Bulletin droit immobilier et marches des capitaux. La Société de Placement Hypothécaire - un prêteur alternatif. Introduction

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1 mars 2014 Bulletin drit immbilier et marches des capitaux La Sciété de Placement Hypthécaire - un prêteur alternatif Intrductin En 1973, le guvernement fédéral intrduisait des mesures visant à stimuler l'investissement par le secteur privé dans les hypthèques résidentielles. Une de celles-ci fut l'ajut dans la Li de l'impôt sur le revenu (LIR) de la «Sciété de placement hypthécaire» («SPH»), une crpratin bénéficiant d'un régime fiscal particulier. Généralement, celle-ci prcure à ses actinnaires des distributins mensuelles prvenant d'un prtefeuille d'hypthèques générateurs de flux mnétaires stables à lng terme cmme s'ils en étaient directement les prpriétaires. Opprtunités québécises à saisir? Il y a dans les prvinces autres que le Québec plusieurs fnds hypthécaires inscrits et nn-inscrits à la cte bursière dnt plusieurs snt des SPH. Le Québec ne cmpte dnc pas de sciétés de SPH dnt les titres snt inscrits en burse et prbablement aucune nn-inscrit. Dans le reste du Canada, n retruve huit SHP inscrites à la cte d'un des burses du grupe TMX et un nmbre significatif de SPH nninscrites. Parmi les nn-inscrites en burse, n retruve un fnds hypthécaire qui pssède un prtefeuille d'hypthèques de plus d'un milliard de dllars, sit Rmspen Mrtgage Investment Fund. Pur la SPH inscrite, sn capital-actins est une surce fixe de capital puisqu'il ne fait généralement pas l'bjet de demandes de McMillan s.e.n.c.r.l., s.r.l./llp 1000 Sherbrke O./W., #2700, Mntréal, Québec, Canada H3A 3G4 t f Lawyers Patent & Trade-mark Agents Avcats Agents de brevets et de marques de cmmerce Vancuver Calgary Trnt Ottawa Mntréal Hng Kng mcmillan.ca

2 Page 2 rachat de la part des actinnaires. Par ailleurs, pur l'investisseur, il s'agit de titres librement négciables inscrits à la cte d'une burse. Nature de l'investissement Les SPH, qu'elles sient inscrites u pas à la cte d'une burse, snt des crpratins bénéficiant d'un statut fiscal particulier. Habituellement, la SPH n'a à sn actif que des hypthèques génératrices d'intérêts et des gains en capital. Généralement, le revenu que génère leur prtefeuille d'hypthèques (intérêts et gains en capital) n'est pas impsé dans leurs mains, mais celles de leurs actinnaires. Cette impsitin à un seul niveau a pur but de placer fiscalement les investisseurs dans la même situatin que s'ils étaient directement prpriétaires des hypthèques. Le principal attrait pur les investisseurs d'une SPH est la stabilité de sn flux mnétaire. Sur la nature des SPH, principalement celles inscrites en burse, une étude de Dundee Capital Markets 1 arrive aux cnclusins qui suivent : 2 En myenne, 80 % de leurs hypthèques snt de premier rang. En myenne, le rati du mntant des prêts sur la valeur des prpriétés grevées est de 54 %, un imprtant cussin dans le cas ù des prêteurs rencntreraient des difficultés. Le terme des prêts est généralement de curte durée, de 18 à 36 mis. Lrsque le taux d'intérêt est flttant, ceci cnstitue une prtectin cntre une augmentatin du taux d'intérêt. Aussi, la 1 Dundee Capital Markets, Mrtgage Investment Crpratins (MICs), Stable Yield Frm Mrtgage Investments, 4 juillet Sur la base d'un échantilln regrupant sept SPH inscrites en burse le 4 juillet 2013 avec Rmspen Investment Fund, une fiducie de fnds cmmun qui n'est pas inscrite en burse et qui a un prtefeuille d'hypthèques de plus de 1 milliard de dllars.

