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1 CAHIER PRATIQUE DOCUMENTS JUIN-JUILLET 2010 GUIDE À L USAGE DES ÉLUS LOCAUX L logmnt social t ls politiqus locals d l habitat

2 Dans l cadr ds compétncs qui lur sont conférés par l Etat, lls puvnt jour un rôl d lvir d la mobilisation citoynn n favur ds énrgis rnouvlabls (ENR).... p. X Dpuis l 1 r mars 2010, ls collctivités, comm tout justiciabl, puvnt soulvr un qustion prioritair d constitution nalité, n application d l articl 61-1 d la Constitution....p. XIV Ls prsonns suscptibls d commttr ctt infraction sont ls dépositairs d l autorité publiqu (art du Cod pénal).... p. XXIII L Courrir ds mairs N 235 Mai 2010 I SOMMAIRE TEXTES OFFICIELS Un sélction ds principaux txts législatifs t réglmntairs parus au Journal officil...p. II JURISPRUDENCE Un sélction ds principaux arrêts t décisions rndus par ls juridictions...p. V ÉTUDE DE CAS Commission d aid social ou jug administratif?...p. VII RÉPONSES MINISTÉRIELLES Un sélction ds réponss du gouvrnmnt aux qustions ds parlmntairs...p. VIII ANALYSES Enrgis rnouvlabls : qul rôl pour ls collctivités?...p. X La qustion prioritair d constitutionnalité...p. XIV FICHES PRATIQUES Administration général. Gérr l sit Intrnt d la collctivité...p. XVII Administration. Ls pouvoirs ds préfts...p. XVIII Sécurité. La lutt contr ls violncs...p. XX Marchés publics. L information ds candidats à un MAPA...p. XXII Ls infractions pénals (1). L obstacl à l xécution d la loi...p. XXIII sélctionn vos qustions, auxqulls répond l Consil national ds barraux...p. XXIV DANS LE PROCHAIN Urbanism n zon à risqu : ls compétncs t ls rsponsabilités du mair A qui vont-lls? Conditions d octroi. Utilisation. Distinction subvntion/marché public P. III Cahir n 35 - Mai N o d bin ou prsonnl. Rfus, intrdiction. Exclusivité, assuranc, rdvanc P. VII Risqus liés à la pris illégal d intérêts. Dérogations. Gstion d fait P. X Définition, jurisprudnc. Conséquncs comptabls t financièrs P. XIII AFFINEZ VOTRE POINT DE VUE AVEC LE DISPOSITIF COMPLET D INFORMATION ET DE SERVICES DU COURRIER DES MAIRES JURIDIQUE L Courrir ds mairs N 235 Mai 2010 Mai N ,00 - ANALYSES Enrgis rnouvlabls : qul rôl pour ls collctivités? La qustion prioritair d constitutionnalité LES INFRACTIONS PÉNALES (1) L obstacl à l xécution d la loi QUESTIONS-RÉPONSES Chaqu mois, L Courrir NUMÉRO ANALYSE QUESTIONS LES RELATIONS DES COLLECTIVITES LOCALES AVEC LES ASSOCIATIONS D 1 à 17 LES SUBVENTIONS D 18 à 29 LES MISES À DISPOSITION D 30 à 41 L INTERVENTION DANS LA GESTION D 42 à 50 ASSOCIATIONS TRANSPARENTES CHAQUE MOIS Partagz ls xpérincs, crnz ls njux d votr intrvntion, décryptz la réglmntation avc l mnsul. CHAQUE SEMAINE Soyz réactifs sur l actualité avc la nwslttr. URBANISME TRANSPORTS ÉNERGIE CLIMAT BIODIVERSITÉ EAU DÉCHETS GRENELLE D nombrux outils pour ls élus, mais pu d moyns - P qustions sur... Ls rlations ds collctivités locals avc ls associations ENOUÊTE LES ÉLUS DES PETITES VILLES JUGENT LA RÉFORME TERRITORIALE - P.8 Martin Malvy, présidnt d l APVF 10 CONSEILS EMPLOYER DES PERSONNES HANDICAPÉES DANS LA COLLECTIVITÉ - P.54 EN PERMANENCE Bénéficiz d nos srvics intrnt sur : POUR CONNAÎTRE LES CONDITIONS D ABONNEMENT, CONTACTEZ-NOUS :

3 L guid du logmnt social / Editorial Optimisr ls conditions d vi d nos concitoyns La politiqu du logmnt s déclin aujourd hui à dux nivaux. C st un politiqu d l Etat, car ll rvêt un nju ssntil d solidarité national t d équité ntr trritoirs. C st aussi un politiqu local, car rin n put plus s fair dans c domain sans l intrvntion ds collctivités locals : mttr n œuvr un urbanism facilitatur, produir l foncir, garantir ls mprunts Sous l fft ds évolutions démographiqus, économiqus, t ds mods d vi, ls bsoins sur ls trritoirs s sont fortmnt divrsifiés t ls collctivités sont n prmièr lign fac à cs attnts. L déficit d logmnts st variabl slon ls localités, t l on n put crts comparr Lyon ou Strasbourg avc Saint-Flour ou Bayonn, mais tous ls trritoirs ont ds bsoins n la matièr. Ls élus l savnt bin. Nous ntndons dans nos prmanncs ls attnts d nos concitoyns : quand ils n nous dmandnt pas un aid pour trouvr un mploi, c st un logmnt qu ils rchrchnt, t c st sur nous qu ils comptnt bin souvnt pour l trouvr. Tout élu local a donc à mttr n œuvr ds compétncs, ds décisions t ds moyns pour assurr l ascnsur social du logmnt t aidr nos concitoyns à s logr dans d bonns conditions. Mais commnt s y prndr, fac à la multitud t à la complxité d la réglmntation t ds financmnts? Qui doit fair quoi, à qul momnt? Car l logmnt mbrass ds domains multipls, urbains, financirs, architcturaux, sociaux Elus locaux, nous avons ls moyns, dans l cadr du projt trritorial t urbain qu nous mttons n œuvr, d prndr n compt ls problématiqus du logmnt t du dévloppmnt durabl. Mais il faut bin rconnaîtr qu ctt démarch st complx. C st pour répondr à cs multipls qustions qu nous avons élaboré avc l Union Social pour l Habitat un vadmcum ds politiqus d l habitat. C documnt, cntré sur notr domain d intrvntion l plus snsibl l logmnt social, balai l nsmbl ds actions ds collctivités n la matièr : connaissanc ds bsoins, urbanism t foncir, mobilisation ds logmnts xistants dans l parc public t privé, production nouvll n locatif t n accssion, attribution ds logmnts, gstion quotidinn, tc. Conçu comm un guid à l usag ds élus, il vous aidra à trouvr ls bons appuis pour répondr à vos intrrogations t contribura ainsi à assurr un millur harmonisation ds xigncs économiqus, nvironnmntals t socials n matièr d politiqu d l habitat. On rprochait parfois aux mairs bâtissurs lur ngagmnt n favur d un politiqu fort d rénovation urbain t d logmnt. Aujourd hui, ctt démarch volontarist st légitimé dans tous ls débats lors ds échéancs élctorals car la dmand d logmnt st au cœur ds préoccupations ds citoyns. Mais ctt vision d avnir nécssit ncor baucoup d pédagogi t un forc d conviction appuyés sur un parfait connaissanc ds réglmntations t ds dispositifs n viguur. Optimisr ls conditions d vi d nos concitoyns, c st l un ds quêts qui nous incombnt. C guid vous sra util pour cla t facilitra votr action au srvic d la cohésion social t d la qualité d vi ds habitants d votr commun. Jacqus Pélissard, Présidnt d l Association ds Mairs d Franc Pirr Jarlir, Vic-présidnt d l Association ds Mairs d Franc S. GAUTIER R. QUADRINI / KR IMAGES PRESSE 3

