LE PARC IMMOBILIER DU SECTEUR TERTIAIRE

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1 LE ARC IMMOBILIER DU SECTEUR TERTIAIRE Maurice GIRAULT 1 L éude présenée ici pore sur la consrucion neuve e le parc immobilier du seceur eriaire. Elle consiue une première éape de l élaboraion d un scénario endanciel de consommaion d énergie de ce seceur qui sera décri dans une prochaine noe de synhèse. L esimaion du parc par généraion de consrucion consiue l objecif principal de la première parie de l éude, noammen pour prendre en compe la dynamique du seceur eriaire. armi les données disponibles, les résulas d une enquêe du Cenre d éudes e de recherches économiques sur l énergie (Ceren), publiée par l Observaoire de l énergie, permeen de caler e d affiner le présen ravail. La consrucion neuve es marquée par une évoluion cyclique de fore ampliude dans le seceur eriaire, an marchand que non marchand. Le parc es récen, ou pariculièremen pour ce qui concerne les bureaux, les parkings e bâimens des ranspors, ainsi que les locaux à usage sporif, de loisirs ou de culure. Les objecifs de l éude Les préoccupaions de consommaion d énergie e d effe de serre son à l origine de cee éude : la consommaion du seceur eriaire a foremen augmené dans le passé e ce mouvemen devrai se poursuivre à l avenir. C es ce qu on monré les ravaux du groupe Energie du Commissaria général du plan, ou en faisan apparaîre simulanémen déba e inceriudes à ce propos. L éude iniiée par le SES vise à réduire ces inceriudes e à clarifier le déba, à parir d une approche déaillée par branche du seceur eriaire, qu il soi marchand ou non marchand, avec un double objecif : esimer l évoluion du parc immobilier non résideniel e évaluer les consommaions d énergie, dans une opique prospecive à un horizon de quinze ou ving ans, avec des hypohèses endancielles pour la projecion des consommaions d énergie. Une éude du parc immobilier La première phase consise à esimer le parc immobilier du seceur eriaire : c es un sock mal connu, noammen à cause des changemens de desinaion e des locaux vacans, alors que le flux de consrucion neuve es bien connu e représene une acivié imporane des enreprises de consrucion. Les ravaux du Commissaria général du plan (CG), menionnés ci-dessus, ne son pas renrés dans une analyse du parc immobilier déaillée par dae de consrucion, qui se révèle pouran déerminane pour une bonne connaissance des consommaions d énergie : les bâimens les plus anciens consommen deux à rois fois plus d énergie de chauffage au m 2, comme l a noammen chiffré une éude anérieure du seceur résideniel (éude des consommaions d énergie de chauffage du résideniel, réalisée par le Ceren pour le SES ; cf. Noes de synhèse de mai juin 2000). Une esimaion du parc par généraion, à l échelle naionale e régionale Les résulas aendus poren sur : l esimaion de la surface du parc, par généraion, e son évoluion passée ; la modélisaion e la projecion du parc à l échelle naionale, en foncion de variables macro-économiques perinenes, dans des scénarios habiuellemen uilisés par le minisère de l Equipemen, des Transpors e du Logemen ; l esimaion du parc pour quelques régions, e noammen pour l Île-de- France, compe enu de données spécifiques à cee dernière e du poids du eriaire e de la consrucion de bureaux dans la région. 1 Cee éude a éé réalisée par Enerdaa pour le compe du SES. 7

2 Une analyse déaillée par branche CONSTRUCTION Les ravaux du CG on analysé de façon relaivemen déaillée les seceurs de l indusrie, des ranspors e du résideniel, mais pas le seceur eriaire ; celui-ci es considéré globalemen, alors qu il recouvre de nombreuses aciviés, aux caracérisiques e aux évoluions différenes, e qu il es l un des seceurs qui connaî la plus fore croissance économique. Le seceur eriaire es défini ici au sens habiuel, c es-à-dire comme l ensemble des aciviés économiques aures que l agriculure, l indusrie e la consrucion (cf. encadré), qu elles soien organisées sur une base marchande ou non marchande. Le eriaire : le seceur le plus créaeur d emplois Le seceur eriaire regroupe l ensemble des aciviés de services, c es-à-dire oues les aciviés qui ne son ni agricoles, ni indusrielles ni de consrucion. Il s agi de la plus grande parie de la producion e des emplois de la Naion : 62 % de la valeur ajouée e 72 % des emplois. Le eriaire esseniellemen marchand