La transformation et la mutation des immeubles de bureaux

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1 La transformation t la mutation ds immubls d buraux Colloqu du 14 févrir 2013

2 L group d travail sur la transformation ds immubls d buraux a été lancé n novmbr 2011 à la dmand du consil d administration d l ORIE. L nsmbl ds réflxions a abouti à la publication d c présnt rapport, réalisé par Aminata Diop, sous la dirction d Olivir d la Roussièr, présidnt d Vinci Immobilir, administratur ORIE collèg «promoturs», t Philipp Lmoin, dirctur général d la Silic, t administratur ORIE collèg «invstissurs». L Obsrvatoir Régional d l Immobilir d Entrpris d la région Îl-d-Franc souhait vivmnt rmrcir l nsmbl ds mmbrs du group d travail qui ont participé activmnt aux réflxions t ont contribué au travrs d lurs xpérincs à nrichir ls débats : - FLORIAN BARIL, DIRECTEUR DU DÉVELOPPEMENT RÉSIDENTIEL ÎLE-DE-FRANCE, VINCI IMMOBILIER - FRANÇOIS BERTRAND,DIRECTEUR GÉNÉRAL DÉLÉGUÉ, COGEDIM RESIDENCE - JOSEPH BOCCIARELLI, DIRECTEUR TERRITORIAL DE LA PROMOTION DU LOGEMENT ÎLE-DE-FRANCE, ICADE - ALAIN CAEN, PRÉSIDENT, CAPITALES ET DEVELOPPEMENTS - BERTRAND DE FEYDEAU, PRÉSIDENT, FONDATION PALLADIO - FLORENT DE MALHERBE, DIRECTEUR DES INVESTISSEMENTS ET DE L ASSET MANAGEMENT, GECINA - FRANCK FIRETTO, DIRECTEUR GÉNÉRAL ADJOINT PROMOTION IMMOBILIÈRE, FINANCIERE RIVE GAUCHE - JEAN-CLAUDE GINISTY, NOTAIRE, CHAMBRE DES NOTAIRES DE PARIS - OLIVIER LAVAL, DIRECTEUR DE L INFORMATION IMMOBILIÈRE, CREDIT FONCIER IMMOBILIER - FRANÇOIS L HENAFF, ARCHITECTE / URBANISTE, APUR - FRANÇOIS MOHRT, URBANISTE, APUR - SERGE SADLER, DÉLÉGUÉ DE L ÉTATÀL ORIE, DRIEA - WILLIAM STEMMER, AVOCAT ASSOCIÉ, TAJ - PATRICK WALLUT, NOTAIRE HONORAIRE, CHAMBRE DES NOTAIRES DE PARIS L ORIE souhait égalmnt rmrcir l nsmbl ds prsonns qui ont apporté par lurs consils t contributions ds élémnts d compréhnsion : - STÉPHANIE GALIEGUE, DIRECTEUR GÉNÉRAL, IPD FRANCE & EUROPE DU SUD - JEAN-BAPTISTE MARTIN, CHEF DU BUREAU LOGEMENT, MAIRIE DE PARIS - WILLIAM MAYEUX, DIRECTEUR COMMERCIAL ET GESTION DÉVELOPPEMENT, EIFFAGE CONSTRUCTION 1

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4 Sommair RÉSUMÉ 4 INTRODUCTION 7 1 RE PARTIE : LA TRANSFORMATION DES BUREAUX : UN SUJET RECURRENT? Cris d surproduction t réflxions sur la transformation d buraux n logmnts dans l miliu ds annés Stock d buraux xcédntair t manqu d logmnts Ls réflxions mnés par l group d travail piloté par Jacqus Darmon Obsolscnc, cris financièr, t divrsification ds transformations Usag, dstination, compnsation, qulqus rappls réglmntairs D faibls volums d buraux transformés n logmnts ntr 1990 t 2010 à Paris Ls principaux acturs d la transformation ds buraux 18 2 E PARTIE : LEVIERS ET FREINS ACTUELS AUX TRANSFORMATIONS POUR LES INSTITUTIONNELS Transformation ds buraux, cas pratiqus t simulations Exmpls d transformation d buraux n d autrs locaux Simulation d transformation, méthodologi t hypothèss rtnus Ls obstacls majurs aux transformations La faisabilité économiqu Ls règls d urbanism t d aménagmnt Ls frins scondairs aux transformations La morphologi t la structur d l immubl La localisation géographiqu, l nvironnmnt t l tissu urbain La gstion ds occupants Ls lvirs actuls L invrsion d la hiérarchi ds valurs, conjugué à l obsolscnc ds actifs La présrvation ds droits à construir La commrcialité La localisation géographiqu La fiscalité 33 3 E PARTIE : EXPLOITER LE GISEMENT DE BUREAUX A TRANSFORMER Un gismnt d buraux à transformr La vacanc prolongé n Îl-d-Franc au duxièm trimstr Un volum plus important d buraux à transformr dans ls décnnis à vnir Affranchir ls opérations ds obstacls réglmntairs Agir sur ls droits à construir Dispnsr ls opérations d l obligation d crér ds parkings à l échll francilinn Prmttr un millur équilibr ds opérations n diminuant la proportion d logmnts sociaux, au profit d logmnts locatifs intrmédiairs Accélérr t simplifir ls procédurs judiciairs t administrativs Abandonnr l idé d transformation pour cll d rconstruction à nuf Exonérr ls opérations d la rdvanc sur ls locaux commrciaux Avoir un millur connaissanc d l état du parc à l échll régional 41 CONCLUSION 42 TABLE DES ILLUSTRATIONS 43 BIBLIOGRAPHIE 44 ANNEXES 45 3