4 L guid du logmnt social / Editorial Ds logmnts d qualité pour tous, à un prix abordabl Thirry Rpntin, Présidnt d l Union Social pour l Habitat DR USH - THOMAS GOGNY L logmnt st un souci majur d nos concitoyns, lur prmièr dépns 21 % d lur rvnu mnsul, moynn qui cach ds inégalités très grands. L Etat st rsponsabl d la politiqu du logmnt, n fix ls règls juridiqus t financièrs, mais il dvint d plus n plus «chich» dans ss intrvntions budgétairs. Dans l mêm tmps, ls élus locaux sont confrontés à l xprssion quotidinn, dans lurs trritoirs, dans lurs prmanncs, d la cris du logmnt t d l insécurité qu ll fait psr sur ls trajctoirs d vi d nos concitoyns. Qu c soit pour produir ls logmnts indispnsabls au dévloppmnt ou au maintin d l activité t d l mploi, pour prmttr aux juns ménags d trouvr un logmnt d qualité à un prix abordabl ou accuillir ls rtraités d rtour au pays sans ntraînr la flambé ds prix pour cux qui sont rstés ; qu c soit pour réhabilitr l patrimoin xistant à ds fins d dévloppmnt durabl ou ncor pour produir ds logmnts très sociaux ls bsoins sont cruciaux autant qu multiforms. Qui, miux qu l élu local, st à l écout d cs bsoins? Qui, miux qu lui, connaît l «marché local», ss rssourcs t ss carncs? D l idntification ds bsoins à l ntré ds habitants dans un immubl ou un maison, l élu local doit prndr ds orintations politiqus t ls traduir n PLH t n PLU, il doit produir du foncir, trouvr ds opératurs, qui ux-mêms dvront trouvr ls financmnts, réunir architct t ntrpriss, suivr ls dossirs ds dmandurs quand il n s agira pas d plaidr fac à ds rcours contr ls prmis d construir! Agir pour l logmnt, c st aussi un affair d tmps. Un mandat suffit à pin pour voir ls prmirs résultats d l action, c st pourtant déjà davantag qu l tmps d un Etat nsrré dans ds échéancs d plus n plus brèvs. L logmnt, c st nfin un affair d aménagmnt du trritoir. C sctur, qui pès 23 % du PIB, st un lvir xtraordinair pour l dévloppmnt d nos trritoirs : par l activité qu il cré, par ls mplois qu il génèr mais aussi par l visag qu il donn aux agglomérations t ls déplacmnts domicil-travail qu il st suscptibl d occasionnr pour ls habitants. L implication d tout élu local dans l logmnt st donc un évidnc bin qu il n soit pas un compétnc obligatoir au-dlà du PLH! La tâch n st pas aisé. On n put nir la complxité d l xprtis à rassmblr, ds moyns matérils t humains à mobilisr ni ls difficultés à fair partagr ctt priorité, l logmnt st parfois un sujt qui fâch Nous avons donc, ntr l Association ds Mairs d Franc t l Union social pour l habitat, souhaité vous proposr c guid pour vous aidr, non à dvnir ds spécialists du logmnt, mais à vous rpérr, à avoir à la fois un vu d nsmbl d c vast champ t un approch clair ds principaux élémnts qui composnt un politiqu local d l habitat adapté à un trritoir. Pirr Jarlir, Mair d Saint-Flour, t Anni Guillmot, Mair d Bron, s sont fortmnt impliqués dans c guid qu ils ont initié avc mon prédécssur Michl Dlbarr, Mair d Dunkrqu, t j ai rpris avc joi c projt. C st l fruit d c travail commun qu nous vous rmttons aujourd hui. 4

5 L guid du logmnt social / Sommair p.8 p.15 p.31 PHOTOS : F. RHODES - C. CIEUTAT - CLOUET Introduction...p.6 1 r parti L logmnt social, pourquoi?...p.8 1. L logmnt social répond aux problématiqus d aujourd hui...p. 9 a. La société n mutation b. L logmnt social au cœur d cs njux 2. Ls organisms HLM porturs d un mission d intérêt général au srvic du trritoir...p. 12 a. Qui sont ls organisms HLM? b. La mission d intérêt général ds organisms HLM c. Ds organisms HLM acturs du trritoir 2 parti L logmnt social, commnt?...p Bin connaîtr son trritoir pour miux répondr aux bsoins n logmnts...p. 16 a. La pris n compt ds njux trritoriaux à l échll prtinnt b. La connaissanc du marché local du logmnt c. La connaissanc d la population : anticipr ss bsoins 2. Maîtrisr l foncir pour anticipr la construction d logmnts sociaux...p. 19 a. Actions t outils à long trm pour constitur ds résrvs foncièrs b. Actions à court trm pour rndr l foncir plus accssibl pour ls opérations d logmnt social 3. Aménagr n lin avc la réalité du trritoir...p Intégrr l logmnt social dans un stratégi urbain d dévloppmnt durabl...p. 22 a. Ls caractéristiqus t ls spécificités du logmnt social aujourd hui b. L logmnt social bin inséré dans la vill c. Ds préoccupations nvironnmntals 5. Mnr un opération d logmnt locatif social...p. 24 a. Choisir un organism HLM b. Choisir un mod opératoir avc l organism c. Définir un programm d logmnts adapté ds bsoins sociaux 6. L montag financir d un opération d logmnt locatif...p. 27 a. L «tour d tabl» ds financurs b. Sécurisr ls invstissmnts sur l long trm 7. La gstion du patrimoin locatif social par l organism HLM...p. 29 a. Adaptr l patrimoin n fonction ds bsoins b. Rénovr l patrimoin dans l cadr du Grnll d l nvironnmnt 3 parti Ds logmnts sociaux, pour quls habitants?...p L attribution ds logmnts sociaux : un dispositif ncadré...p. 32 a. Ls objctifs d attribution ds logmnts sociaux b. Un procssus d attribution qui associ différnts acturs c. L traitmnt d la dmand 2. Ls réponss pour ls ménags fragilisés...p. 36 a. L rôl ssntil ds aids à la prsonn b. Ds procssus partnariaux pour accompagnr ls habitants c. L offr d logmnts pour ls prsonns dont ls difficultés n sont pas sulmnt financièrs d. Ls réponss n matièr d hébrgmnt 3. Favorisr l «vivr nsmbl» dans ls logmnts sociaux...p. 40 a. Favorisr ls parcours résidntils b. Accompagnr ls locatairs individullmnt c. La gstion collctiv d. La concrtation avc ls habitants Glossair t bibliographi...p.42 PHOTO DE COUVERTURE : DR HABITAT BVS Photo d gauch t pag 8 : Sagco, Paris 3 (75) Photo du miliu t pag 15 : SA du Hainaut, Douchy-ls-Mins (59) Photo d droit t pag 31 : ZAC d la Port d Asnièrs, Paris 17 (75) Concption t rédaction : Lorèn Vnntir, Chargé d mission à l Union social pour l habitat. Sous la dirction d : Dominiqu Dujols, Dirctric ds rlations institutionnlls t du partnariat d l Union social pour l habitat. Avc la contribution d : Michl Amzallag, Dominiqu Blargnt, Dominiqu Brsard, Julitt Furt, Patrick Kamoun, Luc Lgras, Christin Roudnitzky, Gérard Salmona, Flornc Slov Clair Thiffry, Marill Thomas, pour l Union social pour l habitat. Et d Mari-Claud Srr-Combouriu t Valéri Brassard pour l AMF. Avc la collaboration d Anni Guillmot, Vic-Présidnt d l Association ds Mairs d Franc (AMF), Mair d Bron t Vic-Présidnt du Grand Lyon, t d Pirr Jarlir, Vic-Présidnt d l AMF, Mair d Saint-Flour t Présidnt d la Communauté d communs du Pays d Saint-Flour. 5

6 L guid du logmnt social / Introduction Ls politiqus locals d l habitat t l logmnt : qul rôl pour ls trritoirs? Dpuis plusiurs annés, la cris du logmnt affct d nombrux trritoirs. L accès au logmnt st problématiqu pour un grand nombr d ménags, ls plus modsts, comm ls classs moynns, du fait d un offr t d un nivau d prix qui n corrspondnt pas à lurs possibilités ni à l évolution d lurs mods d vi. Ds fforts importants ont prmis d accélérr la construction d logmnts t notammnt d logmnts sociaux, dans l cadr du Plan d cohésion social t par la mis n œuvr d politiqus locals d l habitat ambitiuss. Cpndant, cs fforts n prmttnt pas ncor d répondr plinmnt aux attnts. Dpuis 2008, la cris économiqu t immobilièr s ajout à la cris du logmnt n cours dpuis plusiurs annés. La précarisation accru d un crtain nombr d travaillurs rnforc ls bsoins d logmnts plus abordabls. Qul élu local n rncontr pas quotidinnmnt ds dmands d ss citoyns qui xprimnt lurs attnts t souvnt lur désarroi fac à ds situations d logmnt trop précairs, mal adaptés t qui dvinnnt un véritabl contraint dans lur xistnc? D un manièr général, l logmnt put favorisr la création d activités t d mplois, d équipmnts publics, d transports t donc l dévloppmnt du trritoir. Pour ls élus locaux, prmttr à touts ls prsonns d accédr à un logmnt adapté à lurs bsoins t à lurs moyns dans lur trritoir constitu un défi majur d l action politiqu dans la duré. C guid st né du souci légitim ds élus consistant à trouvr ds solutions aux difficultés ds habitants à s logr. Il a vocation à clarifir ls dispositifs xistants parfois complxs t à mttr n avant tous ls lvirs utils prmttant d trouvr ds solutions à travrs l logmnt social. Un politiqu du logmnt social st n msur d répondr aux attnts sociétals t nvironnmntals, d prndr n compt la nécssité d la mixité social ainsi qu d la cohésion social t urbain dans la vill. L logmnt social s impos ds xigncs socials, d localisation, d qualité, ainsi qu d maîtris ds coûts. Un partnariat dans la duré ntr ls élus locaux t ls organisms HLM dans lur divrsité doit prmttr la mis n plac d un politiqu ambitius. Tmps court/tmps long Au quotidin, la qustion du logmnt appll souvnt ds réponss rapids fac à ds situations humains difficils. Crtains actions puvnt êtr mnés à brèv échéanc, notammnt par l biais d partnariats fficacs. Cpndant, un politiqu d l habitat élaboré, qui prmt l dévloppmnt du logmnt social, doit s organisr sur l long trm : il convint d prndr l tmps d la mis n plac d stratégis foncièrs, d planification, d construction, tc. La duré d l élaboration t d la mis n œuvr nécssit d adoptr un vision qui s étnd sur tout la duré d un mandat local, t parfois au-dlà. Il st fondamntal d garantir un équilibr ntr l court trm t l long trm sur ls qustions du logmnt. Ct équilibr dépnd baucoup d la volonté politiqu ds élus à insufflr ds changmnts dont ls résultats apparaîtront d façon progrssiv. Ds rsponsabilités forts t partagés La politiqu local d l habitat éman d la volonté ds élus locaux, dont la rsponsabilité a été rnforcé dans c domain dpuis qulqus annés, notammnt par la Loi du 13 août Cpndant, ls acturs publics concrnés par ls qustions du logmnt sont nombrux t intrvinnnt à ds nivaux t sur ds périmètrs différnts, c qui nécssit un important coordination : DR DYNACITÉ L Etat, au nivau national, définit ls grands orintations d la politiqu du logmnt n Franc. Il fix l cadr législatif t réglmntair qui régit la politiqu du logmnt. A travrs la Loi d financs, il définit ls nvlopps d subvntions ds aids à la pirr, accord ls aids fiscals t fix ds objctifs d production. Il financ aussi ls aids à la prsonn t st l garant du Droit au logmnt opposabl. En c qui concrn la rénovation urbain, il financ un part ds opérations à travrs l Agnc National d Rénovation Urbain (Anru). Au nivau local, il attribu ls aids à la pirr pour ls opérations d logmnt qui sont réalisés dans ls trritoirs où ls collctivités locals n sont pas délégatairs d cs aids. 6