représene à lui seul 43 % des emplois selon les compes de la Naion 1999 ; il comprend le commerce, les ranspors, les aciviés financières e les services esseniellemen marchands. L éducaion, la sané, l acion sociale e l adminisraion consiuen le eriaire esseniellemen non marchand avec 29 % des emplois de la Naion. Le eriaire occupe cee posiion dominane car il consiue, depuis près de ving-cinq ans, le moeur de la croissance économique e des créaions d emplois. Ains au débu des années quare-ving-dix, le eriaire crée des emplois alors que l agriculure, l indusrie e la consrucion en perden. À la fin des années quare-ving-dix, avec la reprise de la croissance économique, c es le eriaire marchand qui crée le plus d emplois, e ou spécialemen les services esseniellemen marchands don les effecifs augmenen de 4 % à 5 % par an. Les données disponibles poren sur la consommaion d énergie e le parc immobilier eriaire, sur la consrucion neuve de bâimens non résideniels e le parc de bureaux en Île-de-France. Des données de consommaion d énergie e une évaluaion du parc eriaire L Observaoire de l énergie, au minisère de l Economie, des Finances e de l Indusrie, publie des saisiques de consommaion d énergie du eriaire. Les produceurs d énergie inerrogés fournissen des renseignemens sur les consommaions par ype d usage : l élecricié spécifique 2 prédomine e croî rès foremen, avec un riplemen enre 1973 e 1996 ; on rerouve ce riplemen de la consommaion d énergie pour l eau chaude saniaire, alors que la consommaion de chauffage croî beaucoup plus lenemen. Une enquêe du Ceren fourni des données déaillées par branche. Réalisée depuis 1986 auprès de éablissemens des aciviés de commerce e de services, elle fourni des renseignemens sur les surfaces chauffées e les consommaions. Ces données son publiées par l Observaoire de l énergie. Consommaion d'énergie Millions de ep Surfaces chauffées e parc eriaire en 1998 (millions de m 2 ) Toal du seceur eriaire don : Commerces Bureaux, Adminisraion Enseignemen, recherche Sané, acion sociale Source : Observaoire de l'energie-ceren 2 La consommaion d élecricié spécifique es celle qui correspond à des usages aures que le chauffage des locaux ou de l eau. 8

3 Les commerces, les bureaux e l Adminisraion représenen la moiié de la consommaion e du parc du seceur. Quare aures aciviés son disinguées : les cafés-hôels-resaurans, les ranspors (hors énergie de racion), l habia communauaire, les spors e les loisirs, ce dernier seceur se développan beaucoup. Les surfaces chauffées du eriaire son égalemen esimées par branche. Elles s élèven à 769 millions de mères carrés en 1998 (don 179 millions de mères carrés de commerces e 160 millions de mères carrés de bureaux). Ces données, publiées par l Observaoire de l énergie, son disponibles depuis Les saisiques de consrucion neuve dans le non résideniel Des saisiques de consrucion neuve relaives aux surfaces des locaux non résideniels son publiées par le minisère de l Equipemen, des Transpors e du Logemen, à parir de l applicaion Siadel. Oure les bâimens indusriels, agricoles e de sockage, elles disinguen hui usages eriaires : bureaux, commerces, hôels e locaux d hébergemen, e cinq ypes d équipemens collecifs (de ranspor, d enseignemen e de recherche, de sané, d hygiène e d acion sociale, de culure e de loisirs). Ces saisiques mensuelles ou annuelles poren sur les consrucions qui on fai l obje d une auorisaion de consruire e les consrucions don la consrucion es déclarée commencée ; elles son disponibles au niveau déparemenal depuis Les éapes de l éude : de la consrucion neuve au parc immobilier Le ravail effecué compore les phases suivanes : choix d une nomenclaure déaillée, prise en compe de la proporion de locaux chauffés, esimaion des sories du parc, reconsiuion du parc par généraion de consrucion (de 1980 à 1997), modélisaion de l évoluion du parc selon l acivié eriaire pour abouir à une projecion à l horizon Le eriaire analysé en sep sous-seceurs La nomenclaure reenue es un compromis enre celle qui es uilisée dans les saisiques de consrucion neuve (Siadel), celle à laquelle se réfèren les esimaions de parc e de consommaion d énergie du Ceren e la nomenclaure des branches de la compabilié naionale. Le seceur eriaire y es décomposé en sep aciviés 3 : les bureaux, les commerces, les cafés-hôels-resaurans, les bâimens