Biens sans maitre / Biens abandonnés

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1 Biens sans maitre / Biens abandnnés Bases juridiques Biens abandnnés : CGCT : L à L Biens sans maître et vacants : Cde civil : art.713 / CGPPP : L et suivants / Circulaire du Distinctin des ntins Les cmmunes et l Etat nt la pssibilité d incrprer gratuitement des biens immbiliers vacants et sans maître, u d acquérir dans des cnditins dérgatires du drit cmmun, des biens en état d abandn manifeste. A chacune de ces catégries de biens crrespnd un mde d'apprpriatin spécifique. Les biens abandnnés dit «biens en état d abandn manifeste» (CGTC : L à L ) Les biens en état manifeste d abandn snt des biens immbiliers qui ne snt plus entretenus. Le prpriétaire peut être cnnu u nn, et le bien peut être vacant u nn. La prcédure applicable est celle de la «déclaratin de parcelle en l'état d'abandn manifeste», suivie d une exprpriatin pur cause d utilité publique. Elle est de la cmpétence de la cmmune sur laquelle se situe le bien, et est cnduite à sn initiative. Les biens vacants et sans maître (Cde civil : 713 et CGPPP : L à L ) Les biens vacants et sans maître snt des biens immbiliers vacants, dnt le prpriétaire est sit incnnu (aucun titre de prpriété publié au fichier immbilier de la cnservatin des hypthèques, aucun dcument cadastral), sit disparu, sit décédé depuis plus de 30 ans. Deux situatins snt à distinguer : Les immeubles vacants et sans maitre qui fnt partie d'une successin uverte depuis plus de trente ans et pur laquelle aucun successible ne s'est présenté. Dans ce cas, le bien vacant et sans maitre est incrpré dans le dmaine de la cmmune, de drit (Cde civil : 713 et CGPPP : L ). Si la cmmune rennce à ce drit, la prpriété du bien est transférée de plein drit à l'etat. Les immeubles vacants et sans maitre qui n'nt pas de prpriétaire cnnu et pur lesquels depuis plus de tris ans les taxes fncières n'nt pas été acquittées, u nt été acquittées par un tiers. Dans ce cas, le bien vacant et sans maitre est incrpré dans le dmaine de la cmmune, nn plus de drit, mais seln une prcédure spécifique (CGPPP L ). Les biens vacants et sans maître snt à distinguer des successins vacantes u en déshérence. Pur les premières, il s agit des successins uvertes depuis mins de 30 ans depuis le décès du prpriétaire ; pur les secndes, ce snt les successins abandnnées pur lesquelles il n y a pas d héritiers, et ce, quelle que sit la date du décès.

2 Biens vacants et sans maître La prcédure d incrpratin de biens vacants et sans maître (Circulaire du 8 mars 2006 / Ministère de l'intérieur / DGCL / Ministère des Finances / DGI) Snt cncernés les biens immbiliers sans maître et vacants : sit issus d une successin d un prpriétaire nn cnnu, disparu u décédé depuis plus de trente ans et pur laquelle aucun héritier ne s'est présenté (CGPPP : L ) ; sit de prpriétaires nn cnnus et pur les immeubles desquels depuis plus de tris ans les taxes fncières n'nt pas été acquittées (CGPPP : L ). La prcédure est cnduite par le maire au prfit de la cmmune. La prcédure d incrpratin diffère seln qu il s agit d un bien relevant d une successin uverte depuis plus de 30 ans (incrpratin de plein drit) u d un bien dnt le prpriétaire est nn cnnu et pur lequel les taxes fncières n'nt pas été réglées depuis plus de 3 ans u l'nt été par un tiers (incrpratin spécifique). L enquête préalable La cmmune dit s assurer préalablement que les biens peuvent effectivement être qualifiés de biens sans maître. Les infrmatins recherchées purrnt être recueillis auprès des services de l Etat (cadastre, publicité fncière, recuvrement des taxes fncières), des ntaires, du visinage, des registres d état civil. La cmmune peut se faire aider par le service des dmaines dans cette enquête. Incrpratin de plein drit des immeubles relevant d une successin uverte depuis plus de 30 ans depuis le décès du dernier prpriétaire cnnu (CGPPP L , Cde Civil : 713) «Les biens qui n'nt pas de maître appartiennent à la cmmune sur le territire de laquelle ils snt situés. Tutefis, la prpriété est transférée de plein drit à l'etat si la cmmune rennce à exercer ses drits.» (art 713 du cde civil) Le cnseil municipal dit prendre une délibératin autrisant l acquisitin par le maire, d un bien sans maître. Cette prise de pssessin est cnstatée par un prcès-verbal, affiché en mairie, qui n a pas besin d être publié au fichier immbilier. Si par délibératin du cnseil municipal, la cmmune rennce à l acquisitin du bien, elle en infrme par currier la préfecture, qui cnstatera par un arrêté préfectral, le transfert du bien dans le dmaine de l Etat. Une cpie de cet arrêté sera transmise au service des dmaines. Incrpratin spécifique des immeubles sans prpriétaire cnnu (CGPPP L ) Lrsqu un immeuble n a plus de prpriétaire cnnu et que les cntributins fncières n nt pas été acquittées depuis plus de tris ans, cette situatin est cnstatée par un arrêté du maire. Avant l adptin de cet arrêté, le maire dit cnsulter pur avis la cmmissin cmmunale des impôts directs. L arrêté pris par le maire dit ensuite : faire l bjet d une publicatin au recueil des actes administratifs de la cmmune dans les cmmunes de plus de 3500 habitants, et d un affichage seln les mdalités de l article L du Cde général des cllectivités territriales ; être ntifié au prpriétaire au dernier dmicile cnnu ; être ntifié à l habitant u explitant, si l immeuble est habité u explité ; être ntifié au préfet de département.