3 Page 3 curte durée des prêts est une autre frme de prtectin cntre les variatins de taux. La prvisin pur pertes est en myenne égale à 0,4 % de la valeur des prtefeuilles. Cmparativement, la prvisin pur mauvaises créances des banques canadiennes et américaines aurait été de 0,9 % et 4,37 % durant la péride de Les prêts snt généralement rembursables à tut mment. De ce fait, le prêteur a un certain risque de paiements anticipés qui est atténué par la curte durée des prêts. Structure typique (1) Certaines SPH snt cntrôlées par leur prmteur. (2) Actins u débentures. (3) Généralement, le financement bancaire sert à financer les prêts cnsentis qui sernt éventuellement rembursés après la clôture de nuvelles rndes de financement auprès du public (e.g. entrepsage de prêts hypthécaires à refinancer) ainsi que le fnds de rulement. Un cntrat de gestin purrait cmprendre des hnraires annuels, des bnis de perfrmance, un partage des cmmissins, des frais de mntage et de service. Dans certains cas, le prmteur est aussi actinnaire de la SPH. Fiscalité Aux fins de l'impôt sur le revenu, la SPH est un cnduit. Plus précisément, elle peut déduire du calcul de sn revenu les dividendes qu'elle a payés à ses actinnaires. Aussi, la sciété peut

4 Page 4 déduire cinquante purcent des dividendes prvenant de ses gains en capital réalisés durant l'année. Le résultat net de cette règle fiscale est que la SPH ne devrait pas payer d'impôt sur sn revenu si elle distribue tut sn revenu sus frme de dividendes à ses actinnaires. Pur l'actinnaire, les dividendes reçus, autres que ceux qui nt trait aux gains en capital, snt réputés des intérêts sur des bligatins et nn des dividendes prvenant d'une sciété par actins. Relativement aux gains en capital nets réalisés pendant l'année que la SPH a chisi de distribuer à ses actinnaires, ceux-ci snt réputés un gain en capital réalisé par l'actinnaire, dnt seulement 50 % dit être inclus dans le calcul de sn revenu. Placement admissibles Les actins d'une SPH snt des placements admissibles pur plusieurs régimes de revenus différés et les CELI. Il s'agit d'un placement intéressant pur ces régimes lrsqu'ils reçivent des dividendes (réputés des intérêts) avant impôt. Sciété de placement hypthécaire Une sciété par actins est une SPH pur une année d'impsitin, si tut au lng de l'année elle répnd à tutes les cnditins suivantes : Résidence et cnstitutin - Elle a été cnstituée au Canada et y réside. Activités limitées - Sa seule activité est le placement de ses fnds et elle ne gère ni ne met en valeur des biens immbiliers u réels. Elle peut, sus réserve des limites ci-après décrites, psséder des biens immeubles u réels, mais elle ne dit pas les gérer ni avir des activités relatives à leur mise en valeur. Biens canadiens - Aucun de ses biens ne snt :

5 Page 5 des créances garanties par des biens immeubles u réels situés à l'étranger; des créances sur des nn-résidents, à l'exclusin de celles qui snt garanties par des biens immeubles u réels situés au Canada; des actins d'une sciété par actins de sciétés ne résidant pas au Canada; des biens immeubles u réels situés à l'étranger, ni un drit de tenure à bail sur ces biens. Actinnariat et détentin maximale - Elle cmpte au mins 20 actinnaires et aucun actinnaire, seul u avec les persnnes qui lui snt liées, ne détient plus de 25 % des actins émises d'une catégrie de sn capital-actins. Ntns qu'une sciété pur être inscrite à la cte de la TSXV u de la TSX, au mins 200 u 300 actinnaires du public divent détenir ses actins. Drits des actinnaires privilégiés - Les prteurs d'actins privilégiées, après que leurs dividendes privilégiés leur nt été versés et qu'un même mntant ait été versé aux détenteurs d'actins rdinaires, 3 nt le drit de recevir tut versement supplémentaire de dividendes dans la même prprtin que les prteurs d'actins rdinaires. Il n'y a pas de cnditin prescrite relative aux drits de vte. Par exemple, les actins privilégiées purraient être vtantes et nn 3 On ntera que la LIR, pur ses fins, définit ce qu'est une actin rdinaire et une actin privilégiée. Ce qui différencie une de l'autre est le drit de participatin lrs d'une réductin u du rachat des actins. D'abrd, une actin privilégiée est une actin qui n'est pas une actin rdinaire. Une actin rdinaire est une actin dnt le détenteur n'est pas empêché, lrs de la réductin u du rachat du capital-actins de la sciété, de participer à sn actif au-delà de la smme versée pur cette actin, plus une prime fixe et un taux déterminé de dividende.