5 Résumé un fonction «burau». Qulls sont ls transformations possibls pour ls immubls d buraux définitivmnt inadaptés à la dmand du marché? Dans qulls conditions ls immubls d buraux puvnt-ils êtr transformés n d autrs locaux? La problématiqu d la transformation st-ll d natur conjoncturll ou structurll? Qul st l gismnt d buraux à transformr? L idé d transformr ds buraux n logmnts n st pas nouvll. C sujt, qui suscit un vif intérêt t d nombruss intrrogations, a été abordé à plusiurs rpriss, notammnt dans l miliu ds annés 1990 dans un contxt d cris d surproduction. Partant du constat d un stock important d buraux vacants t n parallèl d un pénuri d logmnts, la transformation ds buraux n logmnts a été nvisagé par ls profssionnls d l immobilir t ls pouvoirs publics au nom d impératifs économiqus (limitr ls ffts d la cris) t sociaux (répondr aux Francilins mal-logés ou n attnt d logmnts). Ds analyss statistiqus ont été mnés à Paris, sul départmnt francilin où il xist un suivi régulir n matièr d changmnt d dstination durant cs vingt drnièrs annés. Il n rssort qu ntr 1990 t 2010, un pu plus d un million d m2 SHON d buraux a Ctt idé d transformr ds buraux n logmnts réapparaît d nouvau à la fin ds annés 2000, dans un contxt d cris économiqu, t non plus d surproduction, d rapprochmnt voir d invrsion d la hiérarchi ds valurs ntr ls buraux t logmnts sur crtains périmètrs. L lin st vit réalisé fac à cs dux écuils : été autorisé à la transformation, c qui rprésnt un moynn annull d nviron m2. En moynn t par an, un pu plus m2 d buraux ont été convrtis n habitation ntr 1990 t 2010, soit un production annull d 300 à 400 logmnts. Si, jusqu à la fin ds annés 2000, plus d 70 % ds surfacs autorisés à la transformation l sont n logmnts, à la fin ds annés 2000, u obsolscnc d un parti du parc d buraux (n trms d localisation géographiqu, t d fonctionnmnt) d un part, accéléré par ls évolutions ds mods d travail, l arrivé d nouvlls norms réglmntairs t nvironnmntals ; u pénuri d logmnts n raison d l insuffisanc d la production nuv t ds évolutions démographiqus, d autr part. plus d 40 % ds surfacs autorisés à la transformation l sont n hôtls d tourism, commrcs, résidncs srvics t étudiants. Ls njux t ls logiqus n matièr d transformation rcouvrnt ds bsoins t ds préoccupations différnts slon qu l on soit un actur institutionnl d l immobilir d ntrpris (invstissurs, utilisaturs, promoturs), un prsonn physiqu ou ncor un baillur social. Ls invstigations mnés montrnt qu ntr 2001 t Bin plus qu un débat ntr adpts t scptiqus d la transformation ds immubls d buraux, l group d travail a souhaité analysr ctt problématiqu d façon larg t objctiv à partir d donnés statistiqus normés t d étuds d cas. Il s st fixé comm objctif, d réfléchir à l échll francilinn, à touts ls utilisations 2010 près d 60 % ds autorisations d transformation d buraux n logmnts ont été accordés à ds prsonns physiqus ou à ds SCI familials, qui grâc à la rvnt d commrcialité puvnt financr un parti ds travaux. 80 % ds surfacs transformés par ds prsonns physiqus ou SCI familials sont infériurs à 500 m2. possibls (logmnts, commrcs, hôtls d tourism, résidncs srvics t étudiants) pour ds immubls d buraux dvnus uniqumnt ds valurs foncièrs, t qui n pourront plus rtrouvr Si ls prsonns physiqus transformnt majoritairmnt ds ptits surfacs, ls baillurs sociaux ont quant à ux réalisé au nom 4

6 d un impératif d mixité social, ds opérations d plus grand nvrgur (immubls d m2) à l aid d dispositifs tls qu ls baux mphytéotiqus. 26 % ds surfacs d buraux convrtis n logmnts, ont été réalisés par ds baillurs sociaux à Paris. Ls acturs institutionnls d l immobilir d ntrpris rstnt quant à ux pu concrnés par ls opérations d transformation d buraux n logmnts t privilégint ls convrsions d buraux n hôtls d tourism, commrcs, t résidncs srvics. Lorsqu ds un prt d surfac allant d 10 à 20 % lors d la transformation n logmnts. Ls prts d surfacs constitunt un inconvénint rdoutabl, t compliqunt l équation financièr. Crtains surfacs (RIE, archivs tc.) sont difficilmnt xploitabls lors d la transformation n logmnts. A cla, il faut ajoutr ls prts d surfacs liés au nouvau calcul d la surfac d planchr dans l cadr d immubls xistants. institutionnls transformnt ds buraux n logmnts, ils l font généralmnt pour présrvr ds droits à construir ou ncor pouvoir par un ju d compnsation transformr à Paris, ds immubls d logmnts n buraux. Entr 2001 t 2010, ils sont à l origin d 6 % ds opérations d transformation d buraux n logmnts. Ls immubls ainsi transformés sont généralmnt cédés. Au-dlà d la situation actull s pos la qustion du potntil d buraux mutabls à l échll francilinn. Au scond trimstr 2012, un pu plus d m2 d buraux d scond main sont vacants dpuis 4 ans t plus. Plus d la moitié d cs immubls st localisé n grand couronn. Eu égard à la maturité du parc, du volum important d buraux construit dpuis ls annés 1980 Ls rchrchs réalisés montrnt qu la transformation s appréci au cas par cas, chaqu bâtimnt, chaqu configuration étant uniqu. Ell st possibl, mais pas dans tous ls scturs, l équation financièr, juridiqu t tchniqu rst ncor difficil à résoudr. L analys d la faisabilité économiqu, à partir d cas réls t d simulations à Paris t n prmièr couronn (réhabilitation lourd d buraux ou transformation n logmnts) montr, qu à l hur actull, la transformation ds immubls d buraux n logmnts (plus d 20 millions d m2 SHON d buraux ont été livrés ntr 1981 t 2000) t à l impact accélératur du Grnll d l Environnmnt sur l obsolscnc du parc trtiair, un volum plus important d buraux pourrait à l horizon 2030 êtr définitivmnt inadapté à la dmand. Ls stimations réalisés montrnt qu ntr t m2 d buraux par an pourraint êtr définitivmnt inadaptés à la dmand du marché «burau» (n sont pris n compt qu ls immubls d buraux livrés ntr 1981 t 2000). st nvisagabl dans ls scturs où il xist un fort prssion foncièr pour ls logmnts, t où ls opératurs s hurtnt à ds problèms d droits à construir (impossibilité d rconstruir un immubl à surfac égal d l xistant). L maintin d l attractivité d notr Région-Capital pass par la production d buraux nufs t par l rnouvllmnt du tissu xistant. C st tout l nju ds décnnis à vnir! Bin qu il n xist pas d impossibilités tchniqus, crtains morphologis sont xtrêmmnt contraignants t ntraînnt ds coûts qui sont dissuasifs. Pour pouvoir êtr transformé n logmnts, un immubl d buraux doit avoir un profondur d tram compris ntr 12 t 14 mètrs. Ls immubls avc un profondur d tram d 18 mètrs nécssitnt un intrvntion lourd t conduisnt à Si dans d nombruss situations la sul altrnativ fac à ds immubls d buraux obsolèts dvnus uniqumnt ds valurs foncièrs, st la démolition complèt suivi d un rconstruction, il xist un parti du marché où la transformation st possibl. La transformation ds buraux n prmttra pas d résoudr la cris du logmnt (tous ls immubls n sont pas transformabls), cpndant, afin d ncouragr ls détnturs institutionnls d bu- 1 Donnés BNP Paribas Ral Estat 5

