnsidère que des persnnes sans revenus réguliers à myen terme n nt pas accès au crédit au mment de ntre étude. En l espèce n intègre dans L estimatin des lgements des bailleurs sciaux Septembre

9 cette catégrie des persnnes inactives u en situatin de chômage, et retenns qu elles snt cnduites à reprter leur prjet d acquisitin. - Revenus impsables : Celui-ci dit exister pur dnner un accès au crédit. L appréciatin de sn mntant relève davantage de l analyse de la slvabilité (cf. cidessus). 2. Ratis utilisés relatifs à la SOLVABILITE : Il est d usage de prévir une «remise pur ccupatin» au bénéfice de l acquéreur d un lgement ccupé. Afin de s assurer de la cmpatibilité de celle-ci avec la slvabilité des lcataires, une simulatin de rembursement est pratiquée, permettant de psitinner plusieurs ratis, qui cnstituent une aide à la décisin pur l expert. Hypthèses de simulatin de rembursement : - Nature du financement : n retiendra généralement un prêt principal cnventinné, permettant le reprt des aides au lgement, sans apprt persnnel, pur une durée ne dépassant pas 20 ans et puvns intégrer à l ccasin les dispsitifs fiscaux dispnibles au mment de l étude si leur mise en œuvre se révèle aisée pur une large majrité d acquéreurs ptentiels, sur échéance de temps certaine. - Drits de mutatin et frais d acte, seln le barème suivant (établi d après les décisins des cnseils généraux au 1er Juin 2010) : 2% en raisn de l exnératin des frais de mutatin pur la cessin de lgements HLM dans certains les départements. 6.2% pur les lgements implantés dans les départements ne bénéficiant pas de l exnératin des frais de mutatin pur la cessin de lgements HLM, en applicatin des recmmandatins de l AFREXIM (Assciatin française des sciétés d expertise immbilière). - Revenus : revenu impsable cmmuniqué par le mandant actualisé sur 2010 en y appliquant 2% d augmentatin par an. Taux d endettement : Il permet de vérifier la capacité de chaque lcataire à cntracter un emprunt immbilier cmpatible avec ses revenus. Il est btenu en divisant le mntant des échéances de prêt mensuel par le revenu dispnible. Pur être viable et acceptable par les établissements bancaires ce taux ne dit pas dépasser les 30%. Taux d effrt : Il permet d apprécier l impact net des charges nuvelles cnsécutives au passage de la situatin de lcataire à celle de cprpriétaire. Il est calculé de la façn suivante : Mntant des mensualités d emprunt + Charges de cprpriété Lyer + charges lcatives Il est le rapprt btenu en divisant le mntant de la mensualité ttale de rembursement d emprunt et des charges futures par le lyer et les charges supprtées par le lcataire. Afin de rendre ces résultats le plus précis pssible, les charges estimées de cprpriété peuvent être ajutées au mntant des mensualités d emprunt (hypthèse de travail : le passage du statut de lcataire à celui de prpriétaire génère une augmentatin myenne des charges de 20%, cmprenant les frais administratifs, hnraires de syndic et autres charges nn récupérables sur le lcataire). S agissant des aides au lgement, il est délicat de réaliser leur simulatin sans dispser de certaines dnnées telles : chix du financement, bénéficiaire du RSA, type de pensin perçue ). Elles ne snt dnc généralement pas intégrées dans ce type de calculs. L estimatin des lgements des bailleurs sciaux Septembre

10 On estime, qu utre le désir de devenir prpriétaire, le candidat acquéreur effectuera un arbitrage financier entre les deux situatins. Passé un certain plafnd, sa décisin sera inéluctablement négative. Reste à vivre par unité de cnsmmatin : ce calcul permet de cnstater le mntant restant au fyer après y avir retiré le budget lgement. Les unités de cnsmmatin utilisées dans ce calcul snt celles déterminées par le mandant dans sn extractin lcative. Il est calculé de la façn suivante : (Revenus avant abattement actualisés/12) (mens. de rembursement) Unités de Cnsmmatin du fyer 3. Déterminatin de la remise pur ccupatin : Celle ci est établie en tris étapes : Apprche analytique Cnstitutin d une pré-grille de prix, permettant de prjeter les résultats à l échelle de chaque lgement : détail des dnnées d accès au financement pur chaque lgement, ainsi que des tris ratis relatifs à la slvabilité. Apprche synthétique - Nmbre de lcataires à priri slvables et finançables : les dnnées rassemblées permettent de déterminer un nmbre de lcataires - nn seulement finançables : tranche d âge / activité / absence d impayés - mais également slvables : revenus cmpatibles avec le niveau des mensualités déterminées (taux d endettement, taux d effrt, reste à vivre). Validatin du niveau de remise pur ccupatin : L ensemble des dnnées rassemblées permettent d établir plus finement la remise pur ccupatin. En effet, si le nmbre de lcataires se truvant dans cette situatin est trp faible, une série de tests empiriques peut être lancée sur le niveau de remise pur ccupatin, permettant d arriver à une validatin définitive. 4. Cnséquences dans le cadre d une estimatin : La prise en cmpte des dnnées d ccupatin permet d intégrer de nuveaux éléments d appréciatin de la validité d une remise pur ccupatin. Si la fixatin de celle-ci dans le cadre d une pératin de vente au lcataire relève au final de la plitique du bailleur scial (stratégie de désengagement sur un site dnné, mise en œuvre d une plitique d accessin ), l applicatin de celle-ci dans le cadre d estimatin permet a minima de valider u d invalider la prpsitin de remise pur ccupatin arbitrairement fixée par l expert, sur la base d éléments étayés : ex. nus cnstatns seulement 5% des lcataires auraient thériquement la pssibilité d acquérir le lgement qui leur est prpsé (accès au crédit, slvabilité ). Dans ce cntexte, nus recmmandns une augmentatin de la remise pur ccupatin dans la limite de x%, induisant une améliratin de y%... Cet effrt de précisin purra dnc, en fnctin des enjeux attachés à l estimatin, être cnduit sur les bases qui précèdent et dnner davantage de densité à la valeur vénale définie par l expert. Cette piste est naturellement prpsée pur être amendée, cmplétée, et cntribuer ainsi à un enrichissement de la dctrine en matière d estimatin des lgements sciaux. TEXTES DE REFERENCES : - Charte de l expertise en évaluatin immbilière 3 ème éditin appruvée en Juin Cde de la cnstructin et de l'habitatin Articles L443-7 à L CONTACTS : Mme Mélanie BATTLE - melanie.battle@quadral.fr - Tel. : Prt. : L estimatin des lgements des bailleurs sciaux Septembre