3 Dans le cas ù le prpriétaire ne s est pas fait cnnaitre dans le délai de 6 mis, à cmpter de l accmplissement de la dernière des mesures de publicité, le bien est présumé sans maître, et peut être incrpré par délibératin du cnseil municipal. A défaut de délibératin prise dans un délai de six mis à cmpter de la vacance présumée du bien, la prpriété de celui-ci est attribuée à l'etat. Le transfert du bien dans le dmaine de l'etat est cnstaté par un acte administratif. Incrpratin du bien présumé sans maître dans le dmaine cmmunal Une délibératin du cnseil municipal dit décider d incrprer le bien dans le dmaine cmmunal. Cette incrpratin est cnstatée par arrêté du maire. En cas de rennciatin de la cmmune à exercer sn drit, elle dit en infrmer par currier la préfecture. La prpriété sera alrs attribuée à l Etat, et le transfert sera cnstaté par arrêté préfectral. SUCCESSIONS VACANTES u EN DESHERENCE La prcédure d envi en pssessin d un bien issu d une successin vacante u d'une successin en déshérence Dans tus les cas, la prcédure est de la cmpétence de l'etat. Successins vacantes (Cde civil : 809-1, 810 à ) Une successin vacante 1 est une successin dnt le prpriétaire est décédé depuis mins de 30 ans, u dnt les héritiers nt renncé à la successin pendant la même péride. Le Juge du TGI est saisi par tut créancier, tute persnne intéressée, u le parquet, par simple requête pur que sit désigné le service des Dmaines cmme curateur. Le curateur établit un inventaire du passif et des actifs de la successin et, seln la prcédure décrite au cde civil, règle les créances et prcède à l apurement du passif, y cmpris par vente du bien. Successins en déshérence (Cde civil : 811) Une successin en déshérence est une successin abandnnée, cnsistant en l universalité des biens de la persnne décédée, et pur laquelle il n y a pas d héritiers, et ce, quelle que sit la date du décès. L Etat dit en demander l envi en pssessin au Tribunal de grande instance (TGI). Une fis effectuée la gestin de la successin, celle-ci est liquidée par envi en pssessin autrisé par le TGI. Le service des Dmaines prcède à l inventaire de la successin (Cde civil : 809-2). Nte : On distingue les cas ù la successin est uverte avant le 1ier janvier 2007 (décès antérieurs à cette date) et ù elle est uverte après le 1er janvier 2007 (décès pstérieurs à cette date) car les prcédures nt été réfrmées par une li du 23 juin 2006 avec effets au 1er janvier Avant la réfrme de 2006, n distinguait les successins nn réclamées des successins vacantes. Cette distinctin s applique tujurs aux successins uvertes avant le 1er janvier 2007.