7 raux à transformr lurs actifs définitivmnt inadaptés au marché n d autrs locaux, l group d travail a formulé un crtain nombr d propositions, t notammnt sur l plan d l urbanism réglmntair : La prt ds surfacs ntraîné par l impossibilité d utilisr ls sous-sols ou par la déduction forfaitair d 10 % ds surfacs d planchr dans l cadr du calcul d la surfac d planchr constitu égalmnt un frin aux opérations. Afin Il convindrait pour facilitr ls opérations d agir sur ls droits à construir. La transformation ds buraux n logmnts put êtr complx lorsqu l COS autorisé st infériur à d traitr ctt problématiqu, ls surfacs prdus pourraint êtr transférés dans ls suprstructurs d l immubl concrné par la transformation (sous résrv du rspct ds règls fondamntals d urbanism) ; clui affcté pour ls buraux ou l immubl xistant. Pour favorisr ls opérations à l échll régional, un COS d fait t/ou volumétriqu pour ls opérations d transformation Ds msurs d accompagnmnt dans ls scturs où la dmand n logmnts st fort, pourraint êtr instaurés ; d buraux n logmnts pourrait êtr instauré. Ls opératurs pourront transformr ls immubls dans la limit ds surfacs xistants. Mais au-dlà d l application d un COS d fait t/ou volumétriqu, un dépassmnt ds droits à construir pourrait êtr nvisagé dans l cadr d la transformation ds buraux n logmnts ; Enfin, d un manièr général, il convindrait d bin prndr n compt ls dynamiqus d marché t ls produits auxquls lls s appliqunt. Ds msurs prtinnts t fficacs n pourront êtr instaurés qu si ls acturs disposnt d un millur connaissanc quantitativ t Conformémnt au Cod d l urbanism, pour tout construction nuv d logmnts, ls opératurs sont tnus d crér ds placs d stationnmnt pour ls véhiculs. En cas d impossibilité, ils doivnt vrsr un participation financièr. Afin qualitativ d l état du parc. A ct égard, un obsrvatoir régional disposant d un bonn connaissanc ds parcs, quantitativ, qualitativ, t localisé st un atout pour la région, prmttant à tous ls acturs d orintr lurs intrvntions à bon scint t d débattr ds msurs d intérêt général. d favorisr ls transformations, l obligation d crér ds parkings dans l cadr d la transformation ds buraux n logmnts pourrait êtr abrogé ; 6

8 Introduction Un fois inoccupés, ls locaux n pas trouvnt prnur, malgré un rénovation ou un rstructuration lourd, n raison notammnt d lur localisation géographiqu, t d lur fonctionnalité. Ils apparaissnt alors obsolèts dans lur usag burau, t sont vacants dans la duré. Avc un pu plus d 50 millions d m2 utils 2 rcnsés, l Îl-d-Franc concntr n volum l plus important parc d buraux n Europ dvant Londrs (l Grand Londrs compt 43 millions d m2 d buraux 3 ), t l un ds plus importants au mond. Un parti d c parc matur, polymorph, st aujourd hui inadapté à la dmand du marché. Slon ls stimations réalisés, près d trois-quarts ds immubls d buraux francilins ont été édifiés, il y a plus d quinz ans, t plus d 50 % ont été bâtis dpuis près d trois décnnis 4. Qu fair d ctt drnièr catégori d immubls? Si crtains immubls doivnt inévitablmnt êtr démolis car situés dans ds zons trop éloignés ds tissus urbains, ds équipmnts t ds Pour répondr aux xigncs du marché t maintnir l attractivité d la métropol francilinn (intégré au résau d vills monds ) transports, qu fair ds immubls d buraux obsolèts dans lur usag burau, mais localisés dans un nvironnmnt t un tissu urbain adéquat? fac notammnt à la monté n puissanc d mégalopols (asiatiqus notammnt) dont l ssntil du parc d buraux répond aux xigncs d modrnité, il st nécssair d continur à produir du burau, mais égalmnt d s attaqur à la qustion du rnouvllmnt d l xistant. Manqu d logmnts d un part, immubls d buraux vids d autr part, l idé d transformr ls buraux n logmnts s pos Décidr d modrnisr l parc, c st s intrrogr sur l obsolscnc. Défini dans l rapport sur l Grnll t l obsolscnc 5 comm la d nouvau dans un contxt macro-économiqu incrtain. Ds articls d prss t discours politiqus mttant l immobilir d ntrpris sur l banc ds accusations fac à la pénuri d logmnts s sont multipliés cs drnièrs annés. non adéquation ntr l offr disponibl t la situation d la dmand à un instant donné, l obsolscnc vari t évolu dans l tmps slon ls xigncs du marché, ls évolutions tchniqus (viillissmnt ds matériaux), ls rupturs tchnologiqus, d mod d travail t réglmntairs. Sans rvnir sur la caractérisation t ls causs du phénomèn, il faut notr qu il xist trois grands catégoris d locaux : Habitr au burau, 15 décmbr 2010, L Exprss «Commnt mobilisr l foncir t détndr un marché parisin n plin surchauff? Un ds solutions, slon Bnoît Apparu, alors scrétair d Etat au logmnt, srait d transformr n appartmnts, dans ls dix prochains annés, ls 6 millions d mètrs carrés d buraux obsolèts xistants dans la capital.» Un fois inoccupés, ls locaux nécssitnt d légrs travaux (rafraîchissmnt, pintur/moqutt) t trouvnt rapidmnt prnur à un prix d marché ; Un fois inoccupés, ls locaux nécssitnt d lourds travaux (rénovation ou rstructuration lourd) pour êtr commrcialisabls n buraux ; Député Christoph Carsch, taxr ls buraux vacants, 16 mars 2011, L Parisin-Aujourd hui n Franc «L'affair d l'immubl du group Axa, invsti ct hivr par l collctif Judi Noir finalmnt délogé par la polic, était l'xmpl d trop. Christoph Carsch, député PS d Paris a décidé d passr à l'action contr 2 Donnés ORIE, parc d buraux au 31 décmbr Donnés Econovista 4 Obsrvatoir Régional d l immobilir d ntrpris, L immobilir d ntrpris dans l économi national t francilinn, févrir Obsrvatoir régional d l immobilir d ntrpris, L Grnll t l obsolscnc, févrir