7 L guid du logmnt social / Introduction La Commun gèr l droit ds sols t d l urbanism à travrs l Plan local d l urbanism (PLU, x-pos) ou la cart communal. A c titr, ll délivr ls prmis d construir. La Commun st souvnt sollicité pour ds aids à la production d logmnts sociaux, notammnt ds aids foncièrs t ds garantis d mprunt. Ell particip à l attribution d logmnts sociaux. Photo pag 6. Dynacité, Bourg-n-Brss (01) Photos pag 7. Nancy Habitat, Nancy (54), Architct P. Chmtov t Aiguillon résidnc (35) La Communauté urbain, d agglomé - ration ou d communs (EPCI), définit la stratégi d l habitat sur l trritoir intrcommunal, à travrs l Programm local d l habitat (PLH). Sous crtains conditions, ll put êtr délégatair ds aids à la pirr. Ell intrvint pour l logmnt ds étudiants. Ls Communs puvnt égalmnt délégur à la Communauté lur compétnc n matièr d urbanism. La Communauté put participr financièrmnt à la construction t à la réhabilitation du parc social. L Départmnt, qui st traditionnllmnt n charg ds politiqus socials, intrvint sur l logmnt, notammnt à travrs son rôl social : il définit t gèr l Plan Départmntal d Action pour ls Prsonns Défavorisés (PDALPD) avc l Etat. Dpuis 2004, il gèr ls Fonds d Solidarité Logmnt (FSL). Il doit concvoir un Plan Départmntal pour l Habitat (PDH), qui harmonis ls différnts politiqus locals d l habitat dans l Départmnt. Il put êtr délégatair ds aids à la pirr. Il particip financièrmnt à la construction t à la réhabilitation du parc social. Enfin, la Région intrvint sur ds champs spécifiqus comm ls aids au dévloppmnt durabl t aux économis d énrgi dans l habitat, pour la production t la réhabilitation d logmnt, mais aussi n matièr d rénovation urbain avc l ANRU, ou ncor n matièr d politiqu foncièr. Ell jou un rôl important pour l logmnt ds étudiants t ds juns travaillurs. Ell fournit un appui n ingéniri aux collctivités locals. Dans crtains trritoirs, notammnt plus ruraux, ls Pays sont égalmnt F. ACHDOU ds acturs importants d la politiqu d l habitat. L partag ds compétncs conduit à un crtain complxité, où ls rsponsabilités d chaqu parti smblnt parfois pu évidnts. Ctt situation put allongr ls délais d mis n œuvr ds projts. Si ds évolutions sont attndus t sront sans dout apportés prochainmnt dans l cadr d la discussion sur la réform trritorial, l partag ds rsponsabilités ntr nivaux trritoriaux soulign qu l logmnt st un préoccupation largmnt partagé. L logmnt st n fft à la croisé ds autrs politiqus sctorills : aménagmnt du trritoir, dévloppmnt économiqu, politiqus socials t familials, nsignmnt t formation, transports Ainsi, l partag ds rsponsabilités n doit pas êtr considéré comm un «dilution» : il nécssit au contrair d rnforcr l dialogu t la concrtation ntr nivaux trritoriaux, pour miux harmonisr ls actions t ls rnforcr. Ds délégations d compétncs, ascndants ou dscndants, sont possibls localmnt pour facilitr lur articulation. Chaqu élu local, à son nivau trritorial, n tnant compt du contxt dans lqul il s inscrit, a la possibilité d activr ds lvirs t d initir ds actions prmttant d offrir un millur logmnt à nos concitoyns. DR AIGUILLON RÉSIDENCE 7

8 1 r parti L logmnt social, pourquoi? F. RHODES

9 L guid du logmnt social / L logmnt social, pourquoi? L logmnt st l un ds principals préoccupations ds citoyns avc l mploi t l pouvoir d achat. Dans tous ls trritoirs, qu ils soint tndus ou détndus, ds attnts particulièrs s xprimnt t ds intrpllations sont adrssés aux élus locaux. Cs bsoins sont liés aux mutations connus par la société dpuis qulqus annés : évolutions démographiqus, évolution d la composition ds famills t ds mods d vi, mais aussi évolution ds trritoirs t d lurs problématiqus. Cs bsoins sont liés égalmnt à un précarisation ds ménags dans un contxt économiqu plus difficil. Dans c contxt, l logmnt social, n locatif ou n accssion social à la propriété, prmt d trouvr ds réponss ajustés aux bsoins ds trritoirs. Par aillurs, l logmnt social t ss opératurs possèdnt ds caractéristiqus proprs qui ls distingunt ds autrs opératurs d la construction t d l immobilir : cs caractéristiqus n font ds partnairs pérnns ds politiqus d l habitat dans ls trritoirs. 1 L logmnt social répond aux problématiqus d aujourd hui La société st actullmnt travrsé par ds mutations importants t par d nombruss fracturs. Si ls faits sont connus, il import d mttr n xrgu qulqus caractéristiqus actulls d la situation français qui smblnt plus particulièrmnt impactr la politiqu du logmnt t l logmnt social. a. La société n mutation La population français s accroît. L INSEE prévoit 67,2 millions d habitants n 2030 soit 10 % d plus qu n 2005, t 70 millions n La population augmnt rapidmnt avc un taux d natalité d 2,1 nfants par fmm n Franc. Ctt spécificité français st un phénomèn qu il convint d prndr n compt pour l logmnt : un grand nombr d nfants augmnt ls dmands d logmnts plus spaciux, d placs n crèchs t dans ls écols t d srvics. La croissanc du nombr d juns nécssit d augmntr l nombr d logmnts accssibls pour lur prmttr d s lancr dans la vi, d décohabitr, d fair ds étuds ou d s rapprochr ds mplois. Simultanémnt, la composition par tranch d âg connaît d profonds transformations. Entr 2005 t 2030, la part ds habitants âgés d plus d 60 ans augmntra d 56 %, cll ds plus d 80 ans d 75%. Au total, ls 60 ans t plus rprésntront près d 20% d la population. Cs chiffrs doivnt incitr à anticipr l passag ds prsonns vrs un plus grand dépndanc n matièr d logmnt, c st-à-dir davantag d bsoins t d srvics dans c domain. Ls mods d vi évolunt. On s mari plus tard, on divorc, on rfond un famill L phénomèn ds ménags isolés, ds famills monoparntals t ds rcompositions familials cré d nouvaux bsoins. La précarité augmnt. La société d aujourd hui st marqué par ds écarts d rvnus d plus n plus importants dans la population. Ls ménags ls plus modsts s paupérisnt, notammnt du fait d un précarisation du travail : chômag, CDD, tmps partils subis. L ascnsion social connu hir ntr dux générations n st plus évidnt aujourd hui, y compris pour ls classs moynns. La pur du chômag gagn un majorité d travaillurs D nouvaux bsoins émrgnt, qui concrnnt ds catégoris très variés d la population. Ds stratégis résidntills nouvlls t ds njux d attractivité du trritoir. Ls choix résidntils s transformnt, conduisant à d nouvlls tndancs dans ls flux d populations. A l échll régional, l INSEE constat ds mouvmnts importants vrs l Oust t vrs l Sud qui vont continur d s rnforcr. Ds zons rurals connaissnt un rgain d dynamism. Dans d autrs régions, notammnt l Nord-Est, l attractivité sra moins fort, mais il sra évntullmnt nécs- MARNE (51) La bours du logmnt ds prsonns à mobilité réduit Dstiné à facilitr l attribution d logmnts adaptés aux prsonns qui n ont bsoin, un dispositif partnarial a été mis n plac dans la Marn au début d l anné Chaqu organism HLM du Départmnt rcns dans un prmir tmps ss logmnts xistants, slon qu ils sont dstinés aux prsonns à mobilité réduit, aux prsonns n situation d handicap motur, t aux prsonns souffrant d un handicap snsoril, cognitif ou mntal. Ls informations sont transmiss au sin d un bours géré par l Comal Pact 51, qui mt n rlation l offr d logmnt adapté disponibl t la dmand d logmnt pour ls prsonns n situation d handicap. C dispositif, lancé début 2010, réunit l Comal Pact 51, l Consil Général d la Marn t l Union Social pour l Habitat d Champagn-Ardnn. L ESSENTIEL Ls évolutions d la société sont marqués par un démographi très dynamiqu mais aussi un viillissmnt d la population, un évolution ds mods d vi, l accntuation d la précarité t l augmntation ds bsoins d logmnt. L rnforcmnt ds mobilités spatials rcompos ls trritoirs. Cs phénomèns soulignnt la nécssité d mnr ds politiqus locals d l habitat, avc un vision à court, moyn t long trm. L habitat accompagn l dévloppmnt ds trritoirs, mais il put aussi contribur à lur attractivité, au mêm titr qu ls politiqus économiqus, socials t culturlls. 9