6 Page 6 les rdinaires. Aussi, vir ci-haut la cntrainte de détentin maximale d'une catégrie d'actins. Hypthèques résidentielles, encaisse et dépôts - Au mins 50 % du «cût indiqué» 4 de tus ses biens prvient de créances garanties par des «maisns» u des biens cmpris dans un «ensemble d'habitatin» 5 au sens de la Li natinale sur l'habitatin, de sn encaisse et de ses dépôts auprès d'une banque u une sciété dnt certains des dépôts snt assurés par la Sciété d'assurance-dépôts du Canada u la Régie de l'assurance-dépôts du Québec, u auprès d'une caisse de crédit. Sur des biens visés, les créances hypthécaires divent prter sur une «maisn» u un ensemble immbilier au sens de la Li natinale sur l'habitatin. Il peut s'agir d'un tel immeuble cmplété u simplement en cnstructin. Maximum de biens immeubles - Le cût indiqué de ses biens immeubles u réels incluant les drits de tenure à bail sur ces biens (sans cmpter ceux repris pur raisn de défaut) ne dépasse pas 25 % du cût indiqué de tus ses biens. 4 Cût indiqué, en termes généraux, signifie, dans le cas de biens amrtissables et de biens en immbilisatin, leur cût nn-amrti et, dans les autres cas, le cût du bien utilisé aux fins de l'impôt sur le revenu. 5 L'article 2 de la Li natinale sur l'habitatin définit ce mt et cette expressin cmme suit : «Maisn» : tut u partie d'un bâtiment u uvrage mbile, destiné à abriter des êtres humains et cntenant au plus deux lgements familiaux, ainsi que tus les drits se rattachant à la prpriété de ceux-ci. «Ensemble d'habitatin» : s'entend d'une maisn u d'un ensemble de maisns, d'une habitatin multifamiliale u d'un ensemble d'habitatins multifamiliales, de lcaux d'habitatin du type fyer u pensin, d'une u de plusieurs unités en cprpriété u d'une cmbinaisn de ces types de lgement, avec un espace public, des équipements de lisir, un espace à usage cmmercial et d'autres bâtiments apprpriés, à l'exclusin d'un hôtel.

7 Page 7 Levier - Sn «passif» 6 n'excède pas tris fis l'excédent du cût indiqué de tus ses biens sur sn passif (tris pur un), si, à quelque mment de l'année, le cût indiqué de ses hypthèques sur des biens résidentiels et ses dépôts décrites au paragraphe précédent et sn encaisse représentent mins des deux tiers du cût indiqué de tus ses biens. Dans les autres cas, sn passif ne dit pas excéder cinq fis l'excédent du cût indiqué de tus ses biens sur sn passif (cinq pur un). par Claude Désy Pur plus d'infrmatin à ce sujet, veuillez cntacter : Mntréal Claude Désy claude.desy@mcmillan.ca mise en garde Le cntenu du présent dcument furnit un aperçu de la questin, qui ne saurait en aucun cas être interprété cmme des cnseils juridiques. Le lecteur ne dit pas se fnder uniquement sur ce dcument pur prendre une décisin, mais devrait plutôt cnsulter ses prpres cnseillers juridiques McMillan S.E.N.C.R.L., s.r.l. 6 «Passif» signifie tutes les dettes de la sciété et tutes autres bligatins de payer de l'argent qui snt exigibles.