9 ls buraux vids qu'il considèr comm n parti rsponsabls d la cris du logmnt dans la capital. Soutnu par dix autrs confrèrs, il doit déposr un proposition d loi à l'assmblé national pour favorisr la transformation ds locaux profssionnls vacants n habitation ds logmnts dans crtains zons voir à un dépassmnt, conjugué à l obsolscnc ds buraux t d la problématiqu d la vacanc total ou partill, nous conduit cpndant à analysr la qustion d la transformation ds buraux sous un éclairag nouvau. n région parisinn. Il considèr qu crtains grands groups, comm Axa, valorisnt c typ d buraux dans lurs actifs, qu'ils soint loués ou pas [ ] Parfois, ils s'nrichissnt sans lour plutôt qu d financr un coûtus rmis aux norms. C'st un prvrsion qui découl d la spéculation immobilièr t qu'il faut corrigr.» La rconvrsion ds buraux obsolèts n d autrs locaux put-ll êtr un véritabl outil d adaptation du parc xistant? Qulls sont ls transformations nvisagabls? Ls logmnts, ls commrcs, ls hôtls, ls résidncs srvics t étudiants? Qulls sont ls conditions à réunir pour favorisr ls transformations? Quls sont ls frins actuls? Tandis qu l coût d la transformation d buraux n logmnts ou n d autrs locaux st souvnt supériur au coût d démolition/rconstruction, pour qulls raisons ds immubls d buraux sont-ils rconvrtis? Au rgard d la maturité du parc, obsrvronsnous dans ls décnnis à vnir un accroissmnt ds transformations? La transformation ds buraux st-ll uniqumnt un qustion conjoncturll réapparaissant n périod d cris? Enfin, qul st l gismnt d buraux à transformr? Fac à cs intrrogations, c présnt rapport réalisé avc la participation d spécialists d l immobilir résidntil t trtiair s articul autour d trois axs : Par un ju d vass communicants, transformr ls buraux n logmnts put alors apparaîtr comm un répons simultané fac à l obsolscnc prolongé ds actifs d buraux t au déficit d logmnts. Or, ctt solution qui fait l objt d un ngoumnt général, t dont l bon sns st évidnt, st n réalité plus complx qu il n y paraît. En attst d aillurs l nombr d autorisation d changmnt d dstination accordé à Paris durant cs vingt drnièrs annés. Entr 1990 t 2010, ls autorités compétnts ont autorisé n moynn par an à Paris, la transformation d m2 d buraux n locaux d habitation 6, c qui rprésnt un production d l ordr d 300 à 400 logmnts par an. En parallèl, il convint d notr qu durant la mêm périod à Paris, logmnts ont été autorisés à la construction n moynn par an 7. Etat ds liux historiqu t statistiqu sur ls transformations ; Idntification ds obstacls t ds frins aux transformations ; Propositions pour favorisr la mutation ds immubls définitivmnt inadaptés à la dmand. La convrsion d buraux n d autrs locaux xig un conjonction d circonstancs favorabls ; conviction du propriétair d l obsolscnc d son immubl dans son affctation burau, faisabilité tchniqu dans ds conditions économiqus raisonnabls, disponibilité d rssourcs financièrs, faisabilité administrativ t réglmntair tc. Nos réflxions ont principalmnt porté sur la rstructuration d immubls xistants t la convrsion n d autrs usags/dstinations, S il st clair qu la transformation ds buraux n logmnts n prmttra pas d attindr ls objctifs d production d logmnts fixés par la loi du Grand Paris ( logmnts par an), l évolution ds tout n sachant qu dans crtains hypothèss la démolition/rconstruction st un répons prtinnt au rnouvllmnt d l xistant. marchés, aboutissant à un rapprochmnt ds valurs ds buraux t 6 Donnés issus d l application informatiqu Grco 7 Donnés 2 8

10 1 RE PARTIE : LA TRANSFORMATION DES BUREAUX : UN SUJET RECURRENT? 9

11 1.1 CRISE DE SURPRODUCTION ET REFLEXIONS SUR LA TRANSFORMATION DE BUREAUX EN LOGEMENTS DANS LE MILIEU DES ANNEES Stock d buraux xcédntair t manqu d logmnts La transformation ds buraux n logmnts n st pas un phénomèn nouvau ; bin au contrair, d nombruss réflxions y ont été consacrés, dans l miliu ds annés 1990, au lndmain d un cris immobilièr sans précédnt. Après un périod d uphori, lié à la mutation du systèm productif : mondialisation ds affairs, afflux d capitaux étrangrs, rpris économiqu, supprssion d l agrémnt pour la construction d buraux n blanc n 1985, d nombrux immubls d buraux nufs t ancins sont vids alors qu n parallèl, il xist un manqu d logmnts. La transformation ds buraux n logmnts st alors un argumnt avancé pour sortir rapidmnt d ctt cris d surproduction, l idé étant qu il xist un déséquilibr ntr la construction d buraux t d logmnts, alors qu ls bsoins n logmnts sont nttmnt supériurs. En fft, dès la fin ds annés 1980, un boom d la construction d buraux s opèr n Îl-d-Franc, t principalmnt dans ls Hautsd-Sin qui nrgistrnt nviron 37% ds miss n chantir ntr 1985 t Dans c départmnt, d nombruss frichs industrills sont rqualifiés grâc au rcours à la procédur d ZAC. A Lvallois-Prrt ou Clichy, l départ ds usins Citroën a prmis la viabilisation d trrains pour la construction d un urbanism trtiair. Ds situations analogus sront obsrvés à Issy-ls-Moulinaux ou ncor à Boulogn-Billancourt 8. «10 millions d m2 d buraux nufs construits n région parisinn ntr 1985 t 1993 c st trop! Trop car on a xcédé ls bsoins du marché, trop car cla a contribué à crusr l écart ntr Paris t ls métropols d provinc, à l ncontr ds princips qui auraint dû guidr un aménagmnt du trritoir réllmnt maîtrisé [ ] D plus l fossé s crus ntr ls buraux modrns n xcédnt t l parc ancin dont l stock vacant continu d augmntr par la conjonction d libérations croissants (pour rmplir l nuf) t d un faibl dmand». L discours prononcé par Hrvé d Chartt (alors ministr du logmnt) n 1993, lors d un colloqu organisé par l association APOGEE sur la transformation ds buraux n logmnts, illustr bin à qul point la class politiqu st alarmé fac à la surabondanc d buraux. FIGURE 1 : EVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE ET DES MISES EN CHANTIER DE BUREAUX ENTRE 1981 ET 2010 Sourcs : donnés CBRE, traitmnt ORIE, 2 8 M. Eric Crouzt, Évolution récnt d la géographi ds buraux n Îl-d-Franc, 2001, p

12 La figur 1 sur l évolution d la dmand placé t ds miss n chantir ntr 1981 t 2010 montr qu ntr 1985 t 1992, xist un déséquilibr ntr la dmand d buraux, t l offr qui st largmnt xcédntair. Crtains sits sont mnacés, t risqunt d dvnir d véritabls «frichs trtiairs». Alors qu ntr 1974 t 1984, n moynn m2 SHON sont mis n chantir par an, ntr 1985 t 1995, m2 SHON d buraux sont n moynn mis n chantir par an. En 1989 l volum significatif ds transactions st dû à un rdistribution ds surfacs, (déménagmnts d ntrpriss, rgroupmnt d srvics) plus qu à un accroissmnt ds surfacs occupés. A ctt époqu la dmand fac à un marché offrur dvint plus sélctiv. Ls ntrpriss privilégint la qualité d la dssrt, la modularité t la fonctionnalité ds locaux t à l occasion d un déménagmnt rationalisnt lurs implantations, t réduisnt ls surfacs occupés dans un économi d plus n plus concurrntill. «Plus d 4,5 millions d m2 d buraux sont vids n 1993 slon l Grcam. 2 millions d m2 construits ntr 1988 t 1993 sont alors inoccupés». Slon ls stimations d l époqu, sur l nsmbl d c parc, m2 dont m2 à Paris 9 sont bin localisés mais trop vétusts pour répondr aux nouvaux bsoins ds ntrpriss, sraint transformabls n logmnts. Ls étuds réalisés par l Grcam, n sptmbr 1993 mttnt n évidnc qu ls locaux délaissés sont ds locaux ancins, situés principalmnt à Paris t n ptit couronn. C sont ds locaux qui à 40 % ont ds surfacs infériurs à m2. FIGURE 2 : EVOLUTION DE LA POPULATION ET DES MISES EN CHANTIER DE LOGEMENTS EN ÎLE-DE-FRANCE ENTRE 1990 ET 2010 Sourcs : donnés CBRE, traitmnt ORIE, 2 En parallèl d ctt surabondanc d buraux, il y a un déséquilibr ntr l offr t la dmand d logmnts n Îl-d-Franc, dû notammnt à l insuffisanc d la construction d logmnts t aux évolutions démographiqus. 9 L Mond, 22 juillt 1997, la cris dans l immobilir d ntrpris favoris la rconvrsion d immubls d buraux n logmnts 11