10 L guid du logmnt social / L logmnt social, pourquoi? FOCUS La divrsité d l habitat t l obligation ds «20 %» d logmnts sociaux dans crtains communs La Loi Solidarité t Rnouvllmnt Urbain du 13 décmbr 2000 a transformé l objctif d divrsité n un obligation d solidarité pour un crtain nombr d communs, n villant à un millur répartition trritorial ds logmnts sociaux. Ell fix un obligation d 20 % d logmnts sociaux parmi ls résidncs principals, à attindr avant 2020 pour ls communs d plus d habitants (1 500 n Il-d-Franc), situés dans ls agglomérations d plus d habitants (articl L du CCH). Rnforcé par la Loi DALO d 2007, la disposition concrn aujourd hui 973 communs. Lur déficit actul n logmnts sociaux, par rapport à l obligation, montr qu logmnts sont à y construir. L accssion social à la propriété n st pas comptabilisé dans ls 20 % d logmnts sociaux d la commun. Ls communs n ont pas pour obligation d attindr ls 20 % du jour au lndmain. Ds objctifs d rattrapag progrssifs sont fixés avc l Préft, qui vérifi lur application, sur ds périods trinnals. En cas d manqumnt, ds sanctions financièrs puvnt êtr appliqués : un contribution annull st pris sur ls rssourcs fiscals d la commun. La Loi ENL a prévu la mis n plac d commissions départmntals t nationals chargés d étudir la situation ds communs après constat d carnc du Préft. sair d produir un offr d logmnt économiqumnt plus abordabl. Au nivau plus local, ls équilibrs cntr-périphéri tndnt à s modifir, sous l influnc ds changmnts d mod d vi. L augmntation ds coûts ds transports ainsi qu ls xigncs nvironnmntals oblignt à s posr la qustion d la dnsité dans ls vills. Ls cntrs-vills, t ls liux à proximité d infrastructurs d transports n commun, connaissnt un rgain d attractivité t constitunt ds pôls d dévloppmnt. Enfin, ls choix résidntils sont fortmnt liés aux problématiqus d mploi. L dévloppmnt économiqu concrn ls grands vills mais l attractivité ds spacs périurbains s st dévloppé. Ls pôls d compétitivité sont dstinés à donnr un nouvl élan à crtains trritoirs. En tout état d caus, l logmnt st, d un part, un vctur d attractivité pour ls ntrpriss qui désirnt s installr dans un trritoir t, d autr part, un accompagnatur d lur implantation, pour prmttr l logmnt ds salariés dans un trritoir qu ils auront choisi. b. L logmnt social au cœur d cs njux L logmnt, qui occup n moynn près d 25 % d lurs dépnss, st un préoccupation important ds ménags. Il put égalmnt constitur un problèm particulièrmnt aigu pour d nombruss famills. Pour d nombrux ménags simplmnt modsts, t non sulmnt ls plus démunis, s logr aux conditions du marché constitu un problèm. Slon un sondag récnt (1), 64 % ds Français, touts catégoris socials confondus, pnsnt qu ils auront un jour bsoin pour ux ou pour lurs nfants d un logmnt social. L logmnt social st traditionnllmnt l logmnt «familial». Il continu à jour c rôl important pour un larg catégori d famills. Il jou un rôl d solidarité pour ls plus modsts, mais il a aussi pour vocation à accuillir ds classs moynns, ls profssions intrmédiairs, comm ls instituturs, ls infirmièrs, lorsqu ls prix du marché sont élvés, tc. Il rmplit, dans ls trritoirs, un rôl important n favur d la mixité social t générationnll. Un plus grand nombr d logmnts sociaux dans un commun prmt d accuillir plus d famills t d nfants. L logmnt social st un véritabl factur d dynamism. Trouvr un logmnt lorsqu l on début dans la vi, qu l on altrn ds stags, ds CDD, ou avc un CDI pu rémunéré, st souvnt un parcours smé d obstacls, du fait d la précarité, mais aussi du fait du manqu d logmnts répondant aux bsoins. Un grand nombr d juns adults sont contraints d rstr chz lurs parnts, d autrs doivnt s éloignr d lur vill d origin pour trouvr un logmnt locatif accssibl. Pourtant, gardr ds juns dans un commun st un gag d avnir. Cla prmt d assurr un mixité générationnll important pour l «vivr nsmbl». Plus tard, lorsqu cs juns fondront un famill, ils prmttront d maintnir un class ou un écol, c qui put s avérr important pour la 64% ds Français, touts catégoris socials confondus, pnsnt qu ils auront un jour bsoin d un logmnt social. vi n miliu rural. L logmnt social constitu alors un solution, mêm d façon transitoir, pour ls aidr à démarrr dans la vi. Cpndant, l accès au logmnt social put êtr difficil pour ls juns, du fait d la longuur ds délais d attnt. La Loi d Mobilisation pour l Logmnt t d Lutt contr l xclusion d 2009 prmt d crér ds dispositifs simplifiés pour ls moins d 30 ans, qui puvnt, dans l cadr d la politiqu lo- L ESSENTIEL Localmnt, l logmnt social constitu un répons prtinnt aux problématiqus divrss rncontrés par ls citoyns. Qu ils débutnt dans la vi ou chrchnt un liu pour vivr un rtrait paisibl, qu ils rchrchnt un logmnt lorsqu la famill s agrandit, ls citoyns puvnt trouvr dans l habitat social ds réponss à différnts momnts d lur vi. Pour ls prsonns n situation d handicap, mais aussi ls prsonns travrsant ds situations difficils t ds problèms d insrtion, ds réponss adaptés puvnt êtr proposés par ls organisms HLM. D nombruss dmands sont souvnt adrssés aux élus, qui puvnt s orintr vrs ls organisms HLM pour ls aidr à concvoir t produir ds logmnts qui répondnt à cs bsoins. 10

11 L guid du logmnt social / L logmnt social, pourquoi? Photo pag 11. Habitat 13, La Cathédral, Marsill (13). M. MONTEGRANDI cal, obtnir un contrat d un an rnouvlabl un fois. Dpuis qulqus annés, ls prsonns âgés sont d plus n plus nombruss à s tournr vrs ls organisms HLM. Au fil du tmps, lur logmnt put êtr dvnu trop grand, trop chr t souvnt éloigné du cntr-vill. L logmnt social apparaît alors comm un solution n offrant un loyr abordabl, un localisation plus proch ds srvics mais aussi ds possibilités d adaptation n cas d handicap. La présnc ds prsonns âgés dans l parc HLM a augmnté d façon tout à fait significativ t dvrait s poursuivr. D c fait, ls organisms HLM travaillnt pour adaptr lur gstion à ds locatairs n attnt d réponss adaptés à lur situation. Concrnant l handicap motur ou mntal, ls organisms HLM apportnt ds réponss individualisés n adaptant ds logmnts dans l parc xistant, t n produisant un offr d logmnts nufs accssibls, conformémnt à la loi d Ds actions partnarials visnt à rapprochr l offr d la dmand, notammnt par l rpérag d l offr adapté xistant (convntions avc ls hôpitaux). Pour ls prsonns précairs, n réinsrtion, ou qui connaissnt simplmnt ds difficultés, ls organisms HLM proposnt un panl d solutions altrnativs n logmnt ou n hébrgmnt : logmnt très social, CHRS, résidncs socials, maisons rlais, logmnt d insrtion. (Voir la troisièm parti, «Ls réponss pour ls ménags fragilisés», p. 36, pour plus d détails.) Pour touts ls famills, quls qu soint l âg t la situation familial, ls organisms HLM aidnt à construir ds parcours résidntils, au fur t à msur ds bsoins t d l évolution d la vi. Cs parcours puvnt conduir vrs un logmnt social miux adapté aux bsoins, mais aussi vrs l logmnt intrmédiair ou ncor l accssion social à la propriété sécurisé. Cpndant, l FOCUS Qui vit n HLM aujourd hui? Ds famills nombruss t ds famills monoparntals. La vocation familial du parc HLM rst toujours d actualité. Ls famills dits nombruss (avc au moins trois nfants) sont surrprésntés dans l parc HLM, tout comm ls famills monoparntals qui constitunt près d 16 % ds ménags du parc social contr à pin 7 % d l nsmbl ds ménags tous scturs confondus. Ds juns d moins d 18 ans, mais pu d juns ménags. 29 % ds habitants y ont moins d 18 ans, alors qu ctt class d âg constitu sulmnt 22 % d l nsmbl d la population. Cpndant, ls juns ménags titulairs d bail sont sous-rprésntés par rapport au parc privé (12 % ds prsonns d référnc ds ménags hébrgés dans l parc social ont moins d 30 ans). Ds prsonns suls. Cs drnièrs annés, logmnt social n répond sul à touts ls qustions, t l parc privé doit aussi jour un rôl. En fft, l parc social rprésnt 17 % ds résidncs principals t n put accuillir tous ls ménags ls plus modsts, notammnt dans un objctif d divrsité. Ls politiqus locals d l habitat doivnt donc villr à la complémntarité ds parcs. (1) Sondag CSA pour l Union social pour l habitat, novmbr la part ds prsonns suls s accroît (39 % ds locatairs HLM). C phénomèn sociétal, lié aux séparations, aux miss n coupl tardivs, mais aussi au viillissmnt ds locatairs n HLM, st particulièrmnt important dans l logmnt social. Ds prsonns âgés. Ls plus d 60 ans rprésntnt aujourd hui 27 % ds locatairs HLM. Cs locatairs sont présnts dans lur logmnt dpuis d nombruss annés. C sont aussi d nouvaux locatairs qui trouvnt dans l logmnt social un répons à lurs bsoins du momnt. Ds prsonns issus d l immigration. La proportion ds ménags issus d l immigration logés dans l parc HLM augmnt régulièrmnt. Ell a évolué d 15,0 % n 1996 à 17,5 % n 2006, alors qu, dans l nsmbl d la population, ll st passé d 8,4 % à 9,6 %. 11