des ranspors e les parkings, l enseignemen e la recherche, la sané, les bâimens pour le spor, la culure e les loisirs. Dans la suie de l éude, seules son prises en compe les surfaces de locaux chauffées. En effe, si la par des locaux chauffée es proche de 100 % pour les bureaux, l enseignemen e la sané, elle n es que de 90 % pour le commerce, de 85 % pour la culure e de 60 % pour les bâimens associés aux ranspors e les parkings. L esimaion des sories du parc Comme souven lors de l esimaion d une populaion saisique, les naissances son biens connues, les décès beaucoup moins, les mises en sommeil ou désacivaions encore moins. our un parc immobilier, les saisiques décriven les flux d enrée de consrucion neuve mais pas les sories. Une esimaion peu ouefois êre effecuée en comparan le flux cumulé des consrucions neuves de 1986 à 1997 avec la croissance du parc esimé par ailleurs pour ces mêmes années (on suppose que les sories n affecen que les bâimens les plus anciens). On obien ainsi un aux de sorie annuel moyen pour le parc de bâimens de chaque acivié eriaire. Ce aux de sorie ressor à 0 % pour le seceur de la sané e les cafés, hôels e resaurans, 0,7 % pour les bureaux, 1,3 % pour les commerces e 1,9 % pour les bâimens à usage culurel. 3 Les aciviés de ranspor son considérées ici pour leur parie exercée à l inérieur de bâimens (gesion, enreien de véhicules...), ce qui exclu, en ermes de consommaions d énergie, les consommaions de carburan des véhicules. 9

4 Une formulaion analogue perme de reconsiuer le parc de 1980 à 1985, à parir des consrucions neuves de chaque année e des sories annuelles affecan le parc anérieur à Les formules de calcul son indiquées dans l encadré, en fin d aricle. Analyse du parc par généraion Le parc es alors connu pour chaque année de 1980 à 1998, déaillé par généraion de consrucion : chaque esimaion du parc es consiuée des consrucions neuves des années récenes e du sock anérieur à 1980, diminué des sories. Les résulas La présenaion e l analyse des résulas es faie en plusieurs poins : la consrucion neuve, sa raducion en aux d enrée bru dans le parc, pour expliquer l évoluion passée du parc, puis les projecions aux horizons 2010 e La consrucion neuve : une évoluion cyclique à l ampliude rès marquée avec une haue conjoncure en La consrucion neuve dans le eriaire présene une évoluion cyclique rès marquée sur la période d éude : globalemen, pour l ensemble du seceur, mais aussi pour chacune des composanes de bâimens privés ou publics, avec des poins haus e bas du cycle presque synchronisés dans les sep branches. La consrucion neuve culmine globalemen en à 19 millions de m 2 e diminue de moiié aux poins bas de e 1997, avec 9 à 10 millions de m 2. On observe les mêmes poins haus pour les bureaux e le commerce en e un creux presque rois fois plus faible en 1984 e Les mouvemens e leur ampliude son du même ordre pour les cafés-hôels-resaurans e pour les bâimens des ranspors ou les parkings, avec ouefois une ampliude moindre pour ces derniers. Ces évoluions, avec une fore croissance jusqu en 1990 suivie d une fore diminuion les années suivanes, monren à quel poin la consrucion es rès sensible à la conjoncure économique dans les seceurs ouvers à la concurrence : la consrucion y es en phase lors des périodes de reprise e en recul lorsque la croissance raleni. Dans les branches - majoriairemen non marchandes - de l enseignemen, de la sané e de la culure, la consrucion neuve culmine en e présene les même poins bas en e 1997, avec une ampliude imporane, d un faceur deux ou plus. La consrucion publique su de façon à peine décalée, le même mouvemen que celui de la consrucion privée, probablemen parce que les recees des colleciviés publiques dépenden de la conjoncure économique générale. Consrucion neuve selon les aciviés eriaires de 1980 à bureau commerce enseignemen culure sané café-hoel-resauran ranspor + parking