13 1.1.2 Ls réflxions mnés par l group d travail piloté par Jacqus Darmon Fac à la surabondanc d buraux vacants, d nombruss réflxions sont mnés afin d xaminr la situation du parc mais égalmnt d proposr «touts ls msurs prmttant d accélérr la réutilisation ou la transformation ds buraux xcédntairs», afin d maîtrisr ls risqus d déséquilibr profond du marché, promouvoir la production d logmnts, t évitr par aillurs qu la cris immobilièr n s transform n un cris financièr sans précédnt (d nombruss constructions ont fait l objt d financmnts bancairs importants). A la dmand du ministr du logmnt Hrvé d Chartt, st lancé n 1994 un group d travail sur l avnir du parc vacant, dirigé par Jacqus Darmon. Ls réflxions mnés ouvriront ls débats sur un sujt qui était jusqu là pu abordé. L rapport drss un diagnostic du marché trtiair francilin, au travrs d donnés statistiqus sur l stock, la vacanc, la dmand placé. Sont égalmnt mis n xrgu ls élémnts suivants : Il n xist pas d rigidités tchniqus qui bridnt totalmnt ls projts d transformation, néanmoins ls immubls avc un grand profondur d tram t d typ murs-ridaux sont ls plus complx à transformr ; Ls immubls ds annés ont ds caractéristiqus constructivs qui s rapprochnt d clls du logmnt d la mêm époqu t n présntnt pas d difficultés majurs d transformation ; Chaqu bâtimnt st un cas uniqu qull qu soit la tchniqu ou la périod d construction ; Outr ls aspcts intrinsèqus au bâtimnt, il y a ds obstacls qui tinnnt d la situation du bâtimnt lui-mêm. L implantation du bâtimnt, son orintation, son nvironnmnt immédiat puvnt êtr ds frins aux transformations. Il smbl n fft difficil d rconvrtir ds buraux éloignés ds tissus urbains, ds quartirs d affairs, d la population, ds transports n commun ou ncor d équipmnts publics ; La cibl pour la transformation sont ls ancins logmnts rconvrtis n buraux, t ls buraux construits ntr 1960 t Pour favorisr ls transformations d buraux n logmnts, l group d travail, piloté par Jacqus Darmon a formulé ls rcommandations suivants : 1) Assouplir ds règls d urbanism u Exmptr ls transformations d prmis d construir dès lors qu la natur ds travaux n l xig pas L group d travail a proposé qu ls transformations soint xmptés d prmis d construir t soumiss à déclaration préalabl dès lors qu ls travaux n ont pas pour fft d crér ds surfacs ou d modifir l aspct xtériur ds bâtimnts. u Exmptr la transformation d buraux n logmnts d la création d placs d stationnmnt Dès qu il y a création d logmnts, ls constructurs ont l obligation d crér ds parkings. En cas d impossibilité tchniqu, ctt obligation put êtr rmplacé par un participation financièr fixé n consil municipal. L group d travail a rcommandé qu ls transformations d buraux n logmnts soint dispnsés d l obligation d création d parkings. (C st l cas actullmnt dans l PLU d Paris). u Incitr ls communs à appliqur l COS d fait, n cas d transformations La transformation d buraux n logmnts put êtr complx lorsqu qu l COS autorisé pour l logmnt st infériur à clui autorisé pour ls buraux. L group d travail a suggéré qu l COS d fait soit appliqué n cas d transformation d buraux n logmnts pour ls communs qui ont un nombr important d buraux vacants. 2) Crér ds incitations financièrs u Subvntion sur ls travaux, pour un duré tmporair Sur l plan financir, l group d travail avait suggéré la mis n plac d un aid financièr pour ls opérations d transformation d buraux n logmnts à partir du momnt où l bin avait un usag «burau» ffctif t continu sur un périod d 15 ans. 3) Adaptr l dispositif d aménagmnt régional u Supprimr l plafond d loyr pour ls aids ANAH pour ls transformations d buraux n logmnts ; u Abandonnr la procédur d agrémnt utilisatur. Ell sra supprimé n 2000 ; u Rchrchr d nouvaux mécanisms d financmnt d ZAC ; u Unifir ls définitions, proposition d mis n commun ds donnés. 12

14 1.2 OBSOLESCENCE, CRISE FINANCIERE, ET DIVERSIFICATION DES TRANSFORMATIONS L obsolscnc ds actifs, l manqu d logmnts, l rapprochmnt ds valurs voir l invrsion d la hiérarchi ds valurs, conduisnt d nouvau à s intrrogr sur la transformation ds buraux obsolèts. FIGURE 3: PARC DE BUREAUX ET VALEURS LOCATIVES FACIALES ENTRE 1981 ET 2010 Sourcs : CBRE, ORIE La cris économiqu mondialisé qui trouv son origin dans ls crédits hypothécairs à risqu, a dpuis 2008 fortmnt prturbé l marché d l immobilir d ntrpris francilin. Dans un périod économiqu troublé, la qustion d la transformation ds buraux n d autrs locaux s pos un nouvll fois, mais dans un contxt différnt du miliu ds annés 90, où l maîtr mot était d résorbr l plus rapidmnt possibl un stock d buraux xcédntair. Si ls réflxions mnés dans ls annés 1990 sur la transformation ds buraux n logmnts ont u pour conséqunc d ouvrir ls sprits sur l sujt t d crér un analys d la valur, l idé st aujourd hui d actualité n raison du manqu incontstabl d logmnts n Îl-d-Franc, d l obsolscnc ds actifs d buraux (autrmnt dit, ds immubls qui dans lur affctation n ont plus un utilité économiqu t sont vacants dpuis un crtain duré) du rapprochmnt, voir d l invrsion d la hiérarchi ds valurs dans crtains scturs au profit notammnt ds logmnts. Ls valurs locativs constitunt l rflt ds cycls hauts ou bas du marché. La figur 3 montr n fft, qu ls valurs locativs facials moynns ds buraux n Îl-d-Franc n uros constants n ont cssé d baissr ntr 2000 t 2010 (-23% durant la périod). En 2010, l nivau moyn st d aillurs équivalnt à clui du miliu ds annés Aujourd hui, la qustion d la transformation ds buraux n s résum pas à la convrsion n logmnts mais à tout transformation possibl pour ls immubls d buraux obsolèts. 13