12 L guid du logmnt social / L logmnt social, pourquoi? 2 Photo pag 13. COL COOP, Anglt (64). Ls organisms HLM porturs d un mission d intérêt général au srvic du trritoir Créés au début du XX siècl, ls organisms HLM sont ds opératurs sociaux porturs d un mission d intérêt général. Il n xist aujourd hui près d 800, répartis sur l nsmbl du trritoir. Cs opératurs ont ds statuts juridiqus différnts, qui s xpliqunt par lur histoir t, dans crtains cas, par lurs missions. a. Qui sont ls organisms HLM? Il xist cinq grands «famills» d opératurs d logmnt social. Ls Offics Publics d l Habitat (OPH) (x-ophlm t OPAC), communaux, intrcommunaux ou départmntaux, émannt ds collctivités locals. Ils conçoivnt t réalisnt ds opérations d logmnt locatif t ds opérations d accssion à la propriété. Ils sont aussi aménagurs. Ls Entrpriss Socials d l Habitat (ESH) sont ds sociétés anonyms à but non lucratif, avc un actionnariat privé t public. Ells xrcnt ls mêms missions. FOCUS Mixité social, divrsité social, du concpt à la pratiqu Ls notions d mixité t d divrsité socials sont définis par la loi. Ells fixnt un cadr pour l action ds organisms HLM : l objctif d divrsité d l habitat résult d l articl 16 d la Loi d orintation pour la vill d 1991, t l objctif d mixité social ds vills t ds quartirs st inscrit dans la Loi d lutt contr ls xclusions d 1998 t dans l CCH à l articl L. 411 (2). Bin qu actés par la loi, la divrsité social comm la mixité rstnt ds notions difficils à définir. Loin d s réduir à la sul dimnsion d l habitat, lls rnvoint à la dimnsion urbain, t notammnt aux qustions d transports, d srvics t d écol. Lur promotion xig ds ngagmnts importants, soutnus par un fort volonté politiqu d allr à l ncontr d la tndanc ds marchés à la ségrégation trritorial t au souhait d «l ntr-soi». S agissant d l habitat t d l action ds acturs locaux, la mixité social n constitu pas un fin n soi, mais sa rchrch doit fonctionnr comm un lign dirctric prmannt d l action local. Ell rnvoi à la qustion d l équilibr prmttant la cohésion social t l vivr nsmbl, mais aussi l égalité ds chancs. Par la réalisation d logmnts, ils répondnt aux attnts ds catégoris socials qui n puvnt s logr corrctmnt aux prix du marché. La Hald définit la divrsité social d manièr larg : ll doit êtr ntndu «n trms d nivaux d rvnu t d éducation, mais aussi n trms d origins géographiqus, culturlls, thniqus, d âg, d compositions familials, d apparnc ou d condition physiqu» (3). S il st impossibl, t sans dout vain, d chrchr à détrminr l «bon dgré» d mixité ou d divrsité pour qu cs prsonns ou groups coxistnt harmoniusmnt, nous connaissons ls ffts d l absnc d mixité social t ss conséquncs. D un façon général, la réalisation d logmnts sociaux nouvaux st un solution pour prmttr d satisfair un pluralité d impératifs. Ell induit un crcl vrtuux qui constitu un nju pour ls politiqus d l habitat : davantag d logmnts sociaux, bin répartis sur l trritoir ds agglomérations pour y accuillir différnts catégoris d ménags, dont ls juns t ls classs moynns, n pouvant s logr d façon satisfaisant dans ls conditions du marché. Mais égalmnt plus d logmnts pour accuillir ls prsonns défavorisés dans un situation d mixité social ds vills t ds quartirs. Ls Sociétés Coopérativs d HLM réalisnt principalmnt ds opérations d accssion social à la propriété sécurisé, lls sont aussi spécialisés dans ls missions d syndic. Ls Sociétés Anonyms Coopérativs d Intérêt Collctif pour l Accssion à la Propriété (SACICAP), ancinnmnt Sociétés Anonyms d Crédits immobilirs, n sont pas HLM au sns du titr IV du CCH, mais réalisnt ds opérations d accssion à la propriété pour ds ménags sous plafond PTZ. A travrs lurs missions socials, ils accompagnnt ls publics spécifiqus vrs l logmnt, notammnt n zon rural. En outr, 192 Entrpriss publiqus locals (EPL) construisnt ou gèrnt ds logmnts sociaux slon ds conditions équivalnts à clls ds organisms HLM. b. La mission d intérêt général ds organisms HLM Tous ls organisms HLM sont porturs d un mission d intérêt général. Par la réalisation d logmnts locatifs ou n accssion à la propriété, ils répondnt aux attnts ds catégoris socials qui n puvnt s logr corrctmnt aux prix du marché. Ils ont vocation à produir, gérr t adaptr ds logmnts d haut qualité tchniqu, architctural, urbain t nvironnmntal. En c sns, ils sont au srvic du «miux vivr nsmbl» dans ls vills t ls quartirs. Ctt mission social ngag ls organisms à produir ds logmnts auxquls sont attachés ds obligations particulièrs, traduits dans ds convntions signés avc l Etat : Ds prformancs tchniqus xigants ; Un loyr maximal ; Ds conditions d accès définis : ds rssourcs plafonnés, ds priorités pour choisir ntr ls dmandurs ; Ds garantis pour ls locatairs t ls accédants : l droit au maintin dans l parc social, la sécurisation ds accédants à la propriété ; Ds srvics spécifiqus gratuits : ni commission ni frais d dossir pour accédr au logmnt ; Ds obligations n matièr d concrtation locativ ; L organisation d un précontntiux t ds obligations n matièr d prévntion ds xpulsions. 12

13 L guid du logmnt social / L logmnt social, pourquoi? CROSSAY La mixité social (voir ncadré pag 12) st un mission fondamntal, inséparabl d l accuil d cux qui rncontrnt ds difficultés. Ls organisms HLM mènnt un mission d insrtion par l habitat au srvic d politiqus nationals t locals d l habitat. Par rapport à d autrs acturs d l habitat, dux caractéristiqus fondnt lur spécificité : Lurs ngagmnts sociaux t trritoriaux pérnns (pas d déconvntionnmnt ds logmnts au bout d qulqus annés à la différnc ds logmnts privés convntionnés) t la présnc d un intrlocutur au sin d l organism HLM, localmnt t dans la duré. Lur mission d intérêt général qui s traduit par ds règls : réinvstissmnt ds résultats dans lur activité, plac donné aux collctivités locals, aux habitants t aux partnairs dans lurs instancs d décision. c. Ds organisms HLM acturs du trritoir Ls élus locaux participnt à la gouvrnanc ds organisms HLM dans chacun ds famills d organism HLM. Au sin du Consil d administration ds CA MELUN VAL DE SEINE (77) L choix d un rprésntation dans ls instancs ds organisms HLM d son trritoir Engagé dans la délégation ds aids à la pirr, la Communauté d agglomération d Mlun Val d Sin a intégré dans sa politiqu d l habitat la participation d ss élus au fonctionnmnt t à la pris d décision ds triz ESH qui intrvinnnt sur son trritoir. Ds mmbrs élus, désignés pour rprésntr la communauté aux instancs d décision d cs ESH, siègnt à lurs assmblés générals t, pour crtains, aux consils d administration ou aux consils d survillanc. Ainsi, ls élus sont informés ds projts ds organisms n matièr d patrimoin t puvnt miux appréhndr ls pratiqus ds organisms HLM. L ESSENTIEL La spécificité ds organisms HLM st lur mission d intérêt général qui ls différnci ds autrs acturs du sctur d la construction t d l immobilir. Ds obligations sont attachés aux logmnts qu ils réalisnt (ncadrmnt ds loyrs t ds rssourcs d locatairs, garantis apportés aux locatairs ). Ils ont un mission n matièr d mixité t d équilibr social d l habitat. Lurs ngagmnts sociaux sont pérnns t ls produits issus ds loyrs sont réinvstis dans la construction. Enfin, ils sont ds acturs au srvic ds trritoirs : ds élus locaux participnt à lurs instancs. C sont ds outils d la mis n œuvr ds politiqus d l habitat décidés localmnt. 13