4 Biens en état d abandn manifeste La prcédure de déclaratin de parcelle en état d abandn manifeste Snt cncernés les immeubles, les parties d immeubles, les vies privées assrties d une servitude de passage public, les installatins et les terrains qui ne snt manifestement plus entretenus. La cmmune peut recurir à cette prcédure lrsque les parcelles visées snt situées à l intérieur de sn périmètre d agglmératin. La prcédure est cnduite par le maire à la demande du cnseil municipal. La dépssessin frcée intervient au terme d'une prcédure de déclaratin en l'état d'abandn, qui se dérule en tris phases : Le cnstat de l état d abandn manifeste : prcès-verbal prvisire Le maire dit d une part, déterminer la parcelle visée par la prcédure, et d autre part, tenter d en rechercher le(s) prpriétaire(s) u titulaires de drits réels. Au regard des infrmatins btenues, le maire cnstate par prcès-verbal prvisire, l'abandn manifeste de la parcelle. Ce prcès-verbal dit définir les travaux indispensables pur faire cesser l'état d'abandn. Il dit être publié : affichage pendant tris mis à la mairie et sur les lieux cncernés ; insertin dans deux jurnaux diffusés dans le département. Il est ntifié au(x) prpriétaire(s) u aux titulaires de drits réels. A défaut d indentificatin u de dmiciliatin de ces persnnes, la ntificatin est valablement faite à la mairie. Cette ntificatin dit reprduire intégralement les articles L à L du Cde général des cllectivités territriales. La déclaratin de l'abandn manifeste : prcès-verbal définitif A l'issue d'un délai de six mis à cmpter de l'exécutin des mesures de publicité et de la ntificatin du prcès-verbal prvisire (le délai curt à partir de la dernière des deux dates), le maire cnstate par un prcès-verbal définitif, l'état d'abandn manifeste de la parcelle. Ce dcument est tenu à la dispsitin du public. Le cnseil municipal saisi par le maire décide de déclarer la parcelle en état d'abandn manifeste, et d en pursuivre l exprpriatin. Cas de manifestatin des prpriétaires La prcédure est suspendue : s ils nt mis fin à l'état d'abandn, pendant le délai de six mis. s ils s'engagent par cnventin (frmalisme bligatire) avec le maire à effectuer les travaux prpres à mettre fin à l'état d'abandn dans un délai déterminé. La prcédure tendant à la déclaratin d'état d'abandn manifeste peut être reprise si les travaux n'nt pas été réalisés dans le délai prévu. Dans ce cas, le prcès-verbal définitif d'abandn manifeste intervient sit à l'expiratin du délai de six mis visé ci-dessus, sit, si elle est pstérieure, dès la date à laquelle les travaux auraient dû être réalisés (CGCT : L ). Cas des cnstructins u installatins implantées sans drit ni titre (CGCT : L mdifié par l article 16 de la Li du 23 juin 2011) Le prpriétaire de la parcelle ne peut être libéré de l bligatin de mettre fin à l état d abandn d effectuer les travaux indispensables pur faire cesser l état d abandn, en invquant le fait que les cnstructins u installatins qui y snt implantées auraient été édifiées sans drit ni titre par un tiers.

5 Cette dispsitin, qui intéresse spécifiquement les DOM, dit permettre d accélérer la résrptin des cnstructins infrmelles et abandnnées. L exprpriatin (CGCT : L mdifié par l article 16 de la Li du 23 juin 2011) (1) Le cnseil municipal saisi par le maire décide de pursuivre la phase d exprpriatin. Elle dit être engagée au prfit de la cmmune, d un rganisme y ayant vcatin u d un cncessinnaire d une pératin d aménagement. Elle dit avir pur but : Sit la cnstructin u la réhabilitatin de lgements Sit tut bjet d intérêt cllectif relevant d une pératin de restauratin, de rénvatin u d aménagement. Le maire cnstitue un dssier présentant le prjet simplifié, ainsi que l'évaluatin smmaire de sn cût. Ce dssier est mis à la dispsitin du public qui peut frmuler ses bservatins dans des cnditins précisées par la délibératin du cnseil municipal. Le préfet prend par arrêté, au vu du dssier et des bservatins du public, les décisins suivantes (par dérgatin aux dispsitins du Cde de l'exprpriatin) : il déclare l'utilité publique du prjet et détermine la liste des immeubles et des parcelles cncernés ; il déclare cessibles les immeubles et parcelles cncernés ; il fixe le mntant de l'indemnité prvisinnelle alluée aux prpriétaires et aux titulaires de drits réels immbiliers, celle-ci ne puvant être inférieure, à l'évaluatin effectuée par le service des dmaines ; il fixe la date à laquelle il peut être pris pssessin après paiement (u, à défaut, cnsignatin de l'indemnité prvisinnelle). Cette date ne peut intervenir mins de deux mis après la publicatin de l'arrêté déclarant l'utilité publique. L arrêté du préfet est publié au recueil des actes administratifs du département et affiché à la mairie du lieu de situatin du bien. Il est ntifié aux prpriétaires et titulaires de drits réels immbiliers. L'rdnnance d'exprpriatin (u la cessin amiable) prduit les effets prévus par le cde de l'exprpriatin pur cause d'utilité publique : elle éteint ntamment tus drits réels u persnnels sur les immeubles exprpriés. De même, les mdalités de transfert de prpriétés des immeubles u de drits réels immbiliers et d'indemnisatin des prpriétaires snt réglées par le cde de l'exprpriatin pur cause d'utilité publique. Nte - Les règles de l'exprpriatin en cas de prcédure d'abandn manifeste nt été simplifiées et alignées sur celles de la li Vivien, (et identiques à celles des cprpriétés en état de carence).