15 Avant ls annés 1960, la production d buraux consistait principalmnt à ds changmnts d affction d locaux d habitation, transformés n buraux. L passag d un économi industrill à un économi trtiair, a conduit par la suit à crér ds buraux très dnss à Paris dès lors qu ds trrains étaint disponibls. L immubl du ministèr d la Défns, ru Saint Dominiqu (Paris 7 ), ou ncor l Cntr d gstion du group Médéric, ru Pillt Will (Paris 9 ), constitunt d xcllnts xmpls. Crtains buraux ont été conçus pour répondr d façon urgnt à la trtiarisation d l économi, mais l évolution d lur nvironnmnt urbain immédiat (souvnt situé dans un tissu urbain à dominant résidntil), du tissu économiqu, t ds bsoins ds ntrpriss, ls rndnt aujourd hui inadaptés à la dmand. La condition ssntill pour qu un transformation soit nvisagé st qu la localisation géographiqu soit obsolèt pour ls buraux. Un transformation put êtr nvisagé dès lors qu ls conditions économiqus t réglmntairs sont réunis Usag, dstination, compnsation, qulqus rappls réglmntairs La transformation d buraux n d autrs locaux st réglmnté dpuis d nombruss annés. Il convint donc avant d analysr ls njux, d réalisr qulqus rappls réglmntairs, n précisant notammnt la différnc ntr l changmnt d dstination t l changmnt d usag. L changmnt d dstination st du rssort du Cod d l urbanism. La dstination du bâtimnt s appréci au momnt du dépôt du prmis d construir ou d la déclaration préalabl. Slon l articl R du Cod d l urbanism, nuf dstinations puvnt êtr rtnus pour un construction : habitation, hébrgmnt hôtlir, buraux, commrc, artisanat, industri, xploitation agricol ou forstièr, ntrpôt, t installations nécssairs aux srvics publics ou d intérêt collctif. Il y a un changmnt d dstination, dès lors qu un bâtimnt pass d un ds nuf catégoris à un autr catégori. L changmnt d usag st du rssort du Cod d la construction t d l habitation (articl L t suivants). Il xist dux usags : ls locaux dstinés à l habitation t ls autrs locaux non dstinés à l habitation. Conformémnt à l articl L du Cod d la construction t d l habitation, un autorisation préalabl au changmnt d'usag st délivré par l mair d la commun dans laqull st situé l'immubl, après avis, à Paris, Marsill t Lyon, du mair d'arrondissmnt concrné. Ell put êtr subordonné à un compnsation sous la form d la transformation concomitant n habitation d locaux ayant un autr usag. Slon ls dispositions du règlmnt municipal d la Vill d Paris (publiés au Bulltin Municipal Officil du 18 févrir 2011) rlativs aux conditions d délivranc ds autorisations d changmnt d usag d locaux d habitation, ls autorisations d changmnt d usag sont accordés : d un part, n tnant compt ds objctifs d mixité social, d l équilibr ntr habitat t mploi dans ls différnts quartirs parisins t d la nécssité d n pas aggravr l insuffisanc d logmnts, précisés par l Programm Local d l Habitat t l Plan Local d Urbanism d Paris n viguur ; d autr part, au rgard ds compnsations proposés, sous résrv ds dispnss à l obligation d compnsation prévus aux articls 3 t 4 du règlmnt municipal. La compnsation consist n la transformation n habitation d locaux ayant un autr usag qu l habitation. L opératur put offrir lui-mêm ls m2 nécssairs dans un autr opération dans laqull il transform n logmnts, ds surfacs affctés à un autr usag. Il put égalmnt achtr ds titrs d compnsation (commrcialité) à un autr opératur transformant n logmnts ds surfacs affctés à un autr usag. Ls locaux proposés doivnt êtr d qualité t d surfac équivalnts, t êtr situés dans l mêm arrondissmnt à clls faisant l objt du changmnt d usag, à l xcption ds scturs d compnsation rnforcé où tout m2 d habitation transformé doit êtr doublmnt compnsé. Dans l sctur d compnsation rnforcé pour transformr 1 m2 d logmnts n buraux, il faut qu 2 m2 d buraux soint transformés n logmnts dans l mêm arrondissmnt. Ls locaux transformés n logmnts locatifs sociaux faisant l objt d un convntion n doivnt pas rspctr ctt règl d surfac doubl dans l sctur d compnsation rnforcé. 1 m2 d habitation à vocation social put êtr rmplacé par 1 m2 d burau, t c, dans touts ls zons du sctur d compnsation rnforcé (du 1 r au 9 arrondissmnt d Paris, t un parti du 10, 14,15, 16,18 arrondissmnt). Si sur ls aspcts quantitatifs, ls donnés sont clairs, il convint d notr qu il n xist pas à l hur actull d définition ou d critèrs clairs sur la notion d qualité «équivalnt». L changmnt d usag put êtr rfusé par la municipalité si : ls objctifs d mixité social t l équilibr ntr mploi t habitation n sont pas rspctés ; ls locaux offrts n compnsation n sont pas d qualité équivalnt. 14

16 L mécanism d compnsation constitu un opportunité financièr lors ds opérations d transformation d buraux n logmnts dans la msur où ls opératurs transformant ds buraux n logmnts puvnt vndr ds titrs d commrcialité à un autr opératur transformant ds locaux d habitation n buraux. A Paris, la cssion d commrcialité doit êtr réalisé n amont du dossir d changmnt d dstination, dans l cas contrair, la somm pouvant êtr prçu au titr ds cssions d commrcialité st définitivmnt prdu D faibls volums d buraux transformés n logmnts ntr 1990 t 2010 à Paris À l xcption d Paris, ls buraux transformés n d autrs locaux n font pas l objt d un rcnsmnt. La bas d donnés 2 qui fournit ds rnsignmnts sur ls prmis d construir à un échll régional n prmt pas d discrnr ls buraux transformés n d autrs locaux n l Îl-d-Franc, l usag initial ds locaux, t l volum ds transformations étant pu ou mal rnsigné. Ds tntativs ont été mnés par l group d travail pour obtnir ds donnés statistiqus à un échll régional, cpndant, lls ont été infructuuss. Un travail minutiux auprès d touts ls communs d Îl-d-Franc srait nécssair pour obtnir cs informations. Ls donnés sur ls prmis d construir saisis à l échll ds communs dont ls moyns matérils différèrnt, n sont pas toujours agrégés à un échll régional. En raison d la faiblss d l apparil statistiqu, l group d travail a été contraint d approchr ls transformations d buraux n d autrs locaux uniqumnt à Paris, sul départmnt où il xist un suivi régulir dpuis plus d vingt ans. A Paris t n prmièr couronn, ls buraux transformés n logmnts sont ds immubls d typologi «haussmannin» (scond moitié du 19 siècl) qui présntnt ds capacités d adaptation, t puvnt aussi bin accuillir du burau qu du logmnt. En grand couronn, dès qu un immubl st ntièrmnt affcté à du burau t qu il présnt d nombruss contraints tchniqus, ls opératurs préfèrnt démolir l immubl s ils n ont la possibilité. L coût ds travaux d transformation d buraux n logmnts st souvnt plus élvé qu l coût ds travaux d construction d logmnts nufs, logmnts qui d surcroît corrspondnt davantag aux bsoins du marché ( n trms d taill ou d typologi). FIGURE 4 : TRANSFORMATIONS DE BUREAUX EN D AUTRES LOCAUX AUTORISEES A PARIS ENTRE 1990 ET 2010 Sourc : Mairi d Paris, application informatiqu GERCO 15