14 L guid du logmnt social / L logmnt social, pourquoi? Photo pag 14. L Foyr Rémois, quartir Wilson, Rims (51). organisms, plusiurs siègs sont résrvés aux élus ds trritoirs dans lsquls ls organisms intrvinnnt. Il st important qu ds rprésntants ds collctivités locals occupnt ctt plac qui lur st résrvé dans ls instancs. Ell lur prmt d participr n amont aux choix stratégiqus qui présidront l action ds organisms dans ls trritoirs. Si lls n ont pas été sollicités, ls collctivités locals dont un part important du patrimoin d l organism s trouv dans lur trritoir puvnt présntr ds dmands aux opératurs HLM pour siégr dans ls instancs, si ds siègs résrvés aux collctivités locals sont vacants. Dpuis 2003, la plac ds collctivités locals dans ls instancs ds organisms s st accru très fortmnt. Réform ds ESH (SA HLM) (2003) : Ls collctivités locals siègnt d façon FOCUS Logmnt HLM, logmnt social, logmnt aidé, qulls différncs? Lorsqu l on parl d logmnt social, il s agit traditionnllmnt t dans c guid du logmnt HLM ou d clui ds EPL. Son caractèr social st pérnn, il st lié à l habitation t non au ménag qui l occup. Il fait l objt d caractéristiqus préciss t d obligations liés à ss financmnts. C st l sujt qui st dévloppé dans c guid. En outr, l trm d logmnt «aidé» put êtr utilisé, mais il st plus général qu l logmnt HLM ou logmnt social : il s agit alors d logmnts avc un convntionnmnt à vocation social ou intrmédiair. L parc privé bénéfici d aids publiqus, notammnt ls logmnts convntionnés avc ou sans travaux, avc ls aids d l Agnc National d l Habitat. En contrparti d un aid financièr publiqu, l propriétair convntionn son logmnt, c st-à-dir qu il s ngag pour un duré limité (6 ou 9 ans) à lour son logmnt à ds prsonns sous un crtain nivau d rssourcs défini. A coût égal pour la collctivité publiqu, la contrparti social st moins important, t sa duré plus court. Un xcption : ls logmnts produits par qulqus opératurs spécialisés dans l logmnt très social. Par aillurs, ls aids fiscals dits «Robin» ou «Scllir» (Loi du 30 décmbr 2008 n rmplacmnt du «Borloo populair») visnt à ncouragr l invstissmnt locatif privé. En contrparti d l aid fiscal, ls logmnts sont convntionnés t ls loyrs sont plafonnés. Cpndant, c convntionnmnt st limité dans l tmps, t ls loyrs rstnt trop élvés pour jour véritablmnt un rôl social. Par aillurs, dans crtains trritoirs, ds logmnts construits par cs dispositifs ont été conçus slon ds logiqus d invstissmnt plutôt qu n répons à ds bsoins locaux n logmnt. Il arriv qu ils n trouvnt pas d locatair. Pour ls élus, il convint d rstr vigilant sur la construction d cs logmnts. Ls pouvoirs publics apportnt égalmnt lur soutin à l accssion à la propriété. Ls Offics Publics d HLM, ls Entrpriss Socials d l Habitat t ls Coopérativs HLM bénéficint d avantags fiscaux d l Etat pour l accssion social. Par aillurs, dpuis la Loi TEPA d 2007, tous ls primo-accédants, sans condition d rvnus, bénéficint d un déduction fiscal sur lurs rvnus. Ls dux catégoris d accssion sont aidés, mais un sul st véritablmnt social n concntrant l aid sur ls ménags qui n ont l plus bsoin. Il st important d clarifir ls trms d comparaison ds coûts t ds contrpartis socials pour ls différnts typs d logmnts afin d msurr ls avantags réls apportés à la collctivité. obligatoir au Consil d administration. Ells doivnt n xprimr la dmand à l organism HLM, qui put ls sollicitr. Réform ds SACICAP (x-crédit immobilir) (2006) : ls collctivités locals sont «associés obligatoirs» t disposnt d la majorité dans l un ds quatr collègs du consil d administration. Réform ds Offics publics d l habitat (2007) : la collctivité d rattachmnt dispos d la majorité ds voix au consil d administration. Réform ds coopérativs d HLM (2003) : ls collctivités locals sont désormais obligatoirmnt associés au capital ds sociétés coopérativs d'intérêt collctif d HLM (Scic d HLM). (2) L articl L du CCH t l articl L du Cod d l Urbanism s réfèrnt à un obligation d mixité social t urbain. Ls notions d mixité t d divrsité sont égalmnt très présnts dans la Loi SRU. Mais on ls rtrouv égalmnt dans la Loi Librtés t rsponsabilités locals à propos du PLH, la Loi Engagmnt national pour l logmnt t la Loi Dalo. (3) Défi nition d la Haut autorité d lutt contr ls discriminations t pour l égalité (HALDE) Rapport sur la divrsité social dans l habitat, octobr F. ACHDOU L ESSENTIEL Pour répondr aux bsoins d aujourd hui t d dmain, il st fondamntal d anticipr t d réfléchir à un aménagmnt global d la vill t du trritoir. L logmnt social fait parti intégrant d c projt t particip à la construction d la vill d dmain, car il pourra prmttr : d trouvr ds réponss à tous ls bsoins t à tous ls publics, t notammnt ls prsonns ls plus modsts, d s assurr d la réalisation d logmnts d qualité, économs n énrgi t rspctuux d l nvironnmnt, t d produir ds logmnts qui s intègrnt dans l paysag urbain t sont vcturs d cohésion social t urbain. 14

15 2 parti L logmnt social, commnt? C. CIEUTAT

16 L guid du logmnt social / L logmnt social, commnt? Qul trritoir vut-on construir pour l avnir? Fac aux njux d notr société, l action publiqu local vis à apportr ds réponss à travrs un projt d trritoir qui dssin l avnir, autour d trois axs : mploi, srvics t logmnt. L logmnt occup tout sa plac dans c projt pour l trritoir. Il accompagn t rnforc un politiqu d dévloppmnt économiqu t d implantation d ntrpriss. Il jou un rôl important pour prolongr ou infléchir ds tndancs démographiqus : logmnts pour ls famills ou ls juns, t maintin d un class à l écol, logmnts adaptés pour la population viillissant t soutin à l mploi d srvics à la prsonn, tc. Dans c contxt, mnr un politiqu d logmnt dans son trritoir, c st contribur à la réussit ds politiqus assurant l dévloppmnt du trritoir. La politiqu du logmnt sur un trritoir, c st à la fois l habitat privé, qu il faut dévloppr ou rénovr, mais aussi l logmnt social. L objt d ctt duxièm parti st d xpliqur, à partir ds bsoins idntifiés, la gnès d un opération d logmnt locatif social. 1 Bin connaîtr son trritoir pour miux répondr aux bsoins n logmnts CG DE LA HAUTE-SAÔNE (70) Logr ls juns qui quittnt l domicil d lurs parnts, maintnir ds prsonns âgés à domicil dans ls logmnts adaptés, trouvr un logmnt pour l institutric ou l jun cadr qui début dans l ntrpris local, prmttr à un coupl qui s sépar d trouvr dux logmnts adaptés à lurs rvnus Touts cs préoccupations bin connus ds élus sont n réalité la traduction d un bsoin d logmnt social dans lur vill. Mais au-dlà, commnt connaîtr précisémnt ls bsoins par rapport aux logmnts disponibls? Ctt connaissanc indispnsabl st au fondmnt d l intrvntion ds élus n matièr d logmnt. Habitat 2020 : l contrat trritorial d objctifs Dans l cadr d sa politiqu d dévloppmnt trritorial, l Consil général a mis n plac ds contrats d objctifs trritoriaux n matièr d habitat avc ls communautés d communs. L objctif d ctt politiqu consist à prmttr à la Haut-Saôn d disposr d un diagnostic partagé ds problématiqus d l habitat dans l trritoir, pour élaborr un stratégi clair t fficac dans c domain. La démarch s appui sur un logiqu ascndant, où chaqu communauté d communs réalis dans un prmir tmps un diagnostic d ss bsoins pour la périod , puis définit ss objctifs n matièr d construction d logmnts. L Consil général valid cs objctifs t contractualis avc ls communautés pour prmttr lur production. Ainsi, à partir ds bsoins réls rcnsés par ls acturs locaux, l Consil général assur un politiqu cohérnt sur l trritoir, t incit ls acturs à s ngagr durablmnt dans un politiqu d l habitat. Pour répondr aux bsoins n matièr d logmnt, il convint d obsrvr d façon précis l trritoir dans touts ss dimnsions économiqus, socials t urbains. Ls bsoins s apprécint particulièrmnt à partir d un analys ds caractéristiqus t ds évolutions d la population, ainsi qu du marché du logmnt à l échll communal, intrcommunal, voir du bassin d habitat. L choix d la bonn échll d obsrvation, puis d intrvntion, st primordial. Ls bsoins s apprécint à un momnt donné, mais ils doivnt surtout s inscrir dans un évolution probabl. A partir ds constats actuls, qul scénario souhait-t-on écrir pour l avnir? a. La pris n compt ds njux trritoriaux à l échll prtinnt La connaissanc d son trritoir, notammnt pour la Commun, pass par la compréhnsion du contxt plus larg dans lqul ll s situ. Pour ctt raison, la pris n compt ds échlons supracommunaux, ainsi qu la connaissanc d lurs documnts d planification (SCOT) t d programmation (PLH), st ssntill. Cs documnts présntnt ds diagnostics t fixnt ds orintations qui apportnt ds informations utils t ont ds incidncs pour ls échlons infratrritoriaux. Si cs documnts n xistnt pas, ils puvnt êtr rédigés à l initiativ ds acturs locaux n mobilisant lurs partnairs. Ls documnts d planification L Schéma d Cohérnc Trritorial (SCOT), qui mt n cohérnc ls politiqus sctorills d urbanism, d habitat, d transports t d commrc, vis à répondr aux njux d dévloppmnt d un bassin d habitat, d un pays ou d un EPCI. Ainsi, à partir d un diagnostic, il précis ls objctifs d aménagmnt t d urbanism, y compris n matièr d équilibr social t d construction d logmnts sociaux. Son élaboration associ l Etat t tous ls échlons d collctivités locals t lurs groupmnts concrnés. Il st souhaitabl d y associr ls organisms d logmnt social. L PLU t l PLH doivnt s conformr à ss orintations. La Loi Engagmnt National pour l Environnmnt prévoit un rnforcmnt du caractèr prscriptif du SCOT n matièr d habitat. DR USH - F.-X. BOUCHART 16