5 Le aux d enrée dans le parc : de 1 % à 9 % selon les branches CONSTRUCTION Le aux d enrée dans le parc es le rappor enre le flux annuel de consrucion neuve e le parc. Ce aux, qu on peu qualifier de aux bru (car il ne prend pas en compe les sories, quelle qu en soi la cause), es un indicaeur du dynamisme immobilier des différenes aciviés eriaires e reflèe la croissance de leur parc. Deux branches - les bâimens collecifs pour la culure e les bâimens de ranspor e parkings - se singularisen e présenen les plus fors aux d enrée jusqu en 1990 : effor e priorié à la culure pendan les années quare-ving, imporance des invesissemens dans les bâimens des ranspors lors d une période d exernalisaion des aciviés logisiques. our les commerces e les bureaux, le aux d enrée culmine à respecivemen 3 % e 5 % puis il diminue à environ 1,5 %. our les aures bâimens eriaires, les aux d enrée dans le parc son moins imporans e suiven d assez près les flucuaions économiques. our le oal du eriaire, le aux culmine à près de 3 % de 1988 à 1990, après un creux à 1,6 % en , e connaî un nouveau poin bas à 1,3 % en arc immobilier eriaire commerce enseignemen bureau café-hoel-resauran sané culure ranspor + parking Un parc jeune La surface des bâimens du seceur eriaire es esimée à 735 millions de m 2 au débu de 1998, 30 % de ces consrucions éan posérieures à armi les différenes aciviés, le commerce occupe les surfaces les plus imporanes, devan l enseignemen e la recherche puis l ensemble bureaux e Adminisraion. Les bâimens uilisés dans ce dernier groupe d aciviés son assez récens, avec 40 % des surfaces consruies depuis Les bâimens uilisés pour les spors-loisirs-culure son encore plus récens (plus des deux iers on éé consruis depuis 1980). Inversemen, le parc es plus ancien pour les cafés-hôels-resaurans, l enseignemen e la recherche, e la sané e l acion sociale qui ne compen que 20 % à 22 % de locaux récens. Surfaces du parc eriaire 1998 don parc d'avan & après millions de m2 % Transpor 22 62% 38% Café-hôel-resauran 96 78% 22% Commerce % 31% Bureaux-Adminisraion % 40% Spors-Loisirs-Culure 40 32% 68% Enseignemen-Recherche % 21% Sané-Acion sociale 88 80% 20% Toal du eriaire % 30% Source : esimaion du parc par âge/éude SES-Enerdaa Le parc esimé ici es inférieur de 0 à 2 % au parc observé par le CEREN ; ce écar aein 4 % en 1998 suie à un réajusemen des observaions. 11

6 La croissance du parc es plus lissée CONSTRUCTION Les évoluions du parc son, par naure, plus régulières que celles de la consrucion neuve, e ce d auan plus que les esimaions effecuées reposen sur l hypohèse que le aux de sorie es consan dans le emps. L évoluion passée du parc es rès différene selon les périodes e les aciviés. L augmenaion es la plus vive enre 1987 e 1992, en pariculier pour les bâimens desinés à la culure e aux spors, ainsi que pour les bureaux. Elle es à son niveau le plus faible enre 1980 e 1987, noammen pour les commerces e la sané. Evoluion passée e projeée du parc croissance annuelle moyenne Commerces 0,4% 1,5% 0,6% 0,8% 0,9% Enseignemen 1,2% 1,6% 1,6% 1,4% 1,4% Bureaux 1,7% 3,5% 1,6% 2,4% 2,4% Café-hôel-resauran 1,1% 1,9% 1,4% 1,5% 1,5% Sané 0,5% 1,0% 1,1% 0,8% 1,0% Culure 5,0% 5,3% 3,5% 4,6% 1,7% Transpor + parking 2,2% 2,8% 1,9% 2,2% 2,2% Toal 1,1% 2,1% 1,4% 1,7% 1,6% Les scénarios 2020 Trois scénarios de croissance économique à l horizon 2020 son habiuellemen uilisés par le minisère de l Equipemen, des Transpors e du Logemen dans les exercices de projecions de long erme ; ils son déaillés au niveau de la nomenclaure en 40 branches anérieuremen uilisée par la compabilié naionale pour les données d emploi e d indicaeurs d acivié. rojecions aux horizons our éablir des projecions à des horizons de dix ans à ving ans, des relaions économériques on éé recherchées pour chaque acivié, enre l évoluion passée du parc e des indicaeurs de valeur ajouée ou d emploi des branches correspondanes, issus de la compabilié naionale. L exercice a monré une plus grande robusesse dans la définiion des scénarios en ermes de valeur ajouée, ce qui explique que cee variable ai éé finalemen privilégiée. L emploi peu sembler plus perinen, mais son évoluion prévisible dépend de celle des gains de producivié qui donnen lieu à des hypohèses plus fragiles dans les scénarios. En définiive, les évoluions projeées son dans la endance des ving dernières années pour chacune des aciviés ; c es l approche déaillée pour chacune d elles qui confère une ceraine robusesse à l exercice. Les parcs de bureaux e de bâimens d enseignemen e de recherche augmeneraien foremen à l avenir, comme l illusre le graphique ci-dessous, davanage que les surfaces commerciales. Les bâimens pour les spors, les loisirs e la culure coninueraien à augmener plus vie. Les bâimens pour les ranspors e parkings augmeneraien vivemen, alors que la croissance demeurerai plus lene pour la sané. arc eriaire : évoluion e projecion aux horizons 2010 e milliers de m commerce enseignemen bureau café-hoel-resauran sané culure ranspor + parking