17 u Miliu t fin ds annés 1990, ds transformations n logmnts impulsés par ls pouvoirs publiqus Ls donnés sur ls changmnts d dstination détaillés dans la figur 4, mttnt n xrgu qu pu d buraux ont été transformés n logmnts durant cs vingt drnièrs annés. En moynn par an ntr 1990 t 2010, m2 SHON d buraux ont été autorisés à la transformation n d autrs locaux (n moynn par an, m2 n habitation, t m2 n d autrs locaux). C st n 1998 ( m2) t n 2009 ( m2) qu l on obsrv ls volums ls plus importants d changmnt d dstination autorisés. Si du miliu ds annés 1990 jusqu au début ds annés 2000, ntr 70 t 80 % ds surfacs d buraux transformés à Paris l sont n logmnts, un changmnt d la tndanc st obsrvé au miliu ds annés 2000, marqués par un rcrudscnc d transformations d buraux n hôtls, résidncs étudiants t srvics. En 1998, d nombruss dmands d transformation d buraux n logmnts ont été accordés. Ct intérêt à la transformation n logmnts s xpliqu notammnt par ls divrss incitations publiqus. Fac à un offr pléthoriqu d buraux, l ajustmnt smbl alors prioritair pour ls pouvoirs publics afin d évitr qu la cris n port attint à l économi français 10. Il smbl nécssair malgré l contxt d cris, d avoir d sériux ncouragmnts pour qu ds buraux soint transformés n logmnts. Un ds vois pour rstaurr l équilibr ntr offr t dmand st la sorti d un parti du stock xcédntair, évalué ntr 2 t 2,5 millions d m2. Pour accélérr la sorti d cris t n parallèl rlancr la production d logmnts dans l agglomération parisinn t promouvoir un équilibr ntr habitation t activités, ls pouvoirs publics ont mis n plac dans l miliu ds annés 1990, ds actions visant notammnt à favorisr ls convrsions d buraux n logmnts. Ls nquêts mnés auprès d la préfctur t d la Mairi d Paris ont montré qu pu d prsonns ont souhaité bénéficir d c dispositif. Entr 2000 t 2010, suls 5 à 10 dossirs d dmand d rtour à un affctation burau, après transformation n logmnts ont été déposés. En outr, d nombruss incitations financièrs principalmnt à dstination ds prsonns physiqus ont été instaurés : L prêt-burau-logmnt (PBL) Il s agit d un prêt à taux fix qui était distribué par l Crédit Foncir t l Comptoir ds Entrprnurs pour un duré d 8, 10, 12 ou 15 ans pour ls opérations d transformation n logmnts d locaux à usag d burau. Accssibl aux prsonns physiqus ou morals à l xcption ds organisms HLM, c prêt prmttait d financr la totalité ds travaux à condition qu l mpruntur s ngag à affctr ls locaux financés n PBL à un usag logmnt pndant un duré minimum d 5 ans. Ls subvntions ANAH t d la Vill d Paris L ANAH accordait égalmnt ds subvntions pouvant couvrir jusqu à 25 % du montant ds travaux d transformation d buraux n logmnts supériurs à 50 m2. En complémnt ds subvntions ANAH, la Vill d Paris accordait égalmnt un aid financièr aux propriétairs baillurs t occupants acquérurs d buraux à transformr n logmnts. En contrparti d la subvntion, ls propriétairs-baillurs dvaint s ngagr à lour l logmnt pndant 9 ans avc un plafond d loyr d typ PLI. Pour ls propriétairs occupants n dépassant pas ls plafonds d rssourcs xigés, l aid alloué était d un montant d 500 francs/m2. La révrsibilité du changmnt d usag Changr l usag ds buraux n logmnts rvint à donnr un vocation uniqu t irrévrsibl d son patrimoin. La Loi Habitat du 21 juillt 1994, introduit l idé d un changmnt d usag tmporair. Ainsi, ls opératurs puvnt transformr ds buraux n logmnts d manièr tmporair t ont la possibilité dans un délai maximum d 13 ans d rtrouvr l affctation antériur sur simpl déclaration. Au-dlà d ctt périod l rtour à un autr usag doit fair l objt d un autorisation préfctoral. La révrsibilité du changmnt d usag a été supprimé n L obsrvatoir d l immobilir, n 30, févrir

18 u Divrsification ds transformations dans l miliu ds annés 2000 Dans l miliu ds annés 2000 la répartition n matièr d changmnt d dstination st différnt. Sur l nsmbl ds changmnts d dstination autorisés, 53% ds surfacs d buraux sont transformés n habitation, l rst étant n hôtls d tourism, résidncs srvics tc. En 2007 t 2009 ls transformations d buraux autorisés n hôtls d tourism t résidncs srvics ( m2) sont plus importants qu clls autorisés pour l habitation ( m2). En 2007 ls chiffrs sont imputabls à qulqus opérations d nvrgur : Avnu Iéna, 16 arrondissmnt d Paris, transformation d un immubl d buraux R+6 d un surfac d m2 SHON, n hôtl d tourism, l Shangri-La, (102 chambrs) ; Avnu Claud Vllfaux, 10 arrondissmnt d Paris, m2 SHON d buraux (bâtimnt R+3) transformés n un établissmnt d nsignmnt supériur privé, l INSEEC (Institut ds hauts étuds économiqus t commrcials) ; Ru d, Montruil, 11 arrondissmnt d Paris, m2 SHON d buraux transformés par la Sodarif, n un résidnc pour prsonn dépndant. En 2009, ls chiffrs obsrvés sont imputabls aux opérations suivants : Avnu Klébr, 16 arrondissmnt d Paris, transformation d m2 SHON d buraux n hôtl d tourism, l Pninsula ; Ru d Brcy, 12 arrondissmnt d Paris, m2 SHON d buraux transformés n habitation (9 000 m2) t n résidnc social t étudiant (4 000 m2) par la RIVP ; Ru d la Chaussé d Antin, 9 arrondissmnt d Paris, transformation d un immubl d buraux d m2 SHON n un hôtl d tourism ; Ru d Anjou, 8 arrondissmnt d Paris, m2 SHON d buraux transformés n hôtl ; Avnu Hoch, 8 arrondissmnt d Paris, transformation d un immubl d buraux d m2 n résidnc d tourism. u Répartition par arrondissmnt ds transformations d buraux n logmnts autorisés à Paris FIGURE 5 : TRANSFORMATIONS DE BUREAUX EN LOGEMENTS AUTORISEES ENTRE 2001 ET 2010 PAR ARRONDISSEMENT A PARIS (EN M2 SHON) Surfacs n m2 SHON Sourc : Mairi d Paris, application informatiqu GERCO S il xist qulqus opérations mblématiqus, la transformation ds buraux n logmnts rst un phénomèn pu significatif t st disparat slon ls arrondissmnts. Entr 2001 t 2010, ls transformations d buraux n logmnts autorisés rprésntnt m2 SHON. L 8 ( m2), l 9 ( m2) t l 10 ( m2) arrondissmnt d Paris ont nrgistré l plus d autorisations ; ls 5, 6, l 14 t 19 arrondissmnt ont nrgistré ls volums ls plus faibls. 17