17 L guid du logmnt social / L logmnt social, commnt? DR USH L Plan Local d d Urbanism (PLU) st l documnt d planification urbain d la commun ou d l intrcommunalité. Il précis l droit ds sols. Il doit êtr compatibl avc l SCOT t êtr conform au PLH t, pour cla, actualisé après l adoption d un PLH. Il comprnd un parti d orintation, l Projt d Aménagmnt t d Dévloppmnt Durabl (PADD). Clui-ci inscrit la Commun dans l cadr plus larg du bassin d vi, t définit ls infrastructurs nécssairs, mais aussi ls logmnts attndus. Actullmnt, il xist 120 PLU intrcommunaux. Dans l cadr ds réforms à vnir, l PLU pourrait dvnir un compétnc d l intrcommunalité. Ls documnts d programmation d la politiqu d l habitat En matièr d habitat, l Programm local d l habitat (PLH) st l documnt stratégiqu qui énonc la politiqu du logmnt à l échlon intrcommunal : parc public t privé, gstion du parc xistant t ds constructions nouvlls, populations spécifiqus. Il st obligatoir pour touts ls communautés d plus Pour répondr aux bsoins n matièr d logmnt, il convint d obsrvr l trritoir dans touts ss dimnsions économiqus, socials t urbains. d habitants compétnts n matièr d habitat, avc un vill cntr d habitants, mais aussi pour ls communs d plus d habitants qui n sont pas dans un intrcommunalité. L PLH comprnd un diagnostic sur l fonctionnmnt du marché local, un documnt d orintation t un programm d action, avc notammnt l nombr d logmnts sociaux à réalisr. Il définit ls objctifs t ls moyns d l amélioration du parc xistant t du dévloppmnt d l offr, pour l habitat social t privé, n tnant compt d l équilibr social. Il inscrit l habitat dans un logiqu d dévloppmnt trritorial qui impliqu l urbanism, ls transports t l dévloppmnt économiqu. Dpuis 2009, l PLH doit fixr ds objctifs d production d logmnts par commun. Un comité d pilotag n charg du suivi du PLH st mis n plac. Il assur l suivi d la dmand d logmnt social, ds évolutions du parc social t privé, t mèn l analys du marché immobilir. Dans l cadr du projt consistant à accntur l caractèr intrcommunal du PLU, ds propositions sont adrssés par crtains acturs, n vu d rassmblr l PLU, l PLH t l PDU (Plan ds Déplacmnts Urbains) dans un documnt uniqu assurant plus d cohérnc. L Programm départmntal d l habitat (PDH), initié n 2006, vis à facilitr la coordination ds différnts poli- Photo pag 16. OPAC 38, Pont-n-Royans (38) Photo pag 17. Lorint Habitat, Architct Agnc Castro-Dnissof, Lorint (44). 17

18 L guid du logmnt social / L logmnt social, commnt? EURE (27) L PDH du Départmnt Délégatair ds aids à la pirr, l Départmnt d l Eur a élaboré un PDH qui poursuit trois objctifs : accompagnr la rstructuration ds quartirs d habitat social, soutnir un offr d logmnt social dans ls communs rurals, rnforcr la pris n compt ds bsoins ds ménags ls plus fragils. Dans un sctur à dominant rural, où 24 communautés d communs font moins d habitants, l Départmnt s positionn ainsi comm chf d fil pour prmttr d assurr un dévloppmnt cohérnt d l habitat sur l nsmbl du trritoir. HAUTE-NORMANDIE L Obsrvatoir d la dmand d logmnt social En région Haut-Normandi, un Obsrvatoir régional d la dmand d logmnt social a vu l jour n 2005 ; il réunit ls 27 baillurs sociaux t SEM d la Région. Ss résultats donnnt ds informations préciss par départmnt, communautés d agglomération, pays t vills pour ls plus importants d ntr lls. Ils prmttnt d avoir un connaissanc précis d la dmand d logmnt t d son évolution par : catégori d dmandur slon lur statut (locatair parc privé, locatair parc social, sans logmnt propr) ; typ d logmnt rchrché ; rssourc ds dmandurs ; âg ds dmandurs. Photo pag 19. ICF La Sablièr, Joinvill-l-Pont (94), architct : M. Balladur. tiqus d l habitat sur l nsmbl du trritoir concrné. Il st élaboré pour six ans. Il put aidr à assurr la cohérnc ntr ls trritoirs dotés d un PLH t cux qui n l sont pas. b. La connaissanc du marché local du logmnt L obsrvation ds marchés du logmnt dans la commun, afin d miux crnr ls bsoins, constitu un étap important d un opération d logmnt. Dans un prmir tmps, il st nécssair d avoir un vu d l nsmbl ds logmnts xistants dans l trritoir, slon lur statut (locatif privé, locatif social, accssion à la propriété), lur natur (individul ou collctif, taill t typologi ds logmnts, tc.) ou lur qualité (vacanc, insalubrité, tc.). Dans un scond tmps, l analys ds marchés t ds flux prmt d idntifir un parti d la dmand. Pour l parc privé, ls agncs immobilièrs t lurs résaux (notammnt la FNAIM) t ls notairs prmttnt d avoir un connaissanc, crts partill, mais indicativ, ds évolutions du marché du logmnt locatif privé. L Union National ds Propriétairs Immobilirs, l résau Foncia t l Anah ont créé un dispositif d connaissanc, «CLAMEUR», qui prmt aussi d connaîtr ls transactions locativs dans l parc privé, au nivau local. Pour l logmnt social, ds obsrvatoirs d la dmand d logmnt social xistnt dans crtains régions. Ls srvics locaux d l Etat t ls agncs d urbanism sont ds intrlocuturs pour ls collctivités locals : ils puvnt apportr ds informations ou réalisr ds étuds qui prmttnt d miux crnr ls njux ds marchés locaux. c. La connaissanc d la population : anticipr ss bsoins L analys du trritoir suppos d établir l diagnostic d l évolution d sa population. Qulqus qustions simpls à s posr, t lurs réponss, constitunt ds indicaturs prtinnts ds tndancs, t ds bsoins évntuls, ds habitants. La population a-t-ll évolué au cours d la périod écoulé? Commnt a-t-ll évolué par tranchs d âg t par catégoris socioprofssionnlls? Qull st la composition familial ds ménags (donnés INSEE issus du rcnsmnt)? Ls rvnus d la population évoluntils t dans qul sns (donnés FILOCOM d l administration fiscal)? Ls juns ménags trouvnt-ils ds logmnts dans lur commun d origin? Ls prsonns âgés ont-lls ds solutions pour continur à vivr dans lur nvironnmnt habitul? Ls inscriptions dans ls écols sont-lls n baiss, n hauss? Ds ntrpriss ont-lls l intntion d vnir s implantr sur l trritoir? Au rgard d cs constats, l offr d logmnt st-ll suffisant, quantitativmnt t qualitativmnt? C diagnostic prmt d définir ls bsoins actuls t à vnir, n trms d habitat privé t social, mais aussi n trms d typologi d logmnt : individul ou collctif, grands ou ptits logmnts, tc. Concrnant l habitat social, s agit-il d produir ds logmnts intrmédiairs, sociaux, ou très sociaux (4), ds structurs adaptés à ds problématiqus spécifiqus (travaillurs précairs, logmnts d réinsrtion, logmnt pour prsonns âgés, handicapés )? Pour chaqu situation, un programm d logmnts, défini n fonction ds bsoins locaux, sra la répons aux attnts d la population t ds élus. Chaqu opération d logmnt social st uniqu. Ell s inscrit dans un problématiqu particulièr t constitu un répons adapté à la situation. (4) Voir ls typs d logmnts locatifs, pag 25. L ESSENTIEL Chaqu trritoir st uniqu t, pour abordr un projt d logmnt, il st fondamntal d bin connaîtr ls problématiqus t ls njux locaux, afin d élaborr un projt répondant aux attnts. Pour cla, il faut idntifir la bonn échll d intrvntion t prndr n compt ls trritoirs plus largs dans lsquls ll s inscrit. Ls outils d planification t d programmation (SCOT, PDH, PLH, PLU) fournissnt ds diagnostics t ds rcommandations, voir ds obligations, qu il faut prndr n compt. Un analys ds marchés locaux du logmnt put êtr réalisé, ainsi qu cll d l évolution d la population, qui prmt d s projtr dans l avnir. Crtains partnairs puvnt apportr un soutin n ingéniri pour l élaboration d cs diagnostics. 18