7 Le chiffrage de l évoluion du parc dans des scénarios de croissance lene ou fore a égalemen éé effecué : les résulas son peu conrasés ce qui semble conradicoire avec la sensibilié conjoncurelle décrie précédemmen. Les ravaux devron êre repris e approfondis sur ce poin. Evoluion de la surface oale du parc eriaire Evoluion des surfaces dans le scénario de croissance médiane : millions de m aux de croissance annuelle moyen Scénario de croissance médiane 1,5% 1,7% 1,6% Scénario de croissance faible 1,3% 1,3% Scénario de croissance fore 1,9% 1,8% Esimaion du parc eriaire par région L esimaion du parc de bâimens uilisés dans les aciviés eriaires à l échelle régionale a donné lieu à une première approche, compe enu de l inérê de l Observaoire régional de l immobilier en Île-de-France (ORIE) e de l exisence de données pour les bureaux. La méhodologie peu êre éendue aux aures régions ; une esimaion a éé faie en Nord - as-de-calais, à ire d exemple. Des saisiques de parc de bureaux en Île-de-France Une source fiscale, issue de l évaluaion de la base d imposiion au ire de la axe sur les bureaux en Île-de-France, fourni des saisiques de parc de bureaux pour l Île-de-France de 1975 à 1997 : le parc compai ainsi 41 millions de m 2 de bureaux en La connaissance, par ailleurs, des flux de consrucion neuve (source Siadel) perme de calculer le aux de sorie du parc spécifique à la région qui se révèle deux fois plus imporan qu à l échelle naionale (1,2 % à 1,3 % conre 0,7 %). La reconsiuion du parc sur la période à parir des données Siadel, en paran d une année donnée, fourni des chiffrages rès proches du parc observé : le parc de bureaux augmene de 65 % en 17 ans e les écars enre les esimaions résulan du modèle e les résulas saisiques ne s écaren jamais de plus de 1 % à 3 %. Cela ien au mode d esimaion du aux de sorie, ajusé sur les deux années exrémiés de la période : il s agi d un aux moyen alors que les sories peuven êre plus ou moins imporanes selon les années. Les différenes composanes du parc eriaire dans deux régions Il es possible d appliquer à n impore quelle région la méhodologie développée à l échelle naionale, à condiion de disposer d une évaluaion des différenes composanes du parc immobilier au niveau régional pour une année donnée. Cela a éé effecué en recherchan des indicaeurs, propres à chaque branche, permean de réparir le parc naional enre les régions. A parir de cee esimaion du parc pour une année e des flux annuels de consrucion neuve de la branche considérée, le modèle naional peu êre appliqué en conservan le même aux de sorie supposé idenique pour oues les régions. Seule fai excepion à cee hypohèse la branche bureaux pour laquelle le aux de sorie reenu hors Île-de-France es de 0,5 %, de façon à êre compaible avec sa valeur à l échelle naionale (0,7 %) e celle reenue pour l Îlede-France (1,2 %). Indicaeurs définissan la clé de venilaion du parc naional ar de la région dans le oal naional Branche Indicaeur Ile-de-France Nord - as-de-calais Hébergemen Nombre de places en hébergemen collecif 13% 6% Culure opulaion 19% 7% Sané Nombre de lis d'hospialisaion 28% 6% Enseignemen Nombre d'élèves 20% 8% Transpor Emploi 31% 5% Commerce Valeur ajouée 24% 6% Bureau Emploi 27% 6% 13

8 Méhodologie : formules uilisées pour les calculs Calcul du aux de sorie annuel moyen, (noé si), Sur la base des données de parc en 1986 e 1997 (Source : Ceren) e des saisiques de flux de locaux commencés (Source : Siadel) : 97 alors, = 86 s 1 i = * (1 s ) = i 11 F = F où es le parc de la branche i à la dae F es le flux de locaux chauffés de la branche i commencés en (mis en service en +1) La reconsiuion des parcs depuis 1980 Ayan esimé un aux de sorie annuel moyen par branche, il es possible de réropoler le parc jusqu'en 1980, en uilisan la méhode suivane : si alors, = = = 1980 ( 1 s ) 6 * (1 s ) i F i = 1980 Reconsiuion du parc année par année à parir de 1980 : F i, 80+ = i,80 *(1 si ) + Fi, 80+ pour [ 1,17] Fracion des locaux consruis qui son chauffés : Café-hôel Culure Sané Enseignemen Transpor + Commerce Bureau Toal eriaire resauran parking 98% 85% 99% 100% 60% 90% 99% 93% 14