19 1.2.3 Ls principaux acturs d la transformation ds buraux Ls pratiqus d transformation dépndnt du typ d propriétair t rcouvrnt slon ls acturs ; associations, établissmnts scolairs, médcins, nsigns commrcials, invstissurs institutionnls, promoturs, marchands d bin, prsonns physiqus, SCI ; ds bsoins t ds préoccupations très différnts. Ls transformations prmttnt d rationalisr un parc, d réalisr un invstissmnt ou ncor d acquérir un résidnc principal dans un sctur où ls prix n résidntil sont élvés. Ls acturs à l origin ds dmands d transformation d buraux n d autrs locaux sont multipls t ont ds intérêts différnts. Sont rcnsés ci-dssous ls principaux acturs à l origin ds dmands d convrsion d buraux n d autrs locaux. u Prsonns physiqus t SCI familials A Paris, la majorité ds transformations d buraux n d autrs locaux a été réalisé à la dmand d prsonns physiqus t SCI familials. La transformation ds buraux n logmnts st l option privilégié par cs drnirs ; 90 % ds prsonns physiqus t SCI ayant fait un dmand d changmnt d dstination, ont transformé ds buraux n logmnts. 47 % ds autorisations d transformation d buraux n logmnts ont été accordés à ds prsonns physiqus, t 11 % à ds SCI familials ntr 2001 t Il s agit souvnt d opérations d taill modst, 80% ds buraux transformés n logmnts ont un suprfici infériur à 500 m2 ntr 2001 t Dans ctt catégori, il st nécssair d distingur d un part ls prsonns physiqus qui d façon opportunist choisissnt d transformr ds buraux n logmnts dans l but d y habitr (ils obtinnnt un prix d achat plus faibl qu l marché grâc notammnt aux rvnts d commrcialité, voir annx 3) t d autr part ls prsonns physiqus t SCI qui gèrnt un ptit patrimoin immobilir. N pouvant durablmnt supportr un prt d rvnu, cs drnirs vont choisir s ils détinnnt ds immubls d buraux vids d ls transformr n logmnts pour obtnir ds rvnus locatifs régulirs. La prssion du marché étant si fort à Paris, qu ils ont la garanti d trouvr ds locatairs, un fois ls buraux transformés. A la différnc ds invstissurs institutionnls, ils n sont pas soumis aux règls ds logmnts sociaux (transformation d ptits surfacs), la vnt d commrcialité prmt d financr un parti ds travaux. Par aillurs, du fait d la taill ds opérations, ils n sont pas confrontés aux difficultés tchniqus fréqunts lors d la transformation d immubls ntièrmnt affctés à du burau ; pas d problèms d cag d scalir, d façad, d surfacs n sous-sol. Crtains SCI ou prsonns physiqus qui gèrnt un patrimoin choissnt égalmnt d transformr ds buraux n logmnts afin d rationalisr lur patrimoin. Pour optimisr la gstion, lls préfèrnt avoir ds immubls avc un usag uniqu. Ls transformations réalisés par ls SCI familials ou prsonns physiqus n rlèvnt d aucun modèl économiqu généralisabl à grand échll. Il s agit d opérations traités au cas par cas, ls opportunités d transformation corrspondant à ds situations variés. 18

20 u Baillurs sociaux Surfacs n m2 SHON FIGURE 6 : TRANSFORMATIONS DE BUREAUX EN LOGEMENTS AUTORISEES POUR LE COMPTE DE BAILLEURS SOCIAUX A PARIS ENTRE 2001 ET 2010 Sourc : Mairi d Paris, application informatiqu GERCO Ls baillurs sociaux font égalmnt parti ds acturs qui sont à l origin ds dmands d changmnt d dstination. Ils réalisnt principalmnt ds transformations d buraux n logmnts sociaux, résidncs étudiants t/ou socials. Dans l miliu t la fin ds annés 1990, la Régi Immobilièr d la Vill d Paris (RIVP) a rconvrti d nombrux buraux n logmnts dans l 9 t l 10 arrondissmnt d Paris. L objctif pour ls baillurs sociaux st d favorisr la mixité social t d ouvrir crtains quartirs aux logmnts sociaux, n réalisant principalmnt ds programms d typ PLA ou PLI. Sur l nsmbl ds surfacs convrtis n logmnts, ls baillurs sociaux n ont transformé 26 %. L coût d acquisition t d transformation étant souvnt incompatibl avc l mod d financmnt du logmnt social, ls opérations sont alors soutnus par ls collctivités locals qui acquièrnt ds bins t ls mttnt à disposition aux baillurs sociaux au travrs d baux mphytéotiqus. C systèm prmt aux baillurs d avoir un prix d sorti qui avoisin ls prix pour ds logmnts nufs n PLA. L baillur support l coût ds travaux d transformation, t vrs n contrparti un rdvanc à la collctivité concrné sur un périod allant d 18 à 99 ans. La collctivité put parfois s résrvr un parti ds droits d attribution ds logmnts. A Paris, Paris habitat a pu ainsi transformr ru du faubourg Saint Honoré 11, un immubl d buraux n logmnts n rvrsant un rdvanc d uros/m2 à la Vill d Paris, avc un coût d travaux d uros/m2. Entr 2001 t 2010 ls plus grands opérations (n trms d surfac) d transformation d buraux n habitation ont été réalisés par ls baillurs sociaux : 252 ru d Brcy, 12 arrondissmnt d Paris, dans un bâtimnt d 10 étags, plus d m2 SHON d buraux ont été transformés n résidnc social (9 132 m2) t résidnc étudiant n 2009 par la RIVP ; ru d la Tour ds Dams dans l 9 arrondissmnt d Paris, Paris Habitat a égalmnt transformé n 2010, un pu plus d m2 SHON d buraux n locaux pour association (2 094 m2) t logmnts sociaux (84 logmnts créés) ; ru La Faytt dans l 10 arrondissmnt d Paris, n 2010, m2 SHON d buraux ont été convrtis par la RIVP n logmnts sociaux (73 logmnts créés) t n local à dstination d un maison d dévloppmnt économiqu t d l mploi ; ru Saint Lazar dans l 9 arrondissmnt d Paris, m2 d buraux transformés n habitation (49 logmnts créés) par la RIVP. u Acturs institutionnls d l immobilir d ntrpris Fac à un immubl vid, la prmièr réaction ds invstissurs institutionnls st d tntr d l réhabilitr n buraux. Si l immubl st obsolèt dans son usag burau (c st à dir inoccupé dpuis un crtain duré), t qu il n y a pas d spoir d obtnir ds rvnus régulirs mêm n baissant ls loyrs ou d tirr un profit à la vnt, ils s rtrouvnt alors fac à un dilmm ; modrnisr l immubl 11 L'Expansion, 12 mai 2011, Rconvrtir ls buraux, un solution à la cris du logmnt? 19

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