19 L guid du logmnt social / L logmnt social, commnt? 2 Maîtrisr l foncir pour anticipr la construction d logmnts sociaux Dpuis qulqus annés, l rnchérissmnt du prix ds trrains soulèv ds problèms aigus pour la construction d logmnts. Ls hausss ds prix d l immobilir t du foncir s sont mutullmnt rnforcés dans un fft «boul d nig», dont la conséqunc st un véritabl flambé ds prix. Naturllmnt, c phénomèn a incité à la rchrch d trrains moins chrs, souvnt éloignés ds vills t a contribué à l étalmnt urbain, dont nous constatons au- Un politiqu foncièr s détrmin t s gèr dans la duré t prmt d anticipr ls bsoins n logmnts. jourd hui ls conséquncs : inflation du coût ds infrastructurs t résaux pour la collctivité, du coût ds transports t d l énrgi pour ls particulirs, tc. Par aillurs, c rnchérissmnt ds coûts constitu un obstacl particulièrmnt important pour l équilibr financir ds opérations d logmnt social. Ls collctivités locals, principalmnt ls communs t EPCI, puvnt t doivnt mnr un politiqu foncièr qui s détrmin t s gèr dans la duré, t anticipr ls bsoins n logmnt. Ls collctivités locals puvnt agir pour aidr à produir du foncir disponibl pour la construction d logmnts sociaux. a. Actions t outils à long trm pour constitur ds résrvs foncièrs Ls Etablissmnts Publics Foncirs Locaux (EPFL) : Ls Etablissmnts publics foncirs locaux, instaurés par la Loi d Orintation pour la Vill d 1991, puvnt êtr créés à l initiativ ds collctivités locals, généralmnt ls régions, ls départmnts ou ncor ls intrcommunalités. Il xist aujourd hui un quinzain d Etablissmnts Publics Foncirs Régionaux (EPFR), qui sont applés à s dévloppr. Lur vocation st l dévloppmnt d un maîtris foncièr axé sur ds thèms prédéfinis, notammnt l habitat mais aussi ls déplacmnts, l nvironnmnt L EPF réalis ds acquisitions foncièrs à moyn t long trm pour l compt d la collctivité, n supportant ls coûts d portag. Ls rssourcs d l EPF émannt d mprunts, d subvntions d l Etat t ds collctivités locals, ainsi qu d un rssourc propr issu d la tax spécial d équipmnt. Ls collctivités mmbrs d l EPF siègnt au Consil d administration. Outr ls EPFL, ls Etablissmnts publics foncirs d Etat, créés par décrt après avis ds collctivités locals t FOCUS PLU t logmnt social La commun, si ll l souhait, put orintr son PLU d façon à facilitr la réalisation d logmnts sociaux : l PLU put prmttr la résrvation d trrains n vu d la construction d logmnts sociaux, à condition qu cuxci contribunt aux objctifs d mixité social ; l PLU put délimitr ds «scturs d mixité» dans lsquls un pourcntag ds logmnts d un programm privé sra affcté au logmnt social. L promotur put vndr un parti ds logmnts n VEFA à un organism d logmnt social ou lui rétrocédr un parti du trrain ; l PLU put prmttr d majorr l COS d 20 % pour ds programms prévoyant plus d 50 % d logmnts sociaux ; nfin, il put xmptr l organism d logmnt social d participation aux voiris t résaux t allégr l obligation d placs d stationnmnt pour touts ls opérations d logmnt social. DR ICF LA SABLIÈRE 19

20 L guid du logmnt social / L logmnt social, commnt? Photo pag 20. Logévi, Cstas (33), architct F. Picht. intrcommunalités concrnés, intrvinnnt égalmnt sur ls politiqus foncièrs. Ils sont généralmnt régionaux, t pour crtains départmntaux. LORRAINE L Etablissmnt public foncir régional (EPFR) au srvic ds collctivités locals En Lorrain, l EPFR travaill avc ls collctivités locals, t put, par convntion avc clls-ci, intrvnir sur quatr typs d missions. Il put apportr son soutin à la réalisation d étuds dans l cadr d la définition d un politiqu foncièr d la collctivité à court, moyn t long trm. Il intrvint dans l cadr d missions d anticipation foncièr pour un collctivité qui n a pas ncor défini ss projts d aménagmnt. L EPFR s assur d la maîtris d parclls ou d immubls présntant un intérêt stratégiqu. Dans l cadr d un projt d aménagmnt préparé par la collctivité, l EPFR réalis un vill activ sur l sctur t procèd à ds acquisitions amiabls ou par prémption. Enfin, pour ds projts d aménagmnt n cours d mis n œuvr par la collctivité, l EPFR put mnr un mission d maîtris foncièr opérationnll, par la mis n œuvr ds outils juridiqus d acquisition (acquisition amiabl, prémption ou xpropriation avc DUP). Ls Zons d Aménagmnt Différé (ZAD), créés par arrêté préfctoral, sur proposition ou après avis d la commun ou d l EPCI n ayant compétnc, prmttnt la prémption par l mair sur un duré longu (14 ans), dans la prspctiv d réalisr un projt urbain à moyn ou long trm. C st un procédur d anticipation, util non sulmnt pour constitur ds résrvs foncièrs, acquiss progrssivmnt, mais aussi pour évitr la spéculation. Ell prmt égalmnt l xpropriation lorsqu cla rvêt un caractèr d utilité publiqu. L Droit d Prémption Urbain (DPU). Un fois institué sur tout ou parti ds zons urbains ou à urbanisr du POS ou du PLU, l DPU offr la possibilité pour l mair d s portr acquérur d un bin immobilir, dès lors qu un Déclaration d Intntion d Aliénr (DIA) a été transmis à la Commun par l vndur d un bin. b. Actions à court trm pour rndr l foncir plus accssibl pour ls opérations d logmnt social DR LOGEVIE - G. VINCENTE La mis à disposition d trrains : un collctivité local put décidr d cédr un trrain (ou d réalisr un fort décot) pour un opératur HLM. Dans c cas, ct apport autoris à ds droits d résrvation supplémntairs sur ls logmnts construits. Par aillurs, ds trrains publics ou d Etat puvnt aussi êtr cédés avc un fort décot pour la construction d logmnts sociaux. Ls avantags fiscaux pour ls trrains cédés n vu d réalisr ds logmnts sociaux. La commun put fair connaîtr crtains avantags fiscaux t incitr ls ntrpriss t ls particulirs à bénéficir du dispositif avantagux concrnant l impôt sur la plus-valu réalisé n cas d vnt à un organism HLM : xonération d impôt partill pour ls ntrpriss t xonération total pour ls particulirs. A travrs l PLU, la commun précis l droit ds sols, lur dstination, t fix un cadr pour ls actions d aménagmnt. Ainsi, ll put facilitr l accès au foncir ou la construction d logmnts sociaux sur crtains parclls (voir ncadré). La mobilisation ds outils favoris la rapidité, l financmnt t la réalisation d opérations d logmnts dans la commun. Toutfois, à plus long trm, il st important d villr à l articulation ntr droit ds sols, urbanism t logmnt, à travrs ds documnts d planification, d échlls différnts. Ils aidnt à définir un stratégi global pour l habitat à l échll d un trritoir, n lin avc sa stratégi d dévloppmnt. L ESSENTIEL La problématiqu du foncir doit êtr bin pris n compt pour prmttr d anticipr sur la réalisation d opérations d logmnt. A long trm, ds dispositifs xistnt pour réalisr ds anticipations t du portag foncir, via un Etablissmnt Public Foncir (EPF), ou par ls dispositifs d Zons d Aménagmnt Différé (ZAD), d Droit d Prémption Urbain (DPU) mnés par la commun). A court trm, la collctivité local put favorisr la réalisation d opérations d logmnt n facilitant l accès ds opératurs au foncir (trrains mis à disposition, avantags fiscaux pour ds trrains cédés n vu d la construction d logmnts sociaux). A travrs l PLU, un commun ou un intrcommunalité put égalmnt facilitr la construction d logmnts sociaux (résrvation d trrain, délimitation d scturs avc un crtain pourcntag d logmnts sociaux, tc.